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中小型商业街开发盈利模式研究随着城市发展和经济的不断增长，中小型商业街成为了城市中不可忽视的一部分。
然而，如何让中小型商业街更具竞争力并获得盈利，在当前市场竞争激烈的环境中成为了一项重要的任务。
本文将对中小型商业街开发的盈利模式进行研究，并提出一些可行的建议。
一、租金收入模式中小型商业街作为商业综合体的一种形式，其主要的盈利方式便是通过租金收入模式。
商业街的开发公司通常将商业空间出租给各类商家，通过租金收取获得收益。
在确定租金价格时，应该根据商业街的地理位置、商业氛围、周边竞争环境以及商业面积等因素进行合理评估，以确保租金收入能够覆盖开发和运营的成本，并获得一定的利润。
然而，单纯依靠租金收入模式往往无法满足中小型商业街盈利的需求，因此需要通过其他方式来增加收益。
二、品牌运营模式中小型商业街可以通过引入知名品牌进行合作，从而吸引更多的消费者和商家。
通过与知名品牌合作，商业街可以提高整体的知名度和美誉度，吸引更多的顾客前来消费。
同时，借助知名品牌的影响力，商业街可以提高租金收入，并将其作为一个特色和卖点进行宣传。
此外，商业街还可以考虑引入特色品牌或特色店铺，以营造独特的商业氛围，并吸引更多的顾客。
特色品牌和特色店铺可以成为商业街的亮点，吸引潜在的消费者前来消费，形成口碑传播效应，为商业街的发展带来更大的影响力。
三、活动策划模式中小型商业街可以通过组织各类活动来提升其知名度和吸引力。
活动策划是商业街盈利模式中的另一种重要方式。
例如，商业街可以举办各类主题活动、展览、音乐会等，吸引更多的人流和商家参与。
通过活动的形式，商业街可以增加顾客的互动性和购物的乐趣感，从而提高消费者的满意度和忠诚度。
同时，活动策划也可以为商业街带来更多的赞助和合作机会，增加额外收入。
四、多元化业态开发模式中小型商业街可以通过多元化的业态开发来提升盈利能力。
通过引入不同类型的商家和服务业态，商业街可以满足消费者的多样化需求，并提供更加丰富的购物和娱乐体验。
城市老旧商业街区活力提升策略随着城市的发展和变迁，一些老旧商业街区逐渐失去了往日的繁荣和活力。
为了提升这些老旧商业街区的活力，需要制定一系列策略，下面我将提出几点建议。
街区的整体规划和布局需要进行优化。
针对老旧商业街区存在的拥堵、狭窄、杂乱等问题，应进行整体的改造和翻新。
可以拆除一些陈旧的建筑，重新规划街道和广场的布局。
增加公共空间的比例，留出更多供行人和游客活动的场所。
要重视商业环境的提升。
商业街区的繁荣与否和商业氛围有着密切的关系。
可以引入一些知名品牌和特色小店，打造具有吸引力的购物环境。
要加强商业氛围的塑造，组织一些特色市集、艺术展览、表演等活动，增加商业街区的吸引力和人气。
完善基础设施建设。
老旧商业街区的基础设施可能存在老化、不完善的问题。
需要对街区的路灯、排水系统、供电设备等进行检修和改造。
提供便捷的交通、通信和能源供应，为商业街区的发展提供良好的基础设施支持。
第四，要鼓励创新和特色。
老旧商业街区需要寻找自身的定位和发展路径。
可以根据街区的历史和文化特点，打造特色街区。
通过文创产品、特色美食、地方特产等形式，突出街区的独特魅力，吸引更多的游客和消费者。
要鼓励商业街区内的企业和商户创新经营方式，推出有特色的商品和服务。
要做好协调和管理。
提升老旧商业街区的活力需要各部门的协同配合和管理。
要建立健全的管理机制，明确各方的职责和权责。
加强与商户和居民的沟通和合作，形成良好的共治机制。
要注重街区的日常维护和管理，保持街区的整洁和安全。
提升城市老旧商业街区的活力是一个复杂而综合的工程，需要从规划、商业环境、基础设施、创新和管理等多个方面入手。
只有综合施策，才能真正提升老旧商业街区的活力，使其焕发新的生机和活力。
老旧街区商业改造方案引言随着城市的不断发展，许多老旧街区已经失去了活力。
商业环境的萎缩使得这些街区变得荒芜，同时，因为老旧建筑的存在，这些地方的城市更新显得尤为困难。
然而，如果能够采取合适的商业改造方案，这些老旧街区也可以重新焕发生机，成为热闹的商业中心。
本文将对当前老旧街区的商业改造进行探讨，并提出一些具体的改造方案。
制定商业改造方案的思路要成功地实施商业改造，必须从多个角度出发制定方案，包括以下几个方面：市场定位市场定位是商业改造方案的基础。
需要考虑的问题包括：•目标人群：商业改造的目标人群是谁？他们的购物、娱乐、生活需求有哪些？需要提供哪些服务？•竞争对手：现有商业中心提供的服务有哪些？我们能为目标人群提供的服务有哪些优势？需要通过哪些措施来吸引顾客？•经济实力：商业改造需要投入大量的资金。
要考虑改造后商业中心的规模和定价，以及运营的成本和收益预期。
建筑改造建筑改造是商业改造不可或缺的一部分。
需要考虑的问题包括：•建筑外观的美观度和吸引力：老旧的建筑往往给人一种陈旧、过时的印象，需要通过改造来提高建筑外观的美观度和吸引力。
•建筑内部的空间利用：老旧建筑往往存在空间浪费的问题，需要通过改造来提高空间利用率，使商业中心的面积更大。
•设施和设备更新：老旧街区的商业设施和设备已经过时，需要更新，使之更符合现代化商业中心的要求。
营销策略营销策略是商业改造成功的关键。
需要考虑的问题包括：•宣传：商业改造后的中心需要通过各种手段来宣传，包括海报、广告、网站等。
•活动策划：商业中心需要定期进行各种有趣的活动，吸引顾客，提高商业中心的知名度和美誉度。
•客户服务：商业中心需要提供高水平的客户服务，使顾客感到满足和愉悦，很好地提高他们的再次消费的可能性。
具体改造方案在制定商业改造方案时，需要从实际情况出发，具体考虑老旧街区的特点和需求，提出有针对性的改造方案。
建筑外观的改造建筑外观是商业中心的门面。
为了提高商业中心的吸引力，需要采取一些措施来改善建筑外观。
历史街区商业运营模式的发展现状与改革建议研究——以杭州河坊街为例作者：徐意孙卓佳漏思颖来源：《经营者》 2017年第5期在历史商业街区纷纷被改造成商业步行街的同时，其共有的问题逐渐显现。
“不好玩”“没特色”是大部分游客对它们的评价。
因此，本研究通过对历史街区的发展现状入手，来对其运营模式提供一定的建议。
一、河坊街的发展现状通过实地走访，以及对游客和商户的问卷调查，本研究归纳了河坊街目前存在的三个方面的问题。
（一）仿古商业街泛滥，独特性缺失河坊街是经过修复的历史街区，并且在其定位为商业步行街的基础上，除了保留原有的一些老字号店铺外，也引入了很多带有品牌连锁性质的商业店铺。
因此，游客在游览河坊街时，只能注意到热闹的街市风光，无法感受到本地老居民和地道的杭州风俗。
并且，随着外地业主、客商和打工者的涌入，河坊街的商铺装修和整体风貌都呈现出一种缺乏历史依托的仿古状态，许多店铺只是套上“老字号”和“杭州特色”的外壳。
（二）河坊街开发与传统历史文化相割离河坊街的历史文化氛围有所缺失，前文所呈现的特色性的缺失也是原因之一。
河坊街的建筑风貌、旅游产品的设置等硬件条件方面缺乏特色，使得游客无法从客观环境上体验其历史文化氛围。
同时，在对河坊街经营的商户的问卷调查中，可以发现河坊街的开发过程中，对其人文历史环境的建设也有所欠缺。
商户对河坊街历史文化的了解程度以及学习意愿都不是很高。
（三）游客消费体验满意度不高对商户的调查结果显示，大部分反映经营过程中遇到的困难是“观光游客多，购买人数少”、“商品没有足够吸引力”。
此外，对进店客流量、成交顾客数以及经营过程中所遇困难三个方面的调查，可以发现河坊街游览游客的商品成交率与游览情况相比，并不十分乐观。
从游客角度看，河坊街的商品存在价格偏高的问题。
河坊街人气很旺但销售不旺，上档次的艺术品、收藏品价格偏高，档次不高没有特色的商品又引不起人们购物的欲望，无论旅游者还是本地人都是看的多买的少，一些店铺逐步发展成精美古建筑内的小商品市场摊位，从而导致历史街区品位有所下降。
街区改造后期运营方案一、前言随着城市化进程的不断加快，大部分城市都面临着老旧街区改造的问题。
街区改造不仅仅是为了提升城市形象，更重要的是为了改善城市居民的生活质量。
因此，街区改造后期的运营方案对于街区的长期发展至关重要。
本文将以某城市的老旧街区改造为例，就改造后期的运营方案进行详细的探讨。
二、市场定位在制定街区改造后期运营方案之前，首先需要对市场进行定位。
老旧街区改造后期的市场主要包括居民、商家和游客。
对于居民而言，他们需要更加优质的生活环境和更多便捷的生活服务；商家则需要有利可图的经营环境和更多的进店客流；游客则需要有趣的文化体验和丰富的购物选择。
因此，街区改造后期运营方案需要兼顾三者的需求，打造一体化的商业综合体。
三、街区改造后期运营方案1. 商业配套街区改造后期的商业配套是整个运营方案的核心。
商业配套主要分为三个方面：购物、餐饮和娱乐。
购物方面，应引进各类品牌商店和特色小店，打造多元化的购物选择；餐饮方面，应引进各类餐厅和小吃店，提供多样化的饮食选择；娱乐方面，可以引进电影院、游乐场所等娱乐设施，为居民和游客提供丰富的娱乐选择。
2. 生活配套除了商业配套，街区改造后期还需要考虑生活配套。
生活配套主要包括医疗、教育、文化等方面。
可以引进一些诊所、学校和文化艺术机构，为居民提供更加便捷的生活服务。
3. 交通配套在改造后期，还需要考虑交通配套。
可以在街区周边增加公交线路和地铁站点，提供更加便捷的出行方式；同时，也可以建设停车场，为自驾车人士提供便利的停车位。
4. 文化活动为了营造浓厚的文化氛围，街区改造后期可以组织各类文化活动，如音乐会、艺术展览等，吸引更多的游客前来观光；同时，也可以组织社区活动，增进居民之间的交流。
5. 环境卫生街区改造后期运营方案还需要考虑环境卫生问题。
可以增加环卫工人数量，加大环境清洁力度，保持街区干净整洁的环境。
6. 安全保障最后，街区改造后期运营方案还需要考虑安全保障问题。
旧改文旅商街开发及运营要点旧改文旅商街项目，本意是扩大消费，提升内需，想让游客在本地多停留一到两日，从而提升当地服务业以及经济收入。
但当消费者与自身项目不匹配时，根本留不住消费者，甚至有的消费者只来一次，无法形成有效的复游率。
这其中有项目的原因，有营销的因素，这都是困扰当地文旅部门和开发企业的最大困境。
因此想办法解决这些文旅商街的留客和经营难点，才是解决根本矛盾的焦点。
所以解决的思路，不应注重于文旅项目建设开发之上，而应重点关注于人的因素。
即：面向于谁？服务于谁？何种服务？解决不了这三个问题，任何推广效果都必然是打折扣的。
尤其是现在很多城市中推动的旧改文旅商街区项目，很多项目改完很漂亮，但是落不了地，租不出去，挣不到钱，商户三番五次的更换，所以在此提供部分关注要点及运营方面建议，以供参考。
一、商业街旧改开发中的问题在此表述是城市区域内原有历史街区的改造或开发项目，不讨论新设区域内设置全新商业街。
此类旧改商街项目开发，往往会牵涉到政府、企业和原有住户（租户）之间的等多方面利益纠纷：政府需要提升城市整体形象、开发企业需要利润和品牌形象、而原有住户要的则是房子、补偿、就业、就学等等各种利益（我还遇到项目中有教堂庙观等宗教用地的情形），所以旧改商街开发的难度非常复杂。
而且做好旧改项目虽然表面利润不高，但使得开发企业能够从政府置换回特定土地利益或其他收益，所以一些苦于无法通过招拍挂获得土地的开发商，在2020年以前往往有愿意去参与。
但随着城市化推进的延缓，以及土地财政的收缩，目前这类项目多是由城投、交投等地方企业来主导。
可随着时间的推移，在2025年左右，旧改项目将会陷入更大的低谷区，城投交投一类的企业难以平账，无法完成直接收益，所以开发意愿更加不强。
角色的不同，决定了风险视角的不同，因此本文更多的是偏向某些需要重要问题来阐述过程以及解决方式。
（一）问题的形成原因1、权属问题由于城市重心转移且快速发展发展过快，很多城市内商业街上土地原属于集体所有，涉及权属复杂，甚至一些项目的所有权、使用权人级别很高，因此政府协调难度大，开发企业面对的商谈对象多，难度大，谈判双方都存在着决策时间长等问题，进而导致开发改造成本高昂。
老旧街区商业改造方案背景随着城市的不断发展，很多老旧的街区商业地区逐渐失去了活力，产生了很多问题，例如低效率、风貌陈旧、环境污染等。
因此，需要对这些老旧街区进行商业改造，以重新获得活力。
本文将探讨如何进行老旧街区商业改造，并提供一些方案。
方案一、地理位置分析首先，需要进行地理位置分析，确定商业改造的区域范围。
这可以通过地理信息系统、人口研究等方式来进行。
根据地理位置分析结果，可以确定店铺布局、人员流量等。
二、商业倾向分析其次，需要进行商业倾向分析，确定改造的商业类型及需求。
商业倾向分析可以通过问卷调查、市场分析、竞争分析等方式来进行。
此外，根据分析结果，也可以制定相应的商业管理策略。
三、改善商业环境商业环境是影响商业发展的重要因素。
改善商业环境可以采取多种方式，例如完善商业设施、增加绿化、改善交通，提高安全性等。
四、提供公共设施提供公共设施可以提高商业区的吸引力，例如购物中心、公园、文化设施等。
这些公共设施可以满足顾客的各种需求，同时也可以为商家带来更多的流量。
五、活动策划为了增强商业区的活力，可以开展各种活动，例如展览、表演、比赛等。
这些活动可以吸引人流，提高商铺的知名度，同时也可以为人们提供更多的娱乐选择。
结论以上是进行老旧街区商业改造的一些方案。
在改造过程中，需要注重细节，例如商业设施的安装位置、活动策划的方案制定等。
同时，需要不断进行调整和改进，以适应市场变化。
相信通过这些方案的实施，可以改善老旧街区商业地区的现状，为人们带来更好的购物和娱乐体验。
商业街道规划与改造建议随着城市化进程的不断加快，商业街道的规划与改造成为城市发展中的重要环节。
本文将提出商业街道规划与改造的相关建议，以期为城市商业发展提供有益的指导。
一、商业街道规划的重要性商业街道作为城市的重要组成部分，是城市经济发展的核心区域。
合理的商业街道规划既能够提供便利的购物和娱乐环境，又能够促进商业活动的繁荣，进而带动整个城市的发展。
因此，商业街道规划的重要性不言而喻。
二、商业街道规划与改造的关键要素1. 交通流畅商业街道的规划与改造应首先保证交通的顺畅。
可以采取增设公交站点、地铁线路以及步行街等方式，优化交通网络，减少交通拥堵，方便市民和游客的出行。
2. 商业配套设施商业街道的规划与改造要充分考虑商业配套设施的设置。
商业设施的多样性和完善性能够吸引更多的消费者，提升商业街道的吸引力和竞争力。
建议在商业街道规划中统筹安排各类商铺以及娱乐设施的布局，满足不同人群的需求。
3. 环境保护与绿化商业街道的规划与改造不能忽视环境保护和绿化。
合理的绿化植被能够提供良好的环境氛围，给人带来舒适感和愉悦的购物体验。
应鼓励商家开展环保经营，减少对环境的污染，并营造良好的生态环境。
4. 文化与历史价值的保护商业街道规划与改造应注重保护和挖掘文化与历史价值。
商业街道周边可能存在着悠久的历史和文化传承，应在规划中着重保留和弘扬这些特色，以增加商业街道的魅力和独特性。
三、商业街道规划与改造的案例研究1. 成都宽窄巷子成都宽窄巷子的规划与改造经验值得借鉴。
在保留原有的历史文化价值的前提下，宽窄巷子改造成了旅游景点和购物中心，吸引了大量的游客和商家，为城市的经济发展作出了积极贡献。
2. 上海南京路步行街上海南京路步行街的规划与改造成功地将传统商业区转型为时尚购物和娱乐区域。
通过扩大步行街的范围，增设商业配套设施和人文景观，南京路步行街成为了上海的地标之一，为城市的发展带来了巨大的经济效益。
四、商业街道规划与改造的挑战商业街道规划与改造虽然有益于城市经济的繁荣，但也面临一些挑战。
城市更新板块：旧改商业街的开发及运营要点一、商业街旧改开发中的问题此文探讨的是关于城市区域内，原有存在历史商业街区的改造或开发项目，不讨论新设区域内设置全新的商业街。
此类商业街项目的开发，往往会牵涉到政府、企业和原有住户（租户）之间的等多方面的利益纠纷，政府需要提升城市整体形象、开发企业需要利润和品牌形象、而原有住户要的则是房子、补偿、就业、就学等等各种利益（我从业经验中还遇到项目中有教堂庙观等宗教用地），所以商业街旧改开发的难度很大。
相对来说，做好一个旧改项目虽然表面利润不高，但使得民营开发商能够从政府置换回其他土地利益，所以一些苦于无法通过招拍挂获得土地的开发商，还是有一定愿意去参与。
然而在这种项目开发的过程中，存在着一些需要重要的问题往往被人所忽视。
（一）问题的形成原因1、权属问题由于城市重心转移且快速发展发展过快，很多城市内商业街上土地原属于集体所有，政府协调难度大，开发企业面对商谈对象多，从而导致开发改造成本高昂。
2、开发管理问题项目有房屋所有权存在多种款式，很多原有商业街内房屋属于政府直属公房，清退或与租户讨论赔偿的难度模式也在增加，所以由谁主导开发是一个关键问题。
3、收益问题商业街区的前期投资巨大，后期的经营风险更大，而回报周期漫长，短期效益低，需要长期持久性不断运营。
加之前面所述的两点问题会使得一些民营开发企业存在着一定顾虑，假如无钱可赚，那么不如不干。
（二）前期开发难点的解决方式1、以前国内商业街旧改工作多是以政府或政府组建的开发公司为主导，但这种完全的政府主导模式中政府很难以符合市场形势的实际需求来进行开发改造，只能是提升基础设施、楼宇翻新层面，对于有商业价值的房屋不知该如何下手或无法做到价值提升，使得原有住户（租户）非常不满或有抵触情绪。
2、由政府委托开发商进行主导，地方政府把控的模式。
一般此类模式下，政府将管辖范围内的商业街通过出让土地或经营权方式，引入开发商。
再由开发商结合市场需求实施改造开发，政府只在规划和行业宏观层面进行管理，比较有代表性的项目是瑞安新天地系列项目。
Parkour一、项目背景二、开发模式三、商业街研究Parkour一、项目背景介绍1、楚河汉街2、武汉天地楚河汉街武汉中央文化区——“楚河汉街”是万达集团投资600亿巨资倾力打造的以文化为核心，兼具旅游、商业、商务、居住功能的世界级文化旅游项目。
定位是“中国第一，世界一流，业内朝拜之地”，将打造成世界文化新品牌。
项目规划面积1.8平方公里，总建筑面积340万平方米。
“楚河”全长2.2公里，连通东湖和沙湖，是国务院批准的武汉市“六湖连通水网治理工程”的首个工程。
Parkour中央文化区规划总图Parkour中央文化区功能分区Parkour占地面积：1.8平方公里建筑面积：340万平方米其中：住宅155万㎡、写字楼45万㎡、酒店20万㎡、汉街18万㎡、万达广场20万㎡、电影文化广场6万㎡、汉秀剧场8万㎡、配套68万㎡Parkour 武汉天地“武汉天地” 位于武汉市汉口城区永清地块，东临长江，面向风景如画的江滩公园，尽览长江二桥江滩美景。
项目占地61万平方米，总建筑面积约150万平方米，总投资额约100亿元人民币。
“武汉天地”参照上海新天地发展模式，打造成集住宅、办公楼、酒店、零售、餐饮、娱乐等多功能混合的综合发展项目。
武汉天地规划总图ParkourParkour武汉天地功能分区住宅住宅商业街商务区酒店配套A区B区Parkour 二、开发模式1、新天地模式2、汉 街模式Parkour 上海新天地Parkour武汉新天地Parkour新天地模式：1、立足旧城改造，争取政府的支持2、专业城市综合体、多功能开发3、精心与传承城市文脉、打造文化核心4、先做环境（商业），再做地产（住宅）5、独特设计打造独一无二旅游景点新天地模式：ParkourParkour 楚河汉街前世今生Parkour 楚河汉街Parkour楚河汉街模式：1、参与城市市政改造，获取政府的支持2、商业航母承载多功能业态3、挖掘文化潜力、打造文化风情体验4、先做市政设施，再做商业开发5、快速建设运营、打造旅游景点楚河汉街模式：ParkourParkour 新天地 与 楚河汉街 模式的相似之处：争取政府支持、多功能开发、寻求文化影响力、形成景点获取人气Parkour 三、商业街研究1、规划布局2、建筑设计3、商业气氛Parkour 55%7%38%武汉天地业态配比分析餐饮娱乐零售武汉新天地商业街占地面积：3.3万㎡建筑面积：5.7（地上）+2.5（地下）万㎡容 积 率：1.73绿 化 率：30%Parkour一、街巷Parkour楚河汉街Parkour商业街总长1800米，高度＜24米，内部街道宽度9米-20米ParkourParkourParkour 290米90米16米25米18米ParkourParkourParkour小结：1、避免简单划一的街道空间形态，充分体现街区的趣味性；2、宜人的空间尺度：街的长度≤600米 街的宽度6—12米街宽与商铺高比1/2—1/1二、交通ParkourParkourParkourParkourParkour小结：1、交 通 组 织：停车场，易于到达，易于控制；2、人 车 分 流：一方面便利，另一方面还给步行者安全放松的空间。
老旧街区商业改造方案背景及问题描述随着城市发展和经济增长，一些老旧的城市街区逐渐失去了往日的活力和魅力，商业街区在市场激烈竞争的环境下陷入了低迷。
同时，基础设施老化、公共服务不足、居住环境恶化等问题也逐渐凸显。
因此，如何重新激活老旧街区商业，提升经济价值和居住品质，是当前城市发展中亟需解决的问题。
商业改造方案1. 引入新型业态传统的商业模式已经无法满足消费者的需求，因此应该引入新型业态，在街区内打造多元化的商业场景。
例如，将咖啡店、书店、手工艺品店等多种业态并置，形成一个复合式商业区域。
同时，借助互联网推广手段，将街区的文化特色和历史价值向外推广，吸引更多的游客和消费者。
2. 提升公共服务老旧街区的公共服务普遍不足，影响了街区的整体形象和吸引力。
因此，应该加强对公共服务的投入，提升街区的公共设施和环境。
例如，改善道路绿化、增设垃圾桶、加强交通信号灯等。
3. 改善居住环境老旧街区的居住环境存在安全隐患、噪音等问题，影响了居住品质。
因此，应该加强对居住环境的改善，提升居住质量。
例如，加强环境卫生监管、提升楼房安全等级、加强消防设施等，保障居民的生活安全。
4. 建立街区管理机制老旧街区商业改造过程中，需要建立科学规范的街区管理机制，加强对商业发展的监管和指导。
例如，设立街道管理机构、制定行业准入规范、加强对商家的培训等，确保商业活动的健康有序发展。
经济效益老旧街区商业改造旨在提升街区的活力和魅力，引领发展，促进经济发展和社会进步。
具体经济效益有：1.促进街区的转型升级，带动周边产业发展，提升街区的经济价值；2.拓展就业机会，增加街区内居民的收入来源；3.促进消费升级，满足消费者多元化、高品质的消费需求。
结论老旧街区商业改造是城市发展不可或缺的一个方面。
通过引入新型业态、提升公共服务、改善居住环境、建立街区管理机制等一系列综合措施，可以增强街区的活力和魅力，促进经济发展和社会进步。
历史街区的商业开发模式及其规划方法研究以成都锦里、文殊坊、宽窄巷子为例一、本文概述随着城市化进程的加速，历史街区的保护与商业开发之间的平衡问题逐渐凸显。
如何在保护历史文化遗产的实现街区的可持续商业发展，成为当前城市规划与文化遗产保护领域的重要议题。
本文旨在探讨历史街区的商业开发模式及其规划方法，以成都锦里、文殊坊、宽窄巷子为例，深入分析其成功的商业模式与规划策略，以期为类似的历史街区保护与开发提供有益的参考和借鉴。
本文首先概述了历史街区商业开发的重要性及其面临的挑战，包括如何在保护历史文化价值的同时实现经济效益，如何平衡传统与现代元素，以及如何在商业化进程中保持街区的独特魅力等。
接着，文章将介绍成都锦里、文殊坊、宽窄巷子三个案例的基本情况，包括地理位置、历史背景、文化特色等。
然后，文章将深入分析这些历史街区的商业开发模式，包括商业模式的选择、商业业态的布局、商业氛围的营造等方面。
文章还将探讨其规划方法，包括规划理念、规划原则、规划策略等。
文章将总结这些成功案例的经验教训，提出历史街区商业开发与保护的建议和展望。
通过对成都锦里、文殊坊、宽窄巷子等历史街区商业开发与规划方法的深入研究，本文旨在为相关领域的实践者提供理论支持和实践指导，推动历史街区保护与商业开发的协调发展，实现文化遗产保护与城市经济发展的双赢。
二、历史街区商业开发模式分析历史街区的商业开发模式，是在保护历史文化遗产的基础上，实现街区经济价值和社会价值的双赢。
这需要对街区的历史、文化、地理等多方面进行深入研究，以制定出符合街区特色的开发策略。
成都的锦里、文殊坊、宽窄巷子就是历史街区商业开发的成功案例，其开发模式具有鲜明的特色和代表性。
锦里作为成都历史文化名街，其商业开发模式以“文化旅游”为主导。
锦里在保持古街风貌的同时，引入了各类文化体验项目，如川剧表演、茶艺表演、手工艺术等，使游客在购物的同时，也能深度体验成都的历史文化。
锦里还积极开发地方特色商品，如蜀绣、竹编等，使游客在游览的过程中，能够带走对成都的美好记忆。
老旧街道运营方案一、背景介绍随着城市的发展和变迁，许多老旧街道逐渐失去了活力，街道上的商铺和建筑大多已经陈旧褪色。
这些老旧街道曾经是城市的中心，承载了历史的痕迹和文化的传承，然而随着城市发展的不断扩张和变迁，这些老旧街道却逐渐被人们所遗忘。
因此，我们需要重新挖掘并重塑这些老旧街道，让其重新焕发活力，成为城市的新亮点。
二、目标定位1. 突显历史文化魅力。
老旧街道承载了城市的历史文化，通过挖掘街道的历史故事和文化传承，让游客和居民感受到浓厚的历史文化氛围，进一步增加老街的吸引力。
2. 提升商业活力。
通过引入优质的商业品牌和文创产品，改善老旧街道上的商业环境，吸引更多的游客和消费者，提升老街的商业活力。
3. 创新发展模式。
利用互联网和数字化技术，打造老旧街道的新业态，吸引更多年轻人和创业者在老旧街道上开展创新创业活动，推动老旧街道的融合发展。
三、运营策略1. 挖掘历史文化魅力（1）成立专门的历史文化挖掘团队，负责收集整理老旧街道的历史文化资料，并通过展览、讲座等形式向公众推广。
（2）设置历史文化主题活动，如历史文化节、传统手工艺市集等，吸引游客和居民参与，感受老旧街道的历史文化魅力。
（3）修缮和保护老旧街道上的历史建筑和文物，加强对历史文化遗产的保护和管理，使其成为历史文化的代表性景点。
2. 提升商业活力（1）引入知名品牌商铺，推动老旧街道上的商业升级，提升商业品牌的知名度和影响力。
（2）鼓励开发文创产品，支持小而美的文创品牌进驻老旧街道，注重产品创新和文化内涵。
（3）举办各类商业活动和促销活动，如限时特惠、购物节等，吸引更多的消费者到老旧街道购物消费。
3. 创新发展模式（1）建设数字化展示中心，通过虚拟现实和互动体验的方式展示老旧街道的历史文化和风貌，吸引更多年轻人和游客参与。
（2）鼓励创业者在老旧街道开展新兴产业和创新业态，提供场地和资金支持，打造老旧街道的新商业模式。
（3）设立创业孵化基地，为创业者提供创业指导、培训和孵化服务，帮助他们在老旧街道上成功创业。
摘要：近年来，我国城镇化建设不断推进，旧城中心区改造更新成为城市化面临的重要课题，TOD理念为这一难题提供了新的思路。
基于此，本文首先对TOD理念进行了简单概述，分析了TOD理论与旧城中心区发展之间的关系，对目前旧城中心区改造更新现状进行了深入研究，并在此基础上提出TOD理念下旧城中心改造更新思路，以推动我国城市化建设顺利进行。
关键词：TOD理念；旧城中心区；改造更新；探讨旧城中心区改造更新是城市化发展进程中必然经历的重要阶段，是为解决城市化快速发展带来的居住问题与社会矛盾而提出的方法。
近年来，随着我国城市化进程的不断加快，城市发展逐步由粗放式向精细式转变，城市更新是社会发展的必然趋势，同时，随着社会经济的不断发展，人们生活水平不断提高，对城市环境卫生、居住条件等诸多方面都提出了更高的要求，旧城中心区改造更新逐渐受到社会各界的广泛关注。
TOD理念下的旧城中心区改造更新探讨对于现阶段我国城市发展具有重要的意义。
一、TOD理念概述TOD是英文Transit-Oriented-Development的缩写，指的是以公共交通为导向的开发模式。
TOD理念最早起源于美国，二战后的美国城市无限扩张，同时私家车数量不断增长，越来越多的城市人口向郊区迁移，城市中心地区逐渐衰落，造成了一系列的社会问题。
建筑设计师哈里森提出了TOD理念，以公共交通为导向进行城市发展，公共交通包括机场、火车站、公共汽车站、地铁以及公交车干线等，以公交站点为中心，以十分钟内步行路程为半径，在其周围建立城市中心或者广场，集交通、娱乐、商业等一体化，通过交通政策和土地有效利用解决城市发展过程中的交通拥堵问题，促进城市高质量集约化发展。
目前我国应用TOD理念进行旧城改造更新案例较少，还处于探索阶段，在实际的旧城改造中还需要注意国内外国情的差异，结合我国实际情况进行[1]。
二、TOD 理论与旧城中心区发展之间的关系TOD理念的提出能够对城市土地进行有效利用，利用交通政策缓解交通拥堵，并减少城市人口出行对机动车的依赖，有效缩短通勤时间，促进城市集约化发展。
城市老旧商业街区活力提升策略随着城市的发展，许多老旧的商业街区面临着活力不足的问题。
这些商业街区曾经繁华，但随着时间的推移，商业氛围逐渐凋零，导致商业活力的下降。
如何提升这些老旧商业街区的活力，成为了许多城市管理者和规划者亟需解决的问题。
在本文中，我们将探讨一些提升老旧商业街区活力的策略，并指出一些成功的案例和经验。
一、改善商业环境提升老旧商业街区的活力，首先需要改善商业环境。
在老旧商业街区中，许多店铺装修陈旧，招牌褪色，街道破旧不堪，这些都给顾客留下了极不良好的印象。
改善商业环境是提升活力的第一步。
商业街区管理者和相关部门应该加大对商铺的管理力度，督促店家进行装修更新，确保店铺外观整洁美观。
对街道、人行道等公共设施进行整修和改造，营造出整洁美观的商业环境，吸引更多的顾客前来购物和消费。
二、丰富商业业态老旧商业街区往往业态单一，缺乏新颖的商业模式和产品。
要提升商业街区的活力，就需要丰富商业业态，引入更多的新型业态和新颖产品。
可以通过引入餐饮、休闲娱乐、文化创意等业态，丰富商业街区的消费品种，满足不同消费群体的需求。
可以鼓励创业者和创新企业入驻老旧商业街区，推动商业创新，带动商业活力的提升。
三、打造特色街区老旧商业街区在历史、文化、地理位置等方面往往具备独特的优势和特色，可以通过打造特色街区，凸显这些特色，吸引更多的游客和消费者。
可以结合当地的历史文化特点，打造具有地方特色的商业街区，提升其知名度和吸引力。
可以组织丰富多彩的活动和节日，增加商业街区的互动性和吸引力。
比如举办传统文化节日庙会、艺术展览、美食节等活动，营造出热闹繁华的商业氛围，吸引更多的顾客和游客前来消费和观光。
四、加强品牌建设品牌建设是提升老旧商业街区活力的重要一环。
商业街区要想提升其知名度和美誉度，就需要加强自身的品牌建设。
可以通过市场营销活动、品牌宣传等手段，打造出具有影响力和号召力的品牌形象，吸引更多的消费者和游客。
通过提升服务质量、改善消费体验，树立商业街区的良好口碑，促进商业街区活力的提升。
老旧街区商业改造方案背景随着城市化进程的加速，城市中出现了越来越多的老旧街区，这些街区商业环境相对落后，街道狭窄，交通不便，人口老龄化，经济发展滞后。
同时，这些老旧街区往往具有浓厚的历史文化底蕴，是城市文脉的重要组成部分，因此需要采取有效措施进行改造。
现状分析老旧街区商业改造既是一个复杂的问题，也是一个巨大的机遇。
我们需要在了解现有情况的基础上，寻求最为切实可行的改造方案。
1.商业发展需求面对市场竞争，老旧街区商业的发展需求包括“保护市场”和“拓展市场”两方面。
在保护市场方面，需要保护和发展老街区的传统特色和文化，维护老街区商业的基本规律和商业生态，保持旧街区的品质和魅力。
拓展市场则需要增加商业形态和经营模式的多样性，引进新的商业理念和实践，推广现代化商业服务，使老旧街区商业在激烈竞争中稳定竞争。
2.基础设施老旧街区商业改造需要基础设施支持。
决策者需要关注街区内部基础设施、街区与城市其他地方的连接，以及交通运输网络。
商业的发展需要相应的信息通讯支持和交通配套，这关系到商业的交易和流通速度，极大地影响着经济效益。
3.民生需求和社会管理老旧街区商业改造的目的在于改善街区的居住、购物、办公和娱乐环境，因此人们的民生需求也是关键因素。
在改造过程中，政府部门需要保证老旧街区的文化历史传承，提高社区服务质量，维护商业生态，增加居民福利和社区参与度，并注重安全问题的解决。
商业改造方案基于对老旧街区商业现状的认识，我们提出以下商业改造方案：1. 按照历史文化特点进行分类老旧街区历史文化特点深受人民喜爱，政府在改造过程中应有所保护。
商业场所按照其特点划分为生活型、文艺型、娱乐型、文化型等不同类型，效仿北京的南锣鼓巷，将每个商业区域的文化特点项目化，大大提升了城市软实力。
2. 提供多样化的服务保障政府可以建设完善配套服务设施，优化交通、餐饮、住宿和公共服务的供应环境。
在商业街区增加孕妇、婴儿和老人等特殊群体的服务设施。
旧城区商业街开发模式探讨旧城商业街开发的模式探讨1 研究的目的与意义传统商业街由于其独特的地位,它的改造与再开发成为城市空间内部调整的一个举足轻重的热点,国内外有很多着名的实例:国外通过恢复与重建传统商业活动中心而形成的富有传统特色的步行商业街,如德国慕尼黑的商业步行街区、美国旧金山的渔人码头等(PIER 39),往往作为城市复兴的成功标志[1]:国内也有北京的王府井、琉璃厂、上海的南京路以及南京夫子庙等改造项目。
1.2 旧城商业街发展现状与面临问题旧城商业街一般处于旧城的中心区,具有悠久的历史人文传统以及交通便利等特点。
但目前作为城市历史文明的主要象征之一的旧城商业街,非但不复往日的繁华,更面临衰败的危险。
总结商业街的存在与发展[2],取决十多种不变因素和可变因素,这些因素统称为环境因素,主要包括生产力的发展、消费入口的聚集、商业设施的规模与档次、城市基础设施建设的完好程度。
而其中有一些客观因素如生产力等问题是很难在短时间发生改变的。
因此,本文主要分析与研究旧城商业街在规划布局、经营模式、交通、辅助设施等方面存在的问题。
1.2.1 现有布局状况与交通问题世界各大城市的多种类型商业街,均反映出传统区位理论与现代布局理论的撞击、蚕食与结合:由于传统商业街几乎都位于城市的几何中心,因此商业街往往同时担负着城市干道的职责,因此造成了现在商业流与人流混为一体的特定格局,加上传统商业街原有线形的空间,使商业设施营业场所腹地过于狭窄,迫使大量顾客拥挤在商业中心的交通干线上;再者,很多城市旧城商业街一般形成于车马交通时代,街道宽度远不能满足现代都市大规模的交通流量要求,因此容易造成人车混杂拥挤堵塞。
而由于传统商业街交通便捷性的降低,使购物者望而却步。
但是,如果为解决交通问题简单加以拓宽,一则破坏原有亲切的街道尺度,再则将造成较大规模的拆迁,使开发成本剧增。
因此一些城市将商业街改造成为步行街,既可以改变人车混杂的交通危险性,另外为在商业街中增加绿化、小广场、小品等设施以创造良好外部环境提供了场地,但这依赖于在区域的范围内调整交通结构。
1.2.2 购物环境对于商业建筑而言,客源是最重要的,现代都市生活对于购物环境的要求越来越高,在国外有的大型商场设计为公园式购物环境[3],使顾客在购物过程中享受到旅游的乐趣。
一般来讲,商业街存在购物环境品质低劣、基础设施老化严重、辅助设施严重不足等方面缺点,不能满足现代人需要的安全、舒适、便捷、多样化、参与式的购物环境要求。
1.2.3 经营方式与竞争方面问题纵观商业街发展的内外部环境,传统商业街一方面要面临多个新兴商业街的竟争压力,即与新兴商业街争夺顾客的隐性压力;另一方面传统商业街又将面对———购物中心、超级市场的显性挑战。
尤其是后者,在经营与运作模式方面,相比较新兴零售业态的超市、商场等,传统商业街存在运作模式单一、规模小等方面的问题[4],从而也导致在效益、成本、货源、以及产品宣传环境改善的投资等方面都处于劣势,而因为处于城市中心地带,高昂的租金以及其它各种费用使得小本经营的商业铺面,包括很多着名的老字号不堪重负,这样,一方面传统商业街远未能达到现代都市不同层次顾客多样化需求,因此对客源市场有着严重的影响,导致营业额的减少,更加使商业街无力改变自身的运营环境,只有任由其恶性循环,最终导致商业街的衰败,但从另外一方面而言,这种商业模式对保持城市多样性方面具有不可估量的价值[5],无论是从蕴涵的文化价值还是商业价值来看,任其衰败都是非常不明智的。
综上所述,旧城商业街的改造,无论从城市还是自身角度都势在必行。
2 国内外发展动态旧城商业街改造的成败不仅担负着自身经济、社会环境状况改善,还要带动旧城区复兴的重任,从另一方面而言,由于涉及面太广,不确定因素太多,人们认识到旧城商业街开发的复杂性与艰巨性,因此迫切需要对国内外已有的实例进行总结分析,为今后相关项目提供指导与借鉴作用。
从国内外商业街改造的情况来看,可分为不同的类型,例如从改造的范围来讲分为(街区)整体改造与(街道自身)局部改造两种;从改造的力度可分为全部拆建、局部拆建与以环境改造为主的三种模式;从开发主要参与者来看有政府主导;政府与开发商合作开发;政府、开发商、市民共同参与等模式。
2.1国外(西方为主)西方发达国家在商业街改造方面积累了丰富的经验[7-10],例如大多从街区甚至城市的角度,来整体考虑商业街区的改造与开发问题,另外市民阶层能够在参与开发中发挥一定的作用,也体现出其成熟性,因此这样的案例通常能取得较好的经济、社会效益。
欧洲的许多城市有将历史保护区作为步行商业街区规划设计的。
德国慕尼黑的步行区就是商业街与历史保护区的结合,以市政厅所在的玛利亚广场为中心,向周围地区辐射。
西班牙城市巴塞罗那将中世纪形成的历史街区开发为一大片步行街区,形成了丰富多彩的城市空间(图1)。
在北美,由于气候条件,发展了室内购物中心,20世纪80年代,北美的城市更新计划的特点就是室内外空间、公共与私有空间相结合,形成容许部分车辆通行的步行商业街区。
2.2国内由于地区间发展很不平衡,各城市的旧城商业街面临问题、规划决策者的专业素养也有很大差别等原因,比较西方普遍采用比较成熟的模式而言,国内城市之间旧城商业步行街的再开发改造水平参差不齐,下面想重点就以改造的力度来划分的不同改造模式来探讨国内旧城商业街改造存在的问题(如表1)。
3 三种不同改造模式的比较以改造的力度来划分的三种模式在国内城市都有相应的实例:由于北京、上海、长沙三个城市在经济、社会、地域等方面的差异,孤立地比较商业步行街改造的成功与否,意义不大,而应该立足各自案例在城市中的地位与作用以及自身特点进行具体分析。
3.1区域背景与自身特点的影响例如从区域背景来看,各城市情况各不相同,上海对于旧城区的整体改造由于采用内部调整与对外扩张相结合的策略;而长沙与北京主要立足于原有城市结构基础上的内部调整;从商业街自身问题来看,上海因为其区位优势而拥有广大的客源市场,可以确保传统商业街上商铺(特别是老字号)能够在市中心高昂的费用要求下生存,而持续有效的城市空间结构调整使南京路步行街的交通问题在区域内得到调整,加上南京路本身就是具有“两高”(高成本、高消费)特点的商业街,因此只存在改善环境的问题;而长沙案例中的店铺就没这么幸运,由于城市整体消费水平以及外来客源人数的限制,传统店铺在面对大型连锁店、超市、商场的竞争中,本来就难以维持,因此在环境、交通、经营方式等方面都需要改变;北京虽然在区位上与上海相似,也拥有足够的客源市场,但由于在城市空间结构以及商业街运作模式存在一些问题[7],需要解决的问题与长沙相似;从建成时间以及开发模式来看,北京上海几乎是同一时间,长沙稍晚。
3.2 改造模式的选择从各案例采用的模式来看,主要是从时间、区位、现在面临问题等方面出发,也反映了各自在经济社会等方面的特点:首先,上海与北京案例基本还是以政府开发为主,而长沙则是由政府对前期的投入与开发商后期建设相结合的模式。
一方面可以看出开发模式在市场化运作程度在时间上的差别,另一方面,主要也是由于原有商业街经济状况决定的,上海不用考虑这个问题,因此只要从环境角度入手,北京由于除环境以外还存在交通等其它问题,因此进行拓宽街道等局部调整,而长沙主要从经济角度,解决传统商业街经营方式存在的问题,采取了“拆除重建”以及收回土地重新分配给开发商的极端模式。
3.3 改造的效果比较对于旧城商业街改造效果的评估,主要针对上述那些通过改造能够起作用的因素进行量化分析。
改造的效果首先要解决商业街面临的实质性问题,由于三者情况不同,因此很难就单项作出比较,但从商业街可持续发展的角度,由于传统商业街与其他商业机构与设施相比较主要是在传统文化上具有优势,因此改造的重点就是要维护传统文化的特色,因此可以将对传统文化的“保护性开发”成功与否作为评价商业街的一个主要原则。
“保护性开发”包涵即保护与开发两个层面的意思:保护是指保留原街道亲切宜人的空间尺度以及骑楼等有价值的建筑等;开发是指在设计建筑与环境的外部特征中运用传统的文化符号,以体现与传统的沟通与交流,而达到使顾客产生共鸣的目的,近年对于商业街的改造中,逐渐开始摆脱具象模仿如大屋顶等传统建筑局部特征的初级手法,转而用更抽象的方法追求对于传统文化的神似,例如在上海南京路的改造中[8],在对景观环境改造和设计中,以深红色花岗岩铺筑的设施带———“金带”作为步行街的骨架贯穿始终,并且在步行街的中部开辟了一片绿地和“世纪广场”,称之为“金坪”等,体现了上海南京路作为商业金融城市中心的文化特点;而北京王府井与长沙黄兴路主要在建筑的立面改造还有环境设施上下功夫,力图体现现代与传统的交融。
传统商业街的“保护性开发”还包括一个容易让人忽略的特征:传统商业街得以存在的内涵保护,如对传统老字号商铺的保留,但无论是局部改造还是拆除重建,拆迁费用在总成本中占据很重要地位,这样投资者为收回成本,容易产生“三高”(拆迁开发的高成本、出租、售门面的高价格、商品的高消费)等问题,而使很多传统老字号商铺被排除在改造后商业街以外,从而使传统商业街完成“老瓶装新酒”的转变,就象长沙黄兴路商业步行街那样[9]。
这种拆除重建的做法,由于其中涉及到传统文化的形式与内容,以及对顾客、市民产生的表层与潜在的心理影响等社会问题,尤其是从长远来看,给商业街带来了哪些方面的影响等方面存在着很多的不确定因素,也引起了很多争议:例如支持者认为,既然商业街是城市发展到一定阶段的产物,那么随着服务对象的改变,在功能与结构上也应该相应变化,对于商业街的经营者也应该遵循优胜劣汰的市场竞争法则;而反对者则主要从社会伦理的角度,即商业街改造服务对象的层次和范围问题提出疑义,商业街的改造是否应该将原来经营者(老字号)以及相关消费阶层的利益排除在外?这其中还关涉到开发的另一个层面,即开发的参与范围与开发利益的分配问题,目前来看,如何改变政府与开发商在开发中权利分配的垄断地位,而更有利于推动社会公平等方面也值得进一步探讨与研究的问题。
从开发范围造成的效果来看,由于上海南京路商业街改造作为城市整体开发中的一个有机部分,开发效果比较理想;北京王府井商业街在区位优势与上海相似,号称北京的“金街”,但由于北京本身商业设施过剩、商业街所在位置交通等问题仍然存在,开业不久就陷入冷清之中;而长沙黄兴南路步行街的改造也不容乐观,由于只涉及到街道“一层皮”的改造,而没有将与其相连的街区考虑在内,虽然环境以及城市公共空间上相比较原来有了一定的改善,在目前也一定程度上满足市民要求,但根据马斯洛人心理需求的“五层次原则”,可以预见,随着人民生活水平与文化素质的进一步提高,仅仅商业街的“一层皮”改造,在城市空间规模以及多样化需求等方面,很难满足一个城市几百万人口对城市中心区的需求,从经济效益来说,昂贵的地价和租金、不菲的物业管理费、居高的成本势必使商品零售价水涨船高,再加上含金量模糊的名贵品牌,都可能让顾客望而却步,势必影响客源市场;另一方面,与焕然一新的商业街具有很大反差的是,商业街后面衰败的旧城区得不到及时的改造,经济、社会、环境等问题仍然存在,商业步行街对旧城区的发展没有发挥应有的作用。
