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房地产金融试题及答案
试题一：
1. 什么是房地产金融？
2. 举例说明房地产金融的各种形式。
3. 概述房地产金融的作用和意义。
答案一：
1. 房地产金融是指在房地产领域中进行的金融活动，包括提供
房地产贷款、房屋抵押贷款、房地产证券化、资产证券化等。
2. 房地产金融的形式包括商业银行住房抵押贷款、房地产投资
信托基金、房地产开发债券、房地产信托等。
3. 房地产金融的作用包括促进房地产市场发展、提供资金支持、分散风险、推动经济增长等，具有重要的经济意义。
试题二：
1. 什么是房地产融资？
2. 解释房地产融资的主要方式。
3. 分析房地产融资的挑战和风险。
答案二：
1. 房地产融资是指通过向金融机构或投资者融资来满足房地产
项目开发和运营的资金需求。
2. 房地产融资的主要方式包括银行贷款、债券发行、股权融资、信托融资等。
3. 房地产融资面临的挑战包括高利率、信用风险、市场波动等
因素，同时存在着流动性风险和市场风险。
试题三：
1. 房地产金融的法律风险有哪些？
2. 介绍房地产金融监管的主要内容。
3. 分析房地产金融法律风险管理的重要性。
答案三：
1. 房地产金融的法律风险包括贷款违约、合同纠纷、抵押物处理问题等。
2. 房地产金融监管的主要内容包括银行监管、证券监管、信托监管等，旨在保护投资者利益、维护金融市场稳定。
3. 房地产金融法律风险管理的重要性体现在保护金融机构和投资者的合法权益，促进金融市场的健康发展。
以上为房地产金融试题及答案，希望对您有帮助。
房地产金融练习题+答案第一部分.练习题第一章绪论一、单项选择题(每题1分。
每题的备选项中，只有1个最符合题意。
)1.由于土地的稀缺性而造成供求矛盾，而促使房地产价格上升，这一点决定了房地产资金具有（ D ）。
A. 回收期长B. 风险性C. 运行的地域性D. 保值增值性2.土地的需求不断上升，而供给却有刚性，这一特点决定房地产资金的( C )。
A.回收期长B.运行的地域性C.保值增值性D.风险性3.房地产金融市场的主体构成要素包括居民、企业、金融机构和（B）。
A.中介公司B.政府C.监管机构D.行业协会4.我国目前已形成以( D )为主的房地产金融体系。
A．投资公司B．证券公司C．政府主管部门D．各商业银行房地产信贷部5.( B )是房地产金融的主要内容。
A．房地产销售贷款B．房地产抵押贷款C．房地产租售贷款D．房地产租赁贷款6.由于房屋附着于土地上不能移动，比如上海的房地产需求就不能用武汉的项目去满足，因而房地产项目具有（A）。
A.地域性B.非竞争性C.非流动性D.盈利性7.某一房地产价格水平的高低，主要取决于（C ）。
A.本地区房地产的供求状况B.全国房地产的供求状况C.本地区本类房地产的供求状况D.本类房地产的供求状况8.房地产的( B )，决定了所形成的产品只能就地出售和经营，因而具有明显的地域性。
A.单件性B.不可移动性C.使用的长期性D.资金占用量大9.一般情况下所有的人都需要房地产金融提供服务。
这表现为房地产金融的（ D ）。
A.安全性B. 长期性C. 政策性D. 广泛性10.房地产金融市场中货币市场的融资工具是( B )。
A.长期贷款B.短期贷款C.股票D.长期债券11.房地产金融市场的客体要素为( C )。
A.中介公司B.政府C.资金D.房地产企业二、多项选择题(每题2分。
每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0．5分。
)1.房地产的形态有（ABC ）：A、土地B建筑物C 房地合一D附着物E 定着物2.开发性房地产金融服务，是指为房地产的开发经营提供融资、筹资、结算等服务的金融活动，其服务对象是房地产的（AB）。
《房地产金融》期中作业计算题1.一对年轻夫妇新近置业，向A银行申请一笔25年固定利率、等额本息还贷住房抵押贷款，贷款本金为288万元，假设贷款年利率7%，请计算：(1)该贷款的每月还款额为多少？(2)若这对夫妇计划在第8年末提前偿还部分贷款，届时该笔抵押贷款的贷款余额（即未偿还贷款）还有多少？(3)若这对夫妇在第8年末向A银行提前偿还了50万贷款，继续保持等额本息还贷，贷款利率仍然为7%，问剩余还贷年份每月还款额为多少？(最后结果保留小数点后两位)解：（1）贷款年利率i =7%, PV=2,880,000元, n= 18×12=216月查月复利表i =7% ，n= 25年“抵押贷款常数”：0.007068每月还款额（本利和）：PMT= 2,880,000×0.007068 = 20,355.84元；或者，查月复利表i =7%，n=25年“年金现值系数”：141.486903PMT= 2,880,000÷141.486903 = 20,355.24元（2）第8年末抵押贷款余额（现值法），查“余额表”i =7%，25年期贷款第8年末贷款余额系数为0.841744第8年末抵押贷款余额：MB8=2,880,000×0.841744 = 2,424,222.72元或者，用现值法计算该贷款未偿付年期17年贷款余额，查月复利表i =7% ，n=25- 8=17 年“年金现值系数”：119.095732第8年末抵押贷款余额：MB8= 20,355.24× 119.095732 = 2,424,222.21元(3) 第8年末能提前偿还50万贷款,未偿还贷款余额为2,424,222.21-500,000 = 1,924,222.21后续17年每月还款额查月复利表i =7% ，n= 17年“抵押贷款常数”：0.0083971,924,222.21×0.008397 = 16,157.69 元或者，查月复利表i =7%，n=17年“年金现值系数”：119.0957321,924,222.21÷119.095732= 16,156.94元2.李先生欲购一套售价420万的商品住房，他符合首套房、首次贷款的条件，首付30%，申请了房价70%的商业银行个人住房贷款，贷款年利率8%，贷款期限为25年，假设在整个贷款期内贷款利率不变，以下两种还贷方式，请分别计算：(1)等额本息还款方式：a)每月供楼款b)第一个月应偿还利息c)第一个月应偿还本金d)第一个月已还当月供楼款后，该借款人在银行尚未偿还的贷款余额(2)等额本金还款方式下：a)每月应偿还本金b)第一个月应偿还利息c)第一个月供楼款d)第一个月在已还当月供楼款后，该借款人在银行尚未偿还的贷款余额(最后结果保留小数点后两位)(3)简述等额本息还款方式和等额本金还款方式的主要区别。
本次练习有18题，你已做18题，已提交18题，其中答对15题.本次练习有11题，你已做11题，已提交11题，其中答对11题。
本次练习有11题，你已做11题，已提交11题，其中答对10题.方法。
( ）答题: 对。
错。
（已提交）参考答案：√本次练习有11题,你已做11题，已提交11题，其中答对11题。
答题：对。
错. （已提交）参考答案：√本次练习有11题，你已做11题，已提交11题,其中答对11题.当前页有10题，你已做10题，已提交10题，其中答对10题。
对样本进行调查，然后根据调查结果推断出总体情况的调查方法。
（）答题：对。
错。
（已提交)参考答案：√本次练习有11题,你已做11题，已提交11题,其中答对11题.出产销量和项目盈亏关系的一种分析方法。
（）答题：对。
错. （已提交）参考答案：×本次练习有11题,你已做11题，已提交11题，其中答对9题。
其中股票融资的优点在于房地产企业不需用所支付的融资成本为零。
（）答题：对。
错. （已提交）参考答案：×本次练习有9题，你已做9题,已提交9题,其中答对7题。
本次练习有11题,你已做11题,已提交11题，其中答对11题. 当前页有10题,你已做10题，已提交10题，其中答对10题.答题：对. 错。
(已提交)参考答案:×本次练习有10题，你已做10题，已提交10题，其中答对10题。
本次练习有6题，你已做6题，已提交6题，其中答对6题。
《房地产金融学》试卷A及参考答案文章标题：《房地产金融学》试卷A一、选择题（每题2分，共30分）1、关于房地产金融学的描述，以下哪项是错误的？ A. 它是一门研究房地产金融市场运行规律的科学 B. 它的研究对象包括房地产抵押贷款、房地产证券化等 C. 它与金融学的主要区别在于，它更加注重房地产市场与金融市场的相互影响 D. 它的主要研究内容包括房地产市场周期性波动、房地产价格决定等2、下列哪一项不是影响房地产价格的因素？ A. 人口因素 B. 经济因素 C. 政治因素 D. 技术因素3、关于住房公积金，以下哪项陈述是正确的？ A. 它是一种强制性的住房储蓄计划 B. 所有雇员都必须参加 C. 它的利率由政府确定D. 它的贷款上限是由借款人的信用评级决定的4、某人在购房时，如果选择使用住房公积金贷款，以下哪种说法是正确的？ A. 他的贷款利率将低于市场利率 B. 他的贷款额度将高于市场利率 C. 他必须同时支付首付和利息 D. 他只能选择30年的贷款期限5、关于反向抵押贷款，以下哪项陈述是错误的？ A. 它允许老年人将其房产抵押获取流动资金 B. 它是一种非传统的融资方式 C. 它可以在不影响老年人居住权的情况下释放房产的价值 D. 它的贷款额度通常高于传统的抵押贷款二、简答题（每题5分，共25分）6、请简述房地产金融市场的主要功能。
61、请简述我国住房公积金制度的主要特点。
611、请简述房地产抵押贷款的运作流程。
6111、请简述房地产投资信托基金（REITs）的主要优势。
61111、请简述反向抵押贷款与传统的抵押贷款的主要区别。
三、论述题（每题15分，共30分）11、请论述房地产市场周期性波动的主要影响因素及其对房地产金融市场的影响。
111、请从房地产金融学的角度分析我国当前房价上涨的原因并提出政策建议。
四、分析题（每题20分，共40分）13、请运用房地产金融学的相关知识，分析我国房地产市场存在的问题及其解决措施。
本次练习有18题，你已做18题，已提交18题，其中答对15题。
本次练习有11题，你已做11题，已提交11题，其中答对11题。
本次练习有11题，你已做11题，已提交11题，其中答对10题。
方法。
（）
答题：对. 错. （已提交）
参考答案：√
本次练习有11题，你已做11题，已提交11题，其中答对11题。
答题：对. 错. （已提交）
参考答案：√
本次练习有11题，你已做11题，已提交11题，其中答对11题。
对样本进行调查，然后根据调查结果推断出总体情况的调查方法。
（）
答题：对. 错. （已提交）
参考答案：√
本次练习有11题，你已做11题，已提交11题，其中答对11题。
出产销量和项目盈亏关系的一种分析方法。
（）
答题：对. 错. （已提交）
参考答案：×
本次练习有11题，你已做11题，已提交11题，其中答对9题。
其中股票融资的优点在于房地产企业不需用所支付的融资成本为零。
（）
答题：对. 错. （已提交）
参考答案：×
本次练习有9题，你已做9题，已提交9题，其中答对7题。
本次练习有11题，你已做11题，已提交11题，其中答对11题。
答题：对. 错. （已提交）
参考答案：×
本次练习有10题，你已做10题，已提交10题，其中答对10题。
本次练习有6题，你已做6题，已提交6题，其中答对6题。
第一章绪论1•根据不同标准，房地产开发可以分为（）A按经营对象的相对差异划分，可以分为地产经营和房产经营；B按活动发生的不同过程划分，可以分为房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营。
C按开发的容不同，可以分为外延式开发和涵式开发D按经营规模和经营方式划分，可以分为专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等；答题：A. B. C. D. （已提交）参考答案：C2. 房地产经营，按经营规模和经营方式划分，可以分为（）A单项开发和综合开发B地产经营和房产经营C房地产开发经营、房地产流通经营和房地产消费及使用经营D专项经营、综合经营、集团经营和跨国经营等答题：A. B. C. D. （已提交）参考答案：D3. 在我国地产的经营只能是（）A使用权B所有权C收益权D经营权答题：A. B. C. D. （已提交）参考答案：A4. 房地产开发与经营的特点是什么？（）A房地产开发与经营难度较大B房地产开发与经营风险较大C房地产开发与经营政策性强D房地产开发与经营所需资金量小E房地产开发与经营风险较小答题：A. B. C. D. >> （已提交）参考答案：ABC5. 简述房地产开发与经营的程序和容（）答：A投资机会选择B项目定位C前期工作D建设阶段E租售阶段答题：A. B. C. D. E. F. （已提交）参考答案：ABCDE6. 按经营规模和经营方式划分，房地产经营可以分为（）A专项经营B综合经营C集团经营D独家经营E跨国经营等；答题：A. B. C. D. E. F. （已提交）参考答案：ABCE7. 房地产经济活动是房地产开发建设过程、经营管理过程和产业服务过程等经济活动的有机统一，它不仅包括房地产领域的商品买卖、租赁和管理，还包括房地产的开发、建设、交换、分配以及引导和组织消费等活动。
（）答题：对•错.（已提交）参考答案：“问题解析：8. 开发是生产者或经营者为了实现一定的经济和社会目的，对资源进行合理开发和利用的过程。
《房地产金融》期中作业计算题1.一对年轻夫妇新近置业，向A银行申请一笔25年固定利率、等额本息还贷住房抵押贷款，贷款本金为288万元，假设贷款年利率7%，请计算：(1)该贷款的每月还款额为多少？解：贷款年利率i=7%，PV=2880000元贷款月数n=25×12=300月查月复利表“抵押贷款常数”：0.007068每月还款额（本利和）：PMT=2880000×0.007068=20355.84元(2)若这对夫妇计划在第8年末提前偿还部分贷款，届时该笔抵押贷款的贷款余额（即未偿还贷款）还有多少？解：第8年末抵押贷款余额（现值法），查“余额表”，i=7%，25年期贷款第8年末“贷款余额系数”为0.841744第8年末抵押贷款余额：MB8=2880000×0.841744=2424222.72元(3)若这对夫妇在第8年末向A银行提前偿还了50万贷款，继续保持等额本息还贷，贷款利率仍然为7%，问剩余还贷年份每月还款额为多少？解：根据上一小题，第8年度末贷款余额为2424222.72元，提前还款500000元，贷款余额为PV=2424222.72-500000=1924222.72元贷款剩余月数n=25×12-8×12=204月贷款年利率i=7%查月复利表“抵押贷款常数”：0.008397剩余月份每月还款额（本利和）：PMT=1924222.72×0.008397=16157.70元(最后结果保留小数点后两位)2.李先生欲购一套售价420万的商品住房，他符合首套房、首次贷款的条件，首付30%，申请了房价70%的商业银行个人住房贷款，贷款年利率8%，贷款期限为25年，假设在整个贷款期内贷款利率不变，以下两种还贷方式，请分别计算：(1)等额本息还款方式：a)每月供楼款b)第一个月应偿还利息c)第一个月应偿还本金d)第一个月已还当月供楼款后，该借款人在银行尚未偿还的贷款余额解：贷款金额为：420万×70%=2940000元贷款年利率I=8%PV=2940000元N=25*12=300月查月复利表“抵押贷款常数”：0.007718则每月还款额（本利和）：PMT=2940000×0.007718=22690.92元第1个月偿还利息i=8%/12×2940000=19600元第1个月偿还本金：P1=PMT-I=22690.92-19600=3090.92元第1个月未贷款余额：MBi=pv-p1=2940000-3090.92=2943090.92元(2)等额本金还款方式下：a)每月应偿还本金b)第一个月应偿还利息c)第一个月供楼款d)第一个月在已还当月供楼款后，该借款人在银行尚未偿还的贷款余额(最后结果保留小数点后两位)解：每期所还本金额pn=m/n=29400000/300=9800元第1个月应付利息t1=i*pv=8%/12*2940000=19600元第1个月还款额（本利和）pmt1=pn+t1=9800+19600=29400元第1个月未贷款余额：mb1=2940000-9800=2930200元。
房地产金融与投资考试试题一、选择题（每题 3 分，共 30 分）1、以下哪项不是房地产金融的主要参与者？（）A 房地产开发商B 银行C 购房者D 建筑材料供应商2、房地产抵押贷款中，抵押物通常是（）A 土地B 房屋C 土地及地上建筑物D 以上都是3、房地产投资信托基金（REITs）的主要特点不包括（）A 高流动性B 高风险C 分散投资D 稳定收益4、影响房地产价格的因素不包括（）A 地理位置B 经济发展水平C 建筑材料价格D 购房者的心理预期5、房地产投资的优点不包括（）A 保值增值B 稳定的现金流C 低风险D 可以抵御通货膨胀6、以下哪种房地产投资方式风险最高？（）A 购买住宅用于出租B 参与房地产开发项目C 投资房地产信托基金D 购买商业地产7、房地产金融市场中，长期资金的主要来源是（）A 储蓄存款B 债券发行C 保险资金D 以上都是8、房地产评估的主要方法不包括（）A 市场比较法B 成本法C 收益法D 猜测法9、以下哪项不是房地产投资的风险？（）A 市场风险B 政策风险C 自然风险D 绝对无风险10、房地产金融政策对房地产市场的调控作用主要通过（）实现。
A 调整贷款利率B 控制土地供应C 限制购房资格D 以上都是二、填空题（每题 2 分，共 20 分）1、房地产金融是指与（）相关的资金融通活动。
2、房地产抵押贷款的还款方式通常有等额本金和（）两种。
3、房地产投资的收益主要来自租金收入和（）。
4、我国房地产市场的调控政策主要包括限购、限贷和（）等。
5、房地产金融创新的主要形式包括资产证券化和（）。
6、房地产投资分析中，常用的财务指标有内部收益率和（）等。
7、房地产开发贷款的期限一般不超过（）年。
8、房地产市场的供求关系影响着房地产的（）。
9、房地产金融机构的风险管理包括信用风险、市场风险和（）等。
10、房地产投资的资金来源可以分为自有资金和（）。
三、简答题（每题 10 分，共 30 分）1、简述房地产金融的主要功能。
第一章绪论1.(单选题)由于土地的稀缺性而造成供求矛盾，而促使房地产价格上升，这一点决定了房地产资金具有（）。
A.回收期长B.风险性C.运行的地域性D.保值增值性参考答案：D2.(单选题)由于房屋附着于土地上不能移动，广州的房地产需求就不能用上海的房地产项目去满足，因而房地产项目具有（）。
A.区域性B.非竞争性C.非流动性D.盈利性参考答案：A3.(单选题)某一目标房地产价格水平的高低，主要取决于（）。
A.本地区房地产的供求状况B.全国房地产的供求状况C.本地区同类房地产的供求状况D.全国同类房地产的供求状况参考答案：C4.(单选题)建筑业协会是房地产金融业最初的专门形态，起源于（）。
A.美国B.英国C.新加坡D.中国参考答案：B5.(单选题)（）是房地产金融的主要内容。
A．房地产销售贷款B．房地产抵押贷款C．房地产租售贷款D．房地产租赁贷款参考答案：B6.(多选题)房地产业是综合性非常突出的产业群，其主要特点包括：（）A.房地产业投资大、借款多、周期长B.房地产受区域因素影响较大C.房地产具有投资和消费的双重性D.房地产受国家政策与城市规划影响参考答案：ABCD7.(多选题)一般认为，成熟的房地产金融市场应该具有（）特征。
A完善的法律体系和市场结构B丰富的市场产品和大规模的交易C较低的贷款利率D高效的市场效率和严格的风险管理参考答案：ABD8.(判断题)房地产由于其位置的固定性和不可移动性特点，在经济学上又被称为不动产。
（）答题：对.错.（已提交）参考答案：√9.(判断题)作为住宅的房地产满足人们的居住需求，仅具有消费属性。
（）答题：对.错.（已提交）参考答案：×10.(判断题)住宅合作社是一种互相帮助、共同建房的非营利性团体，属集体合作性质。
（）答题：对.错.（已提交）参考答案：√11.(判断题)目前，我国调控房地产业的措施以法律手段、税收政策为主，并辅以一定的行政命令。
（）答题：对.错.（已提交）参考答案：×12.(判断题)房地产业越发达，利用自有资金开发建设的能力越强，对银行业的依赖性越低。
房地产金融知识测试作为一项经济重要支柱产业，房地产具有复杂的金融运作模式和相关知识。
本文将对房地产金融知识进行测试，以帮助读者全面了解房地产领域中的金融操作和相关规则。
请按要求选择正确答案。
第一部分：房地产金融基础知识1. 以下哪项不是房地产金融的主要参与方？A. 银行B. 投资者C. 政府D. 餐饮业2. 贷款利率是衡量房地产金融市场的重要指标之一。
以下哪个因素对贷款利率产生影响？A. 政府监管政策B. 地产项目的地理位置C. 投资者心情D. 社交媒体的报道3. 房地产市场中经常使用的指标之一是房地产开发投资回报率（ROI）。
那么，以下哪个指标可以衡量房地产投资回报率？A. 净现值（NPV）B. 情感指数C. 人均收入D. 资产负债率4. 房地产金融中的杠杆效应指的是什么？A. 借款用于购房投资的比例B. 房产交易中的风险控制手段C. 利用债务扩大投资规模，提高投资回报率D. 一种金融洗钱行为5. 债务融资是房地产金融中常见的资金来源之一。
以下哪种方式不属于债务融资方式？A. 银行贷款B. 债券发行C. 股票发行D. 借款人向朋友借钱6. 在房地产金融投资中，风险分析是至关重要的。
以下哪种风险属于外部风险？A. 经济周期风险B. 土地供应风险C. 开发商信用风险D. 通货膨胀风险7. 房地产金融有各种不同的投资工具和产品。
以下哪种投资产品风险通常较低？A. 房地产股票B. 土地开发项目C. 房地产投资信托基金D. 房地产投资信贷证券第二部分：房地产金融政策与法规1. 下列哪项不属于房地产金融监管的目标之一？A. 促进金融创新B. 维护金融市场稳定C. 保护消费者权益D. 鼓励房地产市场发展2. 房地产金融市场监管机构的职责之一是监督和管理金融机构。
以下哪个机构不属于房地产金融监管机构？A. 中国人民银行B. 中国银行保险监督管理委员会C. 中国证券监督管理委员会D. 中国科学技术部3. 在中国，购房者需要支付购房款的一部分比例作为首付款。
一、单项选择题（下列每小题的备选答案中，只有一个正确答案)1. 关于SPV特点的说法，错误的是（）。
A. 不破产实体B. 不对第三方负债C. 具有信用增级作用D. 不可以是私人机构答案：C2. 在我国现行的房地产金融机构体系下，兼营房地产金融业务的机构不包括（）。
A. 商业银行B. 保险公司C. 住房合作社D. 信托投资公司答案：C3. 我国的住房公积金制度是配合城镇住房制度改革进行的制度性安排，已成为住房金融体系的重要组成部分，属于（）。
A. 商业性住房金融B. 福利性住房金融C. 政策性住房金融D. 保障性住房金融答案：C4. 一笔20年期，金额为15万元，利率12％的房地产抵押贷款，它的月抵押贷款常数为（）。
A. 11%B. 10.1%C. 1.1%D. 1.01%答案：D5. 不仅把本金、而且也把定期结转的利息加入到本金作为计算利息的依据的利息称为（）。
A. 名义利息B. 单利C. 实际利息D. 复利答案：D6. 某人申请住房贷款12万元，贷款期10年，贷款月利率0．5％，采用每月等额偿还本息法归还，每月应归还贷款本息为（）元。
A. 1269B. 1293C. 1332D. 1423答案：B7. 为了减少住房抵押贷款证券化的整体风险，在证券化过程中需要对贷款包进行（）。
A. 重组B. 控制C. 信用评级D. 信用增级答案：D8. 我国房地产开发企业最常用也是最普遍的融资模式是（）。
A. 直接融资B. 契约融资C. 存款融资D. 证券融资答案：C9. 在国外适合中老年人购房的住房抵押贷款是（）。
A. 分享增值抵押贷款B. 累进付款抵押贷款循环住房抵押贷款C. 循环住房抵押贷款D. 逆向年金抵押贷款答案：D10. 从信托关系上，公司型REITs中仅存在（）个信托法律关系，即作为委托人与受益人的公司与作为受托人的保（托）管机构签订信托协议。
A. 一B. 二C. 三D. 四答案：A11. 负责管理住房抵押贷款证券化基础资产的现金流，进行证券登记及向投资者支付证券本金和利息等方面工作的机构称为（）。
华南理工房地产金融模拟试题————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期：一、单项选择题（在每小题列出的四个选项中只有一个选项是符合题目要求的）1.我国现阶段房地产信用的最主要形式是( C )。
ﻫ A.商业信用 B.国家信用Ｃ.银行信用D．民间个人信用2.由于土地的稀缺性而造成供求矛盾,而促使房地产价格上升,这一点决定了房地产资金具有( Ｄ）。
ﻫ A. 回收期长 B. 风险性C．运行的地域性 D. 保值增值性３.债务人无法足额偿还债务,即使执行担保,也肯定造成较大损失,这种贷款的风险程度是( B )A次级 B可疑C关注 D损失4.某一目标房地产价格水平的高低，主要取决于( C ）。
A.本地区房地产的供求状况B.全国房地产的供求状况C.本地区同类房地产的供求状况D.全国同类房地产的供求状况5.通常情况下，设定抵押权的房地产价值要大于( Ｂ)。
Ａ.应付利息 B. 贷款额度C．股票价值Ｄ. 市场价格６.我国个人住房贷款期限在一年以上,贷款期间遇法定利率调整,贷款利率( C ）。
Ａ.自法定利率调整的次月１日起调整 B.自法定利率调整的当月起调整ﻫ C.从次年1月1日起按新的利率调整 D.维持合同利率,无需调整７．在房地产抵押贷款业务中，如果购房者首付比例增加,贷款比例降低,则（ A )。
Ａ.放贷者风险变小 B.放贷者风险增加 C.放贷者风险不变 D.不影响借款人的积极性8.在房地产抵押贷款的抵押期内，抵押品使用权归属( ），但未经( )同意，不得变卖抵押品。
A A.抵押人，抵押权人9．房屋拍卖所得的清偿顺序是( Ｂ）：ﻫ①支付处分抵押房屋的费用，②扣除抵押房屋应承担的税款, ③偿还抵押权人的债权本息及抵押人应付的违约金，④剩余金额返还抵押人, ⑤若拍卖所得不足支付前三项费用，抵押权人向抵押人追偿。
B ①②③④⑤10.房地产开发信贷过程中的借款人分析,可以衡量房地产企业获利能力的指标是( D )。
A.资产负债率Ｂ.流动比率Ｃ．速动比率D．销售利润率１1.环境保护评价属于房地产开发项目评估的（ B )阶段的内容。
A借款人评估 B. 项目建设条件评估 C.市场评估 D. 投资估算与筹资评价１２．我国的住房公积金制度是配合城镇住房制度改革进行的制度性安排，已成为住房金融体系的重要组成部分,属于( Ｃ)。
ﻫA．商业性住房金融 B．福利性住房金融C．政策性住房金融 D．保障性住房金融１3．住房公积金的管理机构是( D )，这样既保证了住房公积金的运用安全，又可实现合理增值。
A．中国人民银行B．省、市人民政府建设行政主管部门C．住房公积金管理委员会 D.住房公积金管理中心1４.收入还原法的基本假设是:( Ａ)A. 资产价值等于所有未来收入的现值B. 资产价值等于所有未来收入的终值ﻫC. 资产价值等于未来租金收入的现值 D. 资产价值等于未来所有净营业收入。
1５．如果有一个房地产投资项目是可行的,则该项目未来的收益率必须大于或等于（ A )。
ﻫ A.期望收益率Ｂ.内部收益率Ｃ.营业率Ｄ.保本占用率16．有一房主向甲保险公司投保该房屋火灾保险，保险金额是８0万元,同日向乙保险公司投保该房屋火灾保险，保险金额为180万元,其房屋价值为２5０万元。
若发生火灾事故，被保险人最多能得到( Ｄ)万元损失赔偿。
ﻫＡ．80 B．180 Ｃ．260 D.２5017.个人住房担保贷款为组合贷款的,抵押人在办理抵押物财产保险时应明确( D )为保险的第一受益人。
ﻫ A．抵押权人 B.商业银行 C．贷款委托人Ｄ．住房公积金贷款委托人18．进行房屋投保时，被保险房屋的价值( D )。
ﻫ A.由保险机构认定 B．根据市场价值确定Ｃ．根据购买时价值确定Ｄ．由专业评估机构经评估确定１9.判断保险事故与保险标的损失之间的因果关系,从而确定保险赔偿责任的基本原则是保险中的( D )。
A.最大诚信原则B.保险利益原则Ｃ.补偿原则 D.近因原则2０.住房抵押贷款证券化是银行将其持有的( Ｄ)出售给特设机构(SPV）,再由该机构在资本市场出售住房抵押担保证券的融资过程。
ﻫ A.房地产股票 B.抵押贷款债务 C. 房地产Ｄ.抵押贷款债权二、多项选择题(每题的备选项中,有2个或2个以上符合题意,多选、少选、错选均无分）1．一般认为，成熟的房地产金融市场应该具有（ABＣD )特征。
Ａ.完善的法律体系 B.完善的市场结构 C.丰富的市场产品和大规模的交易Ｄ.高效的市场效率和严格的风险管理2．根据《城市房地产抵押管理办法》，不得设定抵押的财产有( AＢD )。
A.已依法公告列入拆迁范围的房地产B．抵押人所有的机器、交通运输工具和其他财产 C.列入文物保护的建筑物和有纪念意义的其他建筑物 D．用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产３.抵押人进行二次抵押的原因为:（ABCＤ)A.取得低利率贷款 B．减少月还款额 C.改善贷款状况Ｄ.减少贷款成本4.与银行其他信贷品种不同,个人住房贷款具有( ABCＤ)特点:A.是银行主要消费信贷品种B.必须设立担保C.基础是抵押权D.业务具政策性且成本较高、效益较好5.借款人申请房地产开发贷款的资格审查要求证照齐全、资信条件好,其中的证照主要有( ABCD ）。
A.建设用地规划许可证Ｂ.建设工程规划许可证 C.国有土地使用权证 D.建设工程开工证6．以下说法正确的是（ＡＢＣD )。
A.净营业收入就是营业收入减去营业成本后的净值。
B.净营业收入是判断债务偿还能力的标准之一C.净营业收入也被称为还债前收入D.应税收入=净营业收入-折旧-利息7．影响盈利水平的因素主要包括( ABCＤ)。
A.购买价格B.未来现金流 C．融资可能性及融资期限 D.税负８.我国的住房公积金是国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位及其在职职工缴存的长期住房储金,归职工个人所有,并具有( AＣＤ)的特点。
ﻫ A.专用性B．福利性 C.强制性Ｄ.政策性9.从严格意义上来说,房地产保险可按保险对象划分为( BＣＤ)。
Ａ．房地产价值保险 B．房地产人身保险 C.房地产责任保险Ｄ.房地产财产保险１0.美国房地产抵押贷款二级市场三大重要机构是( ＡBD )Ａ．房利美（FanniｅＭae) B．房地美(Fｒeddie Ｍａc） C.联邦住宅贷款银行系统(FＨＬＢ） D.政府全国抵押协会（Giｎｎie Mae）三、判断题（以下陈述中，将正确的Ö,错误的×)1.房地产由于其位置的固定性和不可移动性特点，在经济学上又被称为不动产。
( √）2.房地产业越发达，利用自有资金开发建设的能力越强，对银行业的依赖性越低。
（×)3.房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋也属于抵押财产。
（×）4.借款人将预购房屋或其他房屋作为抵押物向银行借款的方式称为担保贷款。
(× )5.还贷常数是月还款额与总借款额的比值。
（×)6.可调利率抵押贷款的利率是根据物价指数定期调整的贷款方式。
( ×)7.我国商业银行允许借款人提前偿还全部贷款余额，但不允许部分提前偿还。
（×）8.家庭年收入指家庭全体成员的工资、奖金及其他合法收入。
其高低能说明家庭负债状况，也能间接地说明还债能力。
( √）9.房地产开发贷款项目评估中遵循的三性原则是,贷款的效益性、安全性、流动性。
（√）10.收益性房地产投资经营主体可以是单一股东,也可以是组合性主体。
( √)四、论述题1.分析我国房地产金融发展中存在的问题,并提出解决思路。
存在问题:1.房地产金融市场的资金来源单一。
住房公积金制度还很不完善,金融机构利用储蓄等方式筹集的资金存在着居民短期储蓄和抵押贷款长期期限不匹配的问题，容易导致非周期性系统性风险。
2.房地产贷款具有过渡性,抵押贷款的类型、还款方式较为单一。
3.房地产金融市场不完善，抵押贷款保险机构参与少，担保机构几乎没有，房地产金融市场中介服务也有待改善。
4.房地产金融市场的法律体系有待完善,有关法律主要是《担保法》,其他配套法律尚待制订和完善。
5.商业银行的经营机制有待转变，个人信誉评级机构和对抵押贷款发放后的追踪、监督机制亟需逐步建立和完善。
6.商业银行违规放贷现象时有发生,既有商业银行个别职员道德水平不高,为开发商违规放贷现象，也有一些商业银行为了市场份额和追逐短期利益,有组织的违规放贷现象。
解决思路:1.房地产开发的预先介入机制。
房地产信贷从可行性研究开始介入，制定科学的可行性研究报告是房地产开发成功的保证，也是成功借贷的保证。
2.全程管理机制。
房地产贷款的期限较长，住房抵押贷款期限内借款人的收入和工作情况可能出现波动，房屋的不当使用等行为可能降低房屋价值，从而增加贷款回收的风险,所以应推行贷款发放经手人责任制，付起贷款全程管理责任。
3.科学决策机制。
住房抵押贷款期限长，涉及面广,需要引入更多房地产管理、土地管理、MBA和保险方面的专业人才加入，形成科学决策机制。
4.呆坏账预警处理机制。
运用科学的呆坏账评估方法,对可能存在的呆坏账问题及时追踪，适时披露。
5.建立科学决策的方法和指标。
制定适应市场经济决策的新方法和指标体系，如个人诚信评估方法、科学确定安全贷款额的方法和指标、呆坏账评估和预警方法、调整房贷比例及利率的指标等。
2.试述我国住房公积金制度的发展现状及面临的问题。
现状：1.住房公积金归集进一步加强。
2.调整了使用方向,住房公积金的使用得到调整和改善。
3.住房公积金管理工作逐步规范。
4.初步建立了住房公积金监督体系。
问题:我国公积金制度还不完善，管理不够科学，资金增值手段有限,公积金立法层次不高，其强制性、义务性缺乏法律依据。
尤其突出表现在以下几个方面：1.住房公积金运行的效率问题:低存低贷的利率政策不合理，导致住房公积金使用效率低下；个人住房贷款比例偏低;住房公积金的用途受限；住房公积金归集工作有待加强。
2.需要完善住房公积金风险防范机制:住房公积金管理中心是公积金资金的经营运作主体,那么资金运作的风险理应由住房公积金管理中心来承担。
但按现行政策,住房公积金管理中心可能难担其责。
住房公积金管理中心是一个不以盈利为目的的事业单位,无自有资本，不是金融机构，不具备风险承担能力。
住房公积金管理中心并不是一个完全自主决策的机构，住房公积金政策等都不是住房公积金管理中心所决定的，它只是一个管理运作机构。
3.管理制度有待规范:住房公积金的监督流于形式。
多年来，住房公积金实行“管委会决策、中心运作、银行专户、财政监督”的管理机制。
住房公积金管理委员会作为公积金管理的决策机构,实际上是一个虚设的机构,委员多为政府官员,即使2０02年新条例出台后,管委会的成员增加了工会代表、职工代表和专家代表的席位,但由于一些人员的法律观念比较淡薄,总把广大储户缴存的公积金,当作“准”政府资金在支配使用,不可避免地导致挤占、截留、挪用公积金的现象屡屡发生。
