龙泉阳光城331地块策划定位报告目录第一部分区域房地产市场研究一、龙泉驿区别墅市场概况 (03)1.区域印象及市场地位 (03)2.区域内别墅物业研究 (03)1）物业类型分布研究 (05)2）各物业类型面积及去化速度研究 (06)3）同项目内各种物业类型价格对比及销售情况分析 (06)4）叠拼别墅及跃层洋房分析 (07)5）客户群分析 (08)第二部分地块自身条件研究一、地块区位研究 (09)二、地块资源研究 (10)三、项目SWOT分析 (10)第三部分产品建议一、331地块规划思路依据 (15)二、项目产品总体规划思路 (16)三、产品比例建议及规划原则 (19)四、规划及建筑设计建议 (20)第四部分效益效益估算一、各容积率指标及物业类型不同混合配比下，经济效益估算表 (23)二、不同容积率下，经济效益推算 (24)附表：部分面积近似项目户型参考图 (32)第一部分区域房地产市场研究一、龙泉驿区别墅市场概况——区域整体缺乏高端市场认知，近年来有所改观1、区域印象及市场地位龙泉驿区位于成都东部，因种种历史原因，受“东穷北乱，南富西贵”的影响，龙泉区域的市场形象一直不佳，加之区域房地产开发起步较晚，尤其是别墅开发相对滞后，因此整个板块的高端形象比牧马山板块、温江板块和南延线板块均较弱。
近年来，由于受城市东扩的影响，作为距离成都最近的郊区之一，龙泉逐渐形成了以东山片区、世纪广场片区、大面片区、同安片区等多个片区全面开发的势头。
有众多的本土企业、外来军团陆续进驻龙泉，集中了北京首创、国地置业、北京华信、北京中永兴、福建和创、厦门七匹狼、南京御源，以及中粮集团，舜元集团等实力开发商，房产开发正进入全盛时期。
“近山不进山．离尘不离城”。
第一居所的城市距离，植被葱翠的原生山脉和星罗棋布的天然湖泊，使得龙泉区域尤其适宜别墅物业的开发打造，而龙泉板块的湖山别墅，已经在市场上占据了一定的地位。
2、区域内别墅物业整个龙泉区域的别墅主要集中在同安片区和以东山国际新城为主的东山片区。
整个区域的别墅物业类型丰富，主要以独栋别墅为主，兼有部分双拼、联排和叠拼别墅。
以下将从区域内各类型别墅物业的分布区域，、各类型物业的销售价格、各类型物业的去化速度等方面进行综合分析，借以对位于同安板块边缘的331项目定位，提供参考依据。
表1：2009年区域别墅类物业分类统计总表（其中利通天鹅堡的叠拼、龙城一号的叠拼因为在2008年已售罄，其数据仅供参考，以下数据分析中均不计算在内）1）物业类型分布研究➢独栋别墅主要集中在同安板块，从各个楼盘的供应量来看，此类物业是同安板块和东山板块的主要别墅类型。
➢双拼别墅作为仅次于独栋别墅的物业类型，在同安板块及东山板块均有供应。
➢联排别墅主要以舜元桃源铭一期供应为主，目前还剩三套。
东山板块仅有数套联排别墅供应。
若是不考虑舜元·桃源铭一期，联排别墅式区域内供应量最少的别墅类型。
➢整个龙泉区域叠拼供应主要集中在城区板块和同安街道城区范围，边缘区域无叠拼别墅，且均已销售完毕。
利通天鹅堡于2007年推出叠拼别墅，销售均价在3400元/平方米左右，与普通住宅的价格相差无几，联排别墅价格为4800元/平米左右，目前已售罄。
小结：整个同安板块虽然起步较晚，但起点较高，以独栋为主，一是因为地块的山水资源适宜独栋别墅的开发；二是整个板块的市场印象还不够高端，打造低端产品更会使整个板块的销售陷入桎梏。
湖山别墅概念的引入，有望使整个板块成为高端居住区。
331地块地处同安板块边缘，作为板块内的项目，保证高品质是该项目融入整个板块的前提条件，也是保证板块品质的保证。
因此打造高端产品，使其档次与同安延山板块一脉相承，是331地块的首选。
2）各物业类型面积及去化速度研究➢独栋面积集中在200—300平米，销售速度较快，整个板块月去化量达到10余套。
➢双拼别墅面积在224—300平米左右，月去化量在1套左右，存在明显的销售难度。
➢联排别墅集中在180—300平米，房源主要来自于舜元桃源铭项目一期，区域月去化量达到50余套。
➢叠拼别墅供量极少，大多数项目已经售罄。
小结：除中粮御嶺湾和舜元桃源铭二期有400平米以上较大独栋别墅推出以外，户型面积都集中在250平米左右，单价在6000—7000左右。
即总价在120万—180万之间的经济型别墅比较好卖。
因此建议331地块的规划小面积的经济性别墅，有效地控制总价。
➢同项目内，双排别墅和独栋别墅的去化速度较慢，联排别墅的销售相对较快。
➢同项目内，独栋别墅的单价比双拼别墅多约2000元/平米，联排与独栋的价差基本在1000元/平米左右。
小结：双拼别墅在该板块推量不多，市场接受度也不高。
独栋别墅供应量较大，存在明显的竞争压力。
建议331地块可以考虑打造成高品质的联排别墅。
4）叠拼别墅及跃层洋房分析➢龙泉区域内的叠拼别墅极少，仅存在于天鹅堡和龙城一号。
龙城一号销售价格较为理想，但推量极少，仅有16套，目前已经售罄，销售周期在18个月以上。
天鹅堡因为位置偏僻，销售均价仅在3000元/平方米左右，基本与普通住宅的销售价格相近，目前也已销售完毕，销售周期也比较长。
➢龙泉区域的跃层洋房主要集中在主城区，交通和配套均比较成熟，且面积主要集中在200平米以下，总价在150万以内。
小结：叠拼别墅在龙泉区域销售速度都比较慢，品质感与联排别墅差了较大档次，因此客户抗性较大。
331地块地理位置偏僻，没有任何配套，因此不建议打造在配套成熟区域内才有的洋房类产品，且该类产品容易降低项目自身的档次，影响整个楼盘的销售。
叠拼别墅方面，天鹅堡的单价极低，且依然存在着不小的销售难度，因此此类物业建议在331地块不规划或少规划。
5）客户群分析➢同安别墅的整体入住率不高，大部分客户以投资为主，其中盛世中华、国一·奥乡、利通·天鹅堡虽然已经交房，但是小区空旷，很少见人。
➢城区的洋房类跃层，因为配套较为齐全，主要是自主为主，艺锦湾和龙城一号的入住率都明显较高。
小结：331地块位置偏僻，周边配套稀缺，目前而言居住感不强，因此应该更多考虑投资客户的需求，打造具有投资价值的产品。
洋房、叠拼别墅因为品质感不强，投资价值不高，而双排别墅存在较大的销售难度。
因此高品质的联排别墅是该地块规划的首选。
第二部分 地块自身条件研究一、地块区位研究——项目位于成洛路(即阳光大道北段)东侧，位于同安街道与洛带古镇之间。
331地块区位分布图331项目地块位于成都市龙泉驿区同安街道，处于成洛路(即阳光大道北段)东侧，南面距离舜元·桃源铭项目约两公里，北面距离洛带古镇约2.5公里。
阳光大道使之与舜元桃源铭项目，中粮御嶺湾项目及懋山湖项目等一线贯通，交通方面比较便利。
但因其与阳光城及洛带城区均有一段距离，处于中间地带，且未能与龙泉湖山别墅带形成紧密的衔接，在区位上给人以偏远，荒凉和缺乏居住氛围之感。
331地块龙泉驿区成都市区成都市重庆市项目地理位置图中国地图四川地图成都地图龙泉驿区地图 四川阳光城整个地块周边没有任何商业，医疗机构，银行等系列配套。
配套资源主要依靠阳光城，但因其距离偏远，因此项目自身规划建设部分的生活设施配套是必要的。
二、地块资源研究——自然植被丰富，有部分山地资源和水系，周边缺乏生活配套331地块实景整个项目地形东西窄，南北长，西低东高，属于浅丘缓坡地形。
西面是比龙洛路低1-3米的浅丘缓坡和平地，东面是10-30度的坡地。
浅丘缓坡和平地占据了整个地块面积的四分之三以上。
项目有数条水沟与东山西麓上的山门寺水库、猫猫沟水库相连。
由于项目距离阳光城较远，周边没有任何的生活和商业配套，显得较为冷清和荒凉。
三、项目SWOT分析1.优势分析（Strength）①位于湖山板块一脉，可借势引发市场关注。
项目位于同安延山板块一脉，沿线以有中粮御领湾、舜元桃源铭和懋山湖等项目面市，周边地块也被多家开发商分占，也将陆续进入开发阶段。
由于南延线板块和牧马山板块基本已经开发殆尽，龙泉板块作为新兴的第一居所湖山别墅板块，已经渐逐获得市场关注。
多家开发商的进驻，使得板块内的开发如火如荼，其高档次居住区的市场印象正在建立，生活配套也将日趋成熟。
331地块虽离阳光城较远，但在归属上仍属于龙泉湖山板块。
可借住龙泉湖山板块日益受到关注的条件，加强项目自身的市场宣传。
②交通便利，具有较便捷的可到达性。
331地区所处位置与舜元桃源铭一路相连，从项目驱车至331地区，大约3分钟左右的车程，因此也具备六纵三横的便捷交通网络和距二环不到20分钟车程的距离。
③山水资源，项目可以挖掘的主要卖点331地块具有较优质的山地资源，虽然水资源不多，但可以通过人工打造，使之与原生山脉相辅相成。
距离331地块不远的懋山湖项目，也仅有部分山地，但通过自身打造的人工湖，依然宣传湖山别墅概念。
331地块地块面积较大，完全具备打造湖山别墅的条件。
（2）劣势分析（Weakness）①项目位置偏僻，缺乏配套。
331地块因远离阳光城，周边目前均为耕地，没有任何的商业和生活配套，居住感不强。
②地块面积较小，难成规模效应。
331项目占地300多亩，在龙泉湖山板块中，仍属于小规模地块。
对于别墅开发而言，可能分两期便开发完毕。
由于地块大小的局限，其难以向桃源铭那样，以自身的规模便可引发市场的强烈关注。
③地块沿路，私密性较差。
331地块的一边沿路，噪音大，私密性差，对于别墅楼盘而言，属于较为致命的弱点。
从同样沿路的懋山湖项目实地考察来看，效果很不理想，沿路的别墅几乎没有任何私密性而言。
因此在规划时，大面积的堆坡绿化尤为必要。
（3）机会分析（Opportunity）①湖山板块的崛起，为331地块带来市场机遇。
随着中粮御领湾和舜元桃源铭的面世，两个超级大盘带动了整个龙泉湖山板块的崛起。
市场的持续关注，必然会导致区域房地产项目的被热捧。
②舜元桃源铭带来的机会。
随着舜元桃源铭一期的完美谢幕，舜元的企业品牌开始受到成都市场的关注。
而舜元桃源铭二期的顶级湖山独栋，势必会将企业形象拔高到一个新的高度。
作为舜元在成都的第二个别墅项目，必然会相信地引发市场关注。
同时，桃源铭的相关配套、客户资源等，均可以与331项目达到共享。
③联排别墅的稀缺。
桃源铭一期130套联排别墅的迅速去化，证明联排别墅的市场接受度较高。
而目前整个龙泉湖山板块，已几乎没有联排别墅在售。
如若331地块打造成以联排别墅为主的别墅项目，则刚好填补了市场的空白。
④项目对面万亩欧洲风情度假村。
项目的对面，规划有面积将近一万亩的欧洲风情度假村，一旦规划建成，将对项目造成升值动力，从而推动销售速度。
（4）威胁分析（Threats）①宏观政策调控，市场热度下降2010年3月4日，召开的全国人大首场新闻发布会上，全国人大外事委员会主任委员李肇星表示，部分城市房价过高、上涨过快已经引起政府高度重视。
