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本文部分内容来自网络整理，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将立即删除！== 本文为word格式，下载后可方便编辑和修改！ ==房产运营计划书篇一：地产项目运营管理策划书集团房地产开发运营管理方案策划书201X年5月集团房地产开发运营管理方案策划书一、方案说明本方案是为集团进行房地产开发，解答有关运营管理方案的建议，旨在为地产项目的运营提供专业化、科学化、规范化的概要性的指导意见。
本方案并非基于具体土地、具体团队、具体市场研判的市场报告，也有别于正式的制度设计。
本方案不是最终运营方案，本方案仅是集团介入房地产运营管理的概要性指导意见。
最终运营方案需要在运营团队对具体地产项目进行进一步的市场考察，并考虑投资者具体的情况之后，才能完成最终市场调研报告、开发计划及其它运营方案等。
二、中国房地产开发企业运营管理趋势简判1、中国房地产开发管理的发展趋势201X—201X年可以说是中国房地产行业发展的一个分水岭。
房地产行业正在经历前所未有的企业重新洗牌期。
201X年—201X年，一方面是以中国快速城镇化为核心驱动力的房地产刚性需求，刺激着中国房地产业在相当长一段时间的硬性发展；另一方面是房地产企业正在新一波经济的调整中迎来新的高强度的冲击。
各个房地产公司都心理很纠结地面临“去、留”、“成长、萎缩”的选择。
201X年是房地产业在严峻的调控中获得较快发展的一年。
从房价来看，据中房网全国一手房交易价格指数显示，截止到201X年3月，全国房价已经连涨8个月，房价已经回到调控前水平。
限购的一线城市房价回暖力度显然大于中小城市。
去年上半年，多数房企延续采用去年的以价换量原则，尤其在5、6月份，由于时逢冲击半年度业绩的时间点，因此推案量和促销力度都达到阶段性高点，而进入201X年年之后，由于一线房企业绩完成情况普遍较好，加上对十八大城镇化建设的经济刺激政策的期待，量价出现一定程度的上涨。
从房地产企业业绩来看，龙头企业取得了较快增长。
某房地产项目运营方案某房地产项目运营方案一、项目概述该房地产项目位于城市中心区域，总建筑面积为50万平方米，含住宅、商业、办公、酒店等多种业态，是一个多元化的综合性房地产项目。
二、运营目标该项目的运营目标是：以客户为中心、以效益为目标、以创新为动力，打造国际化、智能化、绿色化的房地产项目，成为该城市的标志性建筑和社区。
三、运营策略1. 以客户为中心为了让客户享受到最好的服务，我们将采用“以客户为中心”的经营理念，根据客户需求和反馈，不断提高服务质量和满意度。
在住宅方面，我们将提供优质的装修和贴心的售后服务；在商业方面，我们将引入著名品牌，打造高端商业区；在办公方面，我们将提供智能化的设施和高效的管理服务；在酒店方面，我们将打造舒适、便捷的入住体验。
2. 以效益为目标在运营中，我们将以效益为目标，通过合理的成本控制和营销策略，提高收益和利润。
在商业和办公方面，我们将制定租金调整与业务拓展计划，以增长租金收入；在酒店方面，我们将深入挖掘酒店产业价值，通过多种渠道提高酒店收益；在住宅方面，我们将把握市场机会，以合理的价格进行销售。
3.以创新为动力在运营过程中，我们将创新管理模式，提高运营效率和效益。
在数字化方面，我们将建立智能化的物业管理系统和客户服务平台，以提高管理效率；在社区建设方面，我们将引入社区服务机器人、智能停车等最新科技，提高社区生活质量。
四、组织架构为了实现项目的高效运营，我们将建立健全的组织架构体系。
项目管理层包括总经理、副总经理、商业总监、运营总监、园区经理、财务总监、营销总监、客户服务总监等职位。
项目管理层将根据项目的需求制定详细的工作计划和目标，同时制定合适的管理制度和流程，以保证项目的高效运营。
五、财务管理为了有效管理项目的资金，我们将建立健全的财务管理制度，并引入专业的财务管理团队。
在收入方面，我们将通过租金、物业管理费、销售收益等多种方式实现收入；在支出方面，我们将控制成本，主要涉及人员培训、项目管理费、设备维护等方面。
房屋运营实施方案一、前言房屋运营是指对房屋及周边环境的管理和服务，以满足居民、租户或用户的生活、工作和生活所需。
一个良好的房屋运营方案对于提高居住体验，提升房屋价值和增加租金收益具有至关重要的作用。
因此，本文将就房屋运营的相关内容进行详细介绍，并提出一整套实施方案。
二、房屋运营的内容1. 房屋维护和维修- 定期检查房屋设施、管道、电气设备等，及时发现并解决问题，确保居住环境安全和舒适。
- 建立维修保养档案，记录设施设备保养情况，做好设备管理和预防维护，延长设备寿命。
- 定期清洁房屋外墙、玻璃幕墙、地面、楼道等，提升房屋外观和环境卫生。
2. 安全管理- 完善物业安全监控设施，确保房屋和周边环境安全。
- 开展消防演练，提高居民和物业人员应急处理能力。
- 提供安全教育和安全防范知识，提升居民和物业人员的安全意识。
3. 环境管理- 定期清理小区内的垃圾站和卫生死角，维护周边环境整洁。
- 建设和完善小区内的绿化环境和休闲设施，提升居住环境舒适度。
- 加强对小区内的环境污染源的管理，降低噪音、污染等环境卫生问题。
4. 社区服务- 提供居民日常生活服务，如快递代收、洗衣服务、小区活动等，提升居住体验。
- 组织居民活动，增进邻里关系，促进小区和谐稳定发展。
- 设立居委会或居民会，让居民参与小区管理，增强社区共建共治意识。
5. 设施设备管理- 对小区内的公共设施设备进行管理和维护，保证其正常使用。
- 定期对小区内的设施设备进行巡检，及时发现并处理故障，确保设施正常使用。
- 对小区内的设施设备进行更新和改造，提升服务水平和设施品质。
6. 物业管理- 树立良好的物业形象，提供优质的服务，增加用户对物业的信任和满意度。
- 加强对物业人员的管理和培训，提升工作素质和服务态度。
- 建立物业服务热线，为用户提供便捷的咨询和投诉渠道。
三、房屋运营实施方案1. 建立健全的房屋运营管理体系- 成立专门的房屋运营管理团队，明确责任分工和工作任务。
房产公司买房后运营方案
一、引言
房产公司购买房产是为了经营和投资，购买房产后的运营方案至关重要。
本文将探讨房产公司购买房产后的运营方案，包括租赁管理、装修维护、客户服务等方面的内容。
二、租赁管理
1.租金制定
–根据当地市场行情、房产品质等因素确定合理的租金水平，确保租金回报率。
2.租户筛选
–严格筛选租户，确保租户信用良好、租金支付能力强。
3.合同管理
–建立健全的合同管理制度，确保租赁双方权益。
三、装修维护
1.装修规划
–根据房产特点和目标客群制定装修规划，提升房产价值。
2.维护保养
–定期检查房屋设施设备，确保正常运行，延长使用寿命。
3.装修更新
–在合适的时机更新装修，保持房产竞争力。
四、客户服务
1.投诉处理
–建立投诉处理机制，及时回应租户需求和意见。
2.售后服务
–在租户入住后提供贴心的售后服务，提高租户满意度。
3.社区活动
–组织社区活动增进租户之间的交流，提升社区凝聚力。
五、财务管理
1.资金管理
–管理好租金收入和运营支出，确保财务健康稳定。
2.纳税规划
–针对房产投资的税务政策进行规划，降低税收成本。
六、总结
房产公司购买房产后的运营方案对于投资回报和公司长期发展至关重要。
通过科学合理的租赁管理、装修维护、客户服务和财务管理，房产公司可以实现稳健的运营和持续增长。
以上是关于房产公司买房后运营方案的文章，希望对房产公司的经营管理有所帮助。
本文内容仅供参考，具体操作请以实际情况为准。
房产系统运营方案范文一、项目背景房地产行业一直是国民经济的支柱产业，而互联网的发展也为房地产行业带来了新的机遇和挑战。
房地产互联网化运营已经成为行业的趋势，而房产系统作为房地产互联网化运营的关键工具，在房地产企业的发展中起着至关重要的作用。
本文将从房产系统的运营方案出发，提出一套完整的房产系统运营方案，助力房地产企业实现更高效的运营和更好的发展。
二、房产系统运营方案1. 数据中心建设房产系统的数据中心是整个系统的核心，数据中心的建设直接影响着系统的稳定性和运行效率。
因此，首先需要建立一个稳定可靠的数据中心，确保系统数据的安全性和可用性。
数据中心应该具备高性能服务器、可靠的存储设备、灵活的网络架构等基础设施，以满足系统在高并发情况下的运行需求。
2. 核心功能建设房产系统的核心功能包括房源管理、客户管理、合同管理、财务管理、营销管理等，这些功能是房产系统的基础，也是系统为房地产企业提供服务的关键。
在系统的核心功能建设中，要保证功能的完善性和稳定性，确保系统能够满足房地产企业对基本运营需求的支持。
3. 房源信息采集房产系统要能够及时、准确地采集房源信息，为房地产企业提供有效的运营支持。
因此，系统需要与房地产企业的信息源进行对接，实现房源信息的自动采集与同步更新。
另外，系统还应提供房源信息的精准搜索和分类显示功能，便于客户快速找到符合自己需求的房源。
4. 客户信息管理客户信息是房地产企业的核心资源之一，房产系统要能够全面、细致地管理客户信息，并能够支持客户信息的挖掘和分析。
系统应该具备客户信息的分类管理、客户需求的分析、客户跟进的提醒等功能，帮助房地产企业建立有效的客户关系管理体系。
5. 营销工具集成房产系统需要与各类营销工具进行集成，实现多渠道的营销推广。
系统应该支持短信营销、微信推广、邮件营销等多种渠道的营销方式，以满足房地产企业多样化的营销需求。
6. 数据分析与报表输出数据分析是房地产企业运营的重要依据，系统应该提供丰富的数据分析功能，包括客户分析、房源分析、营销效果分析等多方面的数据分析。
住宅运营策划方案模板一、运营目标1.稳定租客数量，提高租客满意度，提高租金收入。
2.最大限度地降低房屋空置率，提高资产利用率。
3.提高物业管理水平，保持住宅环境卫生干净，增加住户满意度。
4.开发并推广吸引租户的服务和活动，以增加社区凝聚力。
二、市场分析在当前的房地产市场中，住宅市场正面临着越来越激烈的竞争。
为了在这个市场中脱颖而出，一个有效的住宅运营策划至关重要。
综合考虑城市的经济发展水平、人口流动情况以及周边配套设施等因素，目前住宅市场需求较为旺盛，但同时也存在着激烈的竞争。
因此，我们需要深入了解市场需求，根据市场反馈不断调整和完善我们的运营策划。
三、市场调研1.了解目标客户群体的需求和喜好，以提供更符合他们需求的居住环境和生活体验。
2.对竞争对手进行深入研究，了解他们的优势和劣势，为我方提供优势进行策略调整。
3.与物业管理团队合作，了解住户的实际需求和反馈，及时调整运营策划。
四、产品定位根据市场调研的结果，住宅运营产品定位明确，我们将定位为高品质生活社区，提供舒适的居住环境和完善的生活配套设施。
我们致力于为租户提供便利的社区生活，在保障生活质量的同时降低生活成本，以提升租户满意度和忠诚度。
五、运营策略1.完善物业管理服务，建立专业化的物业管理团队，提供24小时专业服务，确保住宅环境整洁、安全。
2.推出各类租户活动，如社区聚会、健身俱乐部、瑜伽课程、美食节等，提高住户满意度和忠诚度。
3.提供个性化的房屋装修服务，满足不同租户的需求。
4.建立健全的租户管理系统，定期跟踪租户需求和满意度，提供个性化的服务。
5.积极推广住宅文化，在社交媒体平台上宣传、推广，并不断提升品牌形象和知名度。
6.与周边商业机构合作，推出优惠活动和联合营销推广，提高吸引力。
六、实施方案1.加强对物业管理团队的培训，提高服务意识和服务水平。
2.建立健全的租户信息管理系统，实现租户需求的快速反馈和动态调整。
3.策划丰富多彩的住户活动和社区服务，如周末市集、运动会、儿童活动等。
公司房产运营方案一、背景和目标随着经济的发展和城市化的进程，房地产行业成为了一个重要的经济支柱。
很多企业都拥有房产资产，这些资产如果能够有效运营，将为企业带来可观的收益和增加企业的价值。
本文将从房产的出租、管理和增值三个方面，制定一套全面的公司房产运营方案。
目标：通过房产的出租、管理和增值，实现房产资产的最大化价值，提升公司的盈利能力和市场竞争力。
二、出租1.租赁市场调研：通过调查分析本地区租赁市场需求，了解不同类型房产的出租需求情况，收集市场租金水平等相关数据，以便准确制定出租政策。
2.租客筛选：制定严格的租赁申请程序和标准，对租客进行资信调查和背景调查，确保租客具备偿付能力和良好信用记录，降低违约风险。
3.租金制定：根据房产的位置、面积、装修等情况，参考市场租金水平，制定合理的租金价格。
同时，可考虑推出一些租赁优惠政策，吸引更多合适的租客。
4.租赁合同管理：建立完善的合同管理制度，明确租赁期限、租金支付方式和逾期罚息等相关规定，确保租赁合规性，减少纠纷和风险。
三、管理1.物业管理：确保房产的日常运行和维护，包括清洁、保安、绿化、供水供电等方面的管理。
建立健全的物业管理团队，定期巡检，及时处理各类问题和投诉。
2.设施维护：定期检查设备设施的运行状况，进行维修和保养，确保房产的正常使用和功能完善。
3.租赁业务跟踪：建立租赁业务档案，及时了解租客需求和投诉，做好沟通和问题解决工作，提升租客满意度和忠诚度。
4.费用管理：建立严格的费用管理制度，确保各项费用的合规性和准确性，定期进行财务审计，防范风险和损失。
四、增值1.房产装修升级：定期对房产进行装修和升级，保持良好的外观和内部设施，提升房产的竞争力和吸引力，增加出租率和租金水平。
2.开发其他潜在收入来源：通过与第三方合作，开发房产的其他潜在收入来源，如广告合作、共享办公空间等，为公司带来额外的收益。
3.房产增值投资：对优质房产进行增值投资，如改造、扩建、转型升级等，提高房产的市场价值和潜在收益。
房屋运营实施方案一、前言房屋运营是指对房屋进行全方位的管理和运营，以实现最大化的效益和价值。
在当前房地产市场竞争激烈的情况下，如何有效地运营房屋成为了业主和经营者们共同关注的焦点。
本文将就房屋运营的实施方案进行详细阐述，以期为相关人士提供参考和借鉴。
二、房屋运营实施方案1. 完善的房屋管理制度在房屋运营中，建立健全的管理制度是至关重要的。
首先，需要建立起明确的物业管理规章制度，包括对于房屋维护、保洁、安全等各个方面的规定和要求。
其次，需要建立业主委员会或者业主代表会，以便更好地沟通和协调业主之间的利益关系。
最后，要建立起房屋信息管理系统，以便更好地管理房屋的租赁、维修等相关信息。
2. 提升房屋的品质和服务水平在房屋运营中，提升房屋的品质和服务水平是至关重要的。
首先，要对房屋进行定期的维护和保养，确保房屋的外观和内部设施保持良好。
其次，要提供优质的物业服务，包括安保、保洁、绿化等各个方面，以提升居住环境的品质。
最后，要提供个性化的服务，根据不同业主的需求，提供定制化的服务，以满足业主的个性化需求。
3. 积极开展社区活动和互动在房屋运营中，积极开展社区活动和互动是非常重要的。
首先，要组织各类社区活动，如文艺表演、健身瑜伽、手工DIY等，以丰富业主的业余生活。
其次，要建立起业主之间的交流平台，如微信群、社区论坛等，以便业主之间更好地交流和互动。
最后，要积极响应社会公益活动，如环保宣传、扶贫帮困等，以建设和谐社区。
4. 强化安全管理和风险防范在房屋运营中，强化安全管理和风险防范是至关重要的。
首先，要建立健全的安全管理制度，包括对于消防、防盗、防灾等各个方面的规定和要求。
其次，要加强安全设施的建设和维护，如安防监控、门禁系统等，以确保业主的人身和财产安全。
最后，要加强风险防范意识，定期进行安全演练和应急预案演练，以提高应对突发事件的能力。
5. 创新营销和宣传策略在房屋运营中，创新营销和宣传策略是非常重要的。
房产运营方案范文一、背景分析近年来，房地产行业发展迅猛，房产运营作为房地产经营的重要一环，也变得越发重要。
在这个行业中，房产运营方案成为了房地产开发商不可或缺的重要参考文档。
一份好的房产运营方案可以指导开发商在销售、运营等方面更好的把控，提高房产的市场竞争力。
在编写房产运营方案之前，我们需要对市场进行深入的调研，了解目标市场的需求和潜在机会，同时也需要了解对手的情况，做好对市场的竞争分析。
只有全面了解市场情况，制定出更为精准的房产运营方案，才能更好地推动房地产项目的发展。
二、目标市场1. 目标消费群体：我们的目标市场主要是以中等收入群体为主的购房者，他们注重房屋的品质和价格，对于房产的居住环境和周边配套设施要求比较高。
2. 办公楼市场：我们的目标办公楼市场则是各大企业和金融机构，他们对于办公楼的位置、交通、配套设施等都有较高的要求。
三、市场分析1. 房地产市场的变化：当前，随着城市化进程的加快以及人口的不断增加，房地产市场的需求也在不断扩大。
同时，由于城市化进程的加速以及人才流动的增加，人们对于居住环境的要求也越来越高。
2. 市场竞争的情况：当前，房地产市场竞争激烈，各大开发商都在争抢市场份额。
同时，各地政策的不断调整也使得市场竞争更加激烈，因此，我们需要在市场上有所突破，提高我们的竞争力。
3. 目标市场的需求与趋势：当前，购房者对于房屋品质和价格的要求较高，同时，他们对于居住环境和周边配套设施也有较高的要求。
同时，随着城市化进程的加速，人们对于城市居住环境的要求也在不断提高。
四、房产运营方案1. 销售方案：我们会制定一些促销活动，包括赠送家电礼包、推出定金返场活动等，以吸引更多的购房者。
同时，我们会与各大金融机构合作，推出更多的购房贷款优惠政策，以增加购房者的购买欲望。
2. 推广方案：我们会通过网络、广告、展览会等多种渠道进行推广，提高品牌知名度。
同时，我们也会邀请各地的房产中介公司进行合作，拓展销售渠道。
房产企业运营策划方案一、背景分析随着国家经济的不断发展，房地产市场的需求逐渐增加，房产企业运营策划显得尤为重要。
如今房产企业要想在市场中脱颖而出，必须要有一定的运营策划方案，运用有效的策略来规划自己的运营工作，提高企业内外部的运作效率，从而提升企业的竞争力和盈利能力。
在当前经济形势下，房地产市场面临着土地资源供给持续紧张、房地产调控政策不断加码的形势，房地产开发商和房地产经纪商面临着前所未有的市场压力。
如何抓住机遇，制定有效的策略，提高企业的综合实力，成为房产企业营运过程中的关键问题。
二、运营策划目标1. 提升企业品牌影响力通过创新的房产运营策略，提高企业与客户的互动频次，提升品牌知名度和美誉度。
2. 提高客户满意度增加客户端个性化需求的定制化服务，提升客户满意度，促进客户口碑营销。
3. 运作效率提升优化企业内部流程，提升产能和服务水平，降低运作成本，提升利润。
4. 拓展市场份额积极开展市场营销和推广策略，积极深入相对欠发达地区，增加新的业务地域。
三、运营策划内容1. 品牌策略（1）挖掘企业核心价值，明确定位，精心打造企业品牌形象。
（2）建立完善的企业形象宣传策略，包括公关、广告等，提升品牌知名度。
（3）与知名机构合作，加强品牌合作推广，提升品牌影响力。
（4）维系优质客户关系，建立长期稳定的合作模式。
2. 客户满意度管理（1）开发个性化定制服务，满足不同客户需求。
（2）加强客户关怀和沟通，提升客户满意度。
（3）建立客户投诉处理机制，及时处理客户投诉，提升客户体验。
3. 服务效率提升（1）提高员工服务技能培训，提升服务质量。
（2）优化内部流程，提升运作效率，降低成本。
（3）引入先进的管理系统，提高管理效率。
4. 市场拓展（1）制定市场分析策略，找准目标客户，实施精准营销。
（2）拓展新的项目合作模式，积极寻求战略合作伙伴。
（3）积极开拓欠发达市场，寻找新的业务增长点。
四、运营策划途径1. 制定实施方案根据房产企业实际情况，制定运营策划实施方案，包括工作流程、资源配置、推广渠道等。
XXXX房产运营方案一、房产周边业态情况概述XXX号房产（以下简称：“该房产”）位于珊瑚路下段，从当前XX城市规划角度看，该房产所处区域属于市中心地段。
周边1000米（以该房产为中心360度辐射面衡量）业态包含：商务楼（XX中心、XX 大厦）、商场超市（摩尔百货、加佳超市、大而多超市）、城中心花鸟市场、酒店（龙马银座酒店、摩尔酒店、贵元酒店等）商住楼（XX 大厦、XX大厦、时代新都汇）、银行（交通银行、建设银行、农业银行、中国银行、富滇银行、华夏银行）、农贸市场（窑头农贸市场、彩虹农贸市场）、小商品批发市场（彩虹桥小商品批发市场）、彩虹建材市场、住宅群若干、各档次规格餐饮若干等方面；周边学校：XX一中、XX五中、实验中学、郑井小学等；汽车客运站：中心客运站，城西客运站公交车：站点较多，州城至北城客车终点站等综上所述，该房产周边商业、住宅配套成熟，业态丰富，交通便利，车流、人流较大量大，具备城市CBD商圈各项条件，有较好的租赁、运营潜力。
二、房产情况房产概述该房产于2002年由XX矿业有限公司全资购买。
该房产区域内设有办公主楼一幢、附楼两幢共计三幢，其中，主楼（原公司机关办公楼）建筑面积4145.31平方米，附一楼（原机关工会、房地产公司、档案室）建筑面积1359.46平方米，附二楼（原人力资源部、营销部办公区域）建筑面积2128.95平方米，三幢楼房共计建筑面积7633.72平方米。
房产详细分布（不含具体面积）（一）停车位1、该房产院内划线车位36个，加上未划线部分，预计院内可停50-55辆车（不含绿化部份，绿化部份占地约360-400平方米左右，若拆除后，作为车位预计可增加20-30个车位）2、院外大门口固定划线停车位3个，该房产范围内公共道路临时停车位约15个（受城管局管制）。
（二）办公主楼1、一层大堂，设有杂物间1间及室内开阔性场地（后期招租、运营中，若主楼整体打包对外租赁，在不影响结构、承重的基础上可以考虑与社保办事处商铺互通。
比如：开设酒店用作大堂；或与主楼一层各商铺联通，作为超市）2、二层设有15间房间、女卫生1间、二层副楼部分为原生产社能部与宣传部设备区域设有2间房间及两处敞开式区域、消防栓3、三层设有14间房间、男卫生1间、消防栓1个4、四层设有12间房间、男卫生1间、汇报厅1间、消防栓1个5、五层设有15间房间、男卫生1间、大会议室共计4间（包含原总经理办公会会议室1间、吸烟室1间、原安全环保部办公室1间、材料室1间）、消防栓1个6、六层设有14间房间、男、女卫生2间、消防栓1个7、七层共有房间6间，加上原厨房搭设厨房1间，共计7间及公共场地P.S.：主楼过道共计两个安全通道，每个安全通道口均设有干粉灭火器。
（三）附一楼1、一层共有车库3间，敞开式办公区域1间（现为联通公司租赁使用）2、二层共有房间6间，阳台一个3、三层共有房间6间4、四层-五层为原档案室，房间数应与二、三层一致。
P.S.：附一楼每层过道口都设有干粉灭火器，安全隐患方面：该幢楼房仅设有一条安全通道，另一条目前为阻塞状态（可能因历史遗留问题所致），根据现行消防、安全规定，该幢楼房不具备开放式运营条件。
早实际租赁中须与意向承租户进行协商。
（四）附二楼共计24间住房，水通、电通，适合住宅居住，一、二层过道口均设有干粉灭火器（公司现有11-12户人员进行租赁，剩余房间在后期运营中，可以考虑继续作为住房对外租赁）（五）主楼一层商铺按现格局划分的商铺共有5间，其中社保办事处面积较大，联通公司商铺其次，其余均为单间（六）机房约有房间数4间，现为联通机房使用。
三、市场调研结果本次市调以XX中心、XX大厦、XX大厦、中轴玉玺、XX大厦较具有代表性地标式办公、住宅、商业为主，以零星个体业态为辅进行，具体调研结果如下：（一）商铺部分最高价：XX大厦，200元/平方米/月最低价：XX大厦、XX大厦，40元/平方米/月该房产地段弹性价格：约40-50元/平方米/月（二）住宅部分最高价：时代新都汇，18元/平方米/月（含装修、家具），不含装修、家具价格约14元/平方米/月最低价：某单位小区，8元/平方米/月（含基础装修，不含家具）该房产地段弹性价格：8-12元/平方米/月（三）办公部分最高价：XX中心，29元/平方米/月（含基础装修）最低价：玉兴商业广场（XX大厦斜对面，中卫生产队与某开发商合作共建商业体），20元/平方米/月（含基础装修）该房产地段弹性价格：20-27元/平方米/月（四）停车位部分最高价：中轴玉玺，3000元/个/年最低价：XX中心，1800元/ 个/年该房产停车位弹性价格：1500-2000元/个/年，建议配合房产整体打包出租，价格分摊至房屋租赁单价内（五）物业管理费部分商业物业管理费最高价：XX大厦，4元/平方米/月（含：电梯、水费、消防、公共部分清洁、垃圾清运、公共部分电费、安保、保洁等）商业物业管理费最低价：XX中心，20元/平方米/月（含：公共部分清洁费、垃圾清运费、安保、保洁等）住宅物业管理费最高价：XX大厦，1.4元/平方米/月住宅物业管理费最低价：紫苑小区，0.5元/平方米/月该房产涉及住宅及商业混合，物业价格取商业及住宅混合价：2元/平方米/月四、行市态势分析根据周边业态，结合该房产情况形成SWOT分析表如下：分析结论：（一）充分发挥优势，利用机会：分析对比同质化资产运营动态及定价，根据该房产自身属性，综合发挥地段优势，甄别意向合作单位，结合开阔型办公场地的稀缺性，凸显地表停车的便捷度与区域划分的灵活性优势（目前地表区域划分灵活度及地表停车便利与否，极大程度制约资产招商招租方向，特别对于金融、商务、办公、餐饮、医疗、服务。
娱乐等行尤为关键），充分运用该房产配套、功能性存在的优势（市面上多数同类型房产或主流商务楼、商住楼均未设置与大型食堂、办公区域住宅、大型会议系统等方面相匹配的功能配置区，致使业务拓展的广度相对受限），优先考虑引入一些对上述优势有较高需求的意向合作单位，如：行政、企事业单位。
理由有以下三方面：一、根据国务院关于直辖市、省、市、区行政办公区域办公用房使用面积的规定，行政、企事业单位在办公用房面方面积存在限制。
鉴于该房产在未投入市场运营前，我公司已作过相应划分，办公面积方面完全符合国家有关规定，上述单位承租后，不需要再投入过多成本进行隔断；二、鉴于国家现行政策及制度，对于公务用餐有较大的限制。
是否具备开设食堂的条件，成了多数公职单位在选择办公场地时，首当其冲需要考虑的条件；三、该类型意向合作单位对会议系统匹配程度及地表便捷性停车区域的划分需求较为强烈，特别是市级单位尤为明显。
此外，该类型单位的办公人员结构中，有部分外地人员，为便于办公及职工居住方面，上述单位在选择办公场地时，更倾向于办公、住宅结合式的场所。
其次考虑引入对开阔型场地有较大需求的意向合作单位，如：在空间上压迫感较为敏感的行业（教育、金融、银行等），需求一定空间用于作营业厅、展示厅、交易厅等使用的服务型行业（汽车4S店、通讯、保险、证券等），对留有便于应急、救援等特殊情况突发时需求较大的行业（医院、消防、大型修理厂等）。
最后考虑引入其他对于该房产区域内排他性优势情况不太敏感的行业（因受排他性影响因素较小，将面临较高的市场竞争，为获取竞争优势，只能从降低价格方面及给予政策补偿性方面寻找突破口）。
鉴于该房产适合多种经营途径，若设置较为固定的使用范围，恐束缚意向承租户运营方向及思路，不利于资产招商招租，建议在运营方面原则上不干预意向承租户合作意向，让承租户提出合理化的合作方案后，报公司协商确定（方案包含运营方向、装修计划、投资计划等），（二）规避劣势消除威胁：首先，聘请政府指定的安全评估机构对房屋安全性进行评估（包含：承重、结构、存在的安全隐患方面），一方面，对于建设、购买年代较早的房屋进行安全评估是践行国有资产管理规范性不可缺的一项，有利于我公司掌握房产实时的安全情况，便于查出显、隐性风险源，制定整改措施并完成整改；另一方面，通过安全评估梳理出的该房产结构、承重、安全隐患方面存在的问题，能够更好的与意向合作单位就该房产装修、改造方面进行沟通协商，确保该房产在不影响承重及结构的基础上，最大幅度增加实用性。
其次，委托XX市房地产管理局认可的测绘单位对该房产对应面积进行精确测算，形成测绘结果。
一方面可以确定各分项面积，规避拆租过程中因面积不精确导致的租赁收益损失；另一方面通过测绘形成的实际面积可明确房产边界值，并作为基础数据纳入我公司非经营性固定资产台账统计内容，便于形成精确数值上报国家统计单位及上级公司。
最后，在资产运营过程中，须不断提高物业管理水平，循序强化物业服务意识，充分结合该房产属性，制定切实有效的物业管理实施细则，规避资产运营中因人员结构杂乱及社会外部因素所致使的一系列负面问题发生（如：对街边临时车位进行监控，发现执法部门检查时，及时提醒承租户挪车）。
在收取物业管理费的同时，提高承租服务能力，亦能树立较好的企业口碑及形象，便于在运营过程中逐渐形成软实力方面的排他性及核心竞争力，从而在同质化房产供给量过剩且需求萎靡的情况下获取较多的竞争优势。
五、定价方案（一）定价要素评判（二）定价方式建议根据市面上三种主流定价原则，结合市场调研结果及该房产周边住宅、办公、商业、市政建设、配套设备设施等情况进行比对分析后，得出如下意见：1、成本定价法该房产购买时间较旧，历时已逾15年（时间有待考证），一方面，当时的购买价格较之当前无任何参考、对比性；另一方面该房产所涉的固定资产原值，在我公司历年运营过程中，应已尽数折旧分摊完，目前仅存在诸如水费、电费、日常维护费等方面的可变成本，结合该房产市场化中的各项经济属性，已无过多参考价值。
因此，此定价法不纳入考虑。
2、运营导向定价法XX矿业大厦采用的定价方案，此法主要针对资产周边业态、市政建设、附属设施较为匮乏，商业氛围萎靡，模式上因受地段不利因素所影响，致使在运营及定价方面较易陷入被动，须借助资产较高的排他性优势方面，吸引优质单位入租形成市场铺垫，分阶段、时期、成效制定运营方案及调整租赁价格。
该房产地处XX中心城区区域内，周边业态丰富，市政建设、附属设施完善，人流、车流较大，办公、商业、居住已形成一定的规模，不受上述被动因素所限，在运营中只需着力分析该区域范围内，具备竞争力的同质化房产项目各时期的招商定价策略，并结合该资产自身属性，对比该区域各类似房产实际租赁价平均值，随行就市，形成定价。
因此，此法不纳入考虑范围。
3、竞争导向定价法采用竞争性定价导向定价法的产品多数在于自身属性同质化较严重，运营中缺乏主要竞争点，只能通过价格策略来获取竞争优势，进而影响实际需求。
