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房地产开发企业增值税计算方法房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定，以营利为目的、从事房地产开发和经营的企业。
随着营业税改征增值税的全面推开，房地产开发企业也纳入了增值税的管理。
目前最新的房地产开发企业增值税计算方式如下：一、预交增值税1、政策依据根据《国家税务总局公告2016年第18号》规定，一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在取得预收款的次月按照3%的预征率预缴增值税。
计算方法为：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%。
上述公式中的适用税率或征收率，根据纳税人适用的计税方法不同分别选择，纳税人适用一般计税方法的，按11%的适用税率计算，适用简易计税方法的，按5%的征收率计算。
计税方法依据房地产老项目和新项目分别确定，开工日期在2016年4月30日前的老项目，纳税人可以选择适用简易计税方法，一经选择，36个月内不得变更，上述日期后开工的新项目，只能适用一般计税方法。
2、申报示例某房地产开发企业的新项目，适用一般计税方法。
2017年12月收到诚意金100.00万元、预收房款2,220.00万元。
应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%=2,220.00÷（1+11%)*3%=60.00万元3、申报核算2017年12月账务处理：（1）收到诚意金借：银行存款100.00万元贷：其他应付款100.00万元（2）收到预收款借：银行存款2,220.00万元贷：预收账款2,220.00万元（3）预缴增值税借：应交税费-预交增值税60.00万元贷：银行存款60.00万元纳税申报二、土地价款抵扣政策依据1、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》财税〔2016〕36号第一条第（三）项第10点房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。
房地产开发项目各税种全程税务测算
房地产开发项目各税种全程税务测算
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一、房地产开发项目开发过程中涉及的主要税种
房地产开发企业取得土地前后涉及的主要税种包括：耕地占用税、契税、城镇土地使用税、印花税、增值税及附加、土地增值税、企业所得税
二、涉及税种的相关规定及测算方式
1耕地占用税
房地产开发项目因为所处地域不同，操作方式有很大差异。
有很多地方的房地产开发企业在未通过招拍挂取得土地之前，就已经实际占用了耕地，甚至进行了违规建设。
那么在取得土地之前占用耕地的这段时间内，房地产开发企业是否缴纳耕地占用税呢？
《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》第三条规定，占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，为耕地占用税的纳税人，且《中华人民共和国耕地占用税暂行条例实施细则》第四条第二款规定，未经批准占用耕地的，纳税人为实际用地人。
因此，未经批准占用耕地的房地产开发企业也应当缴纳耕地占用税。
企业税务纳税筹划范例随着我国社会的不断发展，经济逐步提升，企业之间竞争越发激烈。
在这种背景之下，企业想在激烈的社会竞争中获得持续发展和进步，就不得不接受现代社会经济环境为企业带来机遇的同时还为企业带来的风险和挑战。
房地产行业是一个高利润、竞争激烈的行业，在经营过程中面临着沉重的税务负担。
所以，房地产企业在经营发展过程中，必须要做好房地产行业的纳税筹划工作，进行合理的纳税筹划，减少企业的税收负担；提高企业的盈利空间及市场竞争力。
1当前情况下的房地产企业税务因此，根据房地产企业的特点、实际经营运转能力以及战略发展目标，并结合市场环境的转变和发展，对房地产企业全程纳税的筹划工作是不容忽视的。
2房地产企业全程纳税筹划的意义房地产企业全程纳税筹划是以不违反我国现行税收体系规定为前提，通过税收优惠政策来实施。
在全程纳税筹划过程中，充分利用我国税法上的税收优惠，降低企业的税负，提高企业的收益；与此同时，不合理的纳税筹划会加大房地产企业税收的风险。
因此，税收筹划人员必须具有一定的专业知识水平，对现行国家税收法律及当地的税收规定了解透彻，从而合理、合法地进行纳税筹划。
做好房地产企业的全程纳税筹划工作，不仅能够为企业降低纳税负担，而且能够提升房地产企业的资金利用率；从而使房地产企业取得广泛的经济效益和社会效益，达到房地产企业提高自身核心竞争力的同时又促进我国经济发展的目标。
3房地产企业的全程纳税筹划工作31融资阶段纳税筹划与风险管控融资阶段是房地产企业开发的早期阶段。
在这个阶段，房地产企业需要大量的资金，资金筹集方式多元化。
融资方式主要有银行信贷融资、企业上市融资、金融租赁融资、债券融资及信托融资等，融资方式的不同进而决定了税收负担不同，所以要结合不同的融资方式进行合理的纳税筹划与风险管控。
第一，融资阶段的纳税筹划工作。
融资阶段的纳税筹划工作要严格遵守法律条例，践行“税盾”效应，从根本上减少房地产企业开发过程中的税务风险。
房地产项目各环节税收情况环节涉及主要税费、税率缴纳主体征收部门土地征用1、耕地占用税：应按应税土地面积和规定的定额税率缴纳耕地占用税。
净地出让时，开发企业不缴纳开发企业地税2、契税：按土地计税价格的4%缴纳（要加上缴纳的城市配套费）。
3、城镇土地使用税：按实际占用的土地面积和定额税率计算缴纳。
4、个人所得税：企业职工工资薪金所得，按3%-45%的超额累进税率计算缴纳。
职工(企业扣缴)开发建设阶段1、增值税：一般纳税人按工程结算收入的11%缴纳，或清包方式3%缴纳。
建筑工程承包企业国税2、城市维护建设税：按缴纳增值税税额的7%缴纳。
地税3、教育费附加：按缴纳增值税税额的3%缴纳。
4、地方教育附加：按缴纳增值税税额的2%缴纳。
5、印花税：按工程合同金额的万分之三缴纳。
1．房地产开发企业2．建筑工程承包企业6、企业所得税：按应纳税所得额的25%缴纳。
国税或地税7、个人所得税：企业职工工资薪金所得，按3%-45%的超额累进税率计算缴纳。
职工（企业扣缴）地税部门销售转让一级市场1、增值税：一般纳税人按销售收入及预收账款金额的11%(或3%预缴纳）缴纳（扣除房地产企业缴纳的土地出让金及实际支付的征地拆迁费）。
房地产开发企业国税2、城建税：按缴纳增值税税额的地税部门7%（或5%、1%）缴纳。
3、教育费附加：按缴纳增值税税税额的3%缴纳。
4、地方教育附加：按缴纳增值税税额的2%缴纳。
5、企业所得税：按当期所得额及预售收入利润率不低于15%的比例计算出预计营业利润额的25%的所得税率计算缴纳。
国税或地税6、土地增值税:按1%-3%分类预征。
地税7、个人所得税：企业职工工资薪金所得，按3%-45%的超额累进税率计算缴纳。
职工（企业扣缴）8、印花税：按商品房购销合同金额的万分之三缴纳。
1、房地产开发企业2、购房人9、契税：按房屋计税价格的4%（普通住宅2%）购房人地税装饰装潢1、增值税：一般纳税人按工程结算收入的11%缴纳，或小规模纳税人按3%缴纳。
房地产开发项目营改增后增值税测算模型随着国家税务部门对于房地产业税收政策的调整与优化，营改增政策在房地产开发项目中的应用逐渐成为关注焦点。
营改增即营业税改为增值税，它对房地产业的纳税方式和税收负担产生了重要的影响。
为了更好地了解房地产开发项目在营改增后的增值税测算，提高企业经营效益，建立合理的财务预测，开发一个增值税测算模型是非常必要的。
一、背景介绍房地产开发项目作为国民经济的支柱产业，其纳税政策一直备受关注。
在营业税改为增值税的政策下，房地产开发企业面临着更加复杂和繁琐的税务处理工作。
增值税作为一种间接税，对于开发企业而言，其征收方式与应纳税额计算方法都与营业税有所不同。
因此，建立一个可靠的增值税测算模型，对于企业合理规划和预测税收负担，保障企业利润的最大化具有重要意义。
二、测算模型的建立1. 数据收集与整理：首先，获取房地产开发项目的相关数据，包括销售额、成本、销售税率、房产税、增值税率等信息，对这些数据进行归档整理，以便后续的计算和分析。
2. 增值税计算公式：根据国家税务政策和增值税法规，建立增值税计算公式，考虑到不同项目类型、销售额、成本以及税率的差异。
这个公式应该能够正确地计算出每个项目需要缴纳的增值税，并且可以灵活适应政策的调整。
3. 风险评估与控制：需要在测算模型中加入风险评估和控制的部分，旨在评估房地产开发项目在不同税务政策下所面临的风险情况，并给出相应的控制措施。
这可以帮助企业及时应对税务风险，保证正常经营。
4. 绩效评估与优化：建立一套绩效评估体系，对于模型中的关键指标进行分析和评估，寻求最优解。
模型应该能够基于企业的实际情况，进行灵活的参数调整和参数优化，以求得最佳的经营效益。
5. 模型的可视化展示：将测算模型的结果以图表和报表的形式进行展示，使企业管理层能够直观地了解增值税的情况，做出科学的决策。
这个过程中需要注意，图表和报表的设计应该简洁明了，易于理解。
三、模型的应用与优势1. 实时预测税收负担：通过建立增值税测算模型，企业可以根据销售额、成本等信息，实时预测税收负担，及时调整经营策略。
房地产项目税金测算大全注：本文不包含税收优惠考虑条件，关于税收优惠的条款条件将于以后的文章中另行说明。
房企税费主要包含土地取得阶段所需缴纳的契税、印花税及城镇土地使用税；预售阶段所需预缴的增值税、增值税附加、土地增值税和企业所得税；竣工及交付阶段需清算土地增值税、增值税及所得税。
印花税则贯穿房地产项目开发流程始终，在签订各类合同时均需按照合同金额及对应的税率缴纳印花税。
从报表角度看，契税作为土地成本计入“存货”，增值税主要影响“应交税费”等资产负债表科目，印花税、城镇土地使用税、土地增值税则主要通过“税金及附加”影响利润表，所得税为“利润总额”的扣减项，另外税费的缴纳和退回均会影响现金流量表。
从具体缴纳阶段来看：首先，房企取得土地后，需要根据土地取得成本缴纳契税、印花税及城镇土地使用税。
其中契税、印花税为一次性缴纳税种，契税于签订土地转移合同或合同性质凭证当日起10日内按3%～5%税率缴纳；印花税可按0.5‰税率当场或按当地规定的时间缴纳；城镇土地使用税从交付土地次月起至预售或销售当月按定额税率（每平方米占地面积年税额0.6 元~30元）缴纳。
总体来看，由于在项目前期企业需要缴纳的税费主要为契税，故土地取得阶段缴纳税费一般占土地成本的3%～5%，可作为土地成本的一部分在企业所得税、土地增值税、增值税中抵减或扣除。
其次，由于房地产采取特殊的“预售制”，当项目开始预售时就要缴纳一定税金，其中增值税在取得预售款的次月按照不含增值税的预售款及3%的预征率缴纳，增值税附加按照增值税额及当地适用税率（城市维护建设税7%/5%/1%、教育费附加3%、地方教育附加2%）与增值税一起缴纳；土地增值税按月或按季以不含增值税的预售款及各地税务局制定的预征率（东部、中部和东北部、西部分别不得低于2%、1.5%和1%）缴纳；企业所得税按月或按季以不含增值税的预售款和各地规定的预计毛利率相乘的积减去预缴的土地增值税、增值税附加及期间费用计算应纳税所得额，并按照适用所得税率进行预缴。
