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二手房交易的常见问题及解决方案随着社会的发展和人们生活水平的提高，越来越多的人选择购买二手房。
然而，在二手房交易中，也会出现一些常见问题，如产权状况不明、装修纠纷等。
本文将就这些常见问题提供解决方案，以帮助买卖双方顺利完成二手房交易。
问题一：产权状况不明在二手房交易中，产权状况不明是一个常见的问题。
买家往往希望能够提前了解房屋的产权归属以及是否有抵押、查封、纠纷等情况。
而卖家可能因为各种原因无法提供确切的产权证明文件，或者故意隐瞒信息。
解决方案：为了避免这个问题，买家在购买二手房时可以通过以下方式提前了解产权状况：1.要求卖方提供完整的产权证明文件，包括房屋所有权证、原始购买合同等。
2.查询房屋的抵押情况，可以通过银行或不动产登记部门查询。
3.与社区物业或相关部门核实房屋的纳税情况和是否存在其他纠纷。
问题二：装修纠纷双方在二手房交易过程中常常因为装修问题而产生纠纷。
买家可能对房屋的装修质量不满意，而卖家可能对买家的装修要求不予满足。
解决方案：为了避免装修纠纷，买卖双方可以采取以下措施：1.在购买合同中明确装修规范以及责任归属，确保房屋装修符合双方要求。
2.在签署合同时，可以约定装修保证金，以确保装修质量。
3.如果对方提供的装修材料与实际不符，可以要求其提供相关证明，或者协商退还一部分款项。
问题三：公共设施维护费用购买二手房时，买卖双方需要考虑公共设施的维护费用问题。
买家可能对维修基金、物业管理费等费用缺乏了解，而卖家可能存在未缴纳费用的情况。
解决方案：为了避免公共设施维护费用问题，买卖双方可以采取以下措施：1.在购买合同中明确公共设施维护费用的责任归属，明确卖家是否存在未缴纳费用的情况。
2.在购买前，买家可以向物业公司了解该小区的公共设施维护费用情况，并核实卖家是否存在未缴纳费用的情况。
3.卖家应提供物业费缴纳的相关凭证，确保费用的清晰明了。
问题四：贷款方面的问题购买二手房时，很多人需要通过贷款来支付购房款项。
第1篇一、引言随着社会经济的快速发展，法律问题日益复杂多样。
为了帮助广大民众更好地了解法律知识，提高法律意识，本文将通过分析真实案例，普及法律知识，解答常见法律疑问。
二、案例一：房屋买卖合同纠纷【案情简介】甲、乙双方于2019年5月签订了一份房屋买卖合同，约定甲将位于某市的房产出售给乙，总价款为200万元。
合同约定，乙在签订合同后5日内支付定金10万元，剩余款项在房屋过户后支付。
然而，在过户过程中，甲以房屋存在质量问题为由拒绝过户。
乙要求甲承担违约责任，甲则认为乙违约在先，拒绝支付定金。
【法律解答】根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
”本案中，甲、乙双方签订的房屋买卖合同合法有效。
甲以房屋存在质量问题为由拒绝过户，构成违约。
根据合同约定，乙已支付定金，甲应承担违约责任，退还定金并支付违约金。
三、案例二：交通事故责任认定【案情简介】张某驾驶一辆轿车与李某驾驶的电动车发生碰撞，造成李某受伤。
交警部门认定张某负主要责任，李某负次要责任。
李某要求张某承担医疗费、误工费等损失。
【法律解答】根据《中华人民共和国道路交通安全法》第七十六条规定：“机动车与非机动车驾驶人、行人之间发生交通事故，非机动车驾驶人、行人没有过错的，由机动车一方承担赔偿责任；有证据证明非机动车驾驶人、行人有过错的，根据过错程度适当减轻机动车一方的赔偿责任；机动车一方没有过错的，承担不超过百分之十的赔偿责任。
”本案中，张某驾驶轿车与李某驾驶电动车发生碰撞，张某负主要责任，李某负次要责任。
张某应承担李某的医疗费、误工费等损失。
四、案例三：劳动合同解除【案情简介】王某与某公司签订了一份劳动合同，约定合同期限为3年。
在公司工作期间，王某因违反公司规章制度被公司解雇。
王某认为公司违法解除劳动合同，要求公司支付赔偿金。
【法律解答】根据《中华人民共和国劳动合同法》第四十条规定：“有下列情形之一的，用人单位提前三十日以书面形式通知劳动者本人或者额外支付劳动者一个月工资后，可以解除劳动合同：（一）劳动者患病或者非因工负伤，在规定的医疗期满后不能从事原工作，也不能从事由用人单位另行安排的工作的；（二）劳动者不能胜任工作，经过培训或者调整工作岗位，仍不能胜任工作的；（三）劳动合同订立时所依据的客观情况发生重大变化，致使劳动合同无法履行，经用人单位与劳动者协商，未能就变更劳动合同内容达成协议的。
找客户，如果没有收定前每个客户都要见业主，那业主委托我们公司不就没有意义了吗？签合同，过户时业主必须亲临现场签字，如证实此价不实，您可以投诉并退还不实价差也不迟。
要所复强调我们公司不食差价，透明交易的原则。
4、客户在一家公司反复订过多次房产都未购买成房子，已经对中介公司失去信心，但是这时我公司又有一套房非常适合他，该怎么样使他重树信心，向他推销此房，如果他看中此房，迟迟不到公司下订，怎么办？答：首先让客户了解我公司的经营理念，透明交易、诚信服务和办事程序，找到该客户在其它公司退订的原因，用自己专业理论说服客户，给客户推荐房屋时一定要信息准确，重信誉、守承诺、守时，让客户感觉到你跟其它公司的业务员不同，以你的真诚打动客户，让客户感觉到我们公司就是与其它中介公司不同，是为其着想，把他当朋友而非客户，消除客户的防范意识，让其重树信心跟您买房，当他看中了您手中的房时，就可以编一些故事。
诸如：业主就要到其他中介去收定，或者是同事的客户正在查阅有关资料，并已经在与业主商谈签约相关事宜，让他产生一种"危机"感。
5、在价格、房子、产权都落实满意了，后因某种原因订不下来，或者说下不了决心，该如何跟进？答：这种情况我们需要把握住节奏，用排除法来解决，可以直接向客户提出不订的原因，原后根据原因进行相应解决，解决后再问能不能定，不能定再问原因，客户提出后再解决，直到最后客户没有任何问题交定。
这期间我们应该做的就是与多与客户沟通，了解客户真正的需要，了解真正存在的问题并解决问题。
6、客户在没有交定金之前要求出具房产证原件，怎么办（三方成交）？答：向客户解释时我们可以说：“因为业主只有知道我们收定后能让我们见到房产证原件我们才可以检查房产的真实性，否则业主不会提供，因为业主也是很谨慎也很小心。
”，但我们可采取双管齐下的方法，让客户来交定的同时约业主来收定，分开安排在两个不同的会客室，然后借口房产证需要复印一份留底而拿到客户的面前，看后收定，再转定。
二手房买卖合同纠纷及解决办法在二手房交易过程中，很多时候因为房价上涨、买方资金问题、税费问题、中介费问题等引发二手房买卖合同纠纷。
在实际操作中，我们会遇到哪些二手房买卖合同纠纷，又该如何解决这些纠纷呢?据企业法律顾问的专业意见，为您作了详细解答，希望能对您有所帮助。
二手房因房产本身的问题及其他因素的影响，容易导致二手房买卖合同纠纷,下面就为您详细介绍二手房买卖合同纠纷的种类和解决办法。
一、房价上涨过快，卖家毁约引起的纠纷的解决办法：1、如果仅仅是签订了《购房意向书》，如果《购房意向书》中已明确了房产买卖的主要条款，这些主要条款有：价格、房屋位置、付款时间、过户时间、交房时间等，则可视为签订了《房屋买卖合同》，买家有权选择要求卖家继续履行该合同，或者解除合同，要求卖家承担违约责任。
要求解除合同的，可选择定金罚则，要求卖家双倍返还定金，也可选择要求卖家承担违约责任，按房屋上涨的差额赔偿你的损失。
不过，大多数《购房意向书》都不全部具备上述条款，因此，不能视为签订了《房屋买卖合同》，买家只能通过定金罚则来要求卖家双倍返还定金。
2、如果已经签订了《房屋买卖合同》，可以要求继续履行合同，或者解除合同，依据合同的约定，要求卖家支付违约金，如果违约金不足以弥补房屋上涨的损失，还可以主张赔偿。
二、买家贷款出现障碍引起的纠纷的解决办法。
买家向银行申请贷款未获批准的，原因一般有两个：一是由于个人资信等问题，银行不愿贷款;二是由于信贷政策等原因，贷款不足。
在这两种情况下，都会造成买家没有足够的资金按时支付房款，通常，由于银行不贷款或不足额贷款，买家要用自有资金来付房款，否则可能构成违约。
因为，几乎所有的买卖合同中都约定，如买家贷款不足，则应在交易过户时补足不足部分，所以贷款的风险要由买家来承担。
为避免这类纠纷，买家应该尽早向银行咨询贷款事宜，问清楚是否能申请贷款，可以贷多少，不能只听信中介对贷款情况的估计，最好直接向银行咨询。
第1篇导语：随着我国房地产市场的蓬勃发展，二手房交易日益活跃。
然而，二手房交易过程中也难免出现各种法律纠纷。
本文将结合实际案例，从购房合同、产权过户、房屋质量问题等方面，探讨二手房法律纠纷的解决之道。
一、案例背景张先生与李女士于2019年6月签订了一份二手房买卖合同，约定张先生购买李女士名下的一套房屋。
合同约定，房屋总价为200万元，支付方式为分期付款，首付款50万元，剩余150万元在过户前付清。
合同签订后，张先生支付了首付款。
然而，在过户过程中，张先生发现房屋存在严重质量问题，要求李女士承担违约责任。
李女士认为房屋质量问题并非其责任，拒绝赔偿。
于是，张先生将李女士诉至法院。
二、纠纷焦点本案的纠纷焦点主要包括以下几个方面：1. 房屋质量问题是否属于合同约定的违约责任范围；2. 张先生是否可以要求李女士承担违约责任；3. 法院如何判决本案。
三、案例分析1. 房屋质量问题是否属于合同约定的违约责任范围根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
”本案中，房屋存在严重质量问题，显然不符合合同约定的房屋质量标准，属于合同约定的违约责任范围。
2. 张先生是否可以要求李女士承担违约责任根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，对方可以要求其承担违约责任。
”本案中，张先生可以要求李女士承担违约责任。
首先，房屋质量问题属于合同约定的违约责任范围；其次，张先生在过户过程中发现房屋存在质量问题，有充分证据证明。
3. 法院如何判决本案法院在审理本案时，应当依法判决李女士承担违约责任。
具体如下：（1）要求李女士退还张先生已支付的50万元首付款；（2）赔偿张先生因房屋质量问题造成的损失，包括维修费用、搬迁费用等；（3）承担本案诉讼费用。
四、纠纷解决之道1. 明确合同条款在签订二手房买卖合同时，双方应明确约定房屋质量标准、违约责任等内容，避免日后产生纠纷。
二手房买卖中的法律规定与常见问题解答随着房地产市场的繁荣，二手房买卖成为了常见的交易形式。
然而，在进行二手房交易过程中，我们需要了解和遵守一系列法律规定，同时也需要应对各种常见问题。
本文将从法律角度出发，对二手房买卖中的法律规定以及常见问题进行解答。
一、法律规定在进行二手房买卖时，我们需要遵守以下法律规定：1.合同法相关规定根据《中华人民共和国合同法》，买卖双方在签订二手房买卖合同时应当遵守民法总则以及合同法的相关规定。
买卖双方应签订书面合同，并明确规定双方的权利和义务，包括房屋信息、交易价格、付款方式、交房时间等。
2.房屋所有权证书与土地使用权证书在购买二手房时，买家需要核验卖家提供的房屋所有权证书和土地使用权证书的真实性。
同时，需要核实该房屋是否已经取得预售许可证或居民住宅用地使用证等相关手续。
3.商品房买卖合同购买商业房屋时，双方需按照《商品房买卖合同》的规定办理相关手续。
购房者需注意房屋的质量、功能等，买卖双方应当约定验房时间，并在验房合格后进行交易。
4.税收相关规定在二手房买卖中，涉及到税收问题，买卖双方需要注意遵守相关法律规定，如个人所得税和房产税等。
购房者需要了解涉及的税费，并在交易过程中支付相应的税费。
二、常见问题解答1.房屋所有权纠纷在购买二手房时，买家需要仔细核实房屋的所有权归属。
如果发现房屋所有权存在争议，购房者可以向房地产交易管理部门投诉，并要求核实房屋的真实所有权。
2.合同纠纷在签订二手房买卖合同时，双方需明确约定权利和义务。
如果在交易过程中出现违约行为，如一方未按时交房或未按约定价格支付款项，对方可向法院提起诉讼，要求追究责任。
3.房屋质量问题购买二手房时，买家需对房屋的质量进行核查。
如果发现房屋存在质量问题，如漏水、墙体开裂等，购房者可以要求卖方进行维修或退房，并通过法律途径维护自己的合法权益。
4.税费问题在进行二手房交易时，买卖双方需了解与税费相关的法规。
购房者需支付个人所得税和房产税等相关税费，而卖方需缴纳个人所得税和契税等。
第1篇一、案情简介2018年3月，张先生看中了一套位于某市某小区的二手房，面积为100平方米，总价为200万元。
经过与房东李女士的协商，双方签订了《房屋买卖合同》，约定张先生支付200万元购房款，李女士在合同签订后7个工作日内将房屋过户至张先生名下。
合同签订后，张先生按约定支付了购房款。
然而，在合同约定的过户期限内，李女士以各种理由拖延过户，直至2018年11月，仍未将房屋过户至张先生名下。
张先生多次催促李女士履行过户义务，但李女士始终不予理睬。
无奈之下，张先生将李女士诉至法院，要求李女士履行过户义务，并赔偿因其拖延过户而造成的损失。
二、争议焦点1. 李女士是否应履行过户义务？2. 张先生因李女士拖延过户所遭受的损失应如何赔偿？三、法院判决1. 关于过户义务问题：法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人应当按照约定履行自己的义务。
”李女士作为房屋的出卖方，应当按照《房屋买卖合同》的约定，在合同约定的过户期限内将房屋过户至张先生名下。
因此，李女士应当履行过户义务。
2. 关于损失赔偿问题：法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
”李女士因拖延过户，导致张先生在购房过程中遭受了不必要的损失，包括房屋升值损失、贷款利息损失等。
因此，李女士应承担相应的赔偿责任。
四、案例分析本案是一起典型的二手房交易中的法律纠纷案例。
以下是对本案的几点分析：1. 二手房交易中的法律风险：在二手房交易过程中，买卖双方可能会面临以下法律风险：（1）房屋产权纠纷：房屋可能存在权属不清、被查封等情况，导致交易无法顺利进行。
（2）房屋质量问题：房屋可能存在安全隐患、配套设施不完善等问题。
（3）合同纠纷：合同条款不明确、违约责任不明确等，可能导致交易纠纷。
2. 预防法律风险的建议：（1）在购房前，详细了解房屋的权属情况，确保房屋产权清晰。
第1篇一、案例背景随着我国房地产市场的快速发展，二手房交易逐渐成为购房者的首选。
然而，在二手房交易过程中，由于信息不对称、合同不规范等原因，法律纠纷也时有发生。
本文将以一起典型的二手房交易法律纠纷案例为切入点，分析其中的法律问题及解决途径。
二、案情简介2016年5月，张先生看中了一套位于某市的二手房，与房主李女士签订了一份书面购房合同。
合同约定，张先生购买李女士的房产，总价为150万元，支付方式为分期付款。
合同签订后，张先生支付了首付款50万元，剩余款项约定在办理过户手续后支付。
然而，在办理过户手续过程中，张先生发现房屋存在以下问题：1. 房屋产权证上登记的面积为100平方米，实际测量面积为90平方米，存在20平方米的误差。
2. 房屋存在多处裂缝，且未修复。
3. 房屋内部分设施损坏，如热水器、空调等。
针对上述问题，张先生与李女士协商，要求降低房价或要求李女士承担维修费用。
然而，李女士拒绝协商，并提出以下理由：1. 房屋产权证上登记的面积为100平方米，属于合理误差，不予调整。
2. 房屋裂缝系历史遗留问题，与李女士无关。
3. 房屋内设施损坏系正常损耗，不予赔偿。
三、法律分析1. 关于房屋面积误差问题根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十二条规定，房地产权证登记的面积与实际面积不一致的，以实际面积为准。
本案中，房屋实际面积为90平方米，与产权证登记的100平方米存在20平方米的误差。
因此，张先生有权要求调整房屋面积，并按实际面积计算房价。
2. 关于房屋质量问题根据《中华人民共和国建筑法》第五十二条规定，建设单位或者个人应当对其建筑物及设施的质量负责。
本案中，房屋存在多处裂缝，且未修复，属于质量问题。
李女士作为房屋产权人，应当承担修复责任。
3. 关于房屋设施损坏问题根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付标的物，并保证标的物符合约定质量。
本案中，房屋内部分设施损坏，属于标的物不符合约定质量。
二手房买卖合同纠纷案例8篇篇1甲方（出售方）：___________________身份证号码：_______________________联系方式：_______________________乙方（购买方）：___________________身份证号码：_______________________联系方式：_______________________鉴于甲乙双方就二手房买卖事宜存在纠纷，为妥善解决纠纷并明确双方权益，经双方友好协商，达成以下协议：一、背景概述甲乙双方于______年______月______日签订二手房买卖合同，约定甲方将位于______________________的房产出售给乙方。
在合同履行过程中，双方因__________原因产生纠纷，经友好协商决定通过本协议解决。
二、争议事项及解决方案1. 争议事项一：房屋交付时间纠纷内容：乙方认为甲方未按约定时间交付房屋。
解决方案：双方确认原合同约定的交付时间为______年______月______日，因甲方原因导致延迟交付。
甲方需向乙方支付违约金，并尽快完成房屋交付。
具体违约金数额及交付时间按照原合同约定执行。
2. 争议事项二：房屋质量问题纠纷内容：乙方发现房屋存在质量问题。
解决方案：甲方需对房屋质量问题进行修复，并承担相关费用。
双方共同确认修复方案及时间表，如因甲方原因未能按时修复，乙方有权解除合同并要求退款。
3. 争议事项三：交易价格调整纠纷内容：乙方认为交易价格不合理，要求调整。
解决方案：双方经协商，同意对交易价格进行调整，具体调整幅度及方式如下：_____________________________________________________________。
三、协议条款1. 双方同意以上述解决方案解决纠纷，并严格履行。
2. 甲方需按照约定的时间表完成房屋交付、质量修复及交易价格调整等事项。
3. 乙方同意在甲方完成上述事项后支付购房余款。
二手房买卖合同纠纷案例案例一：房屋权属不清导致买卖纠纷卖方张某与买方李某签订了二手房买卖合同，约定将张某名下的一套房产出售给李某。
交易完成后，李某发现该房产实际上存在共有权人，即张某的前妻王某。
王某声称对此次交易不知情，并拥有房屋的部分产权。
李某因此面临无法完全取得房屋所有权的风险。
案例二：房屋质量问题引发的买卖纠纷赵某购买了一套二手房，入住后不久发现房屋存在严重的质量问题，如墙体开裂、漏水等。
赵某在购房前未进行详细的房屋检查，且卖方钱某未在合同中明确告知房屋存在的瑕疵。
赵某认为钱某存在欺诈行为，要求解除合同并赔偿损失。
案例三：买卖双方对合同条款理解不一致导致的纠纷王某与刘某签订了二手房买卖合同，合同中约定了交房时间为“过户后一个月内”。
王某理解为过户完成后一个月内交房即可，而刘某坚持认为应从过户当天起算，一个月内必须交房。
双方对此条款的理解产生分歧，导致交房时间产生争议。
案例四：贷款不成导致的二手房买卖合同解除纠纷陈某与黄某签订了二手房买卖合同，约定陈某通过贷款方式支付房款。
然而，由于陈某的个人信用问题，银行拒绝了其贷款申请。
陈某无法按时支付约定的房款，请求解除合同。
黄某则认为陈某违约，要求陈某支付违约金。
案例五：卖方未按约定迁出户口导致的买卖纠纷周某购买了一套二手房，合同中约定卖方吴某在交易完成后一个月内将户口迁出。
然而，吴某迟迟未迁出户口，导致周某无法正常使用房产相关权益，如子女入学等。
周某因此要求吴某尽快迁出户口，并赔偿由此造成的损失。
以上案例均涉及二手房买卖过程中可能出现的纠纷情况，处理这些纠纷通常需要依据合同条款、相关法律法规以及双方的协商结果。
在实际操作中，建议买卖双方在签订合同前进行充分的沟通，并尽可能详细地约定各项条款，以减少纠纷的发生。
二手房买卖合同纠纷疑难问题解答
摘要：本文就目前二手房买卖合同中的相关疑难问题，结合北京市法院的处理情况，做了简要的回答。
1、一房多卖情形下，多个当事人均要求履行合同的，怎么处理？
出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同，在合同均为有效的前提下，买受人均要求继续履行合同的，原则上应按照以下顺序确定履行合同的买受人：
（1）已经办理房屋所有权转移登记的；
（2）均未办理房屋所有权转移登记，已经实际合法占有房屋的；
（3）均未办理房屋所有权转移登记，又未合法占有房屋，应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后、是否办理了网签、合同成立的先后等因素，公平合理的予以确定。
买受人中之一人起诉要求出卖人继续履行买卖合同，出卖人以房屋已转让给他人为由提出抗辩的，法院可以根据案件具体情况决定是否追加其他买受人作为第三人参加诉讼；其他买受人另行提起诉讼要求继续履行合同的，应当依据前款原则协调处理。
2、当事人先后签订数份合同或签订阴阳合同，对房屋价款和履行方式约定不一致的，怎么处理？
当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同，合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致，当事人就此产生争议的，应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。
对于当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管、骗取贷款等行为的，必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。
也就是说，通过签订阴阳合同避税的，避税的条款因违背双方的真实意思表示，而无效，仍应按照实际交易价格履行。
3、以他人名义购房，借名人与登记人发生纠纷的，怎么处理？
当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。
但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。
这里的前提是，当事人之间已经就借名购房达成了书面协议，或有证据能够证明借名的事实。
且借名人不得以其系实际出资人为由，对方善意第三人，但若第三人知道或应当知道该情形的除外。
4、一方当事人确实为购房出资，但不能证明当事人之间系借名关系的，怎么处理？
当事人一方提供证据证明其对房屋的购买确实存在出资关系，但不足以证明双方之间存在借名登记的约定，其主张确认房屋归其所有或要求登记人办理房屋所有权转移登记的，不予支持；其向登记人另行主张出资债权的，应当根据出资的性质按照相关法律规定处理。
也就是说，在此情形下，出资人只能向对方当事人主张双方形成借款的债权债务关系，出资人只能要回借款及其利息，而不能取得房屋所有权。
5、借用他人名义购买经济适用房等政策性保证住房，能否要求登记人将房屋过户至借用人名下？借名人违反相关政策、法规的规定，借名购买经济适用住房等政策性保障住房，并登记在他人名下，借名人主张确认房屋归其所有或者依据双方之间的约定要求登记人办理房屋所有权转移登记的，一般不予支持。
也就是说，借用人在其本身不符合购买经济适用房等保障性住房条件的情况下，不可能通过借用他人名义购买房屋，而达到规避购买条件，实现购买保障性住房的目的。
6、房屋买卖合同签订后，买方交付了房款，并实际占有了房屋，能否直接要求确定房屋归其所有？
房屋买卖合同签订后，出卖人未依约为买受人办理房屋所有权转移登记，买受人提起房屋确权之诉，要求确认房屋归其所有的，法院应当行使释明权，告知其应当变更诉讼请求要求
出卖人办理所有权转移登记，买受人坚持不变更的，对其诉讼请求，不予支持。
也就是说，卖方未履行办理所有权转移登记手续的行为，属于违反双方买卖合同义务的行为，仍是合同纠纷，并不因为当事人付清了购房款，并实际占有房屋，而可直接要求确认其享有物权。
7、房屋买卖合同履行过程中，一方当事人根本违约的，违约方是否享有合同解除权？
房屋买卖合同履行过程中，一方当事人构成根本违约的，守约方有权解除合同，违约方不享有合同法定解除权。
如果因不可抗力或情事变更等原因，致使合同目的无法实现的，合同双方均有权要求解除合同。
房屋买卖合同签订后，一方当事人不同意继续履行，愿意以承担相应违约责任为代价解除合同，而另一方坚持要求继续履行，经审查合同继续履行不存在现实困难的，应当判决双方继续履行合同，但合同另有解约定金等约定或符合《合同法》第一百一十条规定的法定不能履行或事实不能履行情形的除外。
8、房屋买卖合同对定金性质约定不明确的，如何处理？
当事人在房屋买卖合同中对定金性质约定不明的，不应视为解约定金。
所谓解约定金是指交付定金的一方可以按照约定以丧失定金为代价解除合同，收受定金的一方可以双倍返还定金为代价解除合同。
若房屋买卖合同中同时约定了解约定金和违约金，当事人一方已构成违约的，在约定条件成就时解约定金处罚与违约金可以同时适用。
也就是买卖合同没有明确约定定金为解约定金的，就不能视为解约定金，任何一方不得以放弃或双倍返还定金为代价解除买卖合同。
原则上定金与违约金是不能并用的，但解约定金可以和违约金同时并用。
在《北京高院关于审理买卖合同纠纷的指导意见中》即规定：“当事人同时约定违约金和定金并约定了定金性质的，当事人一方违约，对方依据约定的定金性质一并主张违约定金和违约金的，法院不予支持；当事人一方违约，对方依据约定的定金性质一并主张解约定金和违约金的，法院应予支持。
”
9、房屋买卖合同因一方根本违约解除后，守约方可以主张赔偿哪些损失？房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约致使另一方订立合同的目的不能实现，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。
在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过失所造成的损失、守约方因此获得的利益以及守约方取得利益需要支出的必要的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。
也就是说，守约方可以要求违约方赔偿房屋差价损失、转卖他人所得额外收入，特别是在出卖方一房二卖，出卖人将房屋以高于买受人所出价格，卖于第三人的情形，买受人有权要求从出卖人转售的更高房价款中分享利益。
10、房屋买卖合同不成立、无效、被撤销后，如何处理？
在买卖合同不成立、无效、被撤销的情形中，形成的是缔约过失责任，而非违约责任，此时，无过错一方所受的损失，主要是信赖利益的损失。
信赖利益的损失包括：所受损害和所失利益（当事人信赖合同有效成立而丧失另订其他有利合同的机会损失等）、缔约花费的成本等损失，但缔约过失的损失赔偿数额以不超过履行利益为限。
12、房屋买卖合同侵害第三方优先购买权的，如何处理？
房屋的优先购买权，一般因房屋租赁合同，存在房屋共有人等情形而存在，若出租人转让房屋给第三人，侵害承租人优先购买权，承租人请求判决其与出租人在与第三人同等条件下成立房屋买卖合同关系，出租人为其办理房屋所有权转移登记，经审查承租人购买房屋的意思表示真实，且具备合同履行能力的，法院可以支持其诉讼请求，并判决承租人在合理期限
内依同等条件支付房屋价款，但法律、司法解释另有规定的除外。
法院在审理过程中可以根据案件实际情况要求承租人提供相应的担保以证明其具备合同履行能力。
承租人在诉讼中仅要求法院确认其对房屋享有优先购买权，而不要求行使优先购买权，经法院释明后仍坚持不变更的，对承租人的诉讼请求，不予支持。
也就是说，具有优先购买权的人，提起侵害其优先购买权诉讼的，在诉讼中，必须立即或担保行使优先购买权，而不能只主张侵犯优先权，而不行使优先购买权。
即不能自己不买，也不让他人购买。
13、房屋买卖中，房产中介在居间合同中，具有什么义务？
房屋中介机构对于房屋权属状况等订约相关事项及当事人的订约能力负有积极调查并据实报告的义务。
房屋中介机构违反忠实居间义务，严重损害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服务费用及从事居间活动的必要费用。
委托人有损失的，房屋中介机构应当承担相应的损害赔偿责任。
房产中介在居间合同中，主要提供的是订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，尽管房产中介作为非买卖合同当事人，无需对合同承担法律责任，但房产中介应就其提供的订立合同机会或媒介服务负责，若房产中介未适当履行其义务，对存在重大权属瑕疵或其他瑕疵的房屋，本应或能够发现其瑕疵，而仅因其不积极调查等消极行为未发现或未告知合同当事人，那么房屋中介机构不仅可能承担退还居间费的损失，而且还可能会承担其他赔偿责任。
14、夫妻一方擅自处分夫妻共有房产的，怎么处理？
出卖人将登记在其个人名下的法定共有房屋，未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义转让给他人，买受人为善意的，可以认定房屋买卖合同有效。
出卖人为夫妻一方，转让房屋行为符合受让人有理由相信夫或妻一方有处分权的，另一方不得以其不同意为由对抗受让人。
此种情形多发生在，存在多个共有人或房屋为夫妻共同财产，但房产登记在一人或夫、妻一人名下，受让人在购买时，已尽到适当审查义务的，已核实房产证登记名称与出卖人名称相符的，不应或不能发现房屋存在共有事实的情形，在这种情况下，应保护受让善意第三人的利益。
麻增伟。
