合并国有土地登记流程及所需材料

浅谈国有建设用地分割、合并登记作者：方永辉来源：《法制与社会》2019年第02期摘要国有建设用地宗地原则上不得调整。

国有建设用地确需分割、合并登记的，必须符合以下条件：首先必须符合必要性条件；其次，宗地的分割、合并在技术上应具有可行性；再次，国有建设用地分割、合并登记应先经城乡规划主管部门审核同意；最后，涉及改变土地用途的，应经有批准权的人民政府批准；涉及调整容积率的，应按规定补缴土地出让价款。

关键词国有建设用地分割合并登记作者简介：方永辉，福建省莆田市国土资源局涵江分局，高级经济师，研究方向：房地产法、物权法。

中图分类号：D922.3 文献标识码：A DOI：10.19387/ki.1009-0592.2019.01.173日前法律法规缺乏规范国有建设用地分割、合并登记的具体规定，仅《不动产登记操作规范》规定了国有建设用地使用权分割、合并登记问题，但《不动产登记操作规范》中也仅规定申请材料而难于把握审核要点。

实务中国有建设用地需具备何种条件，不动产登记机构方可为土地使用者办理不动产单元分割、合并登记？笔者就该问题予以分析。

一、国有建设用地宗地原则上不得调整本文所称的国有建设用地分割、合并登记是指同一权利人在建设用地首次登记后申请对建设用地进行分割或者合并登记，或同一土地使用者在建设用地首次登记时申请对国土部门供应的建设用地进行分割或者合并，对于前者，《不动产登记条例实施细则》第二十六条将之归于变更登记的类型，对于后者，实质上是对土地供应的宗地进行分割或者合并作为首次登记时的不动产单元。

《国土资源部关于规范土地登记的意见》（国土资发[2012]134号）规定“宗地一经确定，不得随意调整。

宗地确需分割、合并或调整边界的，应经国土资源主管部门会同有关部门同意。

”该规定出台时，尚未实行不动产统一登记，其仅针对土地登记，但其精神可以持续贯彻至不动产统一登记之后。

国有建设用地宗地（不动产单元）确定后，原则上不得调整。

土地登记流程土地登记是指将土地权利、土地权属、土地利用等相关权利事项登记在土地登记簿上的一项法律程序。

土地登记是国家对土地权利和土地权属进行确认和保护的重要手段，也是土地管理的重要环节。

下面将介绍土地登记的流程。

首先，进行登记申请。

土地登记的第一步是申请登记。

申请人需要准备好相关的申请材料，包括土地权属证明、土地使用证明、土地调查成果等。

申请人需要将这些材料提交给当地土地管理部门，并填写土地登记申请表格。

申请人还需要缴纳一定的登记费用。

接着，进行资料审核。

土地管理部门收到申请材料后，将对申请材料进行审核。

审核的内容包括申请材料的完整性、真实性、合法性等。

如果申请材料存在问题，申请人需要及时进行补正。

审核通过后，土地管理部门将安排工作人员进行现场核查。

然后，进行现场核查。

现场核查是土地登记流程中的重要环节。

工作人员将前往申请土地的实际地点，对土地进行实地核查。

核查的内容包括土地的位置、面积、边界等。

在核查过程中，申请人需要配合工作人员进行必要的配合，提供必要的协助。

接着，进行公告公示。

经过现场核查后，土地管理部门将对土地登记事项进行公告公示。

公告公示的目的是向社会公众公示土地登记事项，征求公众意见。

公示期限一般为30天。

在公示期间，任何单位和个人都可以对土地登记事项提出异议。

最后，进行登记颁证。

经过公告公示期结束后，如果没有人提出异议，土地管理部门将对土地登记事项进行最终确认，并颁发土地登记证书。

土地登记证书是土地权利的重要凭证，具有法律效力。

申请人在领取土地登记证书后，即完成了土地登记流程。

总之，土地登记是一项非常重要的法律程序，对于土地权利和土地权属的确认和保护具有重要意义。

申请人在进行土地登记时，需要按照规定的流程和程序进行，配合土地管理部门的工作，以确保土地登记的顺利进行。

希望本文介绍的土地登记流程能够对申请人有所帮助，使土地登记工作更加规范、高效。

国有建设用地使用权及房屋所有权登记1首次登记1.1 适用在国有建设用地上合法建造的房屋竣工验收后，可以申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记。

1.2 申请主体由不动产登记簿或土地权属来源材料记载的国有建设用地使用权人申请。

1.1.3 申请材料1. 不动产登记申请书；2. 申请人身份证明；3. 不动产权属证书或者土地权属来源材料；4. 建设工程符合规划的材料；5. 房屋已竣工的材料；6. 房地产调查或者测绘报告；7. 法律法规规定的完税凭证或减免税证明；1.4审核要点1. 登记申请书与申请材料主体是否一致；2. 国有建设用地使用权是否已登记。

已登记的，建设工程符合规划、房屋竣工验收等材料记载的主体是否与不动产登记簿记载的权利主体一致；未登记的，建设工程符合规划、房屋竣工验收等材料记载的主体是否与土地权属来源材料记载的主体一致；3. 不动产权籍调查成果资料是否齐全、规范，权籍调查表记载的权利人、权利类型及其性质等是否准确，宗地图和房屋平面图、界址坐标、面积等是否符合要求；4. 建筑物区分所有的，申请材料是否已明确建筑区划内属于业主共有的道路、绿地、其他公共场所、公用设施和物业服务用房等的权利归属；5. 土地、房屋实际用途是否与批准用途一致；6. 是否存在查封或者预查封登记，国有建设用地使用权被查封或者预查封的，申请人与查封被执行人一致的，不影响办理国有建设用使用权及房屋所有权首次登记；房屋被预查封的，不影响办理国有建设用使用权及房屋所有权首次登记；7. 是否实地查看房屋坐落及其建造完成等情况；8. 申请登记事项是否与不动产登记簿一致；9．是否已按规定进行实地查看；10. 是否属于不予登记的情形。

1.5其他1. 已办理国有建设用地使用权登记取得权属证书的，提交不动产权属证书；没有办理国有建设用地使用权登记的，提交合法有效的土地权属来源证明材料；2. 合作开发建设的住宅小区，土地使用权人与开发建设单位不一致的，土地使用权人应将土地使用权作为投资并申请办理土地使用权转移登记；3．在建建筑物已设立抵押权登记的，房屋所有权首次登记时，应将在建建筑物抵押权登记转为建筑物抵押权登记；在建建筑物已设立最高额抵押权登记的，房屋所有权首次登记时，应将在建建筑物最高额抵押权登记转为建筑物最高额抵押权登记；4. 未经规划部门批准擅自变更规划方案的，由规划管理部门出具是否符合规划的认定意见。

土地登记流程一、土地登记申请土地登记申请是土地登记的起始环节，也是必要环节。

申请人需要向当地土地管理部门提交土地登记申请，并提交相关证明文件，如土地使用证、土地出让合同等。

申请时需填写土地登记申请表，表中需填写土地的基本信息、权属状况、土地用途等内容。

二、土地情况调查在收到土地登记申请后，土地管理部门将对所申请的土地进行情况调查。

调查内容主要包括土地的权属关系、使用状况、地类、界址、面积等，以确保申请信息的真实性和准确性。

三、土地评价土地评价是对土地的质量、价值、利用潜力等方面的评估。

评价结果将作为土地登记的重要依据，有助于确定土地的权属关系和使用条件。

四、土地审核土地审核是对土地登记申请的审查过程，以确保申请信息的真实性和合法性。

审核过程中，将对申请的土地进行评价、核查、确认其权属关系，并对土地的使用是否符合相关法规进行审查。

五、登记注册经过审核确认的土地将进行登记注册，正式纳入土地管理体系。

注册内容包括土地的基本信息、权属关系、使用状况等，并记录在土地登记簿上。

六、颁发土地证书完成登记注册后，土地管理部门将向申请人颁发土地证书，证明其拥有该土地的合法权利。

证书内容包括土地的基本信息、权属关系、使用状况等。

七、建立档案为便于管理和查询，土地管理部门将为每一宗土地建立档案，包括土地登记申请资料、调查资料、评价资料、审核资料等。

八、公示公告在完成上述流程后，土地管理部门将对已登记的土地进行公示公告，以便公众查询和监督。

公示公告期间如有异议或投诉，管理部门将进行核实和处理。

九、收费发证在进行公示公告后，如无异议或投诉，申请人需按照规定缴纳相关费用。

缴费完成后，管理部门将发放正式的土地证书给申请人。

十、土地争议处理如发生土地权属或使用争议，申请人应向管理部门进行报告和反映。

管理部门将对争议进行调查和处理，确保争议得到妥善解决。

在争议处理期间，可能需要对土地的使用和管理进行调整或暂停。

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1、国有土地上的房屋所有权初始登记
2、集体土地上的房屋所有权初始登记申请材料表
3、国有土地上的房屋所有权转移登记申请材料表
4、集体土地上的房屋所有权转移登记申请材料表
5、房屋所有权变更登记申请材料表
6、房屋所有权注销登记申请材料表
7、一般抵押权设立登记申请材料表
8、一般抵押权转移登记申请材料表
9、一般抵押权变更登记申请材料表
10、最高额抵押权设立登记申请材料表
11、最高额抵押权转移登记申请材料表
12、最高额抵押权变更登记申请材料表
13、最高额抵押权确定登记申请材料表
14、在建工程抵押权设立登记申请材料表
16、在建工程抵押权变更登记申请材料表
17、一般抵押权、最高额抵押权或在建工程抵押权注销登记申请材料
18、地役权设立登记申请材料表
19、地役权转移登记申请材料表
27、预购商品房抵押权预告登记转移登记申请材料表
31、房屋所有权转移预告登记转移登记申请材料表
32、房屋所有权转移预告登记变更登记申请材料表
34、房屋抵押权预告登记设立登记申请材料表
其他类型登记
39、换发房地产权属证书、登记证明的申请材料表。

实务探讨国有建设用地使用权的分割、合并登记国有建设用地使用权分割、合并登记的问题，日前法律法规缺乏具体规范。

仅《不动产登记操作规范（试行）》（以下简称《规范》）规定了国有建设用地使用权分割、合并登记问题，但也主要是规定了申请材料，实际工作中登记人员对于审核要点仍较难把握。

国有建设用地需具备何种条件，不动产登记机构方可为土地使用者办理国有建设用地使用权分割、合并登记？笔者试根据现有法律法规对该问题予以解析。

土地使用者申请国有建设用地使用权分割、合并登记首先必须符合必要性条件。

本文所称的国有建设用地使用权分割、合并登记，是指同一权利人在建设用地首次登记后申请对国有建设用地进行分割或者合并登记，或同一土地使用者在建设用地首次登记时申请对国土部门供应的建设用地进行分割或者合并。

对于前者，《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）第26条将之归于变更登记的类型；对于后者，其实为对土地供应后的宗地进行分割或者合并以作为首次登记时的不动产单元。

土地使用者申请国有建设用地使用权分割、合并登记首先必须符合必要性条件。

所谓必要性条件是指建设用地首次登记后或土地供应后首次登记前土地开发利用情况的变化导致确需建设用地分割、合并，否则将违反不动产登记规则或无法进行不动产登记。

为便于理解必要性条件，兹举二例。

例一：某公司通过挂牌方式竞得相邻两宗国有建设用地，签订的两个土地出让合同分别确定了规划条件，但总平面布置图是按照合并的上述两宗建设用地设计的，且有一幢房屋建在两宗建设用地分界处上面，上述两宗建设用地的规划条件已经城乡规划主管部门核实未变更。

该公司申请首次登记时申请将上述两宗建设用地合并进行登记。

根据《细则》第2条第2款规定的房屋等建筑物、构筑物和森林、林木等定着物应当与其所依附的土地、海域一并登记的不动产登记规则，上述房屋建在两宗建设用地分界处上面，从必要性的角度应允许将两宗建设用地合并登记。

例二：某房地产公司取得的建设用地已经首次登记，据其提交政府同意进行分割登记的办公会议纪要及城乡规划主管部门核实规划条件未变更的意见，申请将一宗地分割为六宗地进行登记，但并未说明分割登记的合理理由。