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如何选择靠谱的房屋中介代理在如今的房屋租赁市场中，许多租客都需要通过房屋中介代理来租房。
但是，随着市场的扩大，也有一些不良中介代理公司出现，让客户陷入麻烦中。
那么，如何选择靠谱的房屋中介代理呢？
第一，寻找口碑好的房屋中介代理。
可以向朋友、亲戚、同事等了解他们的租房经历，尤其是他们所使用的房屋中介代理的服务质量和口碑。
此外，在线社区、房屋租赁论坛或各种评价网站上也会有很多有用信息。
第二，选择有资质的房屋中介代理。
检查代理公司的注册资质、营业执照、经营许可证等证件是否齐全。
同时可以了解代理公司的信誉度、经营历史以及服务质量等信息。
第三，选择专业且服务周到的房屋中介代理。
专业代理应该有一定的行业知识和经验，并能够给出有用的帮助和建议。
同时，其服务应该周到，如能够认真解答客户的问题、提供完善的售后服务、积极接受客户的反馈意见等。
第四，留意咨询时中介代理的主动提问与服务。
选择靠谱的房屋中介代理应该是双方的相互选择。
合适的中介代理应该互相理解、相处愉快。
当你去和房屋中介代理沟通时，留意他们是否给你足够的关注和想法，并能根据你的具体情况提出一些有建设性的建议。
第五，协商合作事宜以及租房契约的明细条款时，留意依靠书面合同细则规范中间代理商的权益。
租房契约明细应该有且仅有的是两方达成的协议。
请注意不要遗漏协议的有效性。
选择靠谱的房屋中介代理可以避免不必要的经济损失、时间浪费和情感投入。
上述几点应该考虑到，尤其在签订租约前。
房地产委托代理销售是指房地产所有权人将其房产委托给房地产中介机构或代理人进行销售的行为。
本文将介绍房地产委托代理销售的流程、优势和注意事项。
一、流程1. 委托签订：房产所有权人与房地产中介机构或代理人签订委托代理销售合同，明确双方的权益和责任。
2. 资料准备：房产所有权人需要准备相关的房产证明文件，包括房屋所有权证、土地使用证等。
3. 定价评估：房地产中介机构或代理人会对房产进行评估和定价，确保房产的售价合理。
4. 市场推广：房地产中介机构或代理人会通过多种途径进行市场推广，包括在房产网站、报纸等媒体上发布广告，组织房产展示会等。
5. 拓展潜在买家：房地产中介机构或代理人会针对潜在买家进行调研和拜访，了解他们的购房需求，并向他们介绍房产情况。
6. 确定买卖意向：当有潜在买家对房产感兴趣时，房地产中介机构或代理人会带领买家进行实地看房，给予他们详细的解说和推荐。
7. 协商交易：当买家对房产表示购买意向时，房地产中介机构或代理人会与买卖双方进行协商，包括房价、付款方式、签订合同等。
8. 签订合同：买卖双方达成一致后，房地产中介机构或代理人会协助双方签订购房合同，明确交易的具体内容和条款。
9. 过户交接：房地产中介机构或代理人会协助买卖双方完成过户手续，确保房产的合法所有权转移。
10. 代理费用结算：房地产中介机构或代理人会按照合同约定收取委托销售的代理费用。
二、优势1. 提高销售效率：房地产中介机构或代理人有丰富的销售经验和销售渠道，能够更快速地推广房产，吸引潜在买家。
2. 减少房产所有权人的负担：房地产委托代理销售能够分担房产所有权人的销售任务，减少其对房产市场的了解和操作的需求。
3. 专业服务和咨询：房地产中介机构或代理人可以提供专业的房产咨询和服务，为房产所有权人提供合理的销售建议和意见。
4. 扩大销售范围：房地产中介机构或代理人可以通过各种市场推广手段将房产信息传播到更广泛的受众中，提高销售机会。
房地产代理公司六种模式房地产代理公司六种模式一、介绍房地产代理公司是指专门提供房地产买卖、租赁、评估、咨询等服务的公司。
根据市场需求和服务方式的不同，房地产代理公司可以分为以下六种模式。
二、全方位服务模式全方位服务模式是指房地产代理公司提供全面的房地产买卖、租赁、评估、咨询等服务。
该模式下，代理公司拥有完善的团队和多元化的服务内容，能够满足客户的各项需求。
1. 房地产买卖服务：代理公司通过收集、整理市场信息，为客户提供目标房产的寻找、选购、成交等服务。
2. 房地产租赁服务：代理公司帮助房东出租房产，包括寻找租客、签订合同、收取租金等事务。
3. 房地产评估服务：代理公司通过专业评估师对房产进行评估，帮助客户了解房产的价值。
4. 房地产咨询服务：代理公司通过专业的咨询顾问，为客户提供房地产投资、融资、法律法规等相关咨询服务。
专业服务模式是指房地产代理公司专注于某一领域的服务。
代理公司在该领域内具备丰富的经验和专业知识，能够提供高质量的专业服务。
1. 商业地产服务：代理公司专注于商业房地产的买卖、租赁、评估、咨询等服务，为商业地产投资者提供全方位的支持和帮助。
2. 住宅地产服务：代理公司专注于住宅房地产的买卖、租赁、评估、咨询等服务，为个人和家庭提供满足居住需求的房产选择。
3. 农地和农业用地服务：代理公司专注于农地和农业用地的买卖、租赁、评估、咨询等服务，为农民和农业企业提供支持和指导。
四、在线服务模式在线服务模式是指房地产代理公司通过互联网平台进行服务。
通过在线平台，客户可以方便快捷地获取房地产相关信息、提交需求、与代理公司进行沟通。
1. 在线房产交易平台：代理公司在互联网上建立房地产交易平台，提供买卖、租赁等服务。
客户可以在线发布房源信息、浏览房源、联系房东等。
2. 在线房产评估平台：代理公司在互联网上建立房地产评估平台，客户可以通过该平台提交评估需求，并获取评估结果和报告。
分销服务模式是指房地产代理公司与其他企业合作，通过代理销售其房地产产品。
房地产与中介合作方案（二）引言房地产行业与中介机构之间的合作关系对于推动房地产市场的发展起着重要作用。
本文将介绍房地产与中介合作方案，以帮助房地产企业和中介机构建立更加稳定和有效的合作关系。
概述在房地产行业中，中介机构扮演着连接房地产企业和购房者/租户之间的桥梁角色。
通过与中介机构合作，房地产企业可以有效推广和销售房产，而购房者/租户可以获得更好的房地产信息和服务。
为了确保合作的顺利进行，房地产企业和中介机构需要在合作方案中明确各自的责任和利益。
正文1. 合作目标1.1 提升销售业绩：房地产企业与中介机构的合作目标之一是提升销售业绩。
通过与中介机构合作，房地产企业可以借助中介机构的渠道和资源拓展销售市场，并增加成交量。
1.2 提供专业服务：中介机构拥有丰富的市场经验和专业知识，可以为购房者/租户提供专业的房地产服务。
房地产企业与中介机构合作的目标之一是提供高质量的房地产服务，满足客户需求。
1.3 建立良好的品牌形象：房地产企业与中介机构的合作可以提高企业的品牌知名度。
通过与中介机构的合作，房地产企业可以增强品牌形象，并在市场上树立良好的声誉。
2. 合作模式2.1 独家代理：房地产企业可以选择与中介机构签订独家代理协议。
在该模式下，中介机构独家代理房地产企业的房产销售，并负责所有的市场推广活动。
这种合作模式适用于房地产企业希望将销售工作交给专业机构的情况。
2.2 多家中介联合：房地产企业也可以选择与多家中介机构联合合作。
在该模式下，房地产企业与多家中介机构签订合作协议，各个中介机构共同推广该房产项目。
这种合作模式可以扩大房地产项目的市场覆盖面，增加销售机会。
2.3 项目合作：房地产企业与中介机构也可以选择在特定房地产项目上合作。
在该模式下，中介机构负责推广和销售该特定项目的房产。
这种合作模式可以在特定项目上形成房地产企业与中介机构的深度合作，加强销售力度。
3. 合作奖励机制3.1 提成制度：为了激励中介机构积极推动房地产销售，合作方案可以设立提成制度。
房地产销售代理在房地产市场中，房地产销售代理是一个重要的角色。
房地产销售代理是指通过代理公司或中介机构，代表房地产开发商或业主进行销售和推广房地产项目的活动。
作为销售代理，他们承担着与客户沟通、市场调研、促进销售、合同签署等各种责任。
一、销售代理的定义和职责房地产销售代理是指被授权代表房地产开发商或业主，进行销售和推广工作的机构或个人。
他们负责与潜在客户接触，提供有关房地产项目的信息，并协助客户完成购房手续。
销售代理的职责包括但不限于以下几个方面：1. 市场调研：销售代理需要对当地的房地产市场进行调研，了解供需情况、竞争对手、市场趋势等信息，为销售提供参考。
2. 客户接洽：销售代理需要主动与潜在客户取得联系，了解他们的需求和预算，并向他们展示合适的房地产项目。
3. 提供信息：销售代理需要向客户提供有关房地产项目的详细信息，包括项目概况、户型图、价格、交通便利性等，以帮助客户做出决策。
4. 售前咨询：销售代理需要解答客户提出的问题，提供专业咨询，帮助客户了解项目的优势和劣势，为客户提供全面的购房建议。
5. 协助签约：销售代理需要与客户协商并准备购房合同，并确保双方的权益得到保障，顺利完成签约流程。
6. 促进销售：销售代理需要通过各种渠道开展推广活动，吸引潜在客户，提高销售量和市场份额。
二、销售代理的优势和挑战房地产销售代理作为连接开发商和购房者的桥梁，具有一定的优势和挑战。
1. 专业知识：销售代理通常具备专业的房地产知识和经验，能够为客户提供权威的建议，解答他们的疑问。
2. 广泛渠道：销售代理通常拥有丰富的客户资源和广泛的销售渠道，能够快速将房源推广出去。
3. 信任与口碑：销售代理通过专业的服务和良好的口碑，赢得了购房者的信任，提高了销售的成功率。
4. 挑战和竞争：房地产市场竞争激烈，销售代理需要不断提升自己的专业素养，与竞争对手展开激烈的角逐。
5. 市场风险：销售代理需要面对市场波动和政策调整带来的风险，需要及时掌握市场动态，调整销售策略。
房地产代理的主要内容及注意事项房地产代理是指经过专业培训、具备相应证件和资质的中介机构或个人，代表委托人进行房地产交易的一种服务形式。
在进行房地产代理工作时，代理人需要了解并遵守一些主要内容和注意事项，以确保代理工作的有效性和合法性。
本文将介绍房地产代理的主要内容以及需要注意的事项。
一、房地产代理的主要内容1. 市场调研与信息收集：房地产代理需要对当地的房地产市场进行调研，了解该地区的房价、房源信息、交易流程等。
代理人需要定期收集最新的房地产市场信息，以便为委托人提供准确的咨询和建议。
2. 房屋买卖或租赁咨询：房地产代理需要对委托人的需求进行深入了解，为其提供购房、出售或租赁房屋的咨询服务。
代理人需要根据委托人的需求，提供相关的房源信息，并向其解释相关法律法规和交易流程。
3. 签署代理协议：在接受委托后，房地产代理需要与委托人签署代理协议，明确双方的权利和义务。
代理协议应包括委托事项、代理费用、保密义务等内容，具体条款需要根据具体情况进行协商。
4. 房屋核查和评估：代理人需要对房屋进行核查，包括房屋权属核实、房屋状况评估等工作。
核查过程中，代理人需要与相关部门和业主进行沟通，确保房屋信息的准确性。
5. 流程指导和协助：房地产代理需要全程指导和协助委托人办理各项手续，包括合同签订、产权过户、交易登记等环节。
代理人需了解相关法律法规，并确保交易程序的合法性和顺利进行。
6. 纠纷调解和解决：若在房地产交易过程中发生纠纷，代理人需积极配合双方进行调解，并根据法律法规提供相关解决方案。
在纠纷解决过程中，代理人需保持公正、中立的立场，维护委托人的权益。
二、房地产代理的注意事项1. 严守法律法规：房地产代理人需要遵守相关的法律法规，确保代理活动的合法性。
代理人应加强对房地产相关法律法规的学习，提高自身的法律意识和业务水平。
2. 保护委托人权益：代理人在代理过程中要以保护委托人的权益为首要任务。
代理人应如实提供信息，保密委托人的个人隐私，并切实履行代理协议中的义务。
房地产联合代理利与弊1.引言房地产联合代理是一种常见的房地产交易方式，它是指多个中介机构共同组成一个联合代理机构，共同为买卖双方提供服务。
本文将详细讨论房地产联合代理的利与弊，并分析其影响因素。
2.联合代理的利2.1 增加资源房地产联合代理可以整合多家中介机构的资源，如客户资源、市场信息、专业人才等，从而提高业务水平和竞争力。
2.2 分工专业联合代理机构可以因应客户需求和项目特点，进行分工合作，各专业机构各司其职，如销售、租赁、评估等，提供更加专业、高效的服务。
2.3 拓宽业务范围通过联合代理，中介机构可以拓宽自己的业务范围，扩大市场份额，并在不同区域、不同类型的房地产项目中进行合作，实现共赢。
3.联合代理的弊3.1 利益分配问题房地产联合代理涉及多个机构的合作，其中涉及到利益分配的问题。
如果各方在利益分配上存在分歧，可能会导致合作关系的破裂，影响业务进行。
3.2 管理协调难度联合代理机构需要对各合作机构进行管理和协调，确保能够有效地合作。
管理协调的难度较大，尤其是在大项目或多方合作的情况下。
3.3 信息不对称由于联合代理涉及多个机构，信息的共享可能存在不充分、不及时的问题，容易导致信息不对称，影响决策的精准性和效率。
4.影响联合代理的因素4.1 各方合作意愿联合代理的顺利进行需要各方的合作意愿和诚信度，如果合作意愿不强或存在合作风险，可能会影响联合代理的成效。
4.2 项目性质与规模联合代理的实施受到项目性质和规模的影响，不同类型和规模的项目需要不同的合作策略和组织方式。
4.3 市场需求和竞争态势市场需求和竞争态势也会对房地产联合代理产生影响，不同的市场和竞争环境下，联合代理的效果也会有所不同。
5.附：________附件本文档涉及到的附件详见附表。
6.法律名词及注释6.1 联合代理指多个中介机构共同组成一个联合代理机构，共同为买卖双方提供服务。
6.2 利益分配指联合代理过程中各方之间对于经纪费用、业务收益等权益的分配。
房地产代理服务内容及收费标准房地产代理服务内容及收费标准本公司与各开发商合作的方式分为三种，具体方案如下：一、前期策划本方案包括市场调查和项目广告策划等八项内容，策划费用为项目总投资额的0.5%-0.8%。
根据项目进程安排，前期策划需要3-4个月时间。
合同签定后，开发商需支付总营销策划费的50%，余款在整个工作完成后支付。
二、全程策划全程策划包括市场调查、销售培训及督导等16项内容，策划费用为项目预计总销售收入的0.5%。
合同签定后，开发商需以月费的形式支付策划费。
三、销售代理销售代理总费用为销售金额的1.5%-3%，工作内容包括上述的17项内容。
合同签定后，在开盘前期，开发商需每月支付策划费3-5万元。
开盘销售后，销售收入的1.5%-3%将逐月结算，开盘前所支付的前期策划费将在开盘后逐月扣除。
四、企业的CIS及品牌包装根据企业的发展战略，我们提供“企业的CIS及品牌包装”服务，服务时间和费用另行商定。
服务项目和执行时间如下：1.市场基础调研：15天2.市场定位：10天3.投资分析：略4.方案设计建议：15天5.方案设计优化：根据设计情况6.项目案名、推广、VI系统设计及运用建议：60天7.营销策略、推广主题：90天8.项目广告策略：100天9.开盘方案及相关SP活动方案、计划：开盘前、后视需要10.项目销售价格的制定与控制：略11.销售资料设计、建议及审核12.接待中心与销售道具布置建议：开盘前2个月13.样板房装饰方案建议：开盘前2个月14.媒体广告计划制定、设计建议及审核15.销售策略及案场销售模式16.销售培训及督导17.销售代理执行18.企业品牌策划19.企业CIS策划第一项市场调研市场调研阶段需要进行房地产市场总体状况分析，包括现状、价格走势和未来趋势等方面的调查。
同时还需要对区域市场进行调查和分析，包括供应量、分布情况与价格分析、未来趋势和消费者特征等方面。
此外，还需要对项目进行分析，包括规划特点、房型功能、配套设施及设备配置、价格状况、销售策略和物业管理等方面。
房地产全程销售代理的常规报价及服务内容常规报价：1.佣金费用：房地产全程销售代理公司通常会按照房产交易价值的一定比例收取佣金费用。
具体的比例可能会因地区和市场行情而有所不同，一般在1%到5%之间。
2.广告费用：为了能够更好地销售房产，中介公司通常会投入一定的广告费用来提高房产的曝光度。
广告费用一般由委托方承担，具体金额可能会因市场需求和广告渠道而有所不同。
服务内容：1.评估房产：全程销售代理公司会对房产进行详细的评估，包括房屋面积、建筑结构、装修情况以及周边环境等。
通过评估，代理公司可以帮助委托方确定一个合理的销售价格。
2.策划销售方案：全程销售代理公司将根据房地产市场的动态和委托方的需求，制定一个合适的销售方案。
这包括确定合适的销售渠道、打造吸引人的广告和宣传资料，以及确定适当的销售策略。
3.推广和营销：代理公司将会负责推广和营销房产，以吸引潜在买家的注意。
这可能包括在在线房地产平台上展示房产、发布广告、制作专业宣传资料和组织开放日等。
4.筛选买家：代理公司会帮助委托方筛选买家，确保只有真正有购买意向的买家参观和购买房产。
这可以节省委托方的时间和精力，同时也可以减少不必要的麻烦和交易风险。
5.协商和签署合同：全程销售代理公司将会协助委托方与买家进行交涉和协商，以达成满意的购房协议。
代理公司将负责处理相关文件和合同的起草、修改和签署等流程，以确保交易的顺利进行。
6.现场验房和交接：在买家确认购买房产后，代理公司将协助委托方和买家进行现场验房，并在交接房产的过程中起到桥梁作用。
他们将确保交接顺利进行，并就任何可能发生的问题提供专业建议和支持。
总结起来，房地产全程销售代理的常规报价和服务内容主要包括评估房产、策划销售方案、推广和营销、筛选买家、协商和签署合同、现场验房和交接等。
这些服务的目的是帮助委托方以最佳方式将房产出售，同时最大程度地减少他们的时间和精力投入。
什么是房地产代理公司？主要做什
么？
1、房地产代理公司是指专业为房地产公司（开发商）提供房地产专业的楼盘策划和销售代理的服务机构。
2、业务：主要集中在产品定位、到案场包装、物料设计、媒体计划、广告推广、房地产销售代理、回拢资金等。
扩展资料：
1、代理销售：策划代理公司主要以为房地产开发企业提供组织销售团队，进行房地产销售工作。
2、策划代理：策划代理公司为房地产企业提供前期调研、楼盘定位、整合营销、媒体推广等一系列工作。
3、营销策划中介代理公司综合以上两种公司的职能，负责为房地产企业提供整合营销，有专门的营销团队，也有品牌定位、策划推广的团队。
4、中介代理：中介代理公司主要负责销售二手房。
5、服务内容：整体宏观市场调研（相关政策、经济形势、供求比例等）；竞争研判，找到竞争的基准对象；土地的价值研判，为产品提炼最大的附加值；消费群和产品的双向调研。
参考资料：房地产代理公司——百度百科
1。
解读房地产代理（上）第一章房地产代理 1 中介代理--市场的活跃力量目前房地产业中介代理商正呈现由单纯的售租代理业务向销售商、包销商角色转化，并以提高员工素质、企业服务水平、售楼信息网络和品牌形象来充实自己，抓住契机和以更大规模立足市场繁荣房地产销售市场，开发商可借重中介代理公司的力量共同培育建设代理机制。
同时，中介代理商也应抓住目前商品房存量过大的时机，因势利导，显示自己的作和能量，以中介市场代理机制，适应大房地产业现代化开发、营销趋势。
"上海环球国际房地产公司"正是乘此良机成立发展的。
该公司2年中在上海总代理房地产业务50亿元，形成了自己的特色优势：他们着手建立包括洛杉矶、温哥华、东京、台湾、香港等新移民在内的"新华人世界行销网"，扩展公司售楼信息渠道；"环球国际"带有港台部分集团公司代表人的特点，据闻其握有10万以上的客户名单；该公司拥有经验丰富的人员，主管层皆有5至20年以上的专业经验；其企划包部门设备完善。
故而"环球国际"的代理业绩也令人刮目相看：该公司总代销龙柏花苑，南区别墅13幢一个月内被台、港、美国客户争购一空，北区27幢别墅及3幢公也有百余家买主与之洽谈；总代理的3幢35层楼的阳明新城，外销5个月，售出第一幢的50％；300栋的久事别墅（一、二期工程）共售出95％。
上海锦和投资顾问有限公司也有较强的实力背景、广泛的行销网络。
其中方股东上海浦东商业建设发展有限公司，外方股东为马来西亚上市公司胜方集团控股公司。
"锦和"不仅是依托海内外网络关系，进行有效的房地产中介代理，而更着意通过有影响力的活动，树立形象。
1995年他们曾成功地组织了上海房地产项目分别参加新加坡、印尼的展览会，又成功地组织了新加坡、马来西亚房产买方"旅游考察团"到上海。
他们代销的60幢姑苏花园，销出50％，代销沪办大厦二期商场全部售完。
最近锦和公司成功地推出了总代理?quot;虹临宝都"和"胜康大厦"，其销售业绩均高达75 ％，同时锦和公司运用先进的电脑信息处理，凭其二手租赁市场的厚实基础，成功为西门子、麦当劳和汉高公司等外资公司，解决其外方人员的住房之需。
综上所述，目前房地产业中介代理商正呈现由单纯的售租代理业务向销售商、包销商角色转化，并以提高员工素质、企业服务水平、售楼信息网络和品牌形象来充实自己，抓住契机和以更大规模立足市场。
但不足的是中介企业之间缺少信息沟通、业合作，缺乏行业之内的业务组合和集约优势，也缺乏行业的制度和操作规范，均不于代理机制的形成和走向成熟，也从而制约了行业的发展。
未来的房地产代理业究竟怎样？传统模式的房地产代理行业是一片夕阳产业，而新的、可变的、符合未来趋势的房地产服务行业则是蒸蒸日上、有无限发展前景的朝阳产业。
那么未来的房地产代理业究竟是怎样的前景？--行业纵深发展需细化社会分工细化是非常明显的趋势。
作为社会经济活动中不同的主体，我们的作用就是尽可能把我们这个部分做到最好，最完美。
随着整个市场机制的成熟，竞争激烈程度的提高，已经具备一种可能，就是让大家在一个高效率的平台上进行自己最有创造性的工作，而不是面铺很大，每一个方面都浅尝辄止。
以前很多发展商既是投资商，又是开发商，同时还可能是负责施工的承包商，基本上什么都包揽了。
国外的发展商绝对不是这样，不会说既是投资商，又是开发商。
再举一个例子，以往我们的建筑设计就是建筑设计院把整个设计从头到尾全部做出来，自从国外的建筑师进来以后，他专门做建筑设计这一部分，一些施工图等会交给工程师去做，所以那时就分做建筑师事务所和工程师事务所，专门做以往我们称其为"总图"设计的部分。
市场成熟了以后，对每一个工种的要求都越来越高，竞争的激烈也使得每一方面都要做得非常出色。
比如说，我们为发展商做客户调查、市场定位、客户定位、营销推广计划、广告执行、销售组织等，甚至包括现场的包装、接待中心的设计，还有促销的包装、接待中心的设计，还有促销活动的组织，全都是由我们一家来做的。
但是，现在随着市场竞争激烈程度的提高，每一方面的精细程度都要求达到非常强的地步，很有可能我们在某些方面做得再好，也没有专业的室内设计师、环境设计师、专业负责做公关活动、客户推广的公司做得好。
以前是市场并不成熟，室内设计、环境设计等还没有涉足其中，整个细分体系也未能很好地建立。
正因为如此，任何一个细分的行业，整个房地产服务行业，都面临着很大的发展空间。
行业横向发展要整合，以后是否会有一个总的行业--房地产服务管理业的出现，把这些很细化、很专业的资源组织、整合起来？就好像是一个好的画商，可能做不出一幅好画来，但知道什么画是好的，什么画符合市场的变化趋势。
每一个细分的行业都有专业的公司去做，如广告公司、室内设计公司、园林规划公司、公关公司等，而对每一个行业，我们都是非常优秀的画商。
发展商未必能够知道哪些锅炉是风冷的好，还是水冷的好，未必能够知道哪个广告做得好，但我们作为资源的整合者，就可以做到。
这种资源整合的工作，在某部的一个外销公寓项目的运作中就得到了很好的体现，我跟发展商说，环境设计与外立面都应找不同的人来做，然后发展商问，那他们都做了，林洁你做什么呢？我就是整合各种资源的，我知道怎样在技术层面上最有机地把各种最优秀的专业资源组织起来，达到最优化的配置，这就是我们以后要充当的角色。
毫无疑问，服务管理业将起到整合房地产服务行业相关专业资源的重要作用。
--行业发展依靠什么有一种说法，房地产项目已经不需要代理了，如果要做好一个项目，就把伟业的林洁给找来，或从伟业挖一些人过来，这样就可以了，就能成功了。
我的观点恰恰相反，这个行业要取得真正发展，不是靠一个人或几个人的能力就能做到的，至少需要三个方面的东西，一是品牌，二是网络，三是团队。
品牌乃发展的第一要务房地产发展商已经从简单的市场竞争发展到了品牌竞争阶段，而对房地产服务业来说，品牌是更为重要的。
发展商除了品牌以外，确实有一些更加实在的东西，例如说土地资源、融资能力等，且在服务行业都是如此。
品牌一旦建立起来威力是非常大的，快餐业的麦当劳、酒店管理集团香格理拉，都依靠的是品牌。
我们强调品牌，但这个品牌不是某一个人或做某几件事情就可以达到的，它有一个长期的市场运作过程。
网络是发展最大的基础这里的"网络"是一个大而化之的概念，从实、虚、大、小各方面，大至我们的业务关系网络、小至各个销售点，实到实有的销售网，虚到电脑网络、网络无所不在。
特别是加入WTO之后，大家都特别看重我们已经建立的零售网络，因为创新是今后竞争优势最核心的部分，而创新正可以通过网络来实现：一旦建立一个很完善的网络，通过它再去推广一个新的东西，就会取得出人意料的、事半功倍的效果，甚至还可能不?quot;半"和"倍"的效果，而是十几倍、上百倍的关系。
网络威力的巨大，各个服务行业都要一个清醒的、前瞻性的认识。
有了网络，就有了快速膨胀的可能。
营销是这样，顾问同样是这样。
众所周知，房地产的地域性是非常强的，但这并不意味着它可以脱离世界经济一体化的趋势，在这种大的形势下，我们必须有一个与它相适应的接口，网络正好就能够很好地承担这个重任，把一体化的优势利用起来。
仅以北京地产业为例，它能不考虑上海的影响吗？我们在上海设了点，在深圳设了点，在美国设了点，形成网络，就可以让各个地方最优势的经验、资源、人员等实现共享。
房地产本身又是一个很综合的行业，涉及到方方面面，新技术、新材料、人文、社会学等无所不包。
怎样把各方面的资源、影响因素整合到一起呢？如果以往是依靠"上通天文，下知地理"的发展商把它们一拳一脚地整合到一起，以后这条路就走不通了，以后的房地产业将会越来越依靠网络的威力。
网络的存在已经不仅是一个工具，不仅起到快速推广概念、学习整合的作用，它已经是我们生存和发展的基础理论。
团队与发展密切相关社会分工越来越细，就越不依靠点子公司、个人的力量，这是服务行业的一个共性。
而房地产服务行业和其他的服务行业还有一个最大的区别是智力资源的密集程度。
无论从广度还是深度来讲，房地产服务行业对资源密集程度的需求都是更强的，是其他服务行业所无法比拟的。
麦当劳在某一方面要求很高，如炸薯条与其他的炸薯条是没有本质区别的，区别的只是麦当劳的品牌；和广告业、法律服务业相比，房地产服务业的广度又要大得多。
这也是房地产业的一个特点。
正是有了这两种要求，房地产服务行业的团队是不可替代的，而团队里的任何人成为明日黄花倒是很有可能的。
拿我自己来说，我已不太清楚营销这一块了，我已经不是一个处于创作高峰期的画家了，我画不出好画来了，但我是一个很好的画商，我知道哪些画是好画，哪些画迎合市场潮流，我有自己专业的评判标准。
点子时代早已经成为过去，今后的市场需要的是成熟的业务模式，仅靠个人是做不好事情的。
挖一个人走就能做好一个项目吗？答案显然是否定的，挖走了一个人，你带不走他的数据库、他的品牌优势等等，到最后还必须得有一个团队。
总的来说，我们这个行业是没有诸如资金、土地资源等行业进入壁垒的，行业要发展，首先要提高行业的不可替代性、提高行业进入壁垒。
通过哪些方面来提高呢？就是以上我所说的品牌、网络和团队，这还不是有与无的问题，而是好与不好的问题，这是我们生存发展的价值所在。
第二章市场调研1 前言在许多失败的案例中，我们通过分析，其中有许多原因，有一条很重要的原因是开发商的决策层缺乏必要的市场调查，没有掌握到足够的市场信息导致决策失误，从而导致项目失败。
作为专业的房地产咨询代理公司，对一个项目作出准确的市场定位前提是搞好市场调查，而搞好市场调查的前提就是有一套完善可操作的市调方案。
不能凭个人经验写出可行性分析报告，科学性、准确性是不高的。
公司对市调参与人员的要求是对市调目标市场所有房地产的内容都必须了解、掌握，形成书面分析报告，每条信息要尽量附原件的复印件。
2 房地产市场调研和营销的信息分析房地产市场调研如果做得细致、透彻，不仅可以帮助精确产品市场定位，而且可以帮助企业赚取相当大的利润1994年下半年至1995年，上海的房地产市场步入盘整消化期，然而有一些产品却依然销势良好，究其原因，不外是产品前期市场定位准确。
去年来，房地产业开始重视房地产营销，但如何做营销？这正是从业人员关注的话题。
营销与推销、促销不同，营销是从市场需要出发，根据市场、客户的需求生产产品，它的管理以利润为导向，营销计划具有长期性。
推销、促销是针对现成产品的销售，以销售量为导向，计划短期性。
目前上海房地产市场还处于推销、促销阶段，尚未真正进入营销过程。
