南京商圈分类

南京商业地产调研报告南京作为一个具有极其深厚文化底蕴的城市，有着浓浓的人文积淀，这是其他城市所无法超越的。

但是南京无论从经济发展水平，还是商业的发达程度上来说，与一线城市特别是邻近的上海相比，都存在极大的差距。

为了实现经济和人文的相持并重，南京正在进行着大量的商业项目规划建设。

这就得提及南京的商圈建设，因为这是南京经济腾飞的重要证明。

无论是号称“华东第一商圈”的新街口商圈，还是新兴的夫子庙和湖南路商圈，它们的实力都不容小觑，同时它们在各自的布局和竞争力上，都有自己的优点和缺点。

让我们着重分析一下它们的布局和竞争力，发现其中的优点，提出不足之处。

一、南京三大商圈的布局情况(1)新街口商圈布局提到南京的商圈，人们首先想到的是号称“华东第一商圈”的新街口商圈，无论从购买力和人气来说，都是南京当之无愧的最具吸引力的地段。

（2）湖南路商圈布局以中山北路和湖南路—山西路为纵横轴线，东起中央路，西止颐和路民国建筑群，北延三牌楼，南至鼓楼广场，面积约4.5平方公里。

建设目标是通过二次创业，将商圈营业面积扩展10倍，达200万平方米，形成集购物、餐饮、休闲、娱乐、金融服务、商务办公、文化传播、体育健身、都市旅游诸多功能于一体的，特色鲜明、景观突出、内涵丰富、布局合理的时尚街区和休闲观光中心地带。

（3）夫子庙商圈布局根据以夫子庙区域为中心的十里秦淮风光带商贸旅游特色区域经济发展的航向，以“旅游胜地、文化长廊、美食中心、购物乐园”为功能定位，在分析了夫子庙商圈业态结构调整依据的基础上，针对夫子庙现有的商圈业态结构，设计了以塑造主导产业为核心，合理规划布局的商圈业态布局。

二、南京三大商圈的竞争力情况（1）南京新街口商圈竞争力优点：新街口商圈的品牌影响力，在南京商业圈中形成了较强的集聚辐射功能，无论对南京本地人还是外地游客都具有极强的吸引力，因此保证了新街口的人气和购买力。

据了解，这里聚集了南京市85％的大中型商业企业和商务公司，街区的日均客流量达到40万至50万人次，节假日最高客流量超过100万人次。

南京人气最旺的十大商场排行榜时间:2010-10-12 | 来源: 新榜网| 字体：【大中小】2008年，南京市实现消费品零售总额1651.82亿元。

南京的主要商业区有新街口、湖南路、夫子庙、珠江路等。

新街口位于南京市中心，在民国时期发展为商业区，目前集中了大批大型店铺。

湖南路位于鼓楼区，主要是1990年代以后兴起的新商业区。

夫子庙位于秦淮区，是南京最古老的传统商业区之一，自1985年起陆续改建为仿古街市，以餐饮娱乐为特色。

珠江路位于玄武区并为区政府所在地，是华东地区规模最大的IT产品集散地之一。

在2007福布斯中国大陆最佳商业城市排行中，南京名列大陆城市第三；2008年福布斯中国大陆最佳商业城市排行第四；2009年福布斯中国大陆最佳商业城市排行第六。

香港贸发局对内地30个城市消费力评级，南京为ＡＡＡ级城市。

NO.1 南京新百南京新百位于南京市中心最繁华地段新街口广场的东南侧，占地面积1.3万平方米，营业面积5万平方米。

自1952年8月创建至今，已经具有半个多世纪的历史，是一家老字号大型百货零售企业、中国十大百货商店之一和南京市第一家商业企业股票上市公司。

目前，公司13个专业商场，经营品种24万余种，经济效益连续16年保持在江苏省同行第一的地位，2000年销售、利润指标名列中国十大百货商店独立门店之首，2007年公司累计实现销售23.80亿元，经济效益创历史最好水平。

NO.2 湖南路湖南路位于南京市城区的西北部，地处鼓楼区辖区，西起中山北路，西连山西路，东至中央路，中连云南北路、丁家桥、狮子桥、马台街、湖北路，全长1100米，路幅30米。

2006年，全街区共有各类商店单位351家，其中大中型商场13家、服装125家、餐饮70家、金融22家、美容美发21家、珠宝首饰7、鞋帽17家、休闲娱乐7、宾馆9、书店4家、其余56家。

其中名牌、精品、专卖店占83%以上。

湖南路有那迷人的景观、温馨的服务、井然的秩序、爽心的环境，会给您带上一份好心情！这里白天游人如织，夜晚华灯璀璨，是古城南京集商贸、金融、饮食服务、文化娱乐和休闲旅游为一体的全市最繁华、市民百姓最满意放心、最具魅力的现代文明商贸中心，也是新崛起的全国著名商业街之一。

南京新街口周边商业市场分析一、传统大型商业百货业态分布及位置分析新街口地区的大型商厦包含金鹰购物、南京新百、中央商场、商贸百货、金陵百货、华联商厦、东方商厦等一大批大型商厦。

其中以东方商厦、金陵百货、金鹰购物等高档次的代表，同时也有新百、中央、商贸等一批中等档次的商业设施，同时，也存在华联商厦等以经营中低档次的商场。

新百与中央两大商业百货航母有着多年百货业从业经验，各自不管在经营模式与经营管理上都有一套详实且习惯市场需求的战略方案，在南京商业圈确实有着不可取代的位置。

位置分析；新百、中央位于新街口商业街的中心地带，交通便利，人流量占新街口之首，各类配套设施齐全。

人流分析：两大商场的人流要紧来自中山南路、与从中山东方商城过街而来的人群。

而进入商场的人群最要紧来自正洪广场一侧的入口与淮海路入口，两大商场都有自己独立的停车场。

新百、中央两大商场几乎垄断了南京中低档服饰鞋类与日用百货的商场，在新街口地区已经奠定了零售百货业的霸主地位。

A、中央商场经营范围：-1--6层B层：超市1F 皮鞋、箱包、化妆品、钟表、飞利浦松下小家电、食品2F 女装、毛衫、童装3F 男装、休闲运动装4F 日用百货、布艺、床上用品、运动器材、小家电5F 家用电器6F 诗婷女子中心进场费1-3万不等，扣点形式运作，点数为每月总销售额的28%。

B、新百商场经营范围：-1--6层B东食品百货B西五金、自行车1F 女鞋、箱包、钟表、化妆品、珠宝、礼品、飞利浦小家电2F 休闲运动装3F 女装、男女内衣4F 男装、男鞋、男士饰品、男士手表、照相器材5F 电脑用品、办公用品、童装、儿童用品、托儿站6F 家用电器客户定位：中低档新百的情况与中央商场大致相同需交纳入场费，以扣点的形式运作，但有些知名品牌不需要交纳入场费。

扣率：服装30%-33%；家电20%左右；珠宝与玉器30%左右；黄金按国家规定扣率执行；（部分品牌有商家与供货商协调）。

C、东方商城东方商城定位于高档商品，满足不了大多数南京市民的消费心理，尽管近一年商场也引进了一部分中档商品，但业绩不佳，因此至今为止经营状况不容乐观。

商业地产的商圈分类方法
商业地产的商圈分类方法主要包括以下几种：
1. 核心商圈：这是最接近商业地产的区域，顾客密度最大，也是主要的消费区域。

核心商圈的客户占比一般在55%-70%。

2. 次要商圈：位于核心商圈以外的区域，客户密度较小。

3. 边缘商圈或辐射商圈：位于次要商圈以外的区域，客户数量较少，客户密度最小。

除了核心商圈、次要商圈和边缘商圈或辐射商圈，还有一些分类方法将商圈分为一级商圈、二级商圈和三级商圈等。

一级商圈通常是最接近商业地产的区域，客户密度最大，消费能力最强；二级商圈是位于一级商圈以外的区域，客户密度和消费能力较低；三级商圈则更远，客户数量和消费能力进一步下降。

以上分类方法有助于商业地产开发商更好地了解目标客户和市场需求，从而制定相应的策略来吸引和留住客户，提升商业地产的价值和效益。

南京百货商场分析一、依照地域、体系划分如下：新街口（周边）：德基（一期，二期建设中）、新百、中央、大洋（新街口店及江北店）、商贸百货、水游城、金轮新天地、华联商厦、金陵百货、太平百货珠江路（周边）：新世界中心山西路（周边）：苏宁银河、苏宁环球、太平洋百货、南京国际商城、紫峰广场、八百伴、湖南路商场、山西路商场中央门（周边）：南京商厦、商场、大观天地河西（周边）：万达广场、新城市广场、万千百货江宁（周边）：假日百货金鹰体系：金鹰新街口店、东方商城、金鹰天地、金鹰汉中门店、金鹰仙林店新街口算是南京最繁华的地段，那个地址云集了德基广场、金鹰、东方商城、大洋百货等大型消费娱乐场所。

下面要紧针对新街口周边商城的目标客户、品牌散布等要点进行分析。

二、重点分析一、商场简称：德基广场地理位置：南京市中山路18号周边情形：位于各大商场、美食广场、娱乐、高级酒店式公寓、商务办公区内；地铁核心区，所在区域人流量大。

目标客户：奢侈高级消费群品牌散布：1楼 LV、Dior、Omega、d&g、Bally、Zegna、Burberry、VERSACE、Armani等；2楼 IT旗下如B+AB，fcuk，也有LOVE MOSCHINO，DIESEL，TOMMY等；3楼 sisley,Z&A,另外还有玛花纤体；4楼主卖男士服装，女士内衣，也有美容院；5楼主若是玩具反斗城，大嘴猴，lee，三叶草，evisu等年轻品牌；6楼 sony和苹果的专卖店，儿童衣饰；7楼电影院，有电玩，客服中心；促销活动及竞争分析：目前德基购物环境是南京最好的商城，集购物，美容，娱乐，美食于一体的消费场所，能知足大人与小孩各年龄层次人的要求。

德基的要紧消费群体在30岁-50岁的高收入人群，偏向休闲购物追求乐趣的消费群体，同时也吸引了大量20岁左右的学生、白领阶级进行娱乐消费。

在商场内有工作人员现场弹奏钢琴曲，除此之外常常有各大品牌的时装秀、世界名车展览。

南京商圈分析报告1. 引言南京作为中国东部重要的经济中心城市之一，拥有众多繁华的商圈。

商圈的发展情况对于城市经济的发展具有重要影响。

本文将对南京市的商圈进行分析，并提供相关数据和观察结果，以期为商业投资者和城市规划者提供有价值的参考意见。

2. 数据收集为了对南京商圈进行全面分析，我们采集了以下数据： - 南京市各商圈的地理位置数据 - 商圈内各商铺的类型和数量 - 商圈内的人流量和消费水平数据 - 商圈内的交通便利程度数据3. 商圈地理位置分析根据收集的数据，我们将商圈划分为以下几个主要区域：雨花台区商圈、鼓楼区商圈、秦淮区商圈、玄武区商圈、江宁区商圈等。

这些商圈分布在南京市的不同地理位置，各具特色。

4. 商铺类型和数量分析通过对商圈内商铺的类型和数量进行统计，我们发现，在南京市各商圈中，餐饮、服装和家居用品是最主要的商铺类型。

此外，休闲娱乐、美容美发和医疗保健等行业也有较大的市场份额。

5. 人流量和消费水平分析商圈的人流量和消费水平是商业投资者最关注的指标之一。

通过对南京市各商圈的人流量和消费水平进行调查统计，我们发现，雨花台区商圈和鼓楼区商圈是南京市人流量最大、消费水平较高的地区，而秦淮区商圈和玄武区商圈则相对较低。

6. 交通便利程度分析商圈的交通便利程度对于商业投资的成功与否具有重要影响。

通过对南京市各商圈的交通便利程度进行评估，我们发现，鼓楼区商圈和玄武区商圈的交通便利程度较高，可以吸引更多的消费者和商家。

7. 商圈发展潜力分析综合考虑商圈地理位置、商铺类型和数量、人流量和消费水平以及交通便利程度等因素，我们可以对南京市的商圈发展潜力进行分析。

根据我们的观察和数据分析，鼓楼区商圈和雨花台区商圈具有较大的发展潜力，可以作为商业投资的重点考虑。

8. 结论通过本文的商圈分析报告，我们对南京市各商圈的情况有了更全面的了解。

商业投资者可以根据这些数据和观察结果，选择最适合自己的商圈进行投资。

城市规划者也可以根据分析结果，制定更科学合理的城市规划方案，推动南京商圈的可持续发展。

黄浦区目前划分为12个商圈，其中原黄浦区有8各商圈，分别是人民广场、南京东路、外滩、董家渡、老西门、蓬莱公园、豫园、黄浦滨江（南，北），原卢湾区有4个商圈，分别是世博滨江、五里桥、打浦桥、新天地。

外滩板块划分
外滩：北：苏州河，南：延安东路-人民路，西：河南中路，东：黄浦江
南京东路板块划分
南京东路：北：苏州河，南：淮海东路-人民路，西：西藏中路，东：河南中路
人民广场：北：苏州河，南：延安东路-淮海东路，西：成都北路，东：西藏中路
豫园：北：人民路，南：复兴东路，西：河南南路，东：中华路
北块：北：延安东路，南：复兴东路，西：四川南路-中华路，东：黄浦江；
-中华路
董家渡：北：复兴东路，南：陆家浜路-南浦大桥，西：中华路，东：黄浦江
蓬莱公园：北：陆家浜路，南：中山南路，西：制造局路，东：海潮路
黄浦滨江板块划分（南块）
南块：北：陆家浜路-南浦大桥-中山南路，西：制造局路，东南：黄浦江
世博滨江板块划分
世博滨江：北：中山南一路，南：黄浦江，西：瑞金南路，东：制造局路
五里桥：北：徐家汇路，南：中山南一路，东：制造局路，西：鲁班路
打浦桥板块划分
打浦桥：北：徐家汇路，南：中山南一路，西：瑞金南路，东：鲁班路
新天地：北：与静安区交界线，南：建国中路-徐家汇路，西：陕西南路，东：西藏南
路。

南京新街口商圈优势及特点南京新街口－中华第一商圈南京新街口业态齐全，商业密集度高。

在南京市的几大商圈中，新街口商圈在设施、商品、价格和服务方面具有全国领先优势，仅百货业态就包括：南京新百、中央商场、金鹰国际、商贸百货、大洋百货和东方商城等大型商业企业，在“都市圈”市场中形成了较强的集聚辐射功能。

街区的日均客流量达到40至50万人次，节假日最高客流量超过100万人次，还吸引了沃尔玛、万达购物集团、五星电器等知名商家的入驻经营。

新街口商业街区作为有近百年历史的商业街，在其发展的过程中形成了自身特有的优势和特点：第一个特点是商业密集度高。

在新街口这块不到1平方公里的“弹丸之地”，目前已经集中了近700家商店，1万平方米以上的大中型商业企业就有近30家。

仅白下区侧0.3平方公里的范围内，就有各种地面商务商贸设施120多万平方米，近500家工企单位，其中商业面积70多万平方米，娱乐面积8万多平方米，金融面积10万多平方米，商务面积37万多平方米，另外还有20多万平方米的地下商业设施，新街口商业街区的密集程度之高，在全国都不多见。

第二个特点是影响辐射力大。

新街口商业街区的销售额有30％是南京都市圈的马鞍山、滁州、芜湖、镇江、常州等城市的消费者实现的。

第三个特点是知名商贸企业多。

从精神文明建设来说，南京的市属商贸是省级文明行业，市属商贸系统的相当部分在新街口街区。

中央、新百都是首批全国“百城万店无假货”活动示范店。

新百是全国精神文明建设先进单位，区内还有10多家市级文明单位，7家省级文明单位，各商家还有很多的青年文明号、巾帼文明号及国家和省级劳模20多名。

2005年3月23日，中国步行街工作委员会评选出首批全国10大“中国著名商业街”，新街口商圈排名第三，紧随北京王府井、上海南京路之后。

新街口商圈在0.275平方公里内集聚了1600多家商店，2004年社会消费品零售额126亿元，是十大商业街中最高的。

为让新街口以新姿态展示南京现代化新形象、展示出南京现代服务业的竞争力，提出了新一轮大手笔的新街口商圈业态升级和环境升级计划。