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深圳市住宅物业管理有限公司、朱斌物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】贵州省贵阳市中级人民法院【审理法院】贵州省贵阳市中级人民法院【审结日期】2021.10.08【案件字号】(2021)黔01民终5795号【审理程序】二审【审理法官】田勇颜云李云鹤【文书类型】判决书【当事人】深圳市住宅物业管理有限公司;朱斌【当事人】深圳市住宅物业管理有限公司朱斌【当事人-个人】朱斌【当事人-公司】深圳市住宅物业管理有限公司【代理律师/律所】张旭华贵州融律师事务所;陈明凤贵州合敬律师事务所;安红霞贵州合敬律师事务所【代理律师/律所】张旭华贵州融律师事务所陈明凤贵州合敬律师事务所安红霞贵州合敬律师事务所【代理律师】张旭华陈明凤安红霞【代理律所】贵州融律师事务所贵州合敬律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】深圳市住宅物业管理有限公司【被告】朱斌【本院观点】本案二审围绕当事人上诉请求进行审理。
【权责关键词】撤销不当得利违约金支付违约金合同约定证明力证据不足证据交换关联性合法性质证证明责任（举证责任）诉讼请求反诉【指导案例标记】0【指导案例排序】0【更新时间】2021-12-18 02:02:32深圳市住宅物业管理有限公司、朱斌物业服务合同纠纷民事二审民事判决书贵州省贵阳市中级人民法院民事判决书(2021)黔01民终5795号当事人上诉人(原审原告、反诉被告)：深圳市住宅物业管理有限公司，住所地深圳市福田区益田村中心广场康乐中心二楼。
法定代表人：李东升，系该公司董事长。
委托诉讼代理人：张旭华，贵州融为律师事务所律师。
委托诉讼代理人：赵腾飞。
被上诉人(原审被告、反诉原告)：朱斌。
委托诉讼代理人：陈明凤，贵州合敬律师事务所律师。
委托诉讼代理人：安红霞，贵州合敬律师事务所实习律师。
审理经过上诉人深圳市住宅物业管理有限公司(以下简称深圳物业公司)与被上诉人朱斌物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院(2018)黔0115民初6573号民事判决，向本院提起上诉。
孙卫兵与深圳市深华物业集团有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】北京市第一中级人民法院【审理法院】北京市第一中级人民法院【审结日期】2022.05.20【案件字号】(2022)京01民终4190号【审理程序】二审【审理法官】徐硕【审理法官】徐硕【文书类型】判决书【当事人】孙卫兵;深圳市深华物业集团有限公司【当事人】孙卫兵深圳市深华物业集团有限公司【当事人-个人】孙卫兵【当事人-公司】深圳市深华物业集团有限公司【代理律师/律所】赵燕北京市盈科律师事务所;严囡茜北京市盈科律师事务所【代理律师/律所】赵燕北京市盈科律师事务所严囡茜北京市盈科律师事务所【代理律师】赵燕严囡茜【代理律所】北京市盈科律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审改判【原告】孙卫兵【被告】深圳市深华物业集团有限公司【本院观点】《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
孙卫兵作为业主已享受到了深华集团公司提供的物业服务，相关楼栋是否存在损坏并非其拒绝交纳物业费的合理抗辩，对孙卫兵上述上诉理由，本院不予支持。
【权责关键词】撤销代理违约金合同约定证明诉讼请求开庭审理【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院对一审查明的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
”本案争议的相关事实发生于《中华人民共和国民法典》实施之前，故应适用当时的法律审理本案。
关于深华集团公司的主体资格一节。
经查，深华集团公司曾用名为“深圳市深华集团公司管理有限公司”，深华集团北分公司曾用名为深华管理北分公司，故深华集团北分公司与深华管理北分公司为同一主体，深华集团公司为深华集团北分公司的总公司，有权作为原告提起本案诉讼。
物业服务合同纠纷十大典型案例一、物业费拒交纠纷。
1. 案例。
老张觉得小区物业服务不到位，小区垃圾经常好几天才清理一次，绿地里杂草丛生。
所以他拒绝交物业费。
物业呢，就把老张告上了法庭。
法院审理后发现，虽然物业确实存在服务瑕疵，但这些瑕疵不足以构成老张完全拒交物业费的理由。
最终判决老张按一定比例交纳物业费，毕竟物业也做了一些基本服务，像安保人员正常值班之类的。
这就告诉大家，不能因为一点小问题就完全拒交物业费，要合理维权。
2. 幽默解读。
老张就像是一个挑剔的食客，看到餐馆（物业）有几道菜（服务项目）没做好，就想直接吃霸王餐（拒交物业费）。
可法院就像是个公平的裁判，说餐馆虽然有些菜没做好，但也上了其他菜啊，你不能一毛不拔，多少得给点饭钱（按比例交物业费）。
二、公共区域收益归属纠纷。
1. 案例。
小区的电梯里贴满了广告，业主们觉得这些广告收入应该归业主所有。
可是物业却把这些钱装进了自己的腰包，说是用于弥补物业费的不足。
业主们不干了，集体和物业理论。
法院经调查后明确，公共区域的广告收益属于全体业主共有。
物业只是负责管理和运营这些资源，要把收益公开透明地向业主交代，并且要按照业主大会的决定来使用这些钱。
2. 幽默解读。
这小区的公共区域就像一块大蛋糕（公共资源），物业看到蛋糕上能插广告旗（广告收益），就想自己独吞。
业主们就像一群护食的孩子，大声喊着“这是我们的蛋糕，你不能偷吃”。
法院呢，就出来主持公道，说这蛋糕是业主们共有的，物业你只能当个帮忙切蛋糕的，可不能偷拿。
三、物业服务质量不达标赔偿纠纷。
1. 案例。
小李家的窗户坏了，向物业报修了好几次。
物业每次都说会尽快来修，可就是一直拖着。
结果有一天下雨，雨水灌进屋里，把小李家的地板泡坏了。
小李要求物业赔偿损失，物业却说是小李自己没有及时采取措施。
法院认为，物业有维修的义务，由于物业的拖延导致小李家受损，物业要承担赔偿责任。
虽然小李也可能有一定的防范措施可以做，但主要责任还是在物业。
深圳市彩生活物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】广东省东莞市中级人民法院【审理法院】广东省东莞市中级人民法院【审结日期】2022.07.06【案件字号】(2022)粤19民终6150号【审理程序】二审【审理法官】邓晓畅胡文轩杨洁萍【审理法官】邓晓畅胡文轩杨洁萍【文书类型】判决书【当事人】冯琴英;深圳市彩生活物业管理有限公司【当事人】冯琴英深圳市彩生活物业管理有限公司【当事人-个人】冯琴英【当事人-公司】深圳市彩生活物业管理有限公司【代理律师/律所】汤少华广东博敦律师事务所;张俊俊广东博敦律师事务所【代理律师/律所】汤少华广东博敦律师事务所张俊俊广东博敦律师事务所【代理律师】汤少华张俊俊【代理律所】广东博敦律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】冯琴英【被告】深圳市彩生活物业管理有限公司【本院观点】本案为物业服务合同纠纷。
【权责关键词】催告撤销民事权利违约金合同约定第三人证明诉讼请求开庭审理缺席判决维持原判发回重审执行和解【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理对一审查明的事实予以确认。
【本院认为】本院认为，本案为物业服务合同纠纷。
本案是民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件适用当时的法律、司法解释的规定但是法律、司法解释另有规定的除外。
”据此，本案的实体法应适用当时的法律、司法解释。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》(2021修正)第一百七十五条的规定，本院针对冯琴英上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。
归纳本案的争议焦点：冯琴英应否支付2018年9月1日至2019年9月26日期间的物业服务费？对此，本院二审分析如下：第一，现有证据显示，虽然(2019)粤1973民初7597号生效民事判决确认业委会与彩生活公司之间的事实物业服务合同关系于2018年8月16日解除，但根据业委会与彩生活东坑分公司、万科物业公司签订的《关于皇家公馆物业管理交接事宜协议》第一条的约定，彩生活东坑分公司于2019年11月30日才办理完成皇家公馆小区物业管理事务的移交，即彩生活东坑分公司于2018年8月16日之后仍事实上为案涉小区提供物业服务至2019年11月30日。
物业合同无效的案例分析一、案例背景。
咱们就说有这么一个小区，叫阳光小区吧。
小区里有个物业公司，叫啥呢，就叫安心物业。
安心物业和阳光小区的业委会签了一份物业合同。
这合同一签，可就闹出不少事儿。
二、合同无效的原因之一：主体不适格。
1. 业委会的问题。
这个阳光小区的业委会啊，在签合同的时候，有好几个委员的任期已经到期了。
就好比一群士兵在打仗，但是指挥的将领其实已经没有指挥权了。
按照规定呢，任期到期的委员是不能代表业委会做这种重大决策的，比如签物业合同。
这就导致这个合同在主体方面就出了大问题。
因为业委会这个时候就不是一个合法的、能够全权代表业主的主体了。
打个比方，就像你让一个没有驾照的人去开大巴车拉客，这从一开始就是不合法的。
2. 物业公司的问题。
再说说这个安心物业。
它在签合同的时候，居然没有取得相应的资质。
你想啊，物业公司就像一个厨师，没有厨师证就去大饭店做菜，那怎么能行呢？物业要是没有资质，就没有能力和资格来提供物业服务，那这个合同肯定就有问题。
这就好比你找了个冒牌的专家来给你看病，那这个看病的合同从根上就站不住脚。
三、合同无效的原因之二：程序违法。
1. 未经过业主大会同意。
在阳光小区，这份物业合同签订的时候，根本就没有经过业主大会的同意。
这就相当于你要把大家的房子重新装修，但是没有问过房子的主人一样。
业主大会是小区业主做重大决策的地方，物业合同这么重要的事儿，必须得经过业主大会的点头才行。
这就像一个国家要签订重要条约，得经过国会或者议会的同意一样。
没有这个程序，这个合同就像没有地基的房子，摇摇欲坠。
2. 招投标程序违规。
这个小区的物业合同签订之前，按照规定应该进行招投标。
可是呢，安心物业和业委会就像两个偷偷摸摸的小贼，直接就把合同签了，根本没有走招投标这个程序。
招投标就像一场公平的比赛，大家都来展示自己的本事，然后业主们选择最适合的物业公司。
这俩家伙倒好，直接绕过这个程序，这就使得这个合同在程序上存在严重的违法情况，就像比赛没有裁判，直接宣布谁是冠军一样荒谬。
深圳市彩生活物业管理有限公司、刘育雄物业服务合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】广东省深圳市中级人民法院【审理法院】广东省深圳市中级人民法院【审结日期】2020.06.18【案件字号】(2019)粤03民终21770号【审理程序】二审【审理法官】曾瑞香王雅媛袁劲秋【审理法官】曾瑞香王雅媛袁劲秋【文书类型】判决书【当事人】深圳市彩生活物业管理有限公司;刘育雄;林丽兰【当事人】深圳市彩生活物业管理有限公司刘育雄林丽兰【当事人-个人】刘育雄林丽兰【当事人-公司】深圳市彩生活物业管理有限公司【代理律师/律所】朱莎广东鹏讯律师事务所;肖冲广东鹏讯律师事务所;向勇广东联建律师事务所【代理律师/律所】朱莎广东鹏讯律师事务所肖冲广东鹏讯律师事务所向勇广东联建律师事务所【代理律师】朱莎肖冲向勇【代理律所】广东鹏讯律师事务所广东联建律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判二审改判【字号名称】民终字【原告】深圳市彩生活物业管理有限公司;刘育雄;林丽兰【本院观点】物业管理合同是物业服务公司与业主委员会订立的合同，由物业服务公司提供对房屋及其配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理以及维护相关区域内环境卫生和公共秩序，由业主支付报酬。
【权责关键词】无效撤销实际履行违约金恢复原状支付违约金合同约定诚实信用原则管辖证人证言自认诉讼请求反诉缺席判决维持原判发回重审执行诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院二审查明的事实与原审一致。
另查明，深圳市彩生活物业管理公司系2010年3月26日由深圳市花样年物业管理有限公司变更而来，深圳市花样年物业管理有限公司享有深圳市好管家物业管理有限公司100%股权，深圳市好管家物业管理有限公司管理项目包括翔名苑。
再查明，“翔名苑文化活动中心"建筑物上挂有“名进投资大厦"标牌，故又称“名进投资大厦"或“名进大厦"。
物业服务典型纠纷案例物业服务是指由物业管理公司或业主委员会负责管理和维护的房地产项目的各项服务。
然而，在物业服务中，常常会出现各种纠纷。
下面列举了10个典型的物业服务纠纷案例。
1. 楼道保洁问题：业主投诉物业公司没有及时清理楼道垃圾，导致楼道脏乱差，影响居住环境。
2. 停车位分配纠纷：业主之间因停车位分配问题产生纷争，争夺停车位的权利，导致邻里关系紧张。
3. 物业费用收取问题：业主抱怨物业公司乱收费或者收费不透明，存在收费标准不明确的情况。
4. 设施维修问题：业主反映物业公司对公共设施的维修不及时，导致公共设施无法正常使用。
5. 安全隐患问题：业主发现小区存在安全隐患，如电线外露、消防设施故障等，但物业公司未能及时解决。
6. 物业管理不到位问题：业主投诉物业公司的管理不到位，如物业公司未能及时处理业主的投诉和建议。
7. 业主委员会选举纠纷：业主对业主委员会选举过程中存在的不公平现象提出异议，导致选举结果无效。
8. 噪声投诉问题：业主对邻居的噪声投诉，物业公司未能有效协调处理，导致邻里纷争持续升级。
9. 绿化维护问题：业主反映小区的绿化维护不到位，草坪杂草丛生，花坛缺乏养护等问题。
10. 物业公司服务态度问题：业主对物业公司的服务态度不满意，认为物业公司对待业主的态度冷漠或不友好。
这些案例体现了物业服务中常见的纠纷问题，涉及到楼道保洁、停车位分配、物业费用收取、设施维修、安全隐患、物业管理、业主委员会选举、噪声投诉、绿化维护和物业公司服务态度等方面。
这些纠纷案例表明，在物业服务中，需要物业公司和业主委员会共同努力，加强沟通和合作，以提供更好的物业管理服务，维护良好的居住环境，促进住户之间的和谐关系。
深圳物业合同法院判决书合同编号：____________________________签署日期：____________________________合同有效期：____________________________甲方（合同一方）：名称：____________________________法定代表人：____________________________联系方式：____________________________乙方（合同另一方）：名称：____________________________法定代表人：____________________________联系方式：____________________________根据《民法典》有关合同要素的规定，甲乙双方在平等、自愿、公平的原则下，就下述事项达成一致，特订立本合同。
合同内容与目的1.1.1 服务/商品名称：____________________________1.1.2 数量/规格：____________________________1.1.3 质量标准/技术要求：____________________________1.2 乙方同意按合同约定的方式接收服务/商品，并按照合同规定支付费用。
合同履行2.1 甲方应按照合同约定的时间、地点和方式履行义务，确保服务/商品的质量符合合同规定。
2.2 履行的地点和方式应依据合同规定进行。
若合同未明确履行地点，履行地点应符合行业惯例和合同目的。
2.3 甲方在履行合同过程中如遇特殊情况，应及时通知乙方并协商解决办法。
合同期限3.1 本合同自[起始日期]起生效，至[终止日期]止，或直至合同项下所有义务履行完毕为止。
3.2 如需续约，乙方应在合同到期前[提前通知时间]书面通知甲方，双方将协商续约事宜。
费用及支付方式4.1 合同总金额为[总金额，单位为人民币]。
4.2 支付方式为[支付方式，如一次性支付、分期支付等]。
深圳市潜龙物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】广东省深圳市中级人民法院【审理法院】广东省深圳市中级人民法院【审结日期】2021.12.10【案件字号】(2021)粤03民终33015-33028号【审理程序】二审【审理法官】王健【审理法官】王健【文书类型】判决书【当事人】深圳市潜龙物业管理有限公司【当事人】深圳市潜龙物业管理有限公司【当事人-公司】深圳市潜龙物业管理有限公司【代理律师/律所】周文兵广东中安律师事务所【代理律师/律所】周文兵广东中安律师事务所【代理律师】周文兵【代理律所】广东中安律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】深圳市潜龙物业管理有限公司【本院观点】潜龙公司未在一审期间提交该组证据缺乏合理理由，且该组照片未载明形成时间及催收对象的房号和身份，无法证实潜龙公司的催收时间及催收对象，本院对其与各案的关联性和证明力不予认可。
本系列案为物业服务合同纠纷，结合双方的诉辩主张，二审的争议焦点包括：一、潜龙公司关于物业管理费、水费和电费的诉讼请求是否已超过诉讼时效，33021号、33023-33026号、33028号业主是否有权拒绝缴纳2017年12月前的物业管理费，二、各案业主是否有权要求按50%的标准支付2018年1月后的物业管理费，三、潜龙公司关于滞纳金的请求能否得到支持。
【权责关键词】代理合同过错证明力关联性合法性诉讼请求维持原判强制执行诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，本系列案为物业服务合同纠纷，结合双方的诉辩主张，二审的争议焦点包括：一、潜龙公司关于物业管理费、水费和电费的诉讼请求是否已超过诉讼时效，33021号、33023-33026号、33028号业主是否有权拒绝缴纳2017年12月前的物业管理费，二、各案业主是否有权要求按50%的标准支付2018年1月后的物业管理费，三、潜龙公司关于滞纳金的请求能否得到支持。
深圳市住宅物业管理有限公司、戴路物业服务合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷【审理法院】贵州省贵阳市中级人民法院【审理法院】贵州省贵阳市中级人民法院【审结日期】2021.11.05【案件字号】(2021)黔01民终7753号【审理程序】二审【审理法官】颜云【审理法官】颜云【文书类型】判决书【当事人】深圳市住宅物业管理有限公司;戴路【当事人】深圳市住宅物业管理有限公司戴路【当事人-个人】戴路【当事人-公司】深圳市住宅物业管理有限公司【代理律师/律所】张旭华贵州融律师事务所;文廷杰贵州北斗星律师事务所;蔡婷婷贵州北斗星律师事务所【代理律师/律所】张旭华贵州融律师事务所文廷杰贵州北斗星律师事务所蔡婷婷贵州北斗星律师事务所【代理律师】张旭华文廷杰蔡婷婷【代理律所】贵州融律师事务所贵州北斗星律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审改判【原告】深圳市住宅物业管理有限公司;戴路【本院观点】依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。
【权责关键词】撤销违约金支付违约金合同约定证据不足证据交换关联性合法性质证证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判发回重审诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审经审理查明的事实除与一审认定事实一致外，另查明，本院于2020年9月25日作出并已发生法律效力的(2020)黔01民终3378号民事判决书中“事实查明”部分认定有如下事实：1、2018年5月12日，绿地联盛小区在贵阳市观山湖区住建局、新世界社区服务中心指导下，召开首次业主大会选举成立绿地联盛业委会，选聘刘超、胡金芳、刘楼、胡德才、杨竑、李敏、甘露为业委会委员，其中刘超为业委会主任；2、2018年7月19日，绿地联盛业委会在观山湖区住房与城乡建设局登记备案，委员任职期限为2018年7月4日至2022年7月4日；3、2018年9月16日，绿地联盛小区召开第二次业主大会，就解聘深圳住宅公司和是否授权业委会选聘物业公司及签约进行表决。
30张图+934份判决告诉你深圳10年物业服务合同纠纷文深圳友乐汇数据来源：威科先行、中国裁判文书网、Alpha数据库案由：物业服务合同纠纷案件数量：934个案件年份：2008-2017年党中央十九大报告强调，中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。
具体到物业领域，就是业主日益增长的美好物业环境需求与物业服务质量发展不平衡不充分的矛盾。
伴随着我国城镇化建设的不断推进，越来越多的人选择转移到城镇生活，这不仅推动了国内房地产市场炙热化活跃，同时也带动了物业管理服务等配套行业的迅猛发展，越来越多的物业公司迅速崛起，争相抢夺市场红利。
物业服务是一项集安保、维护、保洁等于一体的综合性管理服务，事关广大人民群众的切身利益。
物业服务的好坏直接影响到居民日常生活的质量和业主与物业企业之间的友好信赖关系，然而这种友好信赖关系较为脆弱，时常会因为种种原因被刺破。
近些年来，全国各地曾多次出现业主与物业企业之间爆发冲突、激化矛盾的现象，更有甚者激化为群体性事件，造成严重的社会影响，由此也带来了大量的涉物业服务纠纷案件。
笔者通过对大量的已审结物业服务合同纠纷案件进行分析研究，归纳出以下几个特点：第一，涉案标的相对较小，但审理难度大；第二，纠纷原因呈现多样化、类型化；第三，涉案主体呈现多元化、群体性趋势；第四，主体间关系僵锐，调解难度大；第五，审判裁量尺度并不完全统一。
可以说，业主与物业服务企业之间的纠纷问题已经成为了一个不可回避的社会性尖锐问题，受到人们的普遍关注。
鉴于此，我们选择具有代表性的深圳市为例，通过检索案件库，以近十年已审结的公开案件为对象，逐一进行分析和研究，汇总出各个分析要素的有效结果。
我们希望本报告直观的数据、图表能够给读者呈现法院审理涉物业服务合同纠纷案的大体情况。
本报告共分为上篇和下篇两个部分。
其中，上篇主要以“数据+图表”的形式，呈现出深圳市涉物业服务合同纠纷案件的基础参数，主要包括检索关键词的选择、地区和时间分布、涉案标的额、案件受理费、审判程序、调解情况、高频法条；下篇将围绕诉讼主体、业主是否到庭、是否委托律师、抗辩事由、是否涉及前期物业、涉费问题、违约金、起诉期限、诉讼缘由、物业合同效力、裁判观点等进行概述。
上篇深圳市物业服务合同纠纷基础概况一、检索关键词将物业服务合同纠纷涉及到的高频关键词进行检索，我们可以大概浏览到物业服务合同纠纷案件的争议热点词。
通过分析，除去与无关联意义的建筑面积和正当理由，争议热点词主要在：违约金、物业管理资质、代收代缴、服务质量、催款通知、漏水等。
其中，关于物业管理资质的要求目前已经被撤销，但因在业主抗辩事由中出现较多，故仍在本报告统计之列。
二、时间分布根据《2016中国物业服务百强企业研究报告》显示，100家物业服务百强企业中，深圳市就占据36家。
在物业纠纷被称为“城市病”的当下，随着司法手段更多地被运用到社会纠纷的处理机制中，大量的物业服务合同纠纷仍成批量式地“批发”到法院。
根据我们统计的数据显示：近十年来，业主与物业企业的合同纠纷呈现出“波浪型”上升趋势。
三、地区分布从深圳市行政区划上的分布特征来看，从多到少依次为：宝安（含龙华）、罗湖、南山、龙岗（含坪山）、福田、盐田。
其中，宝安区（含龙华）的物业合同纠纷发生最多，其比重为30%。
物业合同纠纷本质上为合同纠纷，根据民诉法的规定，由被告住所地或合同履行地的人民法院管辖，但因物业服务的履行地一般是在物业所在地，而业主（或其他权利人）为被告的情况占绝大多数，故管辖法院一般为物业所在地的人民法院。
据有关主管部门透露，实际上宝安区（含龙华）和罗湖区并不是深圳市物业小区最多的区域，但作为较早成立的老区，二者的物业服务合同纠纷总数却占半壁江山。
四、标的额标的额是当事人双方诉争对象涉及的价值。
数据显示：近80%的案件诉讼标的额的价值在10万元以内，90%的案件在50万元以内。
这表明物业服务合同纠纷的标的额虽然普遍偏小，但案件数量多；加之物业服务合同纠纷原因多样、案件复杂，故法院审理面临效率和公平的双重挑战。
五、案件受理费案件受理费作为物业服务合同纠纷诉讼成本之一，是由当事人按照《诉讼费用交纳办法》规定的标准向法院缴纳。
统计结果显示：46%的案件受理费在50元以内，29%的案件受理费在51—500元以内，而案件受理费超过一万元的仅占4%。
与诉讼标的相对应，物业服务合同纠纷的案件受理费总体偏低，与案件审理成本不成正比。
六、审判程序从上图可以看出，物业纠纷案件由于标的额普遍偏小，法院主要采取的是简易程序进行审理，比例高达70%。
在程序上尽量从简，可以加快审判效率，甚至有很大一部分小额案件，法院都积极适用小额速裁程序进行审理，实行一审终审，这在物业合同纠纷呈“波浪型”上升趋势的背景下法院作出的积极响应。
七、诉讼外的调解情况根据深圳市人民政府令第258号文——《<深圳经济特区物业管理条例>实施若干规定》的规定，应建立物业管理人民调解制度，调解处理物业管理纠纷，促进社会建设和社区和谐。
物业合同纠纷案件标的额小，但矛盾原因种类多且与百姓生活紧密相连，在“后诉讼时代”建立可操作性的非诉性的调解机制不失为一种合时宜的矛盾纠纷疏解路径。
通过案件检索发现，样本中诉讼外进行过调解的案件有63个。
其中：在本案诉讼外由其他法院组织过调解的有41个，而深圳罗湖区人民法院的调解率是最高的，有27件，其次为福田，有12个；另外，由派出所、消防委、街道办、人民调解委员会、物业主管部门等主体在诉讼前曾进行调解的有22个。
从历年的调解情况也可以看出，罗湖区对物业合同纠纷的调解比较重视，其调解的主体也呈现多元化。
八、高频法条根据数据库中搜索出的高频法条情况得知：在程序法方面，除了几乎每个司法判例均会高频引用的民诉法第64条和第253条外，在物业服务合同纠纷中，引用较多的主要是“能调则调，当判则判”和“缺席判决”的法律依据，这进一步说明了物业服务合同纠纷中调解的突出地位，也符合深圳市物业服务合同纠纷案件中当事人庭审缺席率高的特点。
在实体法方面，引用的条文主要是关于前期物业服务合同对业主的效力，物业企业追缴物业费以及违约金等，这跟物业服务合同纠纷的主要起诉缘由——业主欠费有一定关系。
注：本数据由ALPHA数据库导出。
物业服务纠纷司法解释为《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的简写。
下篇深圳市物业服务合同纠纷审判概况一、争议主体1.当事人身份一般来说物业服务合同纠纷主要涉及合同的当事方，即物业企业与购买物业服务的业主，统计显示，物业企业一般为原告，业主一般为被告，业主与物业的诉讼占据大部分，其中，业主为公司的有86个。
关于业主的认定，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。
根据《民事诉讼法》《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》以及《深圳经济特区物业管理条例》等相关规定，业委会作为业主大会的执行机构，在业主大会授权范围内，代表业主与业主大会依法选聘的物业企业签订物业服务合同，在维护业主利益事务上可以代表业主进行诉讼，具有诉讼主体资格。
故在物权服务合同纠纷中，亦出现了业委会作为诉讼当事人参与诉讼的情况。
本报告选举的样本也出现了开发商作为当事人的情形，这类纠纷主要发生于前期物业服务期间。
根据《深圳经济特区物业管理条例》等的规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位有权按照相关规定选聘物业服务企业，以提供前期物业服务，并以未出售物业业主身份享有相关权利。
样本中的其他主体主要是《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条定义的物业承租人、借用人或者其他物业使用人。
2.争议业主人数统计结果显示，涉诉业主人数（只统计自然人业主）在样本中的分布为：一人的占绝大部分，为84%；2人的占14%；3人的占1%；4人及以上占1%。
经过大量案件的汇总分析发现，基于法院对一个合同关系只立为一个案件进行审理，很多物业公司基于物业服务合同对同一物业区域的多个业主进行催缴物业费的案件被分别批量立案处理，往往也是由同一法官进行审理。
3.业主出庭情况统计结果显示，物业服务合同纠纷中业主的出庭率比较低，仅有40%，而涉及到业委会的基本均会出庭。
在物业服务合同纠纷中，业主不出庭抗辩也不执行判决已经成为一种普遍现象。
欠缴费用并且不出庭抗辩也成为物业服务合同纠纷中业主用来表达对物业服务不满的方式。
二、委托律师情况专业律师的介入能够保证当事人的合法权益，特别是对于一些重大复杂案件，律师的作用显而易见。
统计显示，67%的当事人委托了律师，其中51%为单方委托，16%为双方委托，33%均无委托。
经分析发现，单方委托中大部分为物业企业单方委托，在业主不出庭又不委托律师出庭抗辩的情况下，法院一般会全部支持物业企业的诉求，这在一定程度上也凸显了业主出庭抗辩以及律师的作用。
三、开始欠缴物业费距离起诉时长物业费欠缴时长往往反映了物业服务公司主张自己权利的积极度。
物业费欠缴引起的争议解决，往往会在物业服务合同中有明确的约定，这其中就包括“欠缴多长时间，经催告后仍不缴纳的，物业服务公司有权向法院提起诉讼”。
欠缴期限的长短对物业公司来说是一个非常重要的要素，因为物业费属于普通债权，它适用诉讼时效的规定。
如果欠缴费用过长（或已经超过诉讼时效），而物业公司又不能举证证明存在时效中断的情形时，将会面临胜诉权丧失的风险。
如图所示，绝大多数物业服务公司都会选择在欠缴费用3年之内提起诉讼，占71%；而仍有29%的物业企业在业主欠缴费用3年之后才提起诉讼，甚至有12%的物业企业在5年之后才想起向法院主张权利。
据统计，因超过诉讼时效且业主提出时效抗辩而导致超出时效部分不被法院支持的案件大量存在。
但也有少许案件，因被告不出庭或虽出庭但没有提出时效抗辩的情形存在。
随着《民法总则》的出台，一般诉讼时效由2年改成了3年，这无疑是对物业服务公司一大利好。
但尽管民法总则对时效问题做出了有利规定，我们仍要提示物业服务公司，当出现欠缴费用并且满足起诉条件时，不要轻视时效问题，要积极行使自己的权利。
四、起诉缘由如图所示，绝大多数物业服务合同纠纷是因欠缴费用引起的，约占90%，这部分诉讼原告往往是物业服务公司。
因物业公司与业主之间存在矛盾、物业公司与业委会之间存在矛盾所占比例相对较少，占3%左右。
