资产评估学复习重点
一、资产特点及类型：
特点：资产必须是可被利用并能带来经济利益的资源。
资产由经济主体控制
资产必须能用货币计量
类型：
1.按被评估资产的存在形态分类:有形资产、无形资产
2.按资产能否独立存在分类：可确指资产、不可确指资产
3.按是否具有综合获利能力分类：单项资产、整体资产
二、资产评估的构成要素：
1.资产评估主体
2.资产评估客体
3.资产评估依据
4.资产评估目的
5.资产评估原则
6.资产评估程序
7.资产评估价值类型
8.资产评估方法
三、资产评估的假设
（一）继续使用假设
继续使用假设是指资产将按照现行用途继续使用，或转换用途继续使用。
继续使用假设包括三种继续使用形式：1、在用续用2、转用续用3、移地续用
（二）公开市场假设
公开市场假设是指假定在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便对资产的功能、用途及其交易价格等做出理智判断。买卖双方的交易行为都是在自愿、理智的，而非强制或受限制的条件下进行的。
（三）清算假设
清算假设是指资产所有者在某种压力下，如破产、抵押权实施等，将被迫以协商或以拍卖的方式，强制将其资产出售。
四、资产评估的工作原则
1.独立性原则
2.客观性原则
3.科学性原则
4.专业性原则
五、资产评估的经济原则
1.贡献原则
2.替代原则
3.预期收益原则
4.最佳使用原则
六、资产评估的程序
1.明确资产评估业务基本事项
2.签订资产评估业务约定书
3.编制资产评估工作计划
4.对待评估资产的核实与实地查勘
5.收集与资产评估有关的资料
6.评定估算
7.编制和提交评估报告
8.资产评估工作底稿归档
七、资产实体性贬值的测算方法有哪些？如何测算？
1.观察法计算公式为：资产实体性贬值=重置成本×实体性贬值率
=重置成本×（1—成新率）
2.使用年限法
资产的实体性贬值=（重置成本—预计残值）×（实际已使用年限÷总使用年限）
总使用年限=（实际已使用年限+尚可使用年限）
实际已使用年限=名义已使用年限×资产利用率
资产利用率=截止评估日资产累计实际利用时间÷截止评估日资产累计法定利用时间
八、市场法差异调整因素主要包括哪几类？
1）时间因素 2）地域因素 3）功能因素 4）交易因素
九、收益法应用的前提条件
1、被评估资产必须是能用货币衡量其未来期望收益的单项资产或整体资产。
2、资产所有者所承担的风险是能用货币衡量的。
3、资产预期获利年限可以预测，纯收益为正。
十、折现率的估算方法有哪些
（一）市场比较法
（二）资本资产定价模型法
期望回报率=无风险报酬率+资产风险报酬率
资产风险报酬率=（资产平均回报率-无风险利率）×β
（三）加权平均资本成本法
加权资本成本（折现率）=权益成本×权益比+负债成本×负债比
如果将利息可以冲减企业的应纳税所得额考虑进去
加权资本成本=权益成本×权益比+税前负债成本×（1-所得税边际税率）×负债比十一、机器设备评估程序
1.评估准备阶段：○1指导委托方填写和准备资料文件
○2收集与评估活动相关的价格资料○3制定评估方案
2.现场工作阶段：○1逐台（件）核实评估对象○2对待评估设备进行分类
○3设备鉴定
3.确定设备评估经济技术参数阶段
4.评定估算阶段
5.编写评估报告及评估说明阶段
6.评估报告的审核和报出阶段
十二、机器设备评估现场工作阶段的工作内容
○1逐台（件）核实评估对象○2对待评估设备进行分类○3设备鉴定
十三、机器设备成新率的估测方法有哪些？
1.最小年平均费用法
2.低劣化数值法
十四、影响房地产价格的因素
（一）一般因素
1、经济因素：经济发展因素、财政金融因素、产业结构因素
2、社会因素：人口因素、家庭规模因素、房地产投机因素、社会福利因素、
教育科研水平和治安因素
3、行政因素：土地使用制度与住房制度，城市规划、土地利用规划，
税收制度、投资倾斜、优惠政策，行政隶属关系变更，交通管制
4、心理因素
（二）区域因素
1、商业服务繁华因素
2、道路通达因素
3、交通便捷因素
4、城市设施状况因素
5、环境状况因素
（三）个别因素
1、土地的个别因素：区位，面积、宽度、深度，形状，地力、地质、地势、地形，
容积率，用途，土地使用年限
2、建筑物的个别因素：面积、结构、材料，设计、设备等是否良好，施工质量，
法律限制，建筑物是否与周边环境协调
十五、土地使用权价格的成本构成：
土地价格=土地取得费+土地开发费+利息+利润+土地增值收益
十六、经济耐用年限的确定原则：
1.建筑物的建设期不计入经济耐用年限，即建筑物的经济耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计。
2.建筑物经济耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物经济耐用年限计算贬值。
3.建筑物经济耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算贬值。
4.建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其经济耐用年限早于土地使用权年限而结束时，应按建筑物经济
耐用年限计算贬值。
5.建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其经济耐用年限晚于土地使用权年限而结束时，应按建筑物实际
已使用年限加土地使用权剩余年限计算贬值。
十七、无形资产的分类及特点
分类：1.按存在期限，分为有限期无形资产和无限期无形资产
2.按能否独立存在，分为可确指的无形资产和不可确指的无形资产。
3.按性质和内容构成，分为知识型无形资产、权力型无形资产、关系型无形资产、结合型无形资产。
4.按企业取得无形资产的方式分类可分为自创的、外购的
5.按无形资产有无专门法律保护分类，分为有法律保护的和无法律保护的。
特点：
1.非实体性
2.价值形成的积累性
3.开发成本界定的复杂性
4.价值较大的不确定性
5.共益性
十八、影响无形资产价值的因素
1、 开发成本（取得成本）
2、机会成本
3、效益因素
4、技术成熟程度
5、 剩余经济使用年限
6、转让内容因素
7、同类无形资产市场供需状况
8、同类无形资产的发展及更新趋势
十九、最低收费额的确定方法
最低收费额的决定因素： 开发成本 、机会成本
公式 ：
无形资产最低收费额 =开发成本净值×开发成本分摊率+无形资产转让的机会成本
=开发成本净值×开发成本分摊率+无形资产转出的净减收益+转让成本
开发成本分摊率=
二十、最低收费额的决定因素： 开发成本 、机会成本
二十一、利润分成率的确定方法有哪些？如何确定？
（1）边际分析法 边际分析法是以使用无形资产前后企业实现的利润差额即新增利润，占无形资产使用后企业总利润的比例来
确定利润分成率的方法。无最低收费额时：
无形资产利润分成率= （2）约当投资分成法 约当投资分成法是将卖方的无形资产投资与买方的资产投资，按照各自的适用成本利润率，折合成约当
投资量，然后按照各自约当投资量的比例关系确定利润分成率的方法。
无形资产的约当投资量 = 无形资产的重置成本×（1+适用成本利润率）
买方资产的约当投资量 = 买方投入的总资产的重置成本×（1+适用成本利润率）
无形资产利润分成率= （3）市场比较法 市场比较法是通过对与待评估资产类似的资产交易市场进行调查分析，来确定分成率。
二十二、商誉的评估方法有哪些及公式
1、超额收益法
商誉的价值= = 购买方运用无形资产的设计能力运用无形资产的总设计能力
买方资产的约当投资量
无形资产的约当投资量无形资产的约当投资量+()∑+i i
r A 1∑∑+⨯-i
i r r
C B )1(∑∑润现值无形资产使用后的总利
利润现值无形资产使用后的新增
