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恒丰纸业集团公司MBO项目初步构架一、宏观政策背景对国有经济进行战略性重组以实现国有资本从一般性竞争部门向战略部门集中是党的十五届四中全会做出的关于国有企业改革思路的重要内容；十六大也提出了国有资产管理体制的改革方向：从“国家统一所有、地方分级管理”到“国家所有，中央政府和地方政府分别代表国家履行出资人职责、享受所有都权益，权利、义务和责任相统一，管资产和管人、管事相结合的国有资产管理体制”。
并继续探索有效的国有资产经营体制和方式。
6月国有股减持暂停后，国家开放了国有企业股权向民营企业协议转让的限制。
10月，中国证监会《上市公司收购管理办法》正式稿发布，其十五条规定，管理层、员工进行上市公司收购的，须聘请独立财务顾问等专业机构提供咨询意见，财务顾问费用由被收购公司承担。
此条款表明主管部门对MBO的肯定并加以规范。
在这种背景下企业管理人员通过融资，收购所服务企业的股权，完成了管理者向股东的转变，在一定程度上对于企业降低代理成本，理顺产权关系有一定的积极意义。
作为一种企业并购的方式，一种制度的创新，管理层收购（MBO）在我国随之应运而生并开展的如火如荼。
二、定义与作用MBO（Managerment Buy-outs）就是管理层收购，又称为“经理层融资收购”，是指公司管理层利用借贷资本或股权交易收购其经营公司的行为，从而改变本公司所有者结构、控制权结构和资产结构，使管理者自身由企业的经营者变成了企业的所有者，属于杆杠收购方式中的一种，往往以控股为目的。
作用：（一）、降低公司代理成本，提高企业经营效率；（二）、培养并留住优秀的企业经营管理人才，建立股权激励机制；（三）、优化资本结构，使国有资本从一般竞争性行业逐渐退出。
三、MBO的适用分析1.公司所处的行业为竞争性行业，属于国家要退出的行业之一，且行业内竞争激烈，有必要通过管理层收购来改善对管理层的激励。
2.集团公司净资产规模较小，不需要动用太多的资金就可以实现管理层控股。
恒丰大酒店项目可r行性研究报告告编撰单位：麻城市恒丰大酒店有限公司编撰时间：二零一五年一月十日第一章总论1、1项目概况本报告所陈述的对象为恒丰大酒店酒店项目，以下简称本项目。
本项目位于白果镇曾垸村，建设用地地块方正规则，视野开阔，是建设高档酒店的理想用地。
1、2项目提出的背景及建设必要性在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。
旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。
随着近几年国内经济的好转、国家假日经济的刺激、国人消费观念的改变，使得白果镇的经济迅猛发展，石材企业不断发展，吸引外资项目不断增加，不少人士认为，未来几年白果镇经济将取得突破性发展。
在此背景下，我们准备开发建设的恒丰大酒店无疑适时而上，具有一定的建设必要性，一方面尽可能的提供给市场高品质的房地产产品，满足市场的需求，另一方面也会产生较大的经济效益和社会效益。
1、3可行性研究的依据和范围本报告是基于对市场的充分了解和对该项目的市场前景有着准确的判断而作的，具有科学性和前瞻性。
本报告在以下的部分将着重对本项目的市场分析、项目定位、规划设计定位、营销推广策略以及项目的财务评价进行研究。
第二章市场调研及前景预测2.1恒丰大酒店模式情况分析一.市场形势分析（一）客观区域市场分析1.从整个麻城来看，白果是我市近年来经济发展最迅速的乡镇之一。
在过去的20年，随着中国经济持续升温，中国的旅游业有了长足的增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。
旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点，它在扩大开放，带动相关产业的发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。
2.房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游地产正在形成市场。
恒大-中央广场立项投资融资项目可行性研究报告(典型案例〃仅供参考)广州中撰企业投资咨询有限公司地址：中国〃广州目录第一章恒大-中央广场项目概论 (1)一、恒大-中央广场项目名称及承办单位 (1)二、恒大-中央广场项目可行性研究报告委托编制单位 (1)三、可行性研究的目的 (1)四、可行性研究报告编制依据原则和范围 (2)（一）项目可行性报告编制依据 (2)（二）可行性研究报告编制原则 (2)（三）可行性研究报告编制范围 (4)五、研究的主要过程 (5)六、恒大-中央广场产品方案及建设规模 (6)七、恒大-中央广场项目总投资估算 (6)八、工艺技术装备方案的选择 (6)九、项目实施进度建议 (6)十、研究结论 (6)十一、恒大-中央广场项目主要经济技术指标 (8)项目主要经济技术指标一览表 (9)第二章恒大-中央广场产品说明 (15)第三章恒大-中央广场项目市场分析预测 (15)第四章项目选址科学性分析 (15)一、厂址的选择原则 (15)二、厂址选择方案 (16)四、选址用地权属性质类别及占地面积 (16)五、项目用地利用指标 (16)项目占地及建筑工程投资一览表 (17)六、项目选址综合评价 (18)第五章项目建设内容与建设规模 (19)一、建设内容 (19)（一）土建工程 (19)（二）设备购臵 (19)二、建设规模 (20)第六章原辅材料供应及基本生产条件 (20)一、原辅材料供应条件 (20)（一）主要原辅材料供应 (20)（二）原辅材料来源 (20)原辅材料及能源供应情况一览表 (21)二、基本生产条件 (22)第七章工程技术方案 (23)一、工艺技术方案的选用原则 (23)二、工艺技术方案 (24)（一）工艺技术来源及特点 (24)（二）技术保障措施 (24)（三）产品生产工艺流程 (24)恒大-中央广场生产工艺流程示意简图 (24)三、设备的选择 (25)（一）设备配臵原则 (25)（二）设备配臵方案 (26)主要设备投资明细表 (27)第八章环境保护 (27)一、环境保护设计依据 (27)二、污染物的来源 (29)（一）恒大-中央广场项目建设期污染源 (29)（二）恒大-中央广场项目运营期污染源 (29)三、污染物的治理 (30)（一）项目施工期环境影响简要分析及治理措施 (30)1、施工期大气环境影响分析和防治对策 (30)2、施工期水环境影响分析和防治对策 (34)3、施工期固体废弃物环境影响分析和防治对策 (35)4、施工期噪声环境影响分析和防治对策 (36)5、施工建议及要求 (38)施工期间主要污染物产生及预计排放情况一览表 (40)（二）项目营运期环境影响分析及治理措施 (41)1、废水的治理 (41)办公及生活废水处理流程图 (41)生活及办公废水治理效果比较一览表 (42)生活及办公废水治理效果一览表 (42)2、固体废弃物的治理措施及排放分析 (42)3、噪声治理措施及排放分析 (43)主要噪声源治理情况一览表 (45)四、环境保护投资分析 (45)（一）环境保护设施投资 (45)（二）环境效益分析 (46)五、厂区绿化工程 (46)六、清洁生产 (47)七、环境保护结论 (47)施工期主要污染物产生、排放及预期效果一览表 (48)第九章项目节能分析 (49)一、项目建设的节能原则 (49)二、设计依据及用能标准 (49)（一）节能政策依据 (49)（二）国家及省、市节能目标 (50)（三）行业标准、规范、技术规定和技术指导 (51)三、项目节能背景分析 (51)四、项目能源消耗种类和数量分析 (53)（一）主要耗能装臵及能耗种类和数量 (53)1、主要耗能装臵 (53)2、主要能耗种类及数量 (53)项目综合用能测算一览表 (54)（二）单位产品能耗指标测算 (54)单位能耗估算一览表 (55)五、项目用能品种选择的可靠性分析 (56)六、工艺设备节能措施 (56)七、电力节能措施 (57)八、节水措施 (58)九、项目运营期节能原则 (58)十、运营期主要节能措施 (59)十一、能源管理 (60)（一）管理组织和制度 (60)（二）能源计量管理 (60)十二、节能建议及效果分析 (61)（一）节能建议 (61)（二）节能效果分析 (61)第十章组织机构工作制度和劳动定员 (62)一、组织机构 (62)二、工作制度 (62)三、劳动定员 (63)四、人员培训 (63)（一）人员技术水平与要求 (63)（二）培训规划建议 (64)第十一章恒大-中央广场项目投资估算与资金筹措 (64)一、投资估算依据和说明 (64)（一）编制依据 (65)（二）投资费用分析 (66)（三）工程建设投资（固定资产）投资 (67)1、设备投资估算 (67)2、土建投资估算 (67)3、其它费用 (67)4、工程建设投资（固定资产）投资 (67)固定资产投资估算表 (68)5、铺底流动资金估算 (68)铺底流动资金估算一览表 (68)6、恒大-中央广场项目总投资估算 (69)总投资构成分析一览表 (69)二、资金筹措 (70)投资计划与资金筹措表 (70)三、恒大-中央广场项目资金使用计划 (71)资金使用计划与运用表 (71)第十二章经济评价 (72)一、经济评价的依据和范围 (72)二、基础数据与参数选取 (73)三、财务效益与费用估算 (73)（一）销售收入估算 (74)产品销售收入及税金估算一览表 (74)（二）综合总成本估算 (74)综合总成本费用估算表 (75)（三）利润总额估算 (75)（四）所得税及税后利润 (75)（五）项目投资收益率测算 (76)项目综合损益表 (76)四、财务分析 (77)财务现金流量表（全部投资） (79)财务现金流量表（固定投资） (81)五、不确定性分析 (82)盈亏平衡分析表 (82)六、敏感性分析 (83)单因素敏感性分析表 (84)第十三章恒大-中央广场项目综合评价 (84)第一章项目概论一、项目名称及承办单位1、项目名称：恒大-中央广场投资建设项目2、项目建设性质：新建3、项目承办单位：广州中撰企业投资咨询有限公司4、企业类型：有限责任公司5、注册资金：100万元人民币二、项目可行性研究报告委托编制单位1、编制单位：广州中撰企业投资咨询有限公司三、可行性研究的目的本可行性研究报告对该恒大-中央广场项目所涉及的主要问题，例如：资源条件、原辅材料、燃料和动力的供应、交通运输条件、建厂规模、投资规模、生产工艺和设备选型、产品类别、项目节能技术和措施、环境影响评价和劳动卫生保障等，从技术、经济和环境保护等多个方面进行较为详细的调查研究。
第一章总论1.1 项目名称及承办单位1.1.1项目名称：***商贸广场1.1.2项目承办单位：****房地产开发有限责任公司1.1.3法定代表人：1.1.4承办单位基本情况*****房地产开发有限责任公司成立于2001年3月，公司为股份制企业，注册资金****万元，总资产***亿元，拥有“**级开发资质”。
已开发建筑面积约***万平方米，竣工优良率达到100%、销售率达到100%。
年销售收入****余万元，年利税****余万元。
以房地产开发经营为主，兼有建筑安装、工程监理、物业管理、酒店、建筑装饰等众多领域。
自成立以来，就选择了一条对环境、资源、生态充分保护利用的可持续发展的开发模式和发展道路，率先倡导了“规划就是财富”、“环境就是优势”等现代发展理念；坚守“追求卓越、服务真诚、以人为本、精益求精”的企业宗旨，以优质的产品和良好的服务奉献给广大客户。
先后与国内外著名的城区规划、房地产规划、园林规划机构和大师合作，相继开发了“鑫城嘉苑”、“益民小区”、“鑫城华居”等住宅小区，以及“鑫城商务酒店”、“鑫城饭店”和安平“鑫城商务大厦”等商业项目。
所开发项目以人性化设计、优雅的环境、完善的设施和人性化的物业管理，引领衡水开发建设的新潮流；并始终保持快速、健康、稳定发展良好态势，工程质量、诚信经营、承诺兑现、企业形象等获得广泛认可和赞扬。
公司先后被评为“房地产开发先进企业”、“衡水市明星企业”、“守合同重信用单位”、“政协委员示范工程”等荣誉称号。
公司现为衡水市房地产协会会员单位、衡水市房地产协会常务理事、衡水市消费者协会会员单位。
公司技术力量超群，公司设有12个部门，现有员工113人，大、中专以上学历占70%，其中高、中级专业技术人员占35%。
拥有一批经验丰富、锐意进取的高中级专业技术人员，同时，公司聘请国内优秀的设计、策划人才加盟公司和项目建设，为公司的长远发展奠定了坚实的基础。
公司坚持开发与储备并重，现有足量土地储备，并将继续加大储备力度，不断提高开发营销水平，确保持续、健康、稳定发展。
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告唐山恒丰房地产开发有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:唐山恒丰房地产开发有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分唐山恒丰房地产开发有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像类别内容行业空资质增值税一般纳税人产品服务发与经营；房地产经纪服务（依法须经批准的项1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.4行政处罚-工商局4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.11产品抽查-工商局4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
一、总论（一）项目背景1、项目名称：淮北桓湖商城建设项目2、承办单位概况（1）承办单位：安徽省淮北市矿业地产有限责任公司（2）法定代表人：3、可行性研究报告编制依据（1）项目建设单位编制可研报告的委托书（2）《淮北市“十二五”发展规划纲要》（3）《淮北市城市总体规划》（2006—2020年）（4）《淮北市住房建设规划》（2008—2012年）（5）《安徽省人民政府关于进一步加快城镇住宅建设的决定》（6）淮北市人民政府《关于促进我市房地产持续健康发展的若干意见》（7）《淮北统计年鉴》—2011（8）国家及安徽省有关城市规划和住宅建设现行法规（9）《建设项目经济评论方法与参数》第三版（10）建设单位提供的其它有关资料4、项目建设背景房地产业是投资大、风险高、回报显著的行业，是国家重点调控的行业之一。
21世纪以来，房地产业已成为国民经济的支柱产业，推动和支持了国民经济持续、健康、快速的发展。
近两年我国由于商品房价格快速上涨，引起了社会各界人士对我国房地产市场的强烈关注。
2010年3月3日，十届全国人民代表大会四次会议和政协第十届全国委员会四次会议正式拉开帷幕，“住房”话题成为最受公众关心的重中之重。
温家宝总理作《政府工作报告》时表示，要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
保增长、防通胀、调预期、促稳定将是今年楼市的基调。
基于房地产对中国经济的拉动作用，在整个国家经济没有完全好转的前提下，中央政府对房地产的宏观调控政策就不会发生根本性的变化，只是会采取一些针对性的措施抑制投资和投机性买房，即保持房地产市场持续健康稳定发展的战略不变。
国家出台一系列有关土地、房地产市场调控的系列政策，将抑制沿海及大城市房价过快上涨，挤出部分大城市房地产泡末，但对于房价较低的二三线城市、特别是中西部的中小城市，该政策的负面影响较小，反而可以促进这些地区房地产市场积极理性、健康发展。
上海市水务局关于《恒通路（恒丰路~华盛路）改扩建工程可行性研究报告》行业审核意见的复函文章属性•【制定机关】上海市水务局•【公布日期】2016.09.20•【字号】沪水务〔2016〕1330号•【施行日期】2016.09.20•【效力等级】地方规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】水利综合规定正文上海市水务局关于《恒通路（恒丰路~华盛路）改扩建工程可行性研究报告》行业审核意见的复函沪水务〔2016〕1330号静安区建设和管理委员会：你委《关于征询恒通路（恒丰路-华盛路）改扩建工程可行性研究报告水务行业意见的函》(静建管委函〔2016〕18号)收悉。
经研究，有关意见函复如下：一、恒通路（恒丰路-华盛路）排水管道属于广肇排水系统，排水体制为合流制。
广肇排水系统是苏州河段深层排水调蓄管道系统工程服务范围，通过深层调蓄使排水系统提标到5年一遇的设计标准。
综合生活污水量标准取330l/p.d，地下水渗入量取10%。
二、原则同意恒通路排水方案，即按系统规划要求，恒通路（恒丰路-1号线汉中路站）新建两根DN800合流管，自东向西接入恒丰路规划DN2000合流管，恒通路（1号线汉中路站-华盛路）新建两根DN800-1200合流管，自西向东接入华盛路规划DN1500合流管。
三、恒通路排水管道应结合沿线街坊现状及地块规划情况合理预留支管，处理好现状设施与系统规划的关系，近期地铁1号线汉中路站两侧新建的DN800合流管应连通。
四、建议下阶段进一步结合苏州河段深层排水调蓄管道系统工程二、三级管道工程方案优化深化恒通路排水设计方案。
五、本工程涉及现有排水管道搬迁与废除事宜，应在初步设计阶段，就管道搬迁与废除方案专题报我局审核。
特此函复。
上海市水务局2016年9月20日。
XXXX路1号地块住宅项目可行性分析报告XXXX置业有限公司目录一、项目总论 (4)二、XX房产市场分析 (8)1、板块市场分析 (8)2、竞争个案分析 (12)3、价格分析 (14)4、重点个案简介 (15)5、土地市场情况 (29)6、本地块分析 (38)7、总结 (39)三、项目定位 (41)1、SWOT分析 (41)2、项目整体定位 (42)3、项目客源定位 (42)4、面积配比定位 (43)5、总结 (46)四、规划设计 (47)1、设计依据 (47)2、工程内容及规模概况 (47)3、设计指导思想 (47)4、总体设计 (48)5、建筑单体设计 (50)6、主要经济技术指标 (50)五、销售开发计划 (52)1、蓄水期策略： (52)2、公开期策略： (52)3、价格推进策略 (55)4、销售计划 (56)5、开发计划 (56)六、财务分析及资金回收支出计划 (57)1、项目财务分析 (57)2、项目资金回笼状况 (58)3、项目资金支出状况 (59)4、项目资金计划 (60)5、项目敏感性分析 (60)七、可行性研究报告结论 (61)一、项目总论为满足本市城市居民的住房要求，创建新型、精品城市住宅小区，公司经过全面认真的市场调研，对项目区位环境进行反复的分析比较，根据目前房地产市场现状与发展趋势，选择在本市域内投资建设精品住宅小区。
结合本市城市建设与改造的优惠政策这一优越条件为本项目的开发带来不可多得的商机。
本项目于XX市经济开发区XX路一号地块，具体位置如图：规划为住宅小区，东侧临规划XX路，南临XX东路，西侧是环城河，北侧是XX古运河，土地面积为58087平方米。
地块自然条件优越，并具有市场的唯一性、稀缺性与不可替代性，具备了打造高端物业的前提条件。
具体规划技术指标如下：另一方面，XX市房地产业呈现出高速发展的态势,逐渐成为国民经济新的增长点和消费热点。
2009年一季度，XX住宅类房源共成交491套，成交金额4.4亿余元，均价每平方米7343元。
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告北京中标恒丰建筑工程有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:北京中标恒丰建筑工程有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分北京中标恒丰建筑工程有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像类别内容行业住宅房屋建筑资质空产品服务政基础设施项目工程总承包；施工专业作业；1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11 土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
恒丰置业项目可行性研究报告项目名称：滨江BJ03区块R21-10地块省直专用房项目开发单位：杭州恒丰置业有限公司日期：2006年3月目录第一章项目概况 (1)第一节项目基本情况 (1)第二节项目建设主体简介 (1)第三节项目主要经济技术指标 (2)第四节项目开发建设意图 (2)第二章项目市场分析及定位 (3)第一节住宅市场分析及定位 (3)第二节公建配套及商业市场分析及定位 (7)第三章项目建设计划及工作分解 (8)第四章项目投资估算 (11)第一节项目物业分类 (11)第二节项目投资估算依据 (12)第三节项目投资估算表 (14)第五章项目资金筹措和营运 (16)第一节项目销售收入的估算 (16)第二节项目资金平衡分析 (16)第六章项目经济评价 (17)第一节项目销售收入和利润估算 (17)第二节项目财务评价 (17)第七章结论 (18)第一章项目概况第一节项目基本情况项目位于杭州市滨江区省属用地滨江BJ03区块R21-10地块，处于钱江四桥和一桥之间，东临主干道建业路、南临规划支路、西临上铁四公司地块、北临主干道滨盛路，交通便捷，地理位置优越。
项目东面为青少年活动中心和居住区公园，南面为综合商业用地，西面为正在建设中的区级大型公建中心，北面为规划中的大型居住区。
项目占地约138亩，规划建设用地面积7.58公顷，总建筑面积25.5万平方米，其中：住宅17.03万平方米，公建配套及商业2.15万平方米，地下建筑6.33万平方米。
现状地势平坦，目前为农用地，有少量农居房。
本项目是解决省直机关企事业单位干部职工房改遗留问题的省直“专用房”建设项目。
为加快项目建设进度，省政府成立了浙江省省直经济适用房建设联席会议，负责协调省直单位专用房建设、管理和销售中的有关事宜，并将此项工程列入省重点工程项目，要求严格按照基本建设程序抓好项目的开发建设管理工作。
根据浙江省省直经济适用房建设联席会议（[2005]2号）会议纪要精神，项目前期准备工作进展顺利。
1、项目建设主体--杭州恒丰置业有限公司已组建。
2、项目计划已报经浙江省发展和改革委员会、浙江省建设厅、浙江省国土资源厅（浙发改函[2005]232号文）批准正式立项。
3、项目规划条件已申领，通过招投标确定了设计单位—浙江华坤建筑设计研究院，完成了项目规划设计方案的编制，并按程序报规划主管部门批准。
第二节项目建设主体简介杭州恒丰置业有限公司由杭州银河房地产开发有限公司和萧山地方建设发展有限公司出资组建。
杭州银河房地产开发有限公司成立于1993年3月，具备相应的房地产开发资质，现有各类工程技术及经济管理人员30多人，其中硕士研究生3人，本科及大专以上学历人员20多人，具有中高级专业技术职称的人员近20人。
历年来，杭州银河房地产开发有限公司开发建设了银河小区、银河商务中心、银通大厦、银河公寓、西仓弄公寓等多个项目，累计竣工面积30万平方米。
第三节项目主要经济技术指标根据项目规划条件和主管部门的要求，初步确定该项目的主要经济技术指标：项目基本指标1、毛地138亩2、建设用地7.58公顷3、总建筑面积255007平方米4、地上建筑191747平方米其中住宅170273平方米公建配套及商业21474平方米5、地下建筑63260平方米其中全地下室58851平方米半地下室4409平方米6、容积率 2.57、绿化率30%8、建筑密度18.3%9、住宅总户数1302户10、小区总人数4400人11、机动车位配比1:1.07第四节项目开发建设意图由于本项目是为解决省直属机关、企事业单位干部职工房改遗留问题而建设的“专用房”，因其特殊性，项目住宅部分受到相关政策性条件的限制而无法按市场化原则来实现其利润最大化，因此在本次“专用房”开发建设中，我们把提供高质量住宅产品，满足特定居住人群现代居住行为方式，提高住宅居住环境质量,完善住宅使用功能，构建生态居住空间，最大限度提高省直属机关、企事业单位干部职工满意度，来获得良好的口碑，充分提升公司的社会形象和品牌认同度作为本次项目开发建设的前提性目标；在实现以上目标的同时，应充分挖掘各方资源和发挥自身优势，实现预期效益。
为此我们确立了本次项目开发建设的总体目标：在提高本项目特定居住人群满意度的前提下实现该项目预期的经济效益。
第二章项目市场分析及定位根据本项目的开发意图和总体思路，滨江项目分为两大部分：一是住宅部分，主要满足省直机关干部人群的住房问题；二是公建配套及商业部分，主要满足对小区内业主的日常居住需要和区外一体化综合商业物业经营需求。
第一节住宅市场分析及定位一、住宅市场背景及政策因素分析从本项目所处的市场背景层面上分析，随着国民经济的快速增长，房地产业得到了突飞猛进的发展，固定投资增长速度过快，房地产开发商为追求利润最大化，盲目开发中高档楼盘，商品房供应结构性矛盾日显突出，投机性购房支出比例过大，局部区域城市房价短时间内上升过快。
在此市场背景下，中央八部委联合出台了多项稳定房价的宏观调控措施，目前已取得阶段性成效，各地房价已基本趋于稳定，市场正逐步迈向理性发展的轨道。
中央实施宏观调控政策以来，房地产业作为国民经济支柱型产业，其稳定健康的发展成为本次宏观经济调控的重点，也对保持国民经济平稳快速发展具有重要意义。
在国家控制房地产投资规模过大，抑制商品房价格上涨过快，调整商品房供应结构不合理的大背景下，增加经济适用房供应量，加快经济适用房建设已成为当前稳定商品房价格和使商品房供应结构趋于合理的重要手段之一，以至今后很长一段时间里，经济适用房将在整个住宅供应市场中占有举足轻重地位。
基于整个房地产市场发展态势，住宅建设在未来的基本走势，一是住宅建设的支柱产业地位不会改变；二是随着城市化进程的加快刚性居住需求有增无减；三是仍会保持一定幅度的增长速度。
也就是说，国家既要控制过度盲目投资，也要保持整个住宅建设市场健康理性发展。
因此加快经济适用房建设无疑将成为重要的调控手段和国家政策扶持的对象。
从本项目政策层面上分析，由于本项目属省直“专用房”，是为解决省直机关企事业单位干部职工房改遗留问题的建设项目，一方面在项目运作中，其建设用地的获得、住宅的分配与销售、资金的运作等要受省政府及相关主管部门的约束与调整；同时在项目基本建设程序中的有关环节（包括住宅的定价、基本建设相关环节的审批与管理等）又要与四部委关于经济适用房的有关政策相接轨。
另一方面在项目的组织协调方面，由于省委省政府对本项目的高度重视，有意将此项工程列入省重点工程项目，专门成立了浙江省省直经济适用房建设联席会议办公室，负责协调省直单位专用房建设、管理和销售中的有关事宜，为本项目的开发建设提供了有力的组织和协调保障。
总体上说，虽然项目的政策约束性条件较多，但无论是从规范运作行为还是降低协调成本，从这种意义上讲，本项目处在当前特定的市场环境下，以其政策扶持背景和稳定的投资收益，不仅大大降低了项目的经营风险，同时也有效降低了项目的政策风险和项目运作的协调成本。
二、住宅居住人群需求分析根据本项目的开发意图和总体思路，住宅建设最终是要在符合相关政策规定要求的前提下，尽量提高本项目特定居住人群满意度。
由于满意度的高低是取决于人们在使用产品过程中满足其期望和需求的程度，因此对本项目居住人群的需求分析是项目住宅产品定位的重要依据之一。
根据本项目特定居住人群——省直机关企事业单位干部职工共性需要和个性诉求等因素来分析，我们得出以下一些基本结论：首先我们提供的住宅产品应充分满足这部分人群在生理、心理及安全方面的第一层次基本需求，这包括对住宅产品的基本使用功能需要、居住私密性和安全性需要、日常居住生活的便捷性和产品使用低成本支出的需要等；其次是要满足他们在休闲娱乐、社会交往、人与人沟通、渴望得到尊重并全面提高生活质量的第二层次需求；最后是尽量满足其心理审美需求。
三、优劣势分析1、项目优势（1）项目属性优势：本项目为省直机关专用房，项目的所有房源由省直机关事务管理局统一分配，在销售和资金回笼方面不存在太大压力，项目经营风险小。
作为经济适用房的开发，有政府的支持，在税收和政策上都能享受不同程度的优惠。
（2）交通优势：项目位于滨盛路和建业路口，靠近四桥高架和江南大道，交通可达性好。
（3）地域优势：本项目位于省属滨江用地内，且沿江一带多为高档楼盘，对于提升楼盘的档次起到较大的带动作用。
（4）配套优势：本项目周边有公建中心、青少年活动中心和自身的商业配套，对小区居民的生活带来很大的便利。
（5）规模优势：本项目占地138亩，适中面积可以充分展示小区规划，利于塑造小区的整体品质。
2、项目劣势（1）项目所在的省属滨江用地范围内列入建设计划的项目相对较少，周边缺乏必要的人气，大家对于项目的价值认知有待一段时间的过渡。
（2）项目地块不方正，西北角为中铁住宅项目，这对于项目规划设计来讲，会形成一定的制约。
（3）项目以提高得房率为主要目标，对于高层建筑来讲，必然会存在一梯多户的结构布局，这在一定程度上影响住宅房屋的通风效果和居住品质。
（4）本项目为省直专用房，在定价与成本控制方面有严格的政策性限制，一方面直接影响项目住宅部分的赢利能力，另一方面在控制成本的前提下为提高楼盘的品质带来较大的挑战。
四、住宅产品定位住宅产品定位的主要依据是：1、项目的整体开发建设意图和目标——在提高本项目特定居住人群满意度的前提下实现该项目预期的经济效益；2、项目优劣势因素分析；3、住宅特定居住人群的需求分析。
1、规划设计理念（1）坚持“以人为本”的设计原则，以现代家庭居住行为方式为依据，着重提高住宅的居住环境质量,完善住宅的使用功能，构建生态居住空间，充分满足住宅的“功能性、安全性、方便性、经济性、舒适性和耐用性”等，并考虑持续发展的需要，同时应满足老年人、儿童、残疾人等居住者的使用要求；（2）经济、合理、有效的利用土地、交通路网和城市自然及人文景观等资源；（3）要充分体现“人与人、人与建筑、人与环境”的和谐统一，体现整个居住小区与周边环境及城市总体规划的协调与统一；（4）规划设计总体上要体现：“高起点、高水平、高水准”，“经济性、适用性、前瞻性、创造性”，营造一个“现代化、生态化、信息化”的居住小区；（5）项目设计的最终成果要满足社会、经济与环境三方效益的同步提高。
2、总体规划原则按规划设计条件和有关设计规范标准的要求，在确保住宅建筑总量的前提下，综合平衡住宅品质（住宅朝向、通风、采光、得房率等）、造价投资和小区整体环境景观等因素，以改善布局结构、提高环境质量为宗旨，力求空间组织丰富多样而有层次，为居民多方面多层次的需求组织和配置好住宅群体、公共设施、道路网络、绿化系统、建筑小品等，做到使用方便、功能合理、丰富多彩、景观宜人。
