2011-2012年土地估价师考试《土地估价实务基础》模拟试卷(1)-中大网校

2012土地估价实务基础模拟练习题2012土地估价实务基础一、单选题:1、采用收益还原法进行地价评估时，所考虑的经营费用不同于会计的成本费用，如前者不包括（）。

A.职工工资B.改扩建费用C.房屋火灾保险D.维修费用标准答案：B解析：根据企业经营费用的计算，可知道费用包括原料费、运输费、折旧费、工资、税金、应摊提费用以及其他应扣除的费用，那么其中是没有改扩建费用的。

2、在收益还原法中，可以直接用于评估土地价格的是（）标准答案：B A.实际收益B.客观纯收益C.实际纯收益D.实际总收益解析：根据收益还原法，总收益的计算方法，可知道土地的收益分为客观纯收益和实际收益，计算时应当计算客观纯收益。

3、若土地年纯收益不变、土地还原率不变且大于零，则无限年期土地使用权的价格计算公式为（）。

A.P=A/r[1-1/(1+r)n]B.P=A/rC.P=A/(r±s)D.P=A/r±B/r2 标准答案：B4、收益还原法不适宜用于评估（）用地。

A.商业 B.写字楼C.酒店D.学校标准答案：D解析：根据收益还原法的适用范围，学校、公园等公益用地属于没有收益得不动产，不适合用收益还原法进行计算。

5、房地出租中，（）的费用计算与房屋重置价无关。

A.管理费B.维修费C.保险费D.房屋折旧费标准答案：A解析：管理费是年租金得2%-5%，与房屋重置价无关。

6、一宗土地，目前的纯收益为80万元，还原率为6%，若未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加l万元，该土地无限年的收益价格最接近于（）万元。

A.1350 B.1533 C.1611 D.1722标准答案：C7、收益还原法是在估算土地在未来每年预期（）的基础上计算的。

A.经营收益B.总收益C.总费用与总收益之和D.纯收益标准答案：D解析：根据收益还原法的原理，应当是每年预期的纯收益。

8、收益还原法考虑的总费用是指为创造收益所投入的直接必要的经营费用与（）费用。

2012年土地估价师测试考题：实务基础模拟练习题（1）单项选择题1.既属于一般因素、区域因素，又属于个别因素的是( )。

A.环境因素B.宗地基础设施条件C.城市规划限制D.土地使用年限2.计算主次干道影响距离一般采用公式( )。

A.d=2s/1B.d=s/2C.d=s/1D.d=2s13.土地估价时，可根据整个不动产价格及其他构成部分的价格，采用( )估算土地价格。

A.收益还原法B.市场比较法C.剩余法D.成本逼近法4.预期收益原则可以在( )估价方法中得以应用。

A.成本法和剩余法B.剩余法C.模型估价法D.剩余法和收益还原法5.在土地分等中，与土地质量呈负相关关系的因子有( )。

A.区域人口密度B.区域农业人口人均耕地C.城镇商业活动强度D.城镇非农产业产出效果6.决定城市土地利用价值的重要因素是( )。

A.经济发展状况B.交通状况及通达度C.人口密度D.区位7.城镇土地分等的对象是( )A.城镇建成区和近郊区范围的所有土地及城镇附近的独立工矿等用地B.土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地C.城市市区、建制镇镇区土地D.城镇建成区和近郊区范围的土地8.对权重确定的方法中的因素成对比较法描述不正确的是。

A.将因素两两之间都进行比较B.某一因素权重有可能是零C.为使结果更准确，可结合特尔斐测定法D.可在因素集合中设置一虚拟目标9.在城镇土地定级中，某市级商服中心的市级、区级、小区级商服功能对某评价单元均有影响，影响分值分别为15、10、20，但同时又受另一区级中心的区级功能和小区级商服功能影响，影响分值分别为12、21，则对应上述两个商服中心，该评价单元的商服繁华度作用分值为。

A.33B.45C.48D.7810.已知某因子与土地质量等呈负相关，其指标值为80，已知该因子指标的极限高值和极限低值分别为130和20.则采用极值标准化进行标准化后得到的指标值为。

A.45.5B.53.3C.54.5D.61.5答案：B B D C B D C B C A11.利用收益还原法求算地价时，下列中不是总收益产生的形式。

2011-2012年土地估价师《土地估价相关知识》模拟试卷(1)总分：100分及格：60分考试时间：150分一、判断题(20题，题号1～20，共10分。

请判断各题说法的正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，认为正确的涂“√”，认为错误的涂“×”。

评分说明：每题0．5分，判断错误不得分并倒扣0．5分，最多扣至判断题总分为0分)(1)机械厂可以布置在城市内部。

（）(2)在对品质收据进行整理时，主要是做分组整理。

（）(3)复式记账是记录经济业务的一种方法。

（）(4)单税制是税收分类的一种。

（）(5)实物税是以实物征收的税种。

（）(6)城市布局形式是城市总体布局带有原则性的重大问题。

（）(7)据对国外60多个机场的统计：机场距离城市l00～230km者约占50%。

（）(8)房地产本质上包括土地和房屋两大部分。

（）(9)税率指国家征税的比率，等于税额与课税对象之比。

（）(10)项目投资决策是选择和决定投资行动方案的过程。

（）(11)施工定额是直接用于建筑施工管理中的一种定额，是建筑安装企业的生产定额。

（）(12)财政活动不能直接作用于包括企业、个人和金融机构在内的各市场主体。

（）(13)在统计数据的整理中，对数值型数据主要是作分组整理。

（）(14)房产税是以房产为征税对象，按房产价值或出租租金收入征收的一种税。

（）(15)统计的语言是统计指标。

（）(16)全程设计是对统计活动的各个阶段进行全面设计。

（）(17)专门行使中央银行职能的是中国投资银行。

（）(18)按照收入形态划分，税收分为实物税与特定税。

（）(19)我国法定的货币是由中国人民银行发行的人民币。

（）(20)中央税是税收收入归中央一级政府的税种。

（）二、单项选择题(45题，题号21～65，共45分。

每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有一个最符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。

评分说明：每题1分，选错不得分，不倒扣分)(1)民用建筑不同层数对地基承载力要求不同，四层以上要求大于（）t／m2。

2012年土地估价师测试实务基础模拟考卷（1）一、单项选择题1.土地价格与一般物价相比，有其自身的特点，其中不包括( )不同。

A.表示方式B.价格基础C.生产成本D.形成时间2.影响地价的行政因素不包括( )。

A.土地制度B.住房制度C.城市化进程D.行政隶属变更3.按土地价格的表达方法分类，地价可分为( )。

A.交易价格和评估价格B.土地总价格、单位面积地价、楼面地价C.申报地价、公告(示)地价D.所有权价格、使用权价格、租赁权价格、抵押权价格4.土地是一种能带来恒久收益的资产，其价格的本质是( )价格。

A.租赁权B.抵押权C.使用权D.收益5.土地估价方法可分为基本估价法和应用估价法，下列选项中不属于应用估价法的是( )。

A.路线价估价法B.标准宗地估价法C.成本逼近法D.基准地价系数修正法6.土地分等定级的实质就是依据( )，评定出土地等级。

A.土地价值的优劣B.土地区位C.土地使用价值的优劣D.土地成本7.已出让的国有土地，若变更原出让合同约定提高宗地建筑容积率，应向国家补交土地出让金差价。

从土地估价的角度分析，符合( )。

A.替代原则B.贡献原则C.变动原则D.协调原则8.根据区位经济分析和区位地租理论而构成的“杜能圈”中的第四圈为( )。

A.林业区B.草田轮作区C.谷物轮作区D.自由农作区9.人们出行的便捷与否和距站点的距离有关，按一般规律，每个站点的影响半径在( ) km之间，超过这个半径，人们就会到其他站点去。

A.0～0.3B.0.3～0.5C.0.3～0.7D.0.5～0.710.下列关于农用地特点的说法错误的是( )。

A.农用地既是劳动对象，又是劳动手段，是不可替代的生产资料B.农用地是一种取之不尽，用之不竭的资源C.农用地受自然环境的影响显著D.农用地资源，只要利用得当，不仅有自行恢复和再生的能力，而且可以永续利用11.农用地定级考虑的因素中不包括( )因素。

A.自然经济B.人文社会C.区位差异D.耕地便利12.在房产出租、小商品活动较为发达的地区，评估的技术路线往往采用( )。

2011-2012年土地估价师考试《土地估价实务基础》模拟试卷(7) 总分：160分及格：96分考试时间：150分一、单项选择题（共30题，每题1分，共30分。

选错、多选不得分，不倒扣分；每题A、B、C、D四个备选项，其中只有1个符合题意。

）(1)在估价中要特别注意估价目的、估价时点、估价对象状况和（）四者的内在联系。

(2)不考虑交通等基础设施的影响时，衡量基础设施完善度是从三方面进行的，其中不包括（）。

(3)下列不属于影响土地价格的社会因素的是（）。

(4)根据某城市的基准地价图，市中心区商业、居住用地的土地级别分别为一级和三级，而城市边缘某新兴区域的商业、居住用地土地级别却为二级、四级，从基准地价评估的原理分析，对这种现象的正确评价为（）。

(5)土地定级必须充分考虑（）对土地的影响，因地制宜地确定土地定级项目和标准，提高土地质量评定的针对性。

(6)与道路有关但不体现土地通达度的要素是道路的（）。

(7)根据当地实际情况，选择（）计算农用地自然质量分。

(8)由政府组织或委托评估，并被政府所认可，作为土地市场管理的依据是（）。

(9)专项规划在土地利用规划体系中具有（）。

(10)下列不属于城镇土地等级调整与确定的原则是（）原则。

(11)定性研究与定量研究结合使用的前提条件是具备（）的基础数据。

(12)下列属于商品租金，却不属于成本租金的是（）。

(13)城镇土地分等结果要符合城镇本身的（），充分考虑城镇的宏观地理位置，与区域经济水平发展保持相对一致。

(14)土地质量即土地的（），其优劣由土地位置和地块的条件决定。

(15)目前我国绝大多数城市的基准地价都是在地产市场不健全、交易案例少的条件下采用（）的方法评估而得出的。

(16)一个单元加权计算各因素分值后的结果，作为划定土地级别的基本依据，其符号用“S”代表，称为（）。

(17)不同的土地权利为购买者带来的收益不同，因此其价格也不同，在实际中不可以表现为（）价格。

2012年土地估价师《土地估价实务基础》模拟试题及答案——情景分析题 三、情景分析题（2题，内含10小题，题号51～60，共10分。

每小题有A、B、C、D 四个备选项，其中至少有1个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。

评分说明：每小题1分，多选、有错误选项的不得分，不倒扣分；少选但均为正确选项的每项得0．25分） （一）2005年5月，某城市拟以招标、拍卖或挂牌的方式出让一宗已达到“七通一平”开发程度的国有空地，土地总面积为10000m2，批准用途为居住，使用年限为70年，土地形状规则，宗地修建性详细规划主要控制指标为：2．0≤建筑容积率≤3．0，40%≤建筑覆盖率≤50%。

根据调查，该宗地所在区域房地产市场规范有序，预测未来三至四年房地产市场价格年平均上涨比率为2%，已建成销售的居住房地产项目用地平均容积率2．8，平均建筑覆盖率31%，平均开发周期两年，建成后即可全部售出，楼层在8层以上的小高层商品房平均售价为8000元/m2，楼层在8层以下的多层商品房平均售价为6000元/m2，平均建筑费和专业费为1000元/m2，贷款年利率为6%，销售税费一般为房地产总价的6%，开发利润率一般为房地产总价的30%。

根据以上内容，回答51～55小题的问题。

51．根据上述条件，估价人员适合选择的估价方法有（ ）。

A．收益还原法 B．市场比较法 C．剩余法 D．成本逼近法 52．根据估价的目的，对确定土地估价原则和估价时所依据的土地利用条件，下列观点最恰当的是（ ）。

A．因为市场规范有序，有充足市场竞争性，遵循替代原则 B．因为区域未来价格年平均上涨比率仅为2%，市场处于稳定平衡状态，符合供需原则 C．实际建筑容积率为2．8，建筑密度为30%，符合最有效利用原则 D．根据规划2．0≤建筑容积率≤3．0，40%≤建筑覆盖率≤50%，不符合最有效利用原则 53．根据上述条件，在开发完成后，该宗地房地产最可能实现的最大价值是（ ）万元。

2011-2012年土地估价师《土地管理基础与法规》模拟试题1总分：100分及格：60分考试时间：60分一、判断题(共10题，题号1～10，共10分。

请判断下列各题说法的正确或错误，并将答题卡上相同题号对应的符号涂黑，认为正确的涂“√”，认为错误的涂“×”。

评分说明：每题1分，判断错误不得分并倒扣1分，最多扣至判断题总分为0)(1)我国历史上首次开展全国性大规模的土地清丈是在汉朝。

（）(2)为了保证国有资产不流失，须由国土资源管理部门向企业推荐土地估价机构对改制企业的土地使用权价格进行评估。

（）(3)调控地价水平是地价管理的重点之一，政府可以通过一系列行政、经济、技术和法律措施对土地交易设置价格限制。

（）(4)耕地资源由已耕种的土地和耕地后备资源两部分组成。

（）(5)地价具有一些一般商品价格的共性及变化规律，如：受供求关系、交易双方主观行为等因素的影响。

（）(6)小城市是指市区和近郊区非农业人口不满50万的城市。

（）(7)划定基本农田保护区的根本目的是为了对基本农田实行一定的保护。

（）(8)地价体系中的每一种价格形式都有其独特的不可替代的作用。

（）(9)土地使用权抵押时，地上建筑物及其他附着物不能随土地同时抵押。

（）(10)忽略耕地保护就可能导致耕地质量下降和耕地面积减少，危及我国的粮食安全。

（）二、单项选择题(共40题，题号11～50，共40分。

每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有1个最符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。

评分说明：每题1分，选错不得分，不倒扣分)(1)土地使用权的转让应当签订（）合同。

(2)实现土地利用总体规划的重要技术措施是（）规划。

(3)表层为土质，基本无植被覆盖的土地是（）。

A．沙地B．荒草地C．裸土地D．盐碱地(4)土地租赁权与广义的土地使用权最根本的区别是土地租赁人不拥有对土地的（）。

(5)对土地利用而言，以下对“集约边际”的描述正确的是（）。

2011-2012年土地估价师《土地估价相关知识》模拟试卷(3)总分：100分及格：60分考试时间：150分一、判断题(20题，题号1～20，共10分。

请判断各题说法的正确或错误，并将答题卡相同题号对应的符号涂黑，认为正确的涂“√”，认为错误的涂“×”。

评分说明：每题0．5分，判断错误不得分并倒扣0．5分，最多扣至判断题总分为0分)(1)旧城区土地利用和开发的投资费用中，管理费是按有关费率取费的，一般取1～3个项目费用之和的5%左右。

（）(2)所谓“增值”，是指纳税人从事生产、经营活动和劳务服务所创造的新增价值。

（）(3)上限与下限值的平均数称为组平均数。

（）(4)资产是指企业拥有或者控制的能以货币计量的经济资源。

（）(5)纳税人是指税法规定的负有纳税义务的单位和个人，其只能为自然人。

（）(6)规避属于风险转移的风险管理技术方法。

（）(7)凡进出国境货物、应税行李物品及邮递物品的单位和个人，均为关税的纳税人。

（）(8)工程单位是指单位假定建筑安装产品的不完全价格。

（）(9)税收的固定性是指在征税以前就以法律的形式规定了征税的对象、统一的税率比例或数额，并只能按规定的标准征税。

（）(10)工程计价是对投资项目造价的计算，也称为工程造价。

（）(11)所谓市场经济，是指由市场来配置资源的经济，即通过价格和市场体系对个人和企业的各种经济活动进行协调，使社会的经济正常运行。

（）(12)进出口贸易合同中，进出口商不可以在贸易合同中订立保值条款。

（）(13)政府贷款的特点是利率较高。

（）(14)营业税是对提供劳务、转让无形资产和销售不动产征收的一种流转税。

（）(15)货币计量是会计核算的基本前提。

（）(16)根据《中华人民共和国招标投标法》规定，招标人应该是“提出招标项目、进行招标的法人或其他组织”。

（）(17)建设工程项目总承包招标又叫建设项目全过程招标，在国外称之为“交钥匙”，承包方式。

（）(18)在房地产开发中，新区开发与旧城开发投资费用的构成不同。

土地估价实务基础模拟题1、宗地地价评估时，明确价值类型应在（A ）。

A.签订委托估价合同前B.签订委托估价合同后C.收集佔价所需资料Z后D.实地杏看估价对象Z后2、宗地地价评估的实际程序，是从（A ）开始到最后写出估价报告书，然后将报告书交给委托者并将有关资料整理归档的全过程。

A.接受委托者的估价委托B.拟定估价作业方案C.收集估价所需资料D.实地杳看佔价对彖3、在一个估价项目屮，首先要明确估价基本事项，其屮（A ）是龙头。

A.估价目的B.估价对象C.估价期日D.价值类熨4、土地估价业务受理前哪种行为时错误的（D ）。

A.拒绝受白己的专业知识和经验所限而难以评估出客观合理的价值的委托。

B.当客户要求基于估价师认为不现实的一项特殊假设进行估价，则应拒绝该估价委托。

C.如果估价师认为即使在受限制的基础上也不可能提供估价，则应拒绝该估价委托。

D.对于以前由佔价师或公司进行了佔价的物业，可以未进行重新勘杏进行重新评估。

5、某企业拟以其拥有的土地使用权抵押贷款，十地使用证载用途为工业，企业得知其使用土地范围已被政府规划为城镇住宅用地，要求评估机构按住宅用地进行评估，评估机构的那种决定是正确的（C ）。

A.按住宅用地进行评估B.让•企业岀具政府规划为城镇住宅川地的证明文件，按住宅川地进行评佔c.协商Z后按工业用地进行评估D.肓接拒绝评估6、某国有工业企业未经批准将使用的厂房改造为商务宾馆，土地使用证载用途为工业、使用权类型为国有划拨，下列分析不正确的是（B ）。

A.企业十-地抵押时按评估工业用途评估B.土地抵押时金业出具政府规划为商服用地的证明文件，按商服用地进行评估C.企业改制时按评估工业用途评估D.企业改制（出售）时，企业出具政府规划为商服用地的证明文件，按商服用地讲行评估7、某企业一年前以转让方式取得土地使用权，当时委托评估机构进行了十-地评估，现拟以该地进行土地抵押贷款，企业拟使用原来的报告办理抵押手续，评佔机构要求重新评估的主要理由正确的是（C）。

2012年土地估价师测试土地估价实务基础模拟题(一)判断题1.建筑物估价时，自然耐用年限一般要短于经济耐用年限( )2.标准房价是指同一城市不同等级房屋的平均价格，它是房屋价格评估的依据( )3.房屋建筑成本指建筑红线内外的土地卜的投资，包括勘察设计费、房屋主体结构工程程的建筑、装修费用、管理费、贷款利息等。

( )4.建筑安装工程预算定额是按社会平均必要劳动时间确定的单位建筑产品所消耗的物化劳动和活劳动的数量标准。

( )5.建筑安装工程概算定额指按扩大分部分项工程确定的人工、材料、机械台班耗用的数量标准。

( )6.建筑物按生产性质划分类别，可分为工业建筑和民用建筑。

( )7.建筑物估价是指估价人员评估出待估建筑物在某一日期的市场公开价格。

( )8.建筑物是指定着于土地上或土地下的具有顶盖、梁柱或墙壁，供人们使用的构造物及其他设施等。

( )9.随着时间推移，建筑物的价格可以递增。

( )10.在实际操作中，为简便起见经常采用立方法计算建筑物的重置价格。

( )11.建筑物的物理折旧不明显时，其功能折旧也不会明显。

( )12.一般情况下，建筑物的还原利率要大于土地的还原利率。

( )1.×2.×3.×4.√5.√6.×7.×8.√9.√ 10.× 11.× 12.√13.在建筑物估价方法中，对照法就是在求取估价对象建筑物价格时，将估价对象与在较近时期内已发生了交易的类似建筑物加以比较对照，从已发生了交易的类似建筑物的已知价格，修正得出估价对象的价格的一种估价方法。

( )14.依照国家规定，钢混结构建筑的残值率。

( )15.采用成本法评估古建筑物时常用重建成本代替重置价格。

( )16.定额折旧法与偿还基金法的年折旧额相同，均为等额折旧。

( )17.某房屋会计折旧已提取为零，则此房屋价格为零。

( )18.宗地外环境发生变化，使宗地与外界不适合，则产生功能折旧。