房地产培训【杭州】房企不同开发模式全程税务问题解析培训(5月24日)

----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------【杭州】房企土地增值税清算与税务稽查防范培训（5月24日）房地产培训：房企土地增值税清算与税务稽查防范培训【课程背景】房地产培训：房企土地增值税清算与税务稽查防范培训；税总发[2013]67号、税总函[2013]658号文要求各地严格审核扣除项目，特别是商业类地产项目，由于增值率高，清算将导致大量补税。

普通住宅项目，如果不能准确把握，可能导致无法享受优惠。

该税种筹划空间也比较大，需要在清算之前做好应对的准备。

土地增值税政策各地差异较大，在清算中特别是扣除项目的确定争议较多，本课将根据各省的特殊规定逐一分析，教给大家如何轻松应对清算风暴。

【课程对象】房产企业董事长、总经理、财务总监、财务经理、税务经理、会计人员各国税、地税、会计师事务所、税务师事务所相关人员及财税专业人士【讲师介绍】胡老师：中房商学院房地产培训高级顾问；注册税务师、经济师，房地产税收筹划与清算专家，中房商学院特邀专家；并担任多家大型房地产公司税务顾问；北京财税研究院特约教授、中国房地产建筑会计师协会首席专家，在业界享有“财税百事通”称号。

在《财政研究》、《经济研究参考》、《经济学消息报》、《中国税务》、《经济法论丛》、《涉外税务》、《财会通讯》、《财会研究》、《税务与经济》等报刊发表财税论文百余篇，有多篇文章被中国人民大学报刊复印资料全文转载；出版有《新纳税申报表填报》、《个人所得税法解读》、《企业所得税汇算清缴手册》、《纳税评估模型与案例》等著作。

先后在北京、上海、厦门、广州、南京、郑州、沈阳、济南等40多个城市举办过房地产财税专题讲座与培训。

讲授由浅入深、内容准确、分析透彻、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默，深受各地学员喜爱。

【培训内容】一、2014年土地增值税政策和征管走向展望二、扣除篇（一）土地成本1、以卖股权方式买地的土地成本、接受投资的土地成本2、无偿划转土地、土地评估增值、无土地成本票据3、契税、土地使用税、耕地占用税4、拍地支付的佣金5、拆迁成本：拆迁公证费、拆迁评估费、拆迁户过渡租金6、某“拆迁还建”土地增值税纳税筹划案例（二）开发成本1、税务局如何查处虚增开发成本2、土地增值税清算中如何审核发票3、疑难实务：甲供材、公共配套、精装修、售楼处、红线外4、地下车位处理：人防车位、有产权车位、无产权车位5、成本分摊的技巧（解析项目的52种清算方案）（三）开发费用和税金扣除1、开发费用土地增值税前扣除的纳税筹划思路2、土地增值税和企业所得税对利息费用口径差异3、利息疑难实务：融资顾问费、统借统还利息、利率上限等4、三种基本信托融资模式的利息扣除5、某私募股权融资的案例解析6、税金疑难实务：土地使用税、各种基金等（四）清算后事项某房地产开发企业清算后尾盘的纳税筹划案例三、税务稽查风险应对1、应清未清项目是否缴纳滞纳金和罚款？2、核定征收税款偏低是否定性为偷税？3、预缴时少交税款的法律责任？4、未办理注销税务登记的如何追缴税款的规定5、达到“应该清算”条件未清算是否构成偷税？6、清算后转让尾房未申报纳税是否构成偷税？7、“可以清算”项目是否加收滞纳金？8、“未按期申报”还是“拒不申报”：某地产公司稽查案例四、收入篇（一）《房地产转让收入鉴证表》概述（二）销售收入的确认1预售/分期收款/按揭收入的确认订金、定金、违约金和赔偿金3、折扣转让房地产4、商品房面积与有关部门实际测量面积不一致5、转让地下车位永久使用权收入如何确认6、计税价格明显偏低的处理（三）视同销售收入1、合作建房后分房产、房屋土地对外投资2、以房抵工程款、抵广告费、以房抵银行贷款本息、以动迁补偿费抵顶购房款等3、预征时点/清算时纳税义务发生时间⑷视同销售收入金额的确认（四）代收费用/价外费用（五）拆迁收入（六）政府财政返还五、启动土地增值税清算（一）清算条件(应该清算/可以清算)1、某滚动开发项目清算时点案例2、清算单位的确定（两分型、三分型、四分型等等）3、合并、分立、投资是否土地增值税清算4、“竣工”“已售”“自用/出租”“全部可售面积”的判定5、预售许可证取得后满三年的判定（二）清算启动的纳税筹划1、清算与否的抉择：补税型；退税型；两清型2、土地增值税清算与僵尸公司注销3、汇缴前缴纳的土地增值税的所得税前扣除年度六、特殊业务1、合作建房如何进行土地增值税清算？2、合并是否可以节省土地增值税？3、投资时如何计算土地增值税？4、土地增值税的核定征收5、如何注销项目公司？七、清算前期准备成本对象（项目类型）的划分1、普通住宅标准/保障房的项目类型等2、某地产公司地下车库确定项目类型税企争议案例3、住宅和商业可否合并计算八、专家现场与学员互动交流，答疑解惑。

房地产培训【杭州】房企全程税务清算及项目纳税筹划培训（3月27日）房地产培训：房企全程税务清算及项目纳税筹划培训【课程背景】房地产培训：纳税筹划是有效化解税务风险、真正降低税务成本的最佳策略。

著名房地产税收筹划实战专家—孙炜老师，结合多年房地产筹划实战经验，倾心推出房地产业全程税收筹划课程，从房地产企业取得土地到建筑施工，到房屋预售，到项目清算，全过程系统指导房地产企业做好纳税筹划，并且帮助房地产企业圆满完成项目的清盘清算和注销、永绝后患。

【课程对象】各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。

【讲师介绍】孙老师，中房商学院房地产培训高级顾问，教授，注册会计师，注册税务师，著名房地产税收筹划实战专家，青岛大学教授，硕士研究生导师，香港德勤会计师事务所，中房商学院特约培训师；中国人民大学财政金融学院、香港国际商学院、南京大学商学院、先后在国内数十个大中城市巡回讲学，实战经验丰富，答疑内容精彩，课程信息量大，被业界誉为房产筹划实战专家。

【培训内容】第一部分：房地产全程各阶段纳税筹划解析一、房地产公司设立环节的税务筹划1、设立公司2、前期立项3、土地储备制度——一级开发4、使用权取得方式二、房地产项目施工建设阶段的税务筹划1、开发成本核算内容（1）土地征用及拆迁补偿费（2）前期工程费（3）基础设施费（4）建筑安装工程费（5）配套设施费（6）开发间接费2、房地产项目开发成本对象的确定3、土地征用及拆迁补偿4、前期工程费5、基础设施费核算注意问题6、建筑安装工程费7、配套设施费8、开发间接费9、其他有关注意问题10、项目开发方式（1）代建（2）合作建房三、房地产项目取得转让土地使用权的不同方式1、购买土地使用权2、购买整体资产3、购买股权4、合并5、分立购买股权四、相关税务处理及规定1、营业税的处理：（1）营业税纳税义务实现时间（2）营业税计税依据（3）营业税视同销售（4）原来预售商品房的处理（5）现房销售的处理2、所得税处理（1）所得税纳税义务实现时间（2）所得税计税依据（3）不同销售方式收入确认（4）所得税视同销售（5）原来预售商品房的处理（6）现房销售的处理3、不交税及免税规定：（1）营业税（2）所得税（3）土地增值税（4）契税（5）房产税（6）土地使用税4、房屋租赁（1）一般租赁（2）商品房预租（3）商品房先租后售（4）商品房售后包租五、房地产项目取得土地使用权环节涉及税种分析1、印花税：产权转移书据2、契税3、土地使用税：财税[2006]564、承诺负担对方税收六、房地产项目预售环节税务筹划1、商品房预售条件2、预售商品房的会计核算3、预售阶段纳税要求4、竣工验收环节5、现房销售条件6、现房销售会计核算处理7、会计收入确认条件七、不同方式取得土地税负比较分析及筹划1、出让招拍挂方式2、拆迁方式取得土地使用权3、前期报批报建准备工作4、前期报批报建阶段涉及税收及筹划第二部分：房地产项目清盘清算与注销1、房地产项目清算、注销的法律规定:国家税务总局公告2010年第29号解析2、房地产项目清算、注销的会计处理3、房地产项目清算、注销的税务处理土地增值税处理：（1）土地增值税清算条件（2）土地增值税纳税义务（3）土地增值税视同销售（4）土地增值税计算（5）土地增值税清算注意事项4、房地产项目清算中的税务风险规避策略【课程说明】[组织机构]：中房商学院中房博越[时间地点]：2014年3月27-28日杭州（详见报到通知）[培训费用]：2880元/人（含培训费、资料费）食宿代订，费用自理。

【浙江】房地产行业涉税问题及处理方法实战培训（8月16日）房地产培训：房地产行业涉税问题及处理方法实战培训（外加横店影视城参观）【课程背景】房地产培训：本次培训内容包括三大专题：从资产、投资、收入、成本、费用、债务重组、资产交换等方面，中房商学院房地产培训网特邀简老师，教授，资深税务官员，中房商学院特约培训师；从事房地产税务稽查工作二十余年，多次参与全国税收大要案稽查工作，有着丰富的房地产行业账务处理技巧与稽查工作经验。

详细解读其会计处理技巧与账务调整方法。

【授课特点】准确、透彻、简捷、实用；授课风格：生动、诙谐、风趣、幽默。

【课程对象】房地产企业董事长、总经理、财务总监、财务经理、税务经理、会计人员；各国税、地税、会计师事务所、税务师事务相关人员及财税专业人士；【讲师介绍】简老师，教授，资深税务官员，中房商学院特约培训师；从事房地产税务稽查工作二十余年，多次参与全国税收大要案稽查工作，有着丰富的房地产行业账务处理技巧与稽查工作经验。

【课程大纲】第一部分：房地产行业资产与投资业务的涉税问题及处理方法一、长期股权投资核算的涉税问题及处理方法1、成本法下长期股权投资的会计核算与纳税调整2、权益法下长期股权投资的会计核算与纳税调整二、固定资产和无形资产核算的涉税问题及处理方法三、存货核算(库存材料、库存物资等)的涉税问题及处理方法1、涉及甲供材业务如何进行会计核算及税务处理2、如何区分甲供材与甲供设备3、房地产开发企业在接受建筑业劳务时涉及混合销售业务时应如何处理4、开发业务中涉及委托加工材料业务时如何处理四、资产损失核算业务的涉税问题及处理方法第二部分：房地产行业收入与成本费用业务的涉税问题及处理方法一、收入核算的涉税问题及处理方法（一）主营业务收入1、营业税收入2、土地增值税收入3、企业所得税（1）完工开发产品销售收入由哪些内容组成（2）不同销售方式下开发产品销售收入应该如何确认（3）销售折扣、折让与销货退回的处理（4）买一赠一销售的处理（依据：国税函[2008]875号）（5）合作开发房地产，分配给对方的房屋如何确认收入（二）视同销售收入如何进行账务与税收处理（三）其他业务收入1、房地产企业房屋租金收入如何入账（含预租收入）2、房地产企业收取的违约金收入应分别哪些情况进行不同处理二、房地产企业费用核算的涉税问题及处理方法（一）借款费用的处理1、企业向个人借款利息涉及的利率、票据、个人所得税问题如何处理2、个人贷款企业使用，支付的利息在企业应如何处理3、统借统还利息如何进行会计与税务处理4、企业相关联防借款利息应如何进行特别纳税调整（二）广告费用的处理1、广告费、业务宣传费的计算依据应该如何掌握2、广宣费在何种情况下应取得广告业发票，取得的其他票据是否可以扣除3、计算扣除广告费、业务宣传费后应如何填写《广告费业务宣传费跨年度调整表》三、开发产品成本核算的涉税问题及处理方法（一）土地增值税（二）企业所得税1、房地产企业确定成本对象应遵循那些原则2、开发产品计税成本支出包括哪些内容3、房地产企业不同项目之间发生的共同成本应采取哪些方法分摊（含特殊业务成本）？4、采取“以房换地”交易方式取得土地使用权的，土地成本如何确定？5、企业建造的地下停车场库的成本如何处理？6、已销开发产品的计税成本如何计算？7、开发产品成本中的哪些费用可以预提？具体预提标准如何掌握？8、企业在结算计税成本时其实际发生的支出应取得但未取得合法凭据的如何处理？四、项目完工决算操作实务的涉税问题及处理方法1、竣工验收、竣工结算、竣工决算2、工程竣工对土地增值税、企业所得税、土地使用税、建筑业营业税的影响五、投资性房地产的核算的涉税问题及处理方法1、以成本模式进行后续计量的纳税调整2、以公允价值模式进行后续计量的纳税调整第三部分：房地产行业企业所得税应纳税所得额、应纳税额的计算及账务调整操作实务1、应纳税所得额和应纳税额的计算2、跨地区应纳税所得额和应纳税额的计算3、汇算清缴后进行纳税调整及补缴企业所得税的会计处理详情查看中房商学院官网中房商学院是中国房地产智业高端品牌。

房地产开发税务相关知识培训哎呀，今天咱们要聊的可不是高大上的房子设计，也不是豪华的楼盘广告，而是一个让不少开发商头疼的话题——税务！你可能觉得，税务这东西干嘛拿来说呀，不就是交钱嘛！但要是这么想，那你可就大错特错了。

房地产开发，尤其是涉及税务这一块，那可是个复杂的迷宫，搞不好你就会在其中迷路，绕上一圈又一圈，不仅多花钱，还可能吃个大亏。

所以今天咱们就来聊聊，房地产开发中的税务问题，怎么避开这些坑，让咱们的钱袋子不至于被“税”掉。

先说说，房地产开发公司是怎么缴税的吧。

要是你刚接触这个行业，可能会觉得反正就是交增值税、企业所得税啥的，反正就是那些看起来都很难懂的名字。

你要知道，在房地产开发这行，税种还真不少，远远不止这些。

比如说，最让人头疼的“增值税”，这可不是普通的增值税，得看你卖的是什么性质的房地产。

你卖的是普通住宅，那可能就会适用优惠的税率；要是卖的是商业用房，那税率就可能直接蹭蹭往上涨了。

别小看这一点，差别可不止几个百分点，动不动就几百万，甚至上千万的差距。

啊，想想都怕，真要是弄错了，估计直接被税务局盯上，想跑都跑不掉。

不过呢，说到增值税，大家可能听说过“简易计税法”，这种办法比较适合那些规模不大的开发商。

简单来说，按照这个方法，你只要计算销售收入的差额，再按一个固定的比率来交税，就省事多了。

啊，说起来简单，真到操作时可得小心。

你总不能以为，随便一个“简易”就能轻松搞定吧？这背后可藏着不少猫腻呢！再说到个让人心里咯噔一下的税——土地增值税。

这玩意儿直接和土地价值挂钩，尤其是那些拿地搞开发的公司。

你觉得土地买进去了，就等着卖个好价钱捞金，结果一算税，心里那个“哇”一下——税金比预期还高！想象一下，项目明明利润丰厚，结果一交税，直接把你前期的努力“泡汤”了。

所以这块，建议大家提前做好规划，别等到项目快完工了才发现原来税负重得吓人，那时候想后悔都晚了。

说到这里，开发商朋友们肯定在想：哎呀，那是不是交了税，就一切OK了呢？当然不是！因为除了这些常见的税种，还有很多需要注意的细节。

房地产税收培训讲义一、房地产税收涉及的税种与基本规定：（一）税种：取得土地使用权，从事房地产开发、房地产交易（包括房地产转让、房屋租赁）所涉及：（11个税种）营业税、城市维护建设税、教育费附加、资源税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、土地增值税、印花税、企业所得税、个人所得税等税种，（二）税种的重点是销售不动产营业税：1、什么是销售不动产？销售不动产是指有偿转让不动产所有权的行为。

这里的有偿包括取得货币、货物或其他经济利益。

不动产是指不能移动，移动后会引起性质、形状改变的财产，通常是指建筑物或构筑物及其他土地附着物。

销售是指有偿转让所有权的行为。

2、销售不动产税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物、转让不动产的有限产权或永久使用权、单位将不动产无偿赠与他人，以及销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为。

这里的销售，着重点应在有偿转让不动产的“所有权”上，且不论该建筑物或构筑物是使用过的或是未使用的。

二、相关税收政策及要注意的问题：（一）房地产开发中的有关税收政策问题：1、房地产开发企业将自建的不动产对外销售时，其自建行为视同提供应税劳务，按“建筑业”缴纳营业税。

房地产开发企业将承建的建安工程分包或者转包给其他建安企业的，应代扣代缴营业税。

在开发施工过程中收购应税未税矿产品的，应代扣代缴资源税。

2、单位集资建房销售给职工，属于销售不动产行为，应按“销售不动产”征收营业税；但同时满足下列条件的，暂免征收营业税。

（1）集资者为未参加房改的职工；（2）建房用地的使用权为集资者所在单位（所有）或以集资者名义购买；（3）发生的建房费由集资者全额负担，所集资金必须全部用于建房支出；（4）持有房管部门或房改办集资建房的批文。

3、房地产开发企业在房地产开发过程中签订的“建筑安装工程承包合同”、“建筑工程勘察设计合同”等应税凭证应按规定缴纳印花税。

（二）土地使用权取得方面有关税收政策：1、纳税人取得的土地属于耕地的，自批准征用之日起满一年时申报缴纳城镇土地使用税。