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青岛中山路商圈分析青岛中山路商圈分析商圈概述远近闻名的青岛中心商业街——中山路，贯通南北，起伏蜿蜒，如同一条历史川流，在老青岛人的心上已流淌了百年。
瞩目今日繁华洁净的商业街，回首百年的中山路，沧桑巨变，令人惊叹。
中山路是青岛市“名片”，长1500米，堪称青岛的“母脉”。
世纪之初，中山路一带仅有一两个小村庄，1897年11月，德国武力强占青岛，青岛开埠方辟为南起前海栈桥北止大窑沟的斐多里街，中山路原分为两段，南段是栈桥至德县路，名斐迭里街，属德国等欧美侨民居住，史称“青岛区”，也叫“欧人区”；北段自德县路至大窑沟，属国人居住的“鲍岛区”，也称“华人区”，俗称大马路。
1914年开始，日本取代德国对青岛进行了8年的殖民统治，这条路改名为静冈町，至今还留下了日本商号的一些遗迹。
1922年中国收回青岛，则更名为山东路。
1929年5月22日为纪念孙中山先生，改名为中山路。
沦陷时期改为山东路，抗战胜利后又复名中山路，同时将第一（汇泉）公园定名中山公园。
中山路路名沿用至今。
直到现在。
中山路在前五十年走过的足迹中，落满了旧时代的历史尘埃。
德国占领青岛后，一度将中山路划成欧人、华人两个区域，以保定路口为界（当年的界石现存于青岛山炮台展览馆），南部是欧人居区，北部是华人居区，南段的路面比北段宽出六米。
由于居区的分别，中山路的商业格局就形成了洋行与华人店铺分据南北的局式。
青岛解放前夕，中山路的店铺仍残存着这种旧的斑痕。
三、四十年代，随着青岛城市规模的扩展，以中山路为轴线的青岛中心商区已经形成，中山路上银行、商店、饭店以及影剧院鳞次栉比，包括中山路附近的河南路、天津路、北京路、海泊路、潍县路，商店、饭店、旅店也比比皆是。
这片中心商业区就是几代青岛人亲切地称做"街里"的地方，“逛街里”是当年青岛人时尚的消闲方式。
旧中国的五十年中，“逛街里”的青岛人不仅用消费娱悦了自己，而且怀着朴素的爱国之情，用老青岛们的消费造就和支撑了一批至今仍然林立在中山路上的华商老字号，诸如：福禄寿、春和楼、宏仁堂、盛锡福以及那爿字号鲜明的青岛国货公司。
台东步行街冠名“国字号”作者：张文萱来源：《走向世界》2023年第50期“全国示范步行街”是国内商业步行街的最高荣誉。
截至目前，全国仅有19条步行街获此殊荣。
据悉，借力城市更新和城市建设三年攻坚行动的“东风”，青岛市市北区高水平规划、高质量推进台东步行街改造提升工作。
围绕省、市、区、街四级协调联动机制，设立台东步行街管理委员会，搭建“一个管委、两个街道、三个专职部门、多个协同机构”的指挥运行体系。
在“管委会+平台公司”框架下，搭建具有台东特色的“商管+物管”统管体系，实行规范化管理、专业化运营，同时利用公共空间搭建商业活动载体，形成“共建、共治、共享、共赢”良好发展局面。
作为山东省唯一一条“全国示范步行街”，台东步行街目前新增首店、旗舰店12家，国内外品牌103个。
拥有各类业态和店铺超过2500个，其中独立门店或专柜502个，区域首店、旗舰店近30个，老字号品牌9个。
建成胜道体育商业综合体、中粮大悦城市民广场、商务广场，不断完善的商业生态，推动台东步行街实现了消费体验的进一步升级。
同时，通过举办“全国老字号嘉年华”“青岛啤酒街开街”以及“喜乐台东——城市浪漫月”“来台东赴一场春天的约会”“约惠七夕——在台东栀遇盛夏”“中秋国庆喜相逢，约惠台东步行街”“澎湃新生·魅力趣游——乐享台东缤纷季”等节日期间街区主题活动，使得承载城市记忆的台东步行街散发出越来越强的文化魅力和时尚魅力，充分彰显出青岛这座时尚之城的深度、广度和精致度。
此次获得“全国示范步行街”这一“国字号”殊荣，证明台东步行街的努力被看到，对其而言将是一个全新起点。
有西安大唐不夜城、成都宽窄巷子在前，伴以哈尔滨中央大街等优秀“同行”，青岛台东步行街也将携百年之积淀，成为青岛文化、商业的新高地，争当彰显青岛消费文化特色和风貌的重要窗口。
台东步行街具有得天独厚的历史底蕴和商贸基因，是山东省第一条有城市规划的步行街，也是青岛唯一在 120年里从未间断的商业街区，它见证了青岛商业的起源发展，承载了很多老青岛人的记忆。
胶州实验中学08级6班苏怡菲30年来的具体变迁在上世纪90年代之前，中山路一直引领青岛时尚———“身穿谦祥益，头戴盛锡福，手戴亨得利，看戏上中和，吃饭春和楼，看病宏仁堂”曾是老青岛时尚人士的标准。
改革开放30年时间里，中山路商圈也经历了从兴盛到衰退再崛起的过程，无数的商铺在这里起起落落，只有位于中山路商圈的几个大商场，始终是中山路变化的见证者。
■上世纪80年代:中小商铺遍地开花上世纪七八十年代，青岛中山路虽然早已名声在外，但像现在这样的大型商场却还没有，只有位于中山路南端的青岛第一百货商店算是青岛上档次的商场。
而且“一百”也跟当时的国营商店一样，每个楼层靠墙摆满货架，货架前是一米多高的柜台。
顾客买东西时站在柜台外，由售货员从货架上拿商品，商品售出，一般不退货。
夏天，楼层有吊扇送凉；冬天，保暖只有一个棉门帘。
楼层布置上，当时的国营商店也几乎是“千店一面”：一楼卖日用百货，二楼卖针棉制品，三楼卖家电，四楼卖绸布。
■上世纪90年代:大商场浮出水面华联商厦：引得全城人来坐电梯1991年，作为岛城首家万平米商厦的青岛华联开始在火车站旁营业。
当时，从事百货业零售与批发业务的华联商厦不仅是中山路商圈内的商业标杆，还是青岛市商业的金字招牌，最难得的是这里有了青岛第一部商场电梯。
青岛华联的老员工回忆说，虽然当时的电梯还是只能上不能下的单向扶梯，但并不妨碍市民对这一“新事物”的巨大热情。
每到周末，电梯那里都是人头攒动，有些甚至从崂山、城阳坐车过来，就为了坐坐电梯，感受一下新奇。
据了解，当时的华联商厦兼营零售和批发两项业务，年营业额保持在3亿元左右。
青岛国货：逢年过节购物到国货作为青岛市老字号大型综合性商业零售企业，青岛国货1993年12月29日扩建成了一座总面积达3.8万平方米的大型商厦，这不仅是岛城首家集购物、博览、餐饮、娱乐、商住办公为一体的大型综合性购物中心，也是当时山东省规模最大的商业零售企业。
青岛国货的老员工回忆说，当时营业大楼高20层，本身就是青岛少见的高楼，而且内部设置了现代化的自动扶梯、中央空调和闭路监控系统，卖场设置的商品达到4万多种，可以说是青岛最早的“一站式购物”场所了，逢年过节，市民挑选新衣服、置办年货等，首选地就是青岛国货。
青岛台东商业步行街青岛台东商业步行街是台东商贸区的中心街。
2004年，我区展开了以改善道路环境、完善商业设施、增加商贸氛围为主要内容的大规模综合整治改造，注重把商贸、休闲和旅游有机结合，从环境上营造浓厚的商业氛围。
首先把台东步行街进行延伸，使这条商业步行街达到1公里。
进而又对台东三路步行街周边二十条道路进行了翻新，新建了停车楼、过街天桥，全面实施绿化、美化和亮化，较好地营造出了台东区域浓厚的商业氛围。
同时我们重新规划了台东商贸区，总面积1.15平方公里，已成为市北区重要的经济增长点和全市最繁华的商贸区之一。
台东商业步行街2006年12月被评定为“国家AAA商贸旅游景区”，目前，总经营面积16万平方米，入驻商家近千户，节假日客流量达到50万人次，年营业额42亿元，被中国步行商业街工作委员会誉为“齐鲁金街”。
商业步行街的街道中设置了48个圆柱型彩灯，形成一条七彩长虹，与步行街两侧的商家门头、户外广告、霓虹灯构成纵横交错的夜色景观，营造出“朝观壁画夜赏灯，购物休闲在台东”的美好意境。
以时尚休闲和购物餐饮而著称，依托棋盘式的路网格局，辐射带动了周边“十纵七横”20多条街区，先后形成了“台东六路风味小吃街”，人和路、和兴路“台东女人街”，南山花鸟鱼虫市场等，台东商圈范围不断拓展，产业链不断延伸，街区档次不断提升，商贸经济不断繁荣，形成了岛城五大商圈之首——台东商圈。
商业步行街的街道中央设置了18块地下小品景观，展现了青岛不同历史时期的人文历史和解放前青岛市老台东旧貌，让人们更好的了解了青岛的历史，耐人寻味的地下小品景观成为商业步行街一大看点。
青岛台东商业步行街经过近年来不间断的环境改造和文化注入，其规模和档次不断提升，释放出强劲的辐射带动作用。
商业步行街已经集聚了利群、沃尔玛、万达等3家大型综合超市和国美、苏宁、三联等3家大型家电超市，还集聚了现代通讯、金融、中介、餐饮、文化娱乐等众多现代化服务业商家，一大批国内外多类知名商业品牌的专卖店、连锁店落户步行街，成为一道品牌荟萃的夺目风景。
台东商圈分析学院：经济与管理学院专业：市场营销班级：092班姓名：***学号：**********一、台东典型商业项目1.利群商厦1994年，利群商厦在台东拔地而起，台东三路也变身为一条繁华的现代商业街，“去台东”、“逛利群”渐渐成为许多青岛人购物的首选。
利群商厦的营业环境和品牌层次，也随着人们的消费水平提高，不断地调整升级。
一商场主要包括负一层的超市和一楼负一层主要经营熟食、小吃、生鲜、烟、酒、洗涤用品、小不锈钢制品一楼主营化妆品、钟表、黄金珠宝、工艺品、箱包皮具等商品；拥有周大福、周大生、潮宏基、兰蔻、高夫、欧伯莱、欧莱雅等著名品牌。
二商场包括二楼和三楼，二楼主要经营男女皮鞋、羊毛羊绒衫、内衣、床上用品、针织服饰等商品；鞋区有真美诗、百丽、思加图、莱尔斯丹、哈森、富贵鸟、其乐、奥卡索等国内外知名品牌，成功引导岛城时尚鞋品的潮流。
三楼主营男女休闲服饰，以少淑装为主，有ONLY、淑女屋、艾格等国内外一线服饰品牌。
三商场由四楼和五楼组成，四楼以男士正装为主，有红领、花花公子、皮尔卡丹、纳巴罗、都彭等名品男装，五楼的女士正装有莱克斯曼、沐兰、哥力思等一线品牌。
健身器材、学生文具、电讯器材等。
海信、联想、SONY、海尔利群商厦已经成为台东商圈的“魂”，是台东商圈历史最悠久、现代化最强的百货店，经营品种达9万多种，消费档次涵盖高档、中高档、中档商品，包括众多国内外知名品牌，成为台东商圈以及青岛流行风尚的坐标。
“利群商厦的优势是利群集团的旗舰店，有着很好的销售业绩，资源丰富，有着非常固定的消费群。
”在理智地分析了利群商厦的现状后，纪淑珍表示，“市场竞争激烈，利群商厦不会放慢前进的步伐。
目前，利群商厦正在从各个方面，进行半步半步地调整。
”利群商厦密切关注品牌销售额度，根据当前的形势，对品牌进行适当的调整，销售额排名后三位的品牌将被清理出场，引进消费者更加喜爱的品牌，及时更新换代。
2.沃尔玛超市全球有名的零售商，资金实力雄厚，在台东乃至青岛都有一批稳定的消费群体。
重拾烟火记忆——走进台东记忆馆台东，无疑是青岛地标式的存在。
互联网上对这座城市的旅行攻略里总是把“台东”加粗标亮，仿佛“没来过台东就等于没来过青岛”。
的确，这个神奇的地方总是不会让人失望。
它热闹着，映照出市井繁华；它喧嚣着，氤氲出烟火升腾；它多元着，交织着现代与传统；它沉淀着，勾勒出百年风华……台东步行街作为青岛商业发展的本源，至今已有120余年的发展历程。
自1899年以来就随着台东镇的建立而出现。
此后，台东商圈以台东三路为主线向四周逐渐扩展，成为百余年来从未间断的商业街区。
城市的记忆会随时光流逝渐行渐远，而台东的烟火记忆则因台东记忆馆的存在而被保存和记录下来，令后来者仍能穿越时空，看百年嬗变，采撷繁华依旧。
台东记忆馆位于市北区滨县路片区，这里坐拥数百年的村落格局肌理，是台东难得保留下来的里院空间，也是杨家村旧址所在地，台东步行街管理委员会、环海湾集团将滨县路片区列为重点改造项目，依托其里院肌理，传承文化脉络，借老建筑讲新故事，还原“台东原点”的商业新风貌。
台东记忆馆以“台东烟火记忆，百年商脉传奇”为主题，拥有百年变迁、老街履痕、百业百年、市井烟火、风俗文脉共五个展厅，通过模型展示、辅助文字说明、老照片展示、场景还原、标志物重现、事物重现等现代科技手法还原台东的百年历史变迁。
具象化的展品、年代感十足的建筑以及光影内容，能让市民游客直观感受台东百年发展的魅力。
046047◎撰文/李宜臻 ◎图片由台东记忆馆提供CITY城事在这里，台东市场楼的股票原件中能够映射出当时台东商业的繁华。
印有台东镇长兴路9号字样的大陆茶庄的茶叶桶，让人们想起了民国时候的青岛，大陆茶庄等数家茶叶店铺撑起了青岛茶叶行业的一方天地，茶香滋润岛城市民。
民族实业家、火柴大王丛良弼带领青岛火柴工业蓬勃发展的故事，让人们了解了在民国初年，北京民国政府以“振兴中华、实业救国”为主题，召集海外侨胞共商国是，丛良弼决心创建火柴制作厂，打破了日本、瑞典火柴垄断中国火柴市场的局面。
青岛商圈研究报告final一、青岛商圈的发展历程青岛作为中国东部沿海重要的经济中心城市和港口城市，其商圈的发展历程可谓丰富多彩。
早在上世纪初，青岛就已经开始形成了一些商业聚集区。
在改革开放之前，青岛的商业主要集中在中山路一带。
中山路曾是青岛最繁华的商业街，这里汇聚了众多的老字号店铺和商场，如青岛国货等。
当时的商业形态相对较为单一，主要以传统的百货商店为主。
改革开放后，随着经济的快速发展和城市建设的推进，青岛的商圈逐渐向外扩展。
台东商圈开始崛起，成为青岛人气最旺的商圈之一。
这里不仅有大型商场，还有众多的夜市和小吃街，吸引了大量的消费者。
进入21 世纪，青岛的商业发展更加迅速。
香港中路商圈逐渐形成，凭借其优越的地理位置和现代化的商业设施，吸引了众多国内外知名品牌入驻，成为青岛高端商业的代表。
二、青岛主要商圈的特点和构成（一）中山路商圈中山路商圈是青岛最具历史底蕴的商圈。
这里保存了许多具有欧式风格的建筑，给人一种独特的历史韵味。
商圈内既有青岛百盛、悦喜客来等大型商场，也有众多的特色小店。
此外，中山路附近还有许多著名的景点，如栈桥、天主教堂等，吸引了大量的游客，为商圈带来了更多的人气。
（二）台东商圈台东商圈是青岛平民化的商业中心。
这里以步行街为核心，周边分布着各类商场、超市、专卖店和小吃摊。
台东步行街热闹非凡，商品种类繁多，价格亲民，深受大众喜爱。
（三）香港中路商圈香港中路商圈是青岛的高端商圈，集中了众多的高端购物中心和写字楼。
如青岛万象城、海信广场等，这些商场汇聚了国际一线品牌和高端餐饮，满足了消费者对于高品质生活的追求。
（四）李村商圈李村商圈是青岛北部的商业中心，近年来发展迅速。
商圈内有维客广场、乐客城、李村步行街等商业设施，涵盖了购物、餐饮、娱乐等多种业态。
三、青岛商圈的消费群体和消费行为青岛商圈的消费群体具有多样化的特点。
既有本地居民，也有来自周边城市和外地的游客。
本地居民的消费需求较为稳定，注重商品的性价比和实用性；游客则更倾向于购买具有青岛特色的商品和纪念品。
台东镇早期建设研究凡是来过青岛的，都知道青岛老城区的路曲遛弯拐，容易掉向，唯独台东的街道横平竖直，宛如一个棋盘，容易辨别方向。
为什么台东是这样一种迥异于老城区的街道布局呢？这需要从德国人对台东镇的规划说起。
台东镇建设仓促上马台东镇和中山路一带一样，也源自德租借青岛时期。
这个地方原叫杨家村，有五六百人，是通往青岛口的必经之路。
村里还有一个玉皇庙，香火旺盛。
德国人据有青岛，为与英国竞争，从一开始就以英租香港为参照系，按“模范殖民地”的标准来规划建设青岛，所以占领后不久，就从国内派来技术人员，精确测量青岛地形地貌，再把各种数据寄回柏林，在国内组织专家制定青岛的建设规划。
建城之初，德国人推出了两份青岛城建规划，但都没有台东镇和台西镇两个区的规划。
据德国学者的研究，德国人一开始压根儿就没考虑建设台东镇和台西镇。
第一份城市规划公布以后，德人在青大兴土木，辟街道，筑房屋，建港口，修铁路，需要大量劳动力。
青岛当时人口少，他们只得从山东内地招募劳工从事这些工作。
德人为此开出比内地高得多的工资吸引内地劳工来青。
受此吸引，省内大批农民抱着发财梦想，涌入青岛“淘金”。
据当时青岛民政长官单维廉的回忆，短短一年，涌入青岛的省内劳工就高达数千人。
大量人口潮涌而至，给居住和卫生带来很大挑战。
但一开始德国人并未把劳工安置纳入规划视野，而是把它们交给企业处理。
作为德国建筑公司的分包商，中国企业主在青岛的旧村庄中为劳工搭建了众多临时住所“窝棚”。
这些窝棚夏天漏雨、冬天寒冷，往往一个窝棚挤住15-20人，条件异常恶劣。
但即便如此，这种临时窝棚及其周围的中国村庄很快就人满为患。
大鲍岛村一带的“窝棚”尤其声名狼藉。
有中国人的地方，就有做生意的。
窝棚积聚之地，中国人的集市也随之自发兴起。
一开始，这些集市位于天后宫和东海关税卡附近，后来又迁至上青岛村和下青岛村之间。
《山东德邑村镇志》的作者、胶澳总督府翻译官慕兴立在逐村进行社会人口调查时，显然对这嘈杂紊乱的集市产生了浓厚兴趣，破例用大量篇幅刊载这支中国俚曲：集市规模不断扩大，甚至“被赶走的章高元部队的佣人和厨子也定居在这里，为那些时髦青年、穿着讲究的掮客和中国工头准备物美价廉的晚餐”。
青岛商圈的变迁——从中山路商圈到台东商圈课题研究组成员：资料调查：中国海洋大学附属中学 (青岛39中学)初三6班杨婧、国茹锦、贾楠撰稿：杨婧指导老师：赵玉芹2007年2月研究课题摘要研究课题：青岛商圈的变迁——从中山路商圈到台东商圈课题研究的目的及意义：青岛的商业圈建设现在出现了不平衡的局面，一方面，东部、台东商业圈蓬勃发展，另一方面，百年老街中山路正进退维谷。
究竟在商业圈的变化下隐含着怎样的规律？是什么原因造成了商圈的天壤之别？我们从中应该领悟些什么？研究方法：亲自调查百姓对中山路商圈以及台东商圈的看法，到两大商圈实地考察，上网查找两个商业圈的地图，在商圈的设计建设中发现本质原因，最后归纳总结，形成结题报告。
研究报告的正文内容：一、研究过程二、调查结果三、课题研究结论课题研究的感悟体会：商圈的发展，带动了经济的进步，社会的繁荣，同时，也带给了我们深深的思索。
不只是社会学家应该研究商圈发展问题，我们中学生也在这个过程中感受到了一个亘古不变的真理：只有与时俱进，才能不断进步，始终保持先进性，博得众生喝彩，受到社会的欢迎。
我们不仅要对于课本知识了然于心，对于社会时政问题，新生事物的发展，我们也要以主人翁的心态去认知，用与时代潮流相统一的进步思想武装头脑，不做书呆子，而是成为尽知天下事的社会小主人翁。
课题研究的背景、目的及意义:伴随着北京申奥成功，青岛成为奥帆赛的比赛场地，青岛的城市建设就显得是重中之重，商业圈的建设就是其中的一个重要方面，然而，青岛现在的商业圈建设出现了不平衡的局面。
一方面，台东、东部商业圈蓬勃发展，经营得如火如荼，另一方面，中山路商圈正处于低靡期，冷清惨淡。
这一现象引起了我们课题研究小组的极大兴趣，一个是伴随着青岛长大的百年老街，一个是由一条普通街道演变成的如今的“青岛的王府井”，只是几年的时间，中山路商圈就由原先的“门庭若市”变成现在的“门可罗雀”，而台东却由原先的“平平淡淡”变成现在的“车水马龙”。
青岛市台东路商圈的历史演变及其提升和发展思路杨宝民杨辉深圳市新摩尔商业管理有限公司一、台东路商圈的起步1899年开始台东是平民聚集地，1900年青岛实施城市分区规划制度，城市人口呈现明显的二元结构。
1917年到1929年台东镇东北设立商业区和大港防波堤，在1930年，台东真西北建设工业区，台东镇东南兴建居住区，1933年前台东有三处广场，台东一路有青岛三大市场之一的台东商业市场。
其中有素菜市场、鱼肉市场、洋杂货铺、估衣铺等，并设有戏院、落子馆、说书场。
其实，老青岛的台东并不大，尤其老青岛人所指的台东：也就是南到三百惠的延安路，北到延吉路，西至华阳路，东边不超过镇江路。
这似乎有点像北京的大栅栏，上海的徐家汇。
商业气息浓厚，店铺一个挨一个。
图1 1935年青岛城市规划台东局部图1935年规划台东工厂宜迁出成为商业区，1990年台东的工业大量外迁，台东成为青岛增长速度最快的商业中心。
台东商圈是青岛目前最大的商圈，青岛市台东商业步行街作为岛城规模最大的商业步行街，东起延安三路，西至威海路，全长1000余米，并以其舒适的购物环境、浓厚的现代化气息和旺盛的人气，成为青岛最具特色的商业步行街。
街内现有国内外知名的“沃尔玛”、万达广场、利群集团、国美电器等各类业态的企业245家，涉及商业、金融、餐饮、药品、文化五大行业，平均人流量达20万人次，最高时达50万人次。
图２台东商圈现状相片二、台东路商圈的繁华到台东商业步行街购物已经成为一种休闲的生活方式。
青岛台东商业步行街以其舒适的购物环境、浓厚的现代化气息和旺盛的人气，成为青岛最具特色的商业步行街，在青岛乃至全省享有广泛盛誉。
被形象的称之为青岛的“王府井”。
核心是台东三路，2001年，台东三路商业步行街改造完成，我市出现了第一条商业步行街。
2004年开始，市北区对台东三路商业步行街进行了综合整治，将步行街两侧21座“商住楼”6万余平方米的墙面进行统一彩绘，形成了独特的彩色画廊；并进行亮化美化，将夜晚的台东三路装扮得灯火通明。
台东三路商业步行街虽然长不到1000余米，占地面积仅有0.17平方公里，但聚集了利群商厦、“沃尔玛”超市、万达购物广场等大型商贸企业。
步行街沿途还有60多家门头店铺。
在台东三路的周围，还有以人和路、和兴路为主的"台东女人街"，长兴路"台东旅游小商品街"，台东三路与威海路步行街交界处的"台东珠宝街"等配套特色街。
台东三路商业步行街的发展带动了其周围近两平方公里范围内商业的发展，成了目前岛城最有名气、最具人气的商业区。
台东商圈主要商业调查：1、万达广场：达集团是以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱产业的大型企业集团，资产300亿元，年销售额200亿元，年纳税超过10亿元。
坪效为40万/平方米。
图３台东商圈的购物中心――万达商业广场利群商厦：青岛台东利群、海信广场、“佳世客”、麦凯乐四家百货店将在今年年底携手跨过年销售15亿元大关从面积上看，四家门店都是15亿元水平，但面积相差巨大。
最小的“台东利群”只有不到3万平米，“佳世客”建筑面积近4万平米，海信广场6.28万米，而麦凯乐是10万平方米。
以此来看，单位面积里产出效益（坪效）最高的当属台东利群。
“坪效”为57.7万/平方米。
业内人士介绍，利群“坪效”排到过第一名。
坊间还有传闻，台东利群位于台东路最低洼处，从风水上看活像一个“聚宝盆”，才有了超强的吸金能力。
以经营效益来看，又有不同的结果。
“佳世客”凭借得天独厚的位置和日本卖场经营管理体系，效益一直在同行业遥遥领先。
虽然没有更详细的毛利率数据，但海信广场卖的是奢侈品，毛利肯定高。
“台东利群”销售的多是平价适中商品，经过多年的品牌调整，品牌结构形成了适应中档家庭消费为主的特点，与台东商圈的购买力匹配良好，销售额尽管排第一，但毛利率可能是4家中最低的。
以未来成长性看，海信广场仍在成长期，增长率是最快的。
麦凯乐以10万平米的最大面积，业绩还有较大提升空间。
而台东利群和“佳世客”属于成熟店，“能保持10%的年增长已经很不容易了”。
图４台东利群商厦―――利群集团旗舰店场。
当代购物广场：当代购物广场，原为台东著名的当代商城，曾是当年青岛“台东商圈”面积最大的购物中心，至今仍让不少的市民津津乐道。
后来，由于各种原因，在市民期盼和疑惑的目光中，匆匆谢幕。
几经周转，当代商城陆续向市民展开了“新容颜”。
这时候，它有了一个新名字——当代购物广场。
据介绍，现在的当代购物广场走的是“大众化”路线，主要经营中低档次的服装、鞋。
尽管商场定位为“老百姓”的商场，却似乎未能得到老百姓的青睐。
造成当代购物广场经营困难的原因有哪些？在激烈的竞争中，当代购物广场又该何去何从？“大众化路线”定位是否准确？在激烈的市场竞争中能否“突出重围”？当代购物广场在经历了半年的低迷后，将会有怎样的举措？场内购物环境、卖场布局设计等是展现一个商场形象的重要因素。
一个有着良好环境、优美布局的商场，会让顾客眼前一亮，从而产生强烈的购物欲望；反之，则会让顾客产生厌烦心理。
当代购物广场目前存在一个很严重的问题就是布局混乱。
商场的门头，服装颜色的搭配、卖场POP广告背景的设计都颇有讲究。
POP广告往往是营造卖场购物气氛、塑造商场形象的重要手段，形象性的POP广告在色彩的选用上要注重突出季节感。
例如，在春天可选用粉红色或绿色为基调，营造一种欣欣向荣的气氛；夏天可选用蓝色或青色，突出一派清爽的感觉；秋天可选用浅橙色或咖啡色，以体现成熟丰收的季节感；冬天宜选用红色或金色，给顾客以温暖、温馨的购物感。
卖场服装颜色搭配要考虑到暖色调和冷色调相融，不能全是大红大绿，也不能全是灰黑色的冷色调。
商场只有注意了这些“小细节”，才能让顾客赏心悦目。
目前，台东步行街商圈已基本成熟，并出现不断细分的趋势。
在这种竞争环境中，一个商业项目要在经营上取得成功，必须根据自身的特点和优势选择市场定位，集中力量针对某一特定的目标市场开展经营活动，以求扬长避短，避免在自己的弱势上与强有力的对手全面竞争，使手中资源得以集中，并发挥最大经济效益。
图５当代商城三、“台东商圈”今后的发展方向台东从历史上就是服务平民为主的商圈，今后突出平民化娱乐特色。
打造部分城市综合体，将酒店、商业、办公和公寓等结合，改善目前单一的购物中心和百货等业态。
台东区商业中心总的设想是全方位的充实和调整网点布局，逐步形成以主要商业街为中心，以大中型商店为骨干，以小店群为基础，以农贸、工贸市场和个体商户为补充的行业齐全、布局合理、档次错落、方便消费，具有青岛和区域特色的服务网店，使台东区成为青岛市商业最繁华的区域之一。
具体设想是：把台东三路建成独具特色的商业中心街，（与台东三路商业中心街）相配套的还有：龙门路小吃街、“长兴路”高级服务街、人和路旧货街、和兴路花鸟鱼街），同时办好四条主要商业街：一条是以大陆市场（今营口路市场）为起点沿威海路、延安二路至第三百货店的商业街；一条是以台东邮电局为起点至延安路转盘处（今海信立交桥）的台东一路商业街；一条是以第三百货店（今三百惠商厦）为起点至延安路转盘处延安路商业街；另一条是以大陆市场为起点到延安路大转盘处延安三路商业街。
还要大力培育发展有特色的市场，如，可把大陆市场办成像上海豫园商场式的小商品市场。
四、台东路商圈升级的政府行为１．提供行政管理规范市场次序保证公平交易，做好公共环境卫生和治安工作２．做好规划服务、突出“台东商圈”特色、对商圈的交通和“业态”进行长远的规划和思考1993年，市委、市政府决定，用7年时间把市内35处棚户区改造完毕，决不将棚户区带入新世纪。
以此为契机，台东区进行了大规模的拆迁改造，这为发展商业提供了最急需的空间。
1994年，在全市新一轮的行政区划调整中，市委、市政府将原市北区、台东区合并，设立新的市北区。
同年，利群商厦竣工营业。
不久，在市北区提出的“商业兴区”战略中，台东三路作为市北区特色街之一而被重新打造，并于2000年8月9日被青岛市经贸委正式命名为“青岛市台东三路商业步行街”。
随之而来的是，2001年，台东万达广场建成，使台东商业的发展迈上了一个新台阶，台东商圈有了大型购物中心。
许多商家看到了台东蕴藏的巨大商机，大量的国际品牌店、大型超市等纷纷入驻台东。
目前，台东商业步行街以其舒适的购物环境、浓厚的现代化气息和旺盛的人气，成为青岛最具特色的商业步行街，在青岛乃至全省享有广泛盛誉。
五、“台东商圈”存在的问题：“台东商圈”位于繁华的市北闹市区,是青岛最为火爆的商业区之一，也是竞争最为激烈的区域。
该商圈以台东三路商业步行街为中轴线，向南北西侧扩散。
经营模式主要以大商厦和专业市场为主，主要有利群商厦、万达购物广场、妇女儿童用品商场等大型综合商场，“维客”超市、三百惠家家福超市等。
延安二路婚纱街等专业市场环绕周边。
台东商圈以外地在青中长期居住人群和本地老居民为主，消费人群数量庞大，但相对消费水平较低，对品牌没有过多追求，只要价格便宜，质量说的过去就能接受，区域内以“中低挡”商品为主，甚至充斥着一些三无产品，尤其是夜市，区域内商品门类繁多，经营业态包罗万象，商家经营手段层出不穷，经验丰富。
以利群为主导的大型中低端百货带动的周围门面都不大的店铺形成的商业街，以日常生活用品消费、低端娱乐与餐饮占主流。
经过20多年的发展，优胜劣汰、适者生存，形成了良好的“业态”分配与互补，商业功能分布相对全面广泛，几乎能够同时满足该区域人群和其他区域低收入人群的所有消费需求。
该区域人群特点鲜明，外地在青中长期居住人群岁有流动但流进流出基本平衡，因此，消费人群的水平和数量相对稳定，周边新增加的商业地产不多，目前没有很大的冲击，明年快速路改造交付使用的商业完全能够消化，因此，长期来看，该区域商业发展持续稳定，但是，不断上涨的商铺租金有增加成本、抬高消费价格的趋势，这将成为制约该区域商业更趋繁荣的不利因素。
台东商圈共超过20条道路，10条特色街，日客流量超过30万。
这使台东商圈在交通方面暴露出了弊病，今后需要在合理规划公共交通上下功夫，适当增加私家车停车场。
六、“台东商圈”商业地产项目开发的风险控制：青岛人的消费习惯不能一概而论，区域不同、消费人群收入不同，产生了不同的消费习惯，也形成了不同的商圈。
把握好不同商圈的特点和消费习惯才能更好的做好商业地产。
当然，台东商圈在发展，新问题也在不断产生。
比如夜市占路影响街边门店的正常经营，夜市的卫生和安全管理需要加强；比如出入台东的交通不很通畅、停车场过少等缺少基础设施，这些都是政府该继续考虑的，也是“台东商圈”持续发展的重要推动力。
图6 台东商圈现状地图建议台东的商业地产开发以老项目拆迁改造为主，增加停车空间，以适当体量的城市综合体开发为主，增加文化娱乐等综合业态,现有步行街要聚集更多品牌专卖店，严格控制大型百货和超市的进驻，注意和商圈的周边业态互补。
