从房地产行业看98年扩大内需政策的影响

1998年，在市委、市政府的领导下，全市人民高举邓小平理论伟大旗帜，认真贯彻党的十五大精神和市第九次党代会精神，加强两个文明建设，稳步推进各项改革，正确处理改革、发展、稳定的关系，努力克服亚洲金融危机和国内需求不足的不利影响，积极扩大内需，加大基础设施建设投资力度，国民经济持续增长，人民生活水平稳步提高，社会事业全面发展，全市城乡基本实现小康目标。

一、综合1998年，我市城乡经济协调发展，城市综合经济实力进一步增强。

全年实现国内生产总值1102.6亿元,比上年增长10.1％。

其中,第一产业增加值123.5亿元,增长3.1％；第二产业增加值497.3亿元，增长10.8％；第三产业增加值481.8亿元，增长11.0％。

人均国内生产总值达11103元。

市场物价低位运行。

全年城市居民消费价格总指数100.3％，比上年回落5.4个百分点；商品零售物价总指数98.4％，回落4.5个百分点。

食品价格普遍下跌，是影响价格总水平走低的主要原因（见附表一）。

社会保障机制逐步建立、健全。

养老保险、失业保险覆盖面进一步扩大，确保了国有企业下岗职工基本生活费和离退休职工养老金按时足额发放，全年共分流安置9.1万名下岗职工，分流安置率达63％；以大病统筹为主的医疗保险覆盖面达95％；城镇居民生活保障工作已覆盖16个区（市）县，19&127;个区（市）县和高新区全部建立农村最低生活保障制度。

经济体制改革步伐加快。

以支柱产业、重点产品为依托，大力推进资产重组、转换机制、调整结构，不断深化国有企业改革。

年内大型企业调整公司制改造7户、规范完善已改制企业18户，改制面达50％以上；中型企业公司制改造面达42％。

成立了国有资产管理委员会，国有资产三级管理监督体系正在建立。

全兴集团、中际集团、托管经营公司国有资产授权经营试点进展顺利。

新批股份有限公司51家。

当前我市社会经济发展中存在的主要问题是：市场需求乏力，物价持续低位运行；经济结构矛盾突出，企业整体经济效益不高；国有企业下岗职工增多，城乡低收入家庭生活困难。

‘98房地产业：房市消化好年头
杨继瑞
【期刊名称】《中国房地产》
【年(卷),期】1998(000)005
【摘要】1998年的房地产业有“戏”,是房地产的市场消化好年头.这台“戏”要唱在市场消化上,而不要“好戏歪唱”,老是把“戏”放在开发环节去“大唱”.否则,房地产市场上缺乏消费者这样的“观众”,唱也白搭.
【总页数】5页(P22-26)
【作者】杨继瑞
【作者单位】无
【正文语种】中文
【中图分类】F293.3
【相关文献】
1.对2003年以来我国实施的房地产业税收调控措施的评价——基于Poterba住房市场模型 [J], 张伟
2.中国房地产业宏观调控措施评价——基于Poterba住房市场模型 [J], 张伟
3.深化房改调控房市——2018年住房与房地产业的工作重心 [J],
4.发展房地产业激活住房市场 [J], 王荣启
5.好年头好势头——阔步前进的南京市第一商业局 [J], ;
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1998年中国扩大内需对房地产行业的影响1998年，中国受到97年亚洲东南亚国家引发的经济危机的冲击，我国外贸出口增幅从这一年的21%猛跌至1998年的0.5%。

利用外资也跌至20年来的最低水平。

另外，国内通货紧缩、内需不足的趋势日益明显。

再加上1998年发生历史罕见的大洪水，经济损失达2000多亿元，使当时的经济形势相当严峻。

加上体制转轨，经济转型和经济国际化进程加快，国内商品供求矛盾逐步由卖方市场转向买方市场，需求不足的问题成为主要矛盾。

中国的经济在98年软着陆，实现了经济的9.7%的增长，为了让中国经济的增长维持在8%以上，中国政府面临保8的考验。

中国政府为了拉动经济的增长，采取了一系列的政策，由于97年香港刚刚回归，中国政府做了人民币不贬值的承诺，所以导致外贸受到严重的影响！因此拉动经济的三驾马车：出口，投资，消费（内需）中的出口受到严重阻扰，就只能通过投资和内需来拉动，又加之97年以前中国财政基本是入不敷出，98年才刚刚实现收支平衡，所以投资基本上是不可能，因此中国不能实行积极的财政政策，只能实施稳健的货币政策，增发国债、降低存贷款利率、提高出口退税率等在内的一系列扩大内需的宏观调控政策，发行国债达9100亿，带动投资超过3万亿，来带动国民的内需！扩大内需的重心是居民消费，但是居民对当时的经济环境具有一种不乐观的担忧，工资又很低！因此出现了居民储蓄如笼中虎的情况。

中央政府实行了房改，医改，教改的三改政策，将房地产行业，医疗保险，教育全部实行市场化，以加强居民的消费。

在这里我主要来看看这次政策对房地产行业的影响，因为加大了投资，让房地产行业市场化，1998年以前内地基本是系统的福利分房制度，98年以后，房地产开始普及商品化，并且当时的各级政府都认为房地产是国家经济的支柱产业，对拉动经济的增长有很大的带动作用，因此，很多地方政府的政策都片面的强调了房地产对国民经济的增长功能，强调“房地产是国名经济的支柱产业”，因此很多政府把这个发挥到了极致，他们协助开发商抬高房价，低价，最大限度的用房地产行业来刺激经济的增长！从此这种房地产市场化取代以前的政府保障性住房，让房地产迎来了井喷的十年，房地产开发贷款的年平均增长速度超过25％，而住房抵押贷款从1997年末的190亿元增加到2004年的1.6万亿元，7年增长了83倍，年均增长88.4％。

98年扩大内需政策及启示从1998年起，中央政府实施积极的财政政策和货币政策。

在财政政策工具上，增加财政支出和国债，扩大内需，我国积极的财政政策是以扩大政府开支为重点，而不是以减税为重点。

因此，积极财政政策的主要工具是财政支出。

在货币政策工具的运用上，连续降低存贷款利率和法定准备金率，促进信贷规模的增加，提高社会投资与消费能力。

一、98-02年的货币政策1.加大公开市场业务操作力度1998年5月，曾经一度被使用而后又停止的公开市场业务恢复操作，当年交易额为2827亿元，1999年和2000年交易额分别为12,245亿元和9762亿元。

1998年公开市场操作净投放基础货币701亿元，1999年净投放1920亿元，两年合计占同期基础货币投放额的82％。

2000年首次开展正回购操作，净回笼基础货币822亿元，既有效控制了市场流动性，又给商业银行补充了流动性。

2001年，在利率、存款准备金率等货币政策工具基本没有调整的情况下，公开市场操作实际承担了货币政策日常操作的主要职能。

通过逆回购操作净投放基础货币和正回购回笼基础货币，全年累计投放基础货币8253亿元，累计回笼基础货币8529亿元。

有效增加了商业银行可用资金，促使基础货币和货币供应量回升到目标区间。

2002年继续加大了公开市场操作力度，保证基础货币的总体适度，并引导货币市场利率水平。

2003年正式发行中央银行票据和开展赎回中央银行票据操作，银行间债券市场回购交易达到117,203亿元，比1997年增长380倍；现券交易量达到30,848亿元，比1997年增长3100多倍。

2004 年央行首次预发行远期央行票据并扩大公开市场业务一级交易商机构范围，建立公开市场业务一级交易商考评调整机制。

2004 年共开展110 次人民币公开市场操作，累计回笼基础货币19,971 亿元，累计投放基础货币13,281 亿元，投放、回笼相抵，通过人民币公开市场操作净回笼基础货币6690 亿元；共发行105 期央行票据，发行总量15,072 亿元，年末央行票据余额为9742 亿元；开展正回购操作43 次，收回基础货币3330 亿元；开展逆回购5 次，投放基础货币1490 亿元，使基础货币的增量稳定下降。

5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。

我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。

”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。

”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。

8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。

9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。

房地产政策的演变一、1998年-2003年：政策支持房地产业发展1998年到2003年，我国政府出台了一系列的政策，房地产市场在此时期获得政策鼓励与信贷支持，平稳发展，对宏观经济的推动具有重要意义。

1998年7月3日：国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，国发(1998)23号进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设；停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化；建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系；发展住房金融，培育和规范住房交易市场等等。

政策分析：（1）旧的住房体制被打破，居民的住房观念发生改变；（2）停止了住房实物分配制度，切断了单位建房、分房的旧渠道，提高了职工住房支付能力，调动了居民住房消费积极性；（3）二级市场全面开放，市场体系不断完善，拉动了国民经济增长；（4）促进了市场中介服务加速发展，政府管理行为逐步规范化；2003年2003年可以说是房地产政策频出的一年，自2月以来，我国政府从土地市场入手，出台了约40项全国性的关于房地产市场的政策法规，其中的主线正是“121号文”及“18号文”。

4月份的“121号文”：中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》拉响宏观调控警报。

（主要是从金融方面进行调控的）内容：（1）加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向房地产开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高、没有拖欠工程款的房地1.“噢，居然有土龙肉，给我一块！”2.老人们都笑了，自巨石上起身。

1998年房改以来我国住房保障的发展历程与趋势展望张璐摘要：1998年房改以市场化改革为导向，建立了我国新的住房制度，并预期建立以经济适用住房为主的住房供应体系。

然而，受外部经济环境和国家发展导向的影响，住房保障的定位和制度体系发展经历了一系列波折和变化，总体上以2008年为分界点可分为两大阶段。

改革初期，在土地财政和GDP绩效考核导向下，房地产市场迅猛发展而政府保障职责却相对缺失，致使住房经济功能和社会功能发展失衡，低收入家庭的住房困难日渐凸显。

2008年以后，国家住房发展重点逐渐转向保障领域，通过大力推进保障性安居工程建设，极大提升了保障性住房的供应规模，有效促进了住房供应体系由“重市场轻保障”向“市场配置与政府保障相结合”转变。

未来，由“配售主导”转向“租补并举”、由“保障户籍”转向“覆盖常住”、由“规模集聚”转向“倡导混合”、由“增补数量”转向“优化存量”仍将成为我国住房保障发展的重要特征与趋势。

关键词：房改住房保障历程趋势1我国住房事业与住房保障的发展历程1998年房改正式启动了我国住房市场化进程，对于我国住房改革发展具有划时代的重要意义。

此后，伴随国家社会经济状态的变化，我国住房发展目标及住房供应体系经历了一系列的重大变化，其中住房保障的定位和发展也相应呈现出一系列改变。

在这一渐进式改革发展的历程中，总体上体现出由“重市场、轻保障”向“市场与保障并重”转变。

根据住房经济功能和社会功能发展侧重的改变，可以2008年为分界点，将其历程划分为两个大阶段，其中又各自包含若干亚阶段。

图1 1998-2014我国住房改革发展历程示意资料来源：自绘1.1深化房改与市场发展阶段（1998-2007）这一阶段是我国住房制度改革从探索走向实施深化的重要起步时期。

市场的发展极大地提升住房供应能力，但伴随房地产业迅速成为国家新兴经济增长极，土地财政也成为地方政府“经营城市”的重要基础，无论是中央政府还是地方政府，都更为强调住房的经济属性。

从房地产行业看98年扩大内需政策的影响第一篇：从房地产行业看98年扩大内需政策的影响从房地产行业看98年扩大内需政策的影响1997年亚洲金融危机以后，我国经济增长放慢，投资和消费增长趋缓，出口大幅回落，市场有效需求不足，物价连续负增长，出现通货紧缩趋势。

针对这种状况，我国决定实行积极的财政政策和稳健的货币政策，扩大内需，刺激经济增长。

本文将从房地产行业的角度，通过对98年前后房地产行业的发展状况的分析，解析98年扩大内需政策的影响。

一 98年之前房地产行业发展状况1984年，我国颁布了《国民经济行业分类标准和代码》，首次正式把房地产行业列为独立行业。

房地产产业作为一个相对独立的产业部门，在1984年左右形成了产业发展的第一个高潮。

不过从总体上看，这一时期的房地产业只是处于起步阶段，房地产市场也处于探索阶段，房地产交易规模较小，交易价格波动也不大。

从1986年开始，根据理论界提出的二次分配理论，各地开发企业进入了发展高峰期。

房地产交易日趋活跃，各种房地产交易形式不断涌现，我国房地产市场化进程正式拉开序幕。

但随后因政治经济方面的影响，使房地产市场缺乏新的理论指导和实践，改革方向难以确定，因此，无论是政府，金融机构，还是房地产开发商，都对房地产市场持谨慎观望态度，从而到1990年房地产业的主要指标跌入低谷，第一次出现较大幅度的波动。

1992年，房改全面启动，全国各地呈现建设高潮, 房地产业急剧升温,。

政府也对房地产业给予了足够的重视，房地产开始成为我国经济的一个热点，房地产开发投资高速增长，1992年增长117%，1993年增长115%，房地产业出现了过热与泡沫化倾向，导致了经济的严重失调。

为此，政府在1993年下半年开始采取宏观调控措施，调整房地产投资结构。

随着政府宏观政策的逐步生效，全国房地产开发的增长速度明显放缓，经济由热转冷，我国房地产市场逐步进入了一个低迷期。

1996年以后, 中国房地产业一直面临两大难题: 一是需要消化吸纳1992年以来房地产业高速发展之后大量积压的空置商品房;二是要解决市场有效需求不足的问题。

1998-2010房地产市场的宏观调控分析作者：李婕崔开丽来源：《法制与社会》2011年第07期摘要房地产市场不能完全依靠自身调节，还需要宏观调控来引导房地产业的健康发展。

本文回顾了1998～2010年12年间的房地产宏观调控情况，尝试提出完善房地产宏观调控具体法律制度的措施。

关键词房地产业宏观调控宏观经济作者简介：李婕、崔开丽，西南政法大学经济法学院2008级经济法专业硕士。

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1009-0592(2011)03-121-01市场机制本身存在着多种缺陷，这些缺陷的突出反映就是价格的剧烈波动和市场风险的增大。

在我国房地产业的发展过程中，同样也出现了房价上涨过快、房贷金融风险增大、土地交易违规等问题，在此种情况下，法治与国家的宏观调控都有不可或缺的作用。

一、1998年~2010年政府对房地产业的具体宏观调控措施由于房地产市场存在周期性运行规律，中国政府根据经济运行态势和体制环境不同，因势利导，对房地产市场实行宏观调控，尽可能降低房地产市场的波动。

（一）1998~2003年上半年房地产市场的扩张型宏观调控伴随着1998年中国第五次以扩大内需为内容的扩张型的宏观调控政策的实施，对房地产市场也实行了扩张型的宏观调控。

采取的房地产市场宏观调控的方法、手段主要有：（1）中央政府鼓励各地建造低价住房，满足大量中低收入群体的住房需求。

（2）用宽松的住房金融政策，刺激住宅消费需求。

（3）减免税金，降低购房负担。

（4）房地产主管部门，普遍降低房地产交易费用。

（5）促进存量住房进入市场，推动增量住宅市场发展。

1998年7月3日，国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，原先的福利分房制度彻底被废止，“房改”对于房地产市场的活跃起到了关键作用。

（二）2003年下半年～2008年8月对房地产市场的收缩型宏观调控2003年下半年开始，房地产市场日趋繁荣，存在市场过热的风险，随着国民经济收缩型宏观调控政策的实施，专门针对房地产市场的宏观调控逐步升温。