xx银行不动产抵押物价值评估、抵押值确认及规范抵押操作的指导性意见
xx总发〔xx〕24号, xx年2月7日印发
一、不动产抵押物内部评估确值办法
（一）不动产抵押物评估确值原则
1、对于抵押值超过500万元（含）的大额不动产抵押物的确值，原则上需先经我行认可的中介机构进行评估，结合内部评估，以内部确值为准，确认抵押物价值；
2、对于异地不动产的确值，要求提供充足的作价依据，原则上须经中介机构进行评估，再结合内部评估，以内部确值为准，与授信事项按照权限报总行授信管理部或总行贷审会审议审批；
3、对于500万元以下不动产抵押物的确值，可按照本意见提供的相应的作价依据，单独进行内部评估确认，以双方协议作价确定抵押物价值；
4、对于中介机构提供的超过有效期的抵押物评估报告书，不得作为确值的依据；
5、在抵押物评估确值中需结合考虑抵押物所处地理位置和实际变现能力等因素。
（二）出让土地使用权抵押价值的确认办法
工业、仓储、商业、住宅、服务业等出让土地使用权抵押，其价值可结合土地使用权级差系数并参考下列条件之一确定：
1、以买入价格（以契税证上载明价格）作为抵押物价值确认；
2、以当地政府在同一地段、同类土地的指导价作为抵押物价值确认；
3、以当地政府在同一地段、同类土地的最近公开拍卖底价作为抵押物价值确认；
4、以当地政府在同一地段、同类土地的最近公开拍卖成交价作为抵押物价值确认；
5、以同一区域、相同地段最近实际市场成交价作为抵押物价值确认；
6、原则上单独的划拨土地、特殊用途的土地或存放、闲置时间过长的土地使用权不得抵押（当地政府、监管部门另有规定的除外）。
土地使用权级差系数由总行不定期发布。
（三）各类房地产抵押价值的确认办法
1、厂房（仓储用房）作抵押的,以厂房土建造价加上相应抵押的土地使用权价值两者之和来确定抵押物价值，可采用土地跟地上建筑物分开进行评估确值。其中土地估值遵照上述第（二）项规定进行价值确认；厂房等地上建筑物需按照结构、建造年代、层高等厂房土建造价系数进行价值确认。厂房土建造价系数由总行不定期发布。
2、商业用房、办公用房（写字楼）、住宅用房等商品性房地产作抵押的，可采用以下内评确值办法。
（1）以该宗房地产买入价格（以契税证上载明价格）作为抵押物价值确认；
（2）以总行认可的房地产交易网中同区域、相同地段最近成交价作为抵押物价值确认；
（3）参照当地政府最近年度同类地段拆迁价结合目前的市场成交价格进行评估确认。
3、一些由于历史、客观原因造成的房地产性质和实际用途不一致的不动产抵押物，可以结合中介机构评估、租金收益，参考一年期贷款的基准利率作为收益率，确认抵押价值；内评价值不得高于中介机构评估值。
4、在建工程抵押，以土地使用权价值为主，地上建筑物作价为辅，具体参照xx总发〔xx〕2号关于《xx银行在建工程抵押担保管理规定（暂行）》执行。
5、其它特殊用途房地产原则上不得抵押，政府、监管部门另有规定的除外。
（四）抵押物评估价值确认权限
1、各分支行、部授信权限额度内的借款人自有不动产抵押物价值，由各分支行、部负责审批确认；
2、超过各分支行、部授信权限的，与授信事项按照授信权限分级上报总行授信管理部或总行贷审会审议确认；
3、以第三者不动产作抵押的，与授信事项按照授信权限分级报总行授信管理部或总行贷审会审议确认；
4、对于超过本意见作价标准或者租赁期限超过10年的不动产抵押物确值，报总行贷审会审议；
5、对于一些涉及到不良资产转化、潜在信贷资产风险隐患等特殊原因的贷款，需要实行抵押全覆盖的，抵押价值须报总行贷审会审议确认。
二、贷款抵押值及贷款额度的确定
（一）抵押值确定：贷款抵押值为拟抵押不动产的评估确认价值，即以不动产抵押物的内评确值作为抵押合同中的抵押值；
（二）贷款额度：实际贷款率不得超过70%。即抵押贷款额度最高不得超过不动产抵押物内评确值的70%；
如：一抵押物内评确认价值为1000万元，那么最高额抵押合同（一般抵押合同）中的抵押价值也为1000万元，而贷款额度最高不得超过700万元。
（三）对于一些涉及到不良资产转化、潜在信贷资产风险隐患等特殊原因的贷款，需要实行抵押全覆盖的，贷款额度可以和抵押值相一致，但须报总行贷审会审议确认。
三、抵押手续及操作程序
（一）相关操作的原则、承担的责任
1、操作原则：抵押手续实行双人操作，多人面签拍照、留档，第三者分离的原则；
2、各岗位人员责任：管户客户经理是抵押资产风险及操作风险的第一责任人，对抵押物价值的合理性、权属真实性及抵押手续的合法、合规性负责；协助办理抵押手续的协办客户经理承担相应的连带责任；各分支行、部指定专人到抵押登记机构负责抵押物他项权证的取回、内部登记，承担领取工作失误责任。
（二）操作程序
1、抵押登记前操作程序
抵押登记前操作程序指的是管户客户经理拿到拟抵押的相关权证、审查权证权属、抵押物踏看、评估、抵押值确定、法律文本的填写等进入抵押登记部门登记前的操作过程。
（1）不动产抵押物的调查核实
抵押物确值需中介机构评估和内部评估相结合的操作：管户客户经理、协办客户经理协同中介机构实地踏看抵押物；要求管户客户经理、协办客户经理、中介机构人员、房地产的所有者（法人代表）一起在抵押物前拍照取证留档；核对抵押物权证图纸的座落和实地座落的一致性；了解不动产抵押物的租金（本身租金收益率或者相邻物业的租金收益）收益情况；
抵押物确值只需本行内部协议作价的操作：管户客户经理、协办客户经理实地踏看抵押物；要求管户客户经理、协办客户经理、房地产的所有者（法人代表）一起在抵押物前拍照取证留档；核对抵
