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揭秘万科打造商业综合体的五大产品创新战略揭秘万科打造商业综合体的五大产品创新战略作者：邹毅领易投资总经理白银时代的万科面对产业巨变，开始走向了产品创新和多元化的路线。
早期，市场对万科的熟悉更多停留在万科住宅的品牌和品质上，如今万科商业方面的创新也同样跑在了市场的前面。
下面就以上海万科所打造的首个持有型商业综合体——虹桥万科中心为例，分享万科在商业综合项目创新方面的实力。
这种实力主要体现在地段抢位、产品组合、业态定位、产品细节创新、高科技的应用等五大方面。
一、抢占一线地段，占领中长期资产升值的高地上海作为中国第一大金融、贸易服务业城市，其开放的经济模式将上海整个建在了车轮与飞机的翅膀上。
而虹桥商务区不仅是上海目前最热的战略领地，更是中国首屈一指的国家级综合交通枢纽，集航空、高铁、长途客运、城市公共交通于一体，成亿的客流量将带来无限的长尾效应。
在这里，还有着“长三角1小时经济圈”概念：驱车自由穿梭都市，高铁往来长三角区域，飞机直达不同省市。
便利的交通条件将虹桥商务区和1小时可通达的范围聚集起来，形成合力，构建更强大的竞争优势。
更妙的是，虹桥万科中心不仅是位于虹桥商务区，更处于其核心位置，与虹桥交通枢纽的直线距离只有500米。
当然，虹桥万科中心作为一个打算长线持有性的商业项目，最看重的还是长周期环境下资产的增值前景。
目前，大虹桥地区有瑞安虹桥天地、龙湖虹桥天街等项目，竞争相当激烈。
在如此环境下，虹桥万科中心所拿出的，是更高水准的产品能级。
那么，让我们在具体看看虹桥万科中心是如何凭借实力脱颖而出的。
二、商业办公特色组合开启无死角的消费模式底层商业+7栋写字楼+下沉广场 =钻石塔形结构虹桥万科中心总体量近20万平方米，其中办公体量近10万平方米，商业3.5万平方米。
通常情况下，开发商拿到这种体量的商办用地时，都会很自然地将商业与办公形态分开：沿街面尽量预留最佳商业展示面，内部配置写字楼。
然而虹桥万科中心却不是这样，有别于其它的商业综合体项目，它采用了“蛋糕+蜡烛”模式。
万科项目产品目标
万科的项目产品目标是打造高品质、可持续发展的房地产
项目，提供满足人们居住、工作、休闲、购物等需求的综
合性社区。
具体目标如下：
1. 品质目标：致力于打造高品质的房地产项目，注重建筑
设计、材料选用、施工工艺等方面的精细化管理，以确保
项目的建筑质量和外观设计达到高水平。
2. 可持续发展目标：积极推动绿色建筑和可持续发展理念，通过节能环保措施、资源循环利用等方式减少对环境的影响，提高项目的可持续性。
3. 社区建设目标：以人为本，注重社区的规划和建设，提
供完善的社区设施和便利的生活配套服务，满足居民的各
种需求，提升居住品质。
4. 创新目标：积极引入新技术、新理念，推动房地产行业
的创新发展，提供更智能、便捷的居住体验，满足人们对
于高品质生活的追求。
5. 客户满意度目标：关注客户需求，提供个性化的产品和
服务，不断提升客户满意度，建立良好的客户关系，实现
长期稳定的业务发展。
总之，万科的项目产品目标是通过打造高品质、可持续发
展的房地产项目，满足人们对于居住、工作、休闲、购物等方面的需求，提升居住品质，促进社区发展，实现可持续发展。
万科地产战略分析姓名：蔡宇静班级：工商管理二班目录：第一章万科的基本情况万科的基本情况第二章万科的经营环境1外部经营环境2内部经营环境3 SWOT分析第三章万科的战略管理分析1公司级战略1.1一体化战略1.2专业化战略2基本竞争战略2.1 成本领先战略2.2 差异化战略2.3 目标集聚战略2.4 多元化战略3职能战略3.1研发战略3.2产品开发3.3营销战略第四章万科的战略实施1 专注住宅产品开发2 注重优质的物业管理3 看重品牌战略第五章战略管理给我们的启发1 根据环境变化进行战略选择2 与时俱进地战略转型3 战略实施应有自身特色4 依靠坚定的战略执行能力导向事业成功第六章建议第一章万科的基本情况万科企业股份有限公司成立于?1984?年?5?月。
公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。
凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续七次获得“中国最受尊敬企业”称号。
?万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。
至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。
过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。
?经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。
万科的战略管理分析与启发万科是中国房地产行业的领头企业之一，也是世界500强企业。
通过对万科的战略管理进行分析可以得出以下几点启发：1.精确定位：万科在发展过程中始终坚持“做房地产，做得最好”的发展理念，聚焦在房地产领域，专注于住宅开发。
这一精确的定位帮助万科在激烈的市场竞争中保持了竞争优势。
对于其他企业而言，也可以通过精确定位来迅速建立品牌形象，提高市场认可度。
2.强调创新：万科注重创新，不断推出具有差异化竞争优势的产品和服务。
它不仅关注产品的创新，也注重在管理和运营方面进行创新。
这使得万科在市场中更具吸引力，不仅能够吸引更多的顾客，也能够吸引更多的人才，提高企业的竞争力。
其他企业可以从中得到启发，不仅仅要关注产品的创新，还要关注企业管理和运营的创新。
3.打造核心竞争力：万科通过不断提升自身的核心竞争力来保持市场领先地位。
在房地产领域，万科注重品牌建设，保持高品质的产品和服务。
此外，万科对供应链管理和组织架构的优化等方面也进行了大量的努力。
其他企业可以向万科学习，打造具有差异化竞争优势的核心能力，从而在市场竞争中脱颖而出。
4.顾客导向：万科将顾客需求放在首位，不断提高顾客满意度。
万科通过市场研究来了解顾客需求，并根据需求不断调整和改进产品和服务。
这帮助万科赢得了顾客的忠诚，并获得了市场份额的增长。
其他企业可以向万科学习，将顾客的需求放在首位，为顾客提供更好的产品和服务。
5.持续发展：万科注重可持续发展，采用环保和可再生能源等绿色技术，致力于建设生态友好的社区。
此外，万科注重企业社会责任，积极参与慈善和公益事业。
这不仅有助于提升企业的社会形象，也符合现代企业对可持续发展的追求。
其他企业可以从万科身上学习，将可持续发展纳入企业战略，并承担起企业的社会责任。
总的来说，万科的成功得益于其精确的定位、创新能力、核心竞争力、顾客导向和可持续发展。
其他企业可以从中得到启发，在自身发展中积极借鉴万科的战略管理经验，并结合自身实际情况进行有针对性的改进和创新。
万科企业股份有限公司房地产事业部基本战略分析万科的基本竞争战略分析：集中化经营战略——先做减法，后做加法a.从多元化经营，到经营房地产1984年组建公司，其主营业是搞摄像机、录像机、投影仪、复印机等贸易1988年主营业务改变从贸易转向了房地产，城市花园的品牌由此诞生。
b.从房地产多品种，到经营住宅1991年1月29日万科A股在深圳证券交易所挂牌交易，公司于1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略，将住宅作为房地产的主导开发方向，在全国的13个城市开展业务，从而改变了过去的摊子平铺、主业务部突出的局面。
1994年，在房地产的经营品种上，万科提出以城市中档居民为主，从而改变过去的公寓、别墅、商场、写字楼什么都干的做法。
c.在房地产投资的地域上，有十三个城市到上海天津，北京深圳少数城市发展1995年底，万科提出回师深圳，由全国的13个城市转为重点经营京津沪特别是深圳四个城市。
d.在股权投资上，万科从1994年开始转让部分股权公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，全面完成了专业化调整战略，成为单一业务的房地产集团。
万科专业化经营的目标是：以房地产为主，以住宅为核心，盘活存量集中资源，建立竞争优势在2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资会实力，至2004年9月，万科19.9亿元可转换公司债券公开发行。
万科至此开始专注于大众住宅的开发阶段。
从2004年至今的主要特点是专业化、产业化、区域化、联盟化。
2005年3月，万科与浙江南都集团签署协议，万科以80%的股权控制南都房产，完成了国内地产业有史以来最的并购案，此次并购使万科成功的进入了浙江和江苏市场，制定了珠三角、长三角、环渤海三大核心齐头并进的“3+X”区域发展战略布局。
万科地产集中化战略的原因—万科集中化战略选择的外因：(1)国家宏观调控，经营环境恶化。
揭秘万科打造商业综合体的五大产品创新战略
作者：邹毅领易投资总经理
白银时代的万科面对产业巨变，开始走向了产品创新和多元化的路线。
早期，市场对万科的熟悉更多停留在万科住宅的品牌和品质上，如今万科商业方面的创新也同样跑在了市场的前面。
下面就以上海万科所打造的首个持有型商业综合体——虹桥万科中心为例，分享万科在商业综合项目创新方面的实力。
这种实力主要体现在地段抢位、产品组合、业态定位、产品细节创新、高科技的应用等五大方面。
一、抢占一线地段，占领中长期资产升值的高地
上海作为中国第一大金融、贸易服务业城市，其开放的经济模式将上海整个建在了车轮与飞机的翅膀上。
而虹桥商务区不仅是上海目前最热的战略领地，更是中国首屈一指的国家级综合交通枢纽，集航空、高铁、长途客运、城市公共交通于一体，成亿的客流量将带来无限的长尾效应。
在这里，还有着“长三角1小时经济圈”概念：驱车自由穿梭都市，高铁往来长三角区域，飞机直达不同省市。
便利的交通条件将虹桥商务区和1小时可通达的范围聚集起来，形成合力，构建更强大的竞争优势。
更妙的是，虹桥万科中心不仅是位于虹桥商务区，更处于其核心位置，与虹桥交通枢纽的直线距离只有500米。
当然，虹桥万科中心作为一个打算长线持有性的商业项目，最看重的还是长周期环境下资产的增值前景。
目前，大虹桥地区有瑞安虹桥天地、龙湖虹桥天街等项目，竞争相当激烈。
在如此环境下，虹桥万科中心所拿出的，是更高水准的产品能级。
那么，让我们在具体看看虹桥万科中心是如何凭借实力脱颖而出的。
二、商业办公特色组合开启无死角的消费模式
底层商业+7栋写字楼+下沉广场 =
钻石塔形结构
虹桥万科中心总体量近20万平方米，其中办公体量近10万平方米，商业3.5万平方米。
通常情况下，开发商拿到这种体量的商办用地时，都会很自然地将商业与办公形态分开：沿街面尽量预留最佳商业展示面，内部配置写字楼。
然而虹桥万科中心却不是这样，有别于其它的商业综合体项目，它采用了“蛋糕+蜡烛”模式。
项目充分利用虹桥交通枢纽多种交通方式地下完全接驳的特殊性——三大人流
入口（城市内人流：地铁人流；异地入沪人流：高铁和空港人流），将基层部分商业面积充分做大，并通过下沉式广场的打造，在基层部位形成人流动线的环路，最大化提升商业价值。
可以看到，虹桥万科中心在整体产品设计上充分尊重市场规律，在规划形态上也随之改变。
为什么说“蛋糕+蜡烛”模式，我们可以这样去理解：如果把下沉式广场比作蛋糕，那环绕在周围的七栋建筑就是蛋糕上的蜡烛。
而这种将商业店铺放置于基层、大面积的商业闭环形式，形成了最大范围的人流环道，让写字楼人群在上下班时，充分路过商业，形成过境消费。
这，也是上海万科的用心之处。
三、独创生活能量补给型商业模式，结合产品和业态双重创新
项目商业总面积约3.5万平方米，这种偏中小型体量的项目给商业定位带来了极高的难度。
选择业态上的错位、互补，打好阵地战，正是这类项目应该理性对待的方向。
因此，虹桥万科中心首创生活能量补给型商业模式。
所谓生活能量补给型，是为虹桥商务区的精英一族量身定制，以餐饮、休闲娱乐、文化为主要业态，为他们提供全面的能量补充和身心放松的场所。
在商业品牌进驻方面，除了占60%的餐饮外，项目还引入休闲娱乐、文化服务等能量补给型业态，全方位为顾客提供放松身心、补充能量的场所。
在商业的业态规划上，虹桥万科中心也是充满了创新能力。
T1至T2之间，引入棒垒文化，用台湾著名品牌大鲁阁，为办公人群提供下班休闲的场所；同时，引入专业健身会所，缓解办公人群的亚健康问题。
另外还配置了集书店与文化创意产品为一体的申活馆、SPA馆、生活超市等。
最值得一提的是，项目特别引入新加坡著名的双语学前教育机构——伊顿国际学前教育中心，为虹桥商务区精英人士的适龄儿童提供专业的学前教育服务。
四、注重写字楼细节设计直击用户痛点
虹桥万科中心项目中，最重要的产品显然是写字楼。
下面我们看看除了整体外观的钻石切割形态，万科又是怎样从细节上进行微创新，全面提升写字楼空间品质的。
1、宝石型入口门厅，高大、贵气
虹桥万科中心总共有7栋写字楼，项目的大堂，面积约1,000平米，9.9~14米挑高，全石材的装饰，内部设计上汲取宝石元素特性，充分体现出宝石建筑概念。
通常，如此高的层高，都有一个优势：可以做局部特殊的空间。
虹桥万科中心引入长江商学院的MBA、金融MBA、EMBA、高层管理教育四大项目，利用挑高空间优势，作培训和教学教室的用途，满足企业管理人员的培训和进修需求。
2、多种主题风格的创意办公空间
虹桥万科中心在办公室室内设计方面，也是独具特色。
我们从展示中心可以看到，多种颜色及风格的会议室可满足客户不同的创意办公需求。
虹桥万科中心在这部分的设计充满了时尚和潮流气息，主打橘色和绿色的会议室让使用者如沐春风。
3、室内预留可拆卸楼板，满足大型公司内部交通使用
对于常年在高标准写字楼里办公的大型企业、跨国公司而言，多层数的办公空间是物业最基本的需要。
但往往公司内部上下楼的通行还需要借用公共电梯，既费时费事，又不够私密。
作为以打造区域内最高水平写字楼为目标的虹桥万科中心而言，也充分考虑到这部分客户的特殊使用需求。
项目在每一层楼的位置都预留了可拆卸的楼板，用于在内部打通楼层的竖向交通。
这种独具匠心的创新，给不少租户带来了便捷。
4、整层通透的隔断方式，符合现代企业办公开放自由的空间需求
在如今互联网+的时代里，大型企业更加注重柔性化、开放式、自由交流的生产管理模式。
越来越多的企业，开始思考全方位的打通写字楼楼层：如何让视野更加开阔，让交流更加充分，是当前大部分一流企业对工作空间的需求。
因此，虹桥万科中心在写字楼的基本楼层上，不光采用以往的隔墙式的办公楼层进行划分，同时也预留部分通透的空间模式，并且在交付标准上，也将地下网线地板铺装到位，省去了用户诸多装修上的麻烦。
五、科技生态为亮点，实现绿色办公
如今，在北京上海一线城市，全面地生态化、高科技化已经成为高端写字楼的基本配置。
虹桥万科中心在这方面更是做了一番升级创新。
1、项目是虹桥商务区首例全楼通过美国LEED GOLD和国家绿色三星双重认证的项目,并且在空调系统末端安装了PM2.5过滤装置，过滤率高达95%，旨在给客户提供一个绿意盎然、生态和谐的国际化办公商业环境。
2、项目利用整面垂直绿化设计，在屋顶、下沉广场和公共部分进行绿化处理，使得项目整体绿化率高达到23%，屋顶绿化面积近10,000平方米。
上述五大方面的产品创新，让我们对当前综合体的产品模式有了全新的理解。
其中最值得借鉴的是虹桥万科中心商业与办公产品之间的合理分割。
其业态组合逻辑的起点来自于人流的动线。
如何将内部人流动线有效利用，并盘活相关联的业态，是此项目产品设计上最精彩的地方。
而从人流组织与业态功能需求出发，是所有商业综合产品研发的关键和痛点。
通过虹桥万科中心，我们可以看到，一个好的商业综合项目的产品研发，需要在业态、公共流线、大堂空间、产品使用空间等每一个细节上，进行精心的研发，在现有的产品力上进行全方面的改良，就是最好的创新。
