人民币汇率升值对我国房地产价格的影响

摘要汇率是一个国家的货币折换成另一个国家货币的比率，是我国作为开放经济中影响广泛的宏观经济信号。

近年来随着我国外汇储备的持续增长和国际游资的大量进入，人民币面临着强大的持续升值压力，自2005年汇改以来，人民币共计升值7.17%；另一方面，房地产业作为国民经济的支柱产业，在国民经济的发展中起着举足轻重的作用。

近年，随着南昌市房地产价格一路节节攀升，房价之高令无数百姓望房兴叹。

而人民币升值对南昌市房地产市场的价格产生较为明显影响。

分析人民币升值对房地产市场价格走势的影响也显得十分必要。

本文从人民币升值的角度来着重讨论其对南昌市地产价格的影响并对稳定房地产价格提出了一些建议和对策。

【关键词】国际游资人民币升值房地产价格AbstractThe exchange rate is a ratio of one national currency converts another national currency, is our country took in the open economy affects the widespread macroscopic economical signal.In recent years continued growth of the international floating capital enters into China along with our country’s foreign exchange reserve increased , the Renminbi exchange rate was facing the formidable revaluation pressure; On the other hand, the real estate industry took the national economy the pillar industry, is playing the important role in the national economy development. Recent years Nan Chang’s real estate price group successively climbed, the house price increased so much that common people have no ability to afford it. But the present Renminbi exchange rate revaluation will have the obvious influence to the real estate market price. The analysis to Renminbi exchange rate revaluation to the real estate market price trend influence is extremely essential.【Key Words】International floating capital ；Renminbi exchange rate,；real estate price目录引言 (4)1 人民币汇率变动与房价变动的理论分析 (4)1.1传导的预期效应 (4)1.2传导的财富效应 (5)1.3传导的通货膨胀效应 (5)1.4传导的地产股票价格效应 (6)2 人民币升值与南昌市房价变动的实践 (7)2.1关于一些指标的选取 (7)2.2短期影响 (8)2.3中长期影响 (9)3 稳定南昌市房地产市场价格的一些建议 (10)3.1削弱市场对人民币升值的预期 (10)3.2加强对南昌市房地产市场的治理 (10)3.3开发经济适用房 (10)结束语 (11)参考文献 (12)致谢 (13)浅析人民币升值对南昌市房地产市场价格的影响引言近年来中国经济发展过程中有两个值得关注的事件，一件事件是人民币不断升值，另一件事情是我国房地产价格一路节节攀升，房地产行业的火爆行情令人嗔目、房价之高令百姓望楼兴叹。

人民币汇率对国内外资产价格的影响近年来，随着中国经济的崛起和国际贸易日益频繁，人民币汇率对国内外资产价格产生了重要影响。

人民币的汇率变动直接关系到国内外资产的价格波动，并进一步影响到全球经济格局的变化。

本文将从多个角度探讨人民币汇率对国内外资产价格的影响。

一、进口商品价格首先，人民币汇率的变动会影响进口商品的价格。

当人民币贬值时，进口商品价格将上涨。

这是因为贬值后的人民币相对于外币的汇率更高，需要支付更多的人民币购买同样数量的外币。

而进口商品的成本将以人民币计价，进而导致商品价格上升。

相反，如果人民币升值，进口商品价格则会下降，中国消费者购买进口商品的成本会减少。

二、出口商品价格其次，人民币汇率变动对出口商品价格也会产生影响。

当人民币贬值时，中国的出口商品价格将下降。

因为贬值后的人民币相对于外币的汇率更低，中国出口商以较少的人民币换取同样数量的外币，使得出口商品价格降低，从而提高了出口竞争力。

而当人民币升值时，中国的出口商品价格则会上涨。

三、国内资产价格此外，人民币汇率变动还会对国内资产价格产生影响。

当人民币升值时，国内资产价格通常会受到冲击。

一方面，人民币升值降低了出口商品价格，导致出口企业利润减少，进而影响到国内股市和房地产市场等资产的价格。

另一方面，人民币升值有利于引进外资，吸引更多外资流入中国投资，进而推动股市和房地产市场的升值。

相反，当人民币贬值时，国内资产价格往往会上升。

四、外商直接投资再者，人民币汇率变动还会对外商直接投资产生影响。

人民币升值会减少外商在中国的投资成本，因为外商以相同数量的外币可以换取更多人民币。

这将促使更多外资流入中国，增加了中国市场的竞争力。

而当人民币贬值时，外商直接投资的成本则会增加。

综上所述，人民币汇率对国内外资产价格的影响是多方面的。

它既影响了进口商品价格和出口商品竞争力，也对国内资产价格和外商直接投资产生了重要影响。

因此，政府和相关部门应密切关注人民币汇率的波动，及时采取措施来稳定人民币汇率，以保持国内外资产价格的稳定和全球经济格局的平衡。

财经管理现代商贸工业２０２１年第５期１２２㊀㊀人民币汇率和我国房价的联动关系研究邓㊀琪(武汉大学经济与管理学院,湖北武汉４３００００)摘㊀要:本文首先对汇率和房价相互影响方面的国内外文献进行了整合㊁归纳,然后从理论基础上分析了影响汇率和房价的各个因素,初步找出了两者之间的作用渠道,之后对两者之间的联动关系进行了实证分析,运用V A R 模型重点通过广义货币供应量这一作用渠道探讨两者之间的关系,从而得出了相关结论.最后基于本文研究结果,联系我国现实情况,提出了政策建议.关键词:人民币汇率;房地产价格;V A R 模型中图分类号:F ２３㊀㊀㊀㊀㊀文献标识码:A㊀㊀㊀㊀㊀㊀d o i :１０．１９３１１/j．c n k i ．１６７２Ｇ３１９８．２０２１．０５．０６０１㊀研究背景与意义人民币汇率和房地产价格是我国经济发展过程中极为重要的经济变量,围绕二者展开的探讨和研究是学术界关注的重点,一直以来,两者的变动都呈现出相似趋势.在２０１４年美联储量化宽松的政策和我国２０１５年 ８１１汇改后,我国汇率略有下跌趋势,外汇储备大幅减少,资产价格降低,然而房地产价格不升反降,价量同增,从价格来看,２０１６年１１月百城住宅价格指数达到了１２９３８元,比２０１５年１１月的价格上涨２０３９元,增幅达到１８．７％;从交易量来看,２０１６年３０个大中城市商品房累计成交面积比２０１５年增长了２９ ３％,两者出现了背离的情况.因此,研究清楚两者之间的联动关系尤为必要,这有利于给政府提供相关政策建议,稳定汇率市场和房地产市场的发展,从而带动我国经济增长.２㊀文献综述２．１㊀汇率对房地产价格影响的文献综述近年来,国内外持有的对人民币升值的预期不断提高,我国的房地产价格也呈持续升高的状态,引起了学术界广泛关注,目前,关于汇率对房地产价格影响的文献大致分为以下几类:一是通过计量模型检验两者相关性及相关程度的;二是研究汇率通过何种途径与机制作用影响房地产价格;三是借鉴国际当前具体情况与案例进行分析.２．２㊀房地产价格对汇率影响的文献综述在研究房价对汇率作用关系的文献中,直接研究这种影响作用的文献较少,更多的文献是通过通货膨胀㊁国际资本流动和经济增长等因素作为中介变量研究其对汇率影响.２．３㊀国内外相关研究评述国内外文献梳理发现,关于一国汇率波动与房价波动两者间是否存在一种均衡的㊁长期的稳定关系,不同学者根据理论分析与实证结果给出了肯定答案.同时,学界对两者中所存在的传导机制㊁中间变量进行了大量研究.但是通过对于以上文献的阅读,发现研究还存在以下局限性:(１)关于房地产价格如何影响汇率的直接研究涉及较少;(２)对于两者相互影响的机制和中间变量的影响强度研究较少.３㊀人民币汇率与我国房价联动关系的理论基础３．１㊀货币供给内生性理论货币供给内生性理论,是以托宾为代表的经济学家在对凯恩斯的货币供给和货币学派的观点进行修正时提出的.该理论认为,一国货币供给的变动,并不能完全由货币当局来决定,起决定作用的是经济体系中的实际变量,如收入㊁物价㊁利率等以及市场中微观主体的行为,即货币供给不是外生变量,而是取决于经济过程本身的内生变量.３．２㊀汇率对货币供给的影响分析在开放经济的条件下,由凯恩斯货币论可知,名义货币供给量等于货币乘数与基础货币相乘,即M S ＝m ∗B .货币乘数是一个单位的准备金在市场上所能产生的货币数量,汇率一般不会对其产生影响.而由央行资产负债表可知,基础货币是国内净信贷㊁国外净资产和央行所发行票据之和,汇率变动会直接影响国外净资产变动,从而对我国的基础货币和名义货币供给产生影响.３．３㊀货币供给对房地产价格的影响分析货币供给增加会对房地产价格起推动作用,主要表现在以下方面:首先是货币供给增加会使货币市场上的货币供大于求,本国利率下降.其次是通货膨胀影响,国内货币供给增加,而需求不能立即反应,会导致我国在货币市场上流动性过剩,在商品市场上则是商品价格迅速提升,通货膨胀率加大,房地产属于特殊商品,因此价格会上涨.３．４㊀人民币汇率和房地产价格反向变动的原因分析从流动性来看,虽然外汇储备带来了基础货币的减少,但货币乘数因为房地产行业的带动变大,加之央行一系列公开市场操作,因此流动性未显著减少.从房地产市场供求看,虽然部分国外资本的流出使得房地产的需求减少,但是影响房地产需求的因素还有很多,央行日渐宽松的信贷政策,加之居民收入的增加㊁城镇化的进一步发展都极大地刺激了房地产市场的需求,加大了流动性,抵冲了资本流出带来的影响.４㊀人民币汇率与我国房价联动关系的实证研究４．１㊀人民币汇率㊁房地产价格和货币供应量的相关性分析从总趋势来看,人民币汇率与房地产价格呈现较强的相关性,人民币迅速升值时,房价也处于迅猛增长阶段,人民币币值稳定或者下降时,房价适当下跌.根据E v i e w s 软件中的相关性分析法,房地产价格和人民币汇率的相关系数为０．７９３,两者存在较强的相关性,可能是相互促进作用.另外,从相关性分析结果来看,M ２与人民币汇率和房价的相关系数分别为０．８０４和０．９７２,广义货币供应量这一作用渠道与两者之间存在着较强的相关性,对于汇率的提高和房价的抬升可能都有促进的作用.表１㊀e v i e w s 相关性检验结果相关性人民币汇率房地产价格M ２人民币汇率０．０１０１４９１．００００００房地产价格０．０１７２０８０．７９３０２６∗０．０４６３９２１．００００００M ２０．０４４５６５０．８０４１４９∗０．１１５１９６０．９７２２３２∗０．３０２６１８１．００００００㊀㊀注:∗表示两者之间的相关系数.４．２㊀基于V A R 模型的实证分析４．２．１㊀数据的选取及处理构建包含人民币汇率㊁房地产价格㊁货币供给三个变量在内的V A R 模型.由于２００５年７月改革之后,我国恢复了以市场供求为基础,参考一篮子货币的有管理的浮动汇率制度,且自２００５年７月,我国开始公布７０个大中城市新建住宅价格指数,考虑数据的可得现代商贸工业２０２１年第５期１２３㊀性等条件,本文选取从２００５年７月至２０１７年１２月的月度数据,共１５０个样本,数据均来自于W I N D 数据库.人民币汇率变量,本文选取人民币兑美元的平均汇率,用e r 表示;因我国自２０１１年起不再发布房地产价格销售指数,因此房地产价格变量选取７０个大中城市新建住宅价格指数;货币供给变量采用更能代表流动性和购买力的M ２.所有数据均经过了定基处理,以２００５年７月为基期.４．２．２㊀实证检验对于一阶差分后的序列,建立V A R 模型,首先确定模型阶数,通过E v i e w s 模型阶数的选择,其中大部分标准指向２阶最优,因此建立了２阶V A R 模型.由模型结果可知,三个方程都有较高拟合度,即三者之间存在较强拟合关系.表２㊀V A R 模型检验因变量房价汇率M ２R 平方∗０．９９９６６６０．９９６４６４０．９９９７６４调整后的R 平方０．９９９６５２０．９９６３１４０．９９９７５４总残差０．０１４４７７０．００５０６１０．００１５５１F 统计量７０３８４．２５６６２２．７４７９９７００．９５A I C 标准－６．２９９９１９－７．３５０９２８－８．５３３８１４S C 标准－６．１５８１５９－７．２０９１６８－８．３９２０５４因变量均值１３．５５０５８１．２２２０６７０．４４７８８２因变量标准差０．５４３２０１０．０９８６７７０．２１１５７６㊀㊀注:∗为R 平方,反应因变量能通过回归关系被自变量解释的比例,因变量分别为房价㊁汇率㊁M ２的上一㊁二时期的数据.本文涉及三个内生变量,且滞后阶数为２阶,因此,检验模型估计结果的A R 多项式有６个,为了检验模型是否稳定,要对模型结果进行A R 特征多项式检测.经检测,所有特征根的倒数的模都小于１,点位于单位圆的内部,模型稳定.为了讨论变量之间的因果关系,我们进一步进行格兰杰因果检验,探究三者之间的短期因果关系.表３㊀V A R 模型格兰杰因果检验结果因变量:M ２E x c l u d e dC h i －s qd f P r o b ．汇率４．２６９２０４２０．１１８３房价０．０９７１０８２０．９５２６A l l４．８４６６３４４０．３０３４因变量:汇率E x c l u d e d C h i －s qd f P r o b ．M ２１７．３０６６５２０．０００２房价１８．６３６８６２０．０００１A l l １９．５８５７８４０．０００６因变量:房地产价格E x c l u d e d C h i －s qd f P r o b ．M ２２１．６４３３２２０．００００汇率３．１３６６７１２０．２０８４A l l ２２．０２７０７４０．０００２㊀㊀注:当p 值小于０．０５时拒绝不是其格兰杰原因的原假设.从检验结果看,汇率和房价不是M ２的格兰杰原因,因为广义货币供给量还受到G D P ㊁C P I㊁货币政策等多方面的影响,因此,汇率和房价不能完全对其进行解释,符合现实情况,而M ２和房价都是汇率的格兰杰原因.单个汇率不是房价的格兰杰原因,但综合M ２和汇率,是房价的格兰杰原因.因为汇率提高后,多是通过短期资本流入房地产市场这一渠道,增加房地产市场需求,从而提升价格.我们进一步使用脉冲响应函数分析模型中的每个变量对于其他变量和自身及其滞后项扰动所出现的变化反应,从动态的角度理解模型的特征.因为M ２和房价是汇率的格兰杰原因,M ２是房价的格兰杰原因,因此只考察汇率对M ２和房价的脉冲响应函数以及房价对M ２的脉冲响应函数.由分析可知,房价对于来自汇率的波动反应稳定,汇率的提高对我国房地产价格的提高具有显著的正向冲击,人民币的升值会导致房价的提升,两者为同方向变动关系,且这种冲击在８个月后逐渐平稳.汇率对于来自房价的波动反应并不稳定,既有正向反应,也有反向反应.说明房价与汇率之间的变动开始时是相反的,之后正向变化,且总体来看正向的变化影响大于负向的变化影响.汇率对于来自M ２的波动反应也有正有负,但总体平稳.汇率大致从第１０期开始加大对M ２的影响,而房价大致从第２５期开始,且汇率对M ２的解释能力更强.从结果来看,影响房价的最主要原因是其本身,其次越来越重要的影响因素则是M ２,其占比越来越大,２５期后达到２０％,且这以后贡献十分稳定.而影响汇率的最主要的因素也是汇率本身,除此之外,房价对于汇率的影响随着期数的增加越来越大,大致有５期的滞后,１５期达到２０％,２５期达到４０％,３０期则已达到５０％,解释力度很强.另一方面,M ２的对于汇率的解释能力一直都很稳定.５㊀政策建议结合研究结果和我国经济的实际情况,为使经济和金融保持稳态,提出以下四点政策建议:一是继续完善和稳定汇率制度,目前我国采取参考 前日收盘价＋一篮子汇率稳定 为特征的人民币兑美元汇率中间价形成机制,这虽然增加了市场预测的准确度,但 自由浮动 和 盯住汇率 两种办法的结合使用没有理论和实践基础,加剧了汇率波动.因此要尽早变革,稳步推进利率市场化进程,防止短期资本的大幅变动,减少流动性的波动对资产价格的大幅影响,适当引导预期.二是完善我国的货币发行制度.经济的迅速发展使得长期以来我国处于经常账户㊁资本账户 双顺差 的局面,央行被动投放的货币使得国内流动性泛滥,这不仅提高了房地产的资产价格,而且导致了后期外汇储备减少带来的人民币贬值.因此,应当多创新多使用一些货币冲销的工具,如公开市场操作等,也可设立外汇平准基金,改变央行被动投放过多基础货币的局面.三是缓解房地产市场的供求不平衡现象,出台相关政策,调整信贷政策,抑制国内外投资者对于房地产的投机性投资带来的需求剧增,在经济系统内也可合理拓宽资本的流入领域.另外,从房地产市场的供给来看,可以适当增加房屋的供给,如新建保障性住房等.四是注重对于资本流入的管理,短期资本流入具有隐蔽性㊁投机性和快速性,很可能在较短时间内造成经济的较大波动.这要求我们密切关注资本流向和资本的结构,合理引导外商资本进行投资,如流入新兴产业㊁重点扶持发展的产业,加强监管,力求优化资本投资的方向和结构.参考文献[１]李芳,李秋娟．人民币汇率与房地产价格的互动关系 基于２００５－２０１２年月度数据的M S －V A R 模型分析[J ]．国际金融研究,２０１４,(３):８６Ｇ９６．[２]王申,陶士贵．人民币汇率与房地产价格的互动关系 基于M a r k o v 区制转换V A R 模型的实证研究[J ]．金融与经济,２０１５,(６):６２Ｇ６７．[３]李志慧．人民币汇率预期与房地产价格的非线性互动关系 基于M S－V A R 模型的实证研究[J ]．社会科学家,２０１６,(７):５６Ｇ６５．。

人民币升值对房地产的影响摘要人民币出其不意地小幅升值后,房地产市场并没有如预想反响强烈,但大量国际游资豪赌人民币进一步升值的风险仍然存在。

为保障民族房地产业的健康发展,我们应推进汇率制度的稳步改革、加强外资监管和引导合理预期。

2005年7月21日19时,美元对人民币交易价格调整为1美元兑8.11元人民币,我国开始实行以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度。

至此,争论不休的人民币升值问题终于以人民币的出其不意的升值暂且告一段落,但业界关于房价会因此大起大落甚至引发楼市泡沫的担忧却丝毫不减。

如今,汇制改革已过大半年,人民币升值也已逼近0.3%的上限,房地产市场反应相对平稳。

究竟人民币升值会给房地产业带来什么影响,本组认为应该放在宏观经济环境中来考虑。

关键词：人民币升值；房地产；影响1.调查目的通过调查中国加入WTO后十年来人民币汇率变动对我国房地产行业的影响，研究人民币升值如何影响房地产行业整体发展模式和方向，针对调查报告作出分析并对房地产行业的发展提出对策和建议。

1.1人民币升值环境下中国房地产发展现状20多年来，中国的外汇储备一直在增长。

自2005年7月，我国对人民币汇率形成机制进行改革以来，人民币兑美元累计升值已经接近5％，人民币升值将足预期趋势。

不断增长的国内投资资金和不断涌人的境外投资资金，在人民币升值预期下纷纷挤向房地产市场。

这些投资资金比重平均已超过40％，成为推动房地产发展的重要因素。

境外资金通过直接购买房产、进行项目合作、直接参股房地产公司等方式，集中投资首都经济罔和长江三角洲等区域。

同时在国内，一些大巾城市也相继出现一批炒房族，有人购买多套住房，从中进行炒作。

1.2人民币升值环境下面临的突出问题1. 境外、境内资金参与房地产炒作，房地产价格就会增长过快。

在中国经济快速增长、国内房价上涨、人民币升值等预期背景下，一些境外资金被大规模吸引进入到国内热点地区的房地产领域。

人民币汇率变动对我国房价的影响人民币汇率是指人民币对其他货币的汇率，其变动对我国房价具有重要影响。

人民币汇率的变动会影响进出口、外贸、外资等方面，从而对国内房地产市场产生直接或间接影响。

本文将就人民币汇率变动对我国房价的影响进行分析。

人民币汇率的升值会对我国房价产生影响。

人民币升值会使进口商品价格下降，降低国内通货膨胀压力，但是也会导致出口商品价格上涨，使出口产品竞争力下降。

这样的情况下，出口企业的收益减少，可能会减少对市场的需求，间接影响国内房地产市场。

因为出口企业的减少，可能会导致失业率上升，影响家庭收入，从而减少购房需求，压低房价。

升值还会加大进口商品价格上涨幅度，导致生活成本上升，家庭购房预算减少，减少购房需求，也会对房价造成一定影响。

除了直接影响外，人民币汇率的变动还可能通过外资流入和房地产投资等渠道对房价产生影响。

人民币升值会降低外资进入我国房地产市场的成本，提升外资投资的吸引力，增加房地产市场的供给，影响我国房价。

而人民币贬值则可能会降低外资的投资吸引力，减少房地产市场的供给，对房价产生影响。

人民币汇率的变动对我国房价的影响是多方面的，其影响可能是复杂的，需要全面考虑。

在实际操作中，政府需要通过货币政策调控，稳定人民币汇率的波动，避免对房价产生过大影响。

也需要加大对于外资流入、房地产市场的投资进行监管，以确保汇率变动对房价的影响能够控制在合理范围内。

政府还可以通过其他手段来影响房价，比如完善房地产市场监管政策，通过土地供给等措施来促进房地产市场平稳健康发展。

也可以适当提高房地产税，控制房地产市场过度繁荣，从而稳定房价。

最终的结果将是，政府需要通过多种手段来影响房价，稳定我国房地产市场的稳定发展。

也需要加强与相关部门的协调，形成合力，共同推动我国房地产市场的健康发展。