市调部提供珠江新城分析

珠江新城概况珠江新城位于北二环与东二环的交汇处，占地约120万平方米，总建筑面积约240万平方米，容纳25000个家庭，常住人口达8万人，是中国华南地区最大的城市新区。

建成的珠江新城集合城市所有单元，将完善的学校、大型超市、综合百货、特色商业街区、运动场馆、医疗机构、服务管理等设施为一体。

简介珠江新城——十年蓄势，浴火凤凰。

金融中心、高端服务业中心、文化中心和跨国公司总部中心……珠江新城的崛起，标志着广州作为中国三大城市之一的特殊地位；她的功能，把广州从省会城市推向影响整个南中国的现代大都会，其社会经济文化辐射力直指东南亚。

1992年开始规划的珠江新城，用地规模6.19平方公里。

珠江新城建成后以冼村路为界，分东、西两区，东区以居住为主，西区以商务办公为主，两区以珠江滨水绿化带和东西向商业活动轴线贯通。

在广州城市中轴线和珠江新城景观轴的交汇处，规划拟建多个标志性建筑，如广州歌剧院、博物馆、图书馆、青少年宫等重要公共设施，中轴线广场群、海心沙市民广场等。

人口规模预测可达17-18万，提供近30万个就业岗位。

地区性质为21世纪广州市中央商务区（GCBD21）的重要组成部分，将统筹布局国际金融、贸易、商业、文娱和行政等多种功能，成为推动国际经济、文化交流与合作的基地，是集中体现广州国际性城市形象的“窗口”。

城市主次干道将珠江新城划分为14个街区。

规划功能区由东至西主要有以下几个：西区A、E、I区，A区以商务办公为主，E区为商住区、I区为商务办公与商住综合区。

中轴线区域B、F、J区，B区为入口广场与金融办公区，F区为商贸办公区与中央广场，J区为商务办公区与文化广场。

东1区C、G、K区，为自然村址与村留商主用地。

东2区D、H、L区，D区为商务办公与商住综合区，H 区为别墅区与珠江公园，L区为商住用地。

东3区M、N区，M区为文化娱乐综合区与赛马场，N区为商住珠江新城与酒店区。

作为广州市21世纪城市中心商务区硬核的一个重要组成部分，珠江新城未来的发展仍是社会关注的热点，仍将拥有其他地区缺乏的发展优势，比如大型的开发规模、较强的综合性、完善的服务配套设施和公共设施以及区域的中心作用等等。

目录第一章绪论 (1)1.1调研背景 (1)1.2调研围 (1)1.3调研方法 (1)1. 4 CBD专题研究 (2)1.4.1 CBD概念理解 (2)1.4.2 CBD类型 (2)1.4.3 CBD结构布局 (2)第二章调研容 (3)2.1用地性质 (3)2.1.1规划历史与对比 (3)2.1.2珠江新城规划检讨 (4)2.1.3现状用地构成 (5)2.1.4分析 (5)2.2空间形态结构 (6)2.2.1空间形态布局 (6)2.2.2天际轮廓 (8)2.3建筑现状 (10)2.3.1建筑质量分析 (10)2.3.2建筑高度分析 (10)2.3.3建筑风貌分析 (11)2.3.4综合评价 (11)2.4交通分析 (12)2.4.1轨道交通系统分析 (12)2.4.2车行系统分析 (13)2.4.3人行系统分析 (13)2.5.公共空间体系 (14)2.5.1公共空间结构 (14)2.5.2公共空间类型 (15)2.5.3公共空间尺度 (16)2.5.4行为活动 (16)2.5.5地下公共空间 (18)2.5.6小结 (18)2.6景观、视线及绿化植被分析 (19)2.6.1景观分析 (19)2.6.2视线分析 (20)2.6.3绿化植被 (21)2.7公共服务设施 (22)第三章综合评价 (23)附件市花城广场植物应用情况详表第一章调研背景1.1调研背景作为省省会、国家历史文化名城、国家三大综合性门户城市之一、国际商贸中心和综合交通枢纽，正在朝着国际化大都市的发展目标迈进，一个强有力的城市中心具有十分重要的意义。

《新城市中心——珠江新城规划》明确了北起燕岭公园，南至海珠区的全长12公里的城市新中轴围。

新中轴线贯穿火车东站、天河体育中心、珠江新城、新电视塔，南至珠江后航道的海心沙岛，以新电视塔为界分为南、北段，东至以林和中路-体育东路-冼村路向东拓展200米，西至林和西路-体育西路-华夏路向西拓展200米，总用地面积5.88平方公里。

珠江新城规划
珠江新城规划是广州市城市发展的战略部署，旨在打造广州的中心商务区和世界级城市。

珠江新城规划从空间布局、交通规划、建筑设计等多个方面进行整体规划和设计，以实现城市的可持续发展和提高居民的生活品质。

在空间布局方面，珠江新城规划注重将珠江的景观资源和城市功能有机结合起来。

新城的规划区域由南岸珠江片区、海珠湖公园、小河及其两岸的居住区和商务区构成。

同时，规划中还包括了南沙岛建设，以扩大区域的发展空间。

在交通规划方面, 新城规划了一系列交通设施，包括高速公路、轨道交通、快速公交等，以提高地区的交通流动性。

此外，规划中还包括了规范的步行、自行车道网络，以鼓励居民和游客采用更环保的交通方式。

在建筑设计方面，珠江新城规划强调了低碳环保和多功能的建筑设计理念。

新城将建设多座高层建筑和现代化的办公楼，以满足商务和办公的需求。

同时，规划中还包括了公园、广场、文化设施等公共区域，以提供更丰富的休闲娱乐场所和文化交流的空间。

珠江新城规划的实施对广州市及周边地区的发展具有重要意义。

一方面，新城的建设将提升广州市的城市形象和吸引力，吸引更多的企业和人才来此投资和定居。

另一方面，新城规划注重可持续发展，推动环境保护和能源节约，有助于提高城市的生活质量和可持续发展。

总的来说，珠江新城规划是广州市城市发展的重要战略，它的实施将提升广州市的城市形象和影响力，改善居民的生活条件，促进城市的可持续发展。

同时，新城的规划设计也融入了环境保护和低碳建筑设计理念，有助于推动城市的绿色发展和可持续发展。

广州珠江新城及亚运村考察报告为借鉴广州市重点新城区规划建设的先进经验，更好地开展前海片区的相关规划编制工作，5月23日至24日，由前海办喻祥和陈立新两位副主任带队，城市设计处、建筑设计处、土地利用处、市政交通处、直属二局、深规院和西北市政院等单位的相关人员一行19人赴广州市参观学习，市前海管理局也派员参加了本次考察工作。

考察团与广州市规划局、珠江新城核心区建设办公室、地下空间开发办公室等部门进行了座谈，并实地参观了花城广场和亚运城的规划建设情况，重点对新区土地整备、开发模式、水系规划、地下空间、地下交通、集中供冷、垃圾输送以及综合管沟等相关情况进行了考察，现将有关情况报告如下：一、珠江新城概况珠江新城规划范围北起黄埔大道，南至珠江，西以广州大道为界，东抵华南快速干线，将容纳17万-18万居住人口。

珠江新城中心区域包括歌剧院、图书馆、博物馆、第二少年宫、超高双塔和电视观光塔在内的七大标志性建筑和37栋商业大厦已建成。

形成珠江与城市新中轴线交汇的城市景观中心，规划定位为21世纪广州中央商务区（CBD）核心。

珠江新城总用地面积约6.5平方公里，规划总建筑面积1496万平方米，共划分为14个20—40公顷的街区，分为商务行政办公街区、高层居住街区、金融贸易街区、文化活动街区、商业购物街区等，规划发展成为集国际金融、贸易、商业、文娱、行政和居住等城市一级功能设施于一体。

珠江岸线天际轮廓线与北部天河体育中心、88层中信广场共同形成有节奏、有韵律的波浪形天际轮廓线。

而北岸两幢超高双塔与南岸电视观光塔三足鼎立，两岸三塔成沿江美景。

二、亚运城概况广州亚运城位于广州市番禺区的中东部，规划中的广州新城东北部，用地范围包括京珠高速公路及地铁四号线以东，清河东路以南，莲花山水道、石楼涌和小浮莲山以西，规划中的长南路以北，规划总用地面积约2.737平方公里，规划净用地面积约1.90平方公里，是第16届亚运会最大的一项亚运工程项目。

广州写字楼项目调研报告广州写字楼项目调研报告10月19日投资管理部到广州进行写字楼的实地调研，分别调研了广州分公司推荐的“伟腾大厦”项目（珠江新城），戴德梁行推荐的“广贸中心”（天河北CBD）和越秀新都会大厦（越秀商圈）。

在三个项目调研后又在戴德梁行带领下调研了保利克洛维二期（珠江新城核心区），之后又在高力国际带领下调研了海航寰城广场（天河北CBD）。

通过对五个项目的实地调研及周边写字楼的对比，出此报告。

一、广州写字楼概况广州商务区分为越秀板块和天河板块，天河板块又分为珠江新城和天河北CBD。

天河商务区是广州新区，近十几年广州的经济中心一直在东移，地标建筑也均建在天河商务区，其中包括中信大厦（1997年）、广州塔（20xx年）、西塔广州国际金融中心（20xx年）和东塔（20xx年）。

金融机构和跨国公司大部分也已经入驻天河商务区。

近几年广州市房价没有大规模波动，写字楼价格也趋于稳步有升的状态。

作为写字楼需求主力的第三产业在广州近十年来也以每年超过18%的速度在增长，20xx年已经贡献了全市65%的GDP；另外广州近几年打造“总部经济”效应明显。

其中核准的全国性总部已有94家位于天河区，带动效应十分明显。

二、广州可投资写字楼情况1、天河北广州东站广贸中心广贸中心写字楼外观及交通区位如下图：广贸中心位于广州东站林和中路东，是由香港新鸿基整体开发的写字楼。

整栋写字楼33592平方米，其中30274平方米写字楼，3318平方米4层商业。

共42层，地上39层，地下3层。

出售方式为整栋，价格在每平米37000元上下（包括底层商业及地下停车位）。

现整楼已经封顶，预计今年年末交楼。

优势：整栋写字楼出售，相对好管理；为新鸿基地产开发建设的写字楼装修和质量对比周边写字楼都会好一些；天河北CBD的写字楼现在比较稀缺，不会再有新写字楼建成；距离广州火车东站5分钟，方便来往深圳及香港企业的交通；26层-31层没有其他楼面遮挡，采光也比较好，方便大型企业整租。

珠江新城已有研究总结报告戚路辉发展历程简述：作为广州CBD的珠江新城，1992年广州市政府委托美国托马斯夫人就珠江新城进行规划，1993年批准实施《广州新城市中心—珠江新城规划》，但在1996年上报国务院的《广州市城市总体规划（1991-2010）》没有提及中央商务区（CBD）的概念。

2002年4月实施《珠江新城规划检讨》，直到2003版广州市总体规划明确提出广州21世纪城市中央商务区区的基本结构是“以体育中心四周和新城市中轴线珠江新城段商务办公区为硬核，以天河中心区和东风路、环市东路沿线地民为核缘，以新城市中轴线南延地区为发展用地储备，以广州大道、江海大道(暂名)为内部交通轴的CBD”。

有论文说是中国通过审批的三个中央商务区之一。

（还待考证）建设问题总结：上世纪90年代初，广州市政府曾设想用5到10年时间，把珠江新城打造成一个现代化金融商务中心，但10年过去了，珠江新城仍未能形成设想中的商务环境。

在卖出去的地块中，有2 /3没有进入实质性的开发，然而近几年来珠江新城的开发掀起了一股热潮。

广州CBD的发展，主要在于没有考虑市场因素。

CBD不是规划出来的，它是产业发展到一定阶段之后的自然产物，只有顺应市场，CBD才能得到一个很好的发展。

从１９９２年至2001年底，珠江新城卖地９９宗，其中，已建成１９宗，在建１１宗，没有开发的达６９宗，占２／３还多。

珠江新城合同出让地价共１０２亿元。

广州市原本指望珠江新城土地能为地铁“生财”８０－１００亿元，但政府急于启动珠江新城开发。

以每平方米２３００元的拍卖底价出让，直到2001年底真正到手的仅４５亿元。

珠江新城不但没有如期建成广州市的“中央商务区”，而且还成为广州市最大的闲置地。

2002年后建设逐步复苏，2005年商务用地的楼面地价2700多元/平方米（越秀城建），2005年3月，珠江新城住宅用地拍出3348元/平方米。

2006年广州市新出台的“双核心”规划，当年4月12日起，对于在珠江新城金融商务区新设立金融机构总部的，广州政府将一次性奖励500万元，以及预计珠江新城大型配套设施2009年基本投入使用后的刺激，2006年进入发力期；2006年商务用地的楼面地价达到4308元/平方米（富力），2007年楼面地价8357元/平方米的新地王（永恒投资有限公司）。

珠江新城旅游调查报告1. 引言珠江新城作为广州市的中心商务区，以其独特的地理位置和现代化的城市规划而闻名。

本报告旨在通过对珠江新城旅游的调查研究，为相关部门提供有关旅游业发展的建议和意见。

2. 调查方法为了获得准确和全面的数据，我们采用了以下几种调查方法：2.1. 问卷调查我们设计了一份针对游客的问卷调查，并在珠江新城的主要旅游景点和酒店进行了发放。

问卷包括旅游目的、满意度评价、消费习惯等方面的问题。

共收集到了500份有效问卷。

2.2. 现场观察我们派出调查员深入珠江新城的主要景点，进行现场观察。

观察的内容包括游客数量、游客行为、设施设备状况等。

2.3. 专家访谈我们还采访了几位旅游专家，包括景区管理者、酒店经理等，了解他们对于珠江新城旅游发展的看法和建议。

3. 调查结果与分析3.1. 游客特征根据我们的调查数据，珠江新城的游客主要来自国内其他城市，其中以广东省内的游客最多，占总游客量的60%。

此外，约有20%的游客来自其他省份，还有10%的游客来自海外。

3.2. 旅游目的在问卷调查中，我们询问了游客们来珠江新城的主要旅游目的。

调查结果显示，大部分游客来此是因为商务旅行（占比40%），其次是观光旅游（占比30%），还有一部分游客是为了文化交流和购物消费而来。

3.3. 满意度评价游客对于珠江新城的整体满意度评价较高。

其中，景区环境和设施设备是游客们最为满意的两个方面，满意度分别超过80%。

然而，一些游客对于景区的价格水平和服务质量表示不太满意。

3.4. 问题与建议在调查中，我们发现了一些存在的问题，并提出了相应的建议：•交通状况：珠江新城虽然交通便利，但拥堵问题仍然存在。

建议加强公共交通网络建设，提供更多的交通方式选择。

•价格水平：一些游客认为景区内部的价格过高，建议加强价格监管，保证物美价廉。

•文化体验：除了商务和购物，珠江新城还应加强文化旅游的推广，提供更多的文化体验活动。

4. 结论通过对珠江新城旅游的调查和分析，我们可以得出以下结论：1.珠江新城作为广州市的中心商务区，吸引了大量的商务旅行者。

广州市新城市中心——珠江新城规划检讨（文本）2007-09-19 15:17:36来源：互联网【字体：大中小】编制单位：广州市城市规划设计研究院规划面积：6.19平方公里居住人口：7.3万人完成年份：1999年项目概况珠江新城位于广州市天河区，地处城市旧城大组团与东翼组团交汇处，用地面积约6.19平方公里。

为未来的广州新城市中心，预计全区居住人口7.3万人，就业岗位6.16万个。

地区发展策略检讨结论（1）全市写字楼过剩广州市商务用地供应失控，办公设施已经出现了供大于求的现象，在相当长一段时间内写字楼开发缺少动力，目前的市场需求难以在短期内维持一个强大而集中的商务中心区。

（2）城市土地政策供过于求的土地市场、旧城区见缝插针的旧城改建既破坏了名城风貌，又分散了有限的市场需求。

大量廉价的村留用地扰乱市场，土地市场的不公平竞争，影响土地市场的良性发育，削弱了政府利用土地调控房地产市场的能力，迟滞了新区开发。

（3）加强地区战略研究在充分考虑城市新中轴线南延尚有大量区位良好的用地储备的前提下，未来20年里，在目前城市建成区及正在开发的新区范围内，全市商务办公建筑总体规模应该控制在1100万平方米左右，而天河中心区与珠江新城商务办公建筑应在600万平方米左右，那么，珠江新城商务办公建筑应控制在300-400万平方米左右。

在分析广州市城市发展的趋势、需要与可能的前提下，提出了广州市21世纪中央商务区（GCBD21st）的空间结构概念：以体育中心四周及珠江新城商务办公区为硬核（Hard Core），以天河中心区和东风路、环市东路沿线地区为核心缘（Core Fringe），以城市新中轴线南延地区为发展用储备，以广州大道、天河东路（江海大道）为内部交通轴的CBD地区。

这样一个商务办公建筑规模和CBD结构目标的设定与广州力争成为区域级国际性城市的目标相衬，又足以支持区域级国际性城市对商务办公设施的需求。

相应，珠江新城功能定位如下：作为广州市21世纪城市中央商务区（GCBD21）硬核心的一个重要组成部分，将发展成为集国际金融、贸易、商业、会展、文娱、外事、行政和居住等城市一级功能设施，推动国际文化交流与合作的基地。

参观珠江新城心得体会珠江新城位于广州市中心，是中国南方最大的城市综合体之一。

近日，我有幸参观了珠江新城，对这个现代化的城市给我留下了深刻的印象。

首先，我被珠江新城的景观所震撼。

整个新城区绿树成荫，鲜花盛开，河道纵横交错。

我沿着江边散步，远处的珠江大桥和哈尔滨冰雪大世界广场的冰雕，都给人一种壮观的感觉。

尽管城市高楼林立，但我仍然能感受到大自然的美妙。

此外，新城区的建筑风格也给我留下了深刻的印象。

高楼大厦与中西合璧的建筑风格相融合，既具有现代感，又保留了一些传统的元素，给人一种典雅而又时尚的感觉。

其次，我在珠江新城的大型购物中心和商务区体验到了现代化的便利设施。

购物中心里各种名牌商品琳琅满目，各种美食餐厅也让我流连忘返。

商务区的高楼大厦则是各大企业的总部所在地。

这里不仅有豪华的办公楼，还有各种会议中心和商务酒店。

我相信这里的便利设施和完善的服务一定能满足商务人士的各种需求。

此外，我还参观了珠江新城的文化体验区。

这个区域有博物馆、艺术馆和剧院等各种文化设施。

在博物馆里，我了解到了广州悠久的历史和文化。

艺术馆里的各种艺术品让我大开眼界。

剧院则是各种演出和音乐会的举办地，这里的演出节目多样，品质也非常高。

通过参观这些文化设施，我更加了解了广州的文化底蕴，也增长了见识。

最后，我想说一下珠江新城的交通便利。

新城区除了有多个地铁站和公交站点，还有各种交通枢纽，比如广州东站和广州南站。

无论是城市内部还是外部，都可以很方便地到达。

这样的交通便利不仅方便了市民的出行，也吸引了更多的游客前来参观。

参观珠江新城给我留下了深刻的印象。

这个现代化的城市综合体不仅有美丽的景观和豪华的购物中心，还有丰富的文化体验。

最重要的是，交通便利让人们更方便地享受这一切。

我相信，珠江新城的发展会吸引更多的人们来此参观、旅游，同时也会成为广州市新的地标。