下载文档原格式
海XX项目营销投标报告我们的做法与传统的代销公司有所不同。
因为市场在变，游戏规则在变消费者需求的洞察，是一切工作的前提绎凯博才，在追索市场的需求中寻求制胜之道！一个「年代」意味着什么？一个年代一定要具有某种「精神」Calvin Klein教会我们如何使用水杯。
Tom Ford教会我们何谓高难度的性感。
Zoom教会我们用各种姿势拿笔。
Ludwig Mies Vander Roche教会我们如何将臀部安置在他的巴塞隆纳椅子上。
ACCA KAPPA教会我们肥皂应该有什么样的泡沫。
都市生活正如纽约之于伍迪．艾伦，XX之于X爱玲，都柏林之于乔艾斯，天空之城之于宫崎骏。
而最能体验[杨浦区下只角]文化的一种概念，名之为「混」。
“海XX”突破传统住区概念，颠覆人们对传统的“下只角”的评判，演绎新XX城市精神，创造XX居住文明中的“精神文化新天地”，确立一个清晰年代的精神！「海XX」项目概况"海XX"项目位于杨浦区XX路９２０号，建设用地面积约８．４8万平方米，西起XX路，北靠XX西路，南至飞虹路，东接XX自行车厂，容积率２．４４左右，总建筑面积约２3万平方米，以商业街为轴线，分东西两块，3栋办公楼组团和7栋高层住宅组团，并配有幼儿园等配套设施。
第一部分：策略构建所存在的基础和因素一、项目特性分析1）区域环境与交通：基地东部XX路过江隧道通车，直接接通浦东小陆家嘴的东方路；其南部是即将兴起的"北外滩"和"东外滩"；区内的"大学城"已经启动,区域内高等院校和产业园区众多。
项目所在区域也是一片新兴的中高档住宅区，但缺乏大型的商业办公建筑，我们可以说是占据了该区域的商业空白区。
基地所在区域交通较为便捷，有在建中的轨道交通4号线和十几条公交线路，以基地为中心，到周边几个主要的商业圈都很方便。
2）区域大配套：项目周边目前暂时还缺大型的商业配套设施，众多便民的日常生活配套较为完整，但多存在于新开发的楼盘商业裙房中，店面规模都较小，本项目的大型的商业街将为项目所处区域提供大型的商业设施配套，影响和辐射周边区域居民的消费，带动区域商业文化的发展。
冠华项目营销推广执行报告（框架）总经理提要：一、竞争分析：1、竞争板块态势图；2、竞争对手态势分析；3、竞争对手媒体推广策略研究。
二、目标市场研究：1、目标客群分析；2、目标客户特点研究；3、针对不同客户媒体通路研究。
三、营销目标：四、营销主题；五、营销战略；六、分阶段战役组团；1、蓄水期；2、公开及一次强销；3、二次强销；4、三次强销；5、清盘期。
七、营销预算明细表；八、广告表现策略。
一、竞争研究：1、板块竞争态势图：研究结论：1）佘山板块对本项目的影响并不大，因为产品和目标群定位的较大差异，不形成直接竞争；2）泗泾板块由于目前已形成的规模化别墅社区，以及成熟个案的品牌积累，加上产品的同质化，会对本板块形成一定是竞争压力；3）沪青平板快作为虹桥别墅板块的有效延伸，正在形成一个大西郊别墅聚集区，而朱家角、赵巷等地将近8000亩的别墅规划用地，则是未来最大的竞争威胁，与本板块互动性最强。
2、竞争个案态势分析：3、竞争对手推广媒体策略研究：1）平面媒体投放比例分析：分析结论：A、主流媒体仍然在整个投放中占据绝对优势的比例，尤其以新民晚报和解放日报为主，特别是新民晚报虽然效果相对以前有所下降，但凭其极大的发行量达到前期宣传中的人群覆盖作用，两大媒体的费用达到总投放费用的70%以上；B、一些专业性的针对高端客户群的媒体如生活速递、东方航空在整个投放中的比例也在不断提高，该类媒体具有更加针对性，用于锁定目标群。
2）主要竞争别墅户外广告分析：研究结论：A 、竞争别墅基本上主要以楼盘周边的路牌为主，起到引导客户进入小区的作用，佘山银湖别墅除外，做在远离基地的高架路边，主要起到品牌形象宣传的作用；B 、 由于路牌的费用比较巨大，竞争别墅最多也只做了2块，由于目前主干道两侧的路牌数量迅速增多，高炮路牌的广告效果正在大打折扣。
二、 目标市场研究：1、目标客群分析：2、目标客群生活习惯分析：A、喜欢独处、但也不愿远离繁华；B、喜欢和相同阶层的人在一起；C、有一部以上的私家车，一般喜欢自己开车；D、喜欢附庸风雅，虽然其中的一部分人属于白手起家的爆发户，但往往喜欢比较有文化氛围的区域；E、重视子女教育，许多人将子女送到海外读书，或者到双语学校等贵族学校就读。
上海一楼盘营销报告——“苏堤春晓名苑”营销策划案例（节选）立足本土文脉迸发城市激情演绎新生活方式——“苏堤春晓名苑”营销策划案例（节选）策划：上海天地行房地产营销有限公司第一章关于天地行2003年7月2日，上海农口万盟房地产有限责任公司与上海天地行房地产营销有限公司在上海花园饭店举行了“苏堤春晓名苑”项目的营销代理签约仪式，至此，以“新上海精神·新国际生活”为营销理念的上海地标性景观豪宅，横空出世。
略第二章关于项目一、苏堤春晓名苑项目简介“苏堤春晓名苑”位于普陀区与静安区交界地带，北依苏州河，南贴长寿路（上海著名的商住一条街），东临叶家宅，西靠武宁路，与上海南京西路CBD在10元的出租车起步价范围内。
周边有家乐福超市及多条公交线路，虽然属于普陀区，但也是市区住宅的上佳地段。
紧邻苏州河是该案区位的最大价值所在。
苏州河从景观价值而言，政府总投资200多亿元，10年时间进行大规模整治改造，目前一期阶段性治理已经大功告成，无论是水质，还是两岸景观，都得到较大改善，而两岸的楼盘价格更是足足翻了一番。
从人文价值而言，苏州河见证了上海的洋场文明、工业文明和今日的人居文明，作为上海市唯一的一条历史河流，没有理由不成为这个城市最具人文底蕴的生活基址。
因此该区位的住宅价值不可限量。
该案体量在市中心楼盘比较而言，也非常难得。
该案占地总面积78.29亩（约52200平方米），建筑面积21.17万平方米。
这样大体量的楼盘形象对上海城市的面貌必然都会带来重要影响，因此，该楼盘的开发任务任重而道远。
本案开发商是上海颇具盛名的国家一级资质开发商农口房地产开发有限公司和杭州影响最大的绿城房地产开发有限公司（后更换为万盟房地产开发责任公司），雄厚的开发商实力和颇具文化意识的项目负责人为该案拉开了序幕。
二、市中心高档住宅，缺什么？“市中心高档住宅，到底缺什么？”是开发商拿到土地后，一直在探讨的问题。
这个探讨，延续了整整三年。
