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第一部房地产开发各环节税收政策大全一、取得土地环节1、土地使用税：以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据,依照规定税率计算征收（具体税率参照当地规定).案例：某房地产开发企业2010年5月26日与国土房产局签订国有土地出让合同，合同约定出让土地面积为56000平米，土地出让金为34000万元，合同约定土地交付时间为2010年10月25日。
当地土地使用税税率为4元/平米（年）.那么2010年应缴纳多少土地使用税? 分析:该企业应从2010年11月起申报缴纳土地使用税，2010年应缴纳2个月土地使用税:56000*4＊2/12=37333。
33元。
2、印花税(土地出让或转让合同）:对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同按产权转移书据征收印花税，按所载金额万分之五贴花。
3、契税：国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据为成交价格.目前湖南省规定的契税税率为4％。
契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。
二、设计施工环节1、印花税(设计合同）：建设工程勘察设计合同,包括勘察、设计合同，按收取费用万分之五贴花。
2、印花税（建安合同):建筑安装工程承包合同,包括建筑、安装工程承包合同，按承包金额万分之三贴花。
3、印花税（借款合同）：银行及其他金融组织和借款人(不包括银行同业拆借）所签订的借款合同,按借款金额万分之零点五贴花。
三、房产销售环节1、营业税（销售不动产）：纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，按照营业额和规定的税率计算应纳税额，销售不动产税率为5%。
纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用.营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。
房地产⼟地使⽤税如何计算应纳城镇⼟地使⽤税额=应税⼟地的实际占⽤⾯积×适⽤单位税额。
⼀般规定每平⽅⽶的年税额，⼤城市1、5元⾄30元。
中等城市1、2元⾄24元。
⼩城市0.9元⾄18元。
县城、建制镇、⼯矿区0.6元⾄12元。
通常情况下，房地产⽤地的⽤地⾯积往往⾮常⼤。
因此我国针对房地产的的征收问题和普通性质的⼟地使⽤税征收是有所区别的，并且针对搞房地产的⼈来说，其实对于房地产的⼟地使⽤税征收问题，必须做⼀定的认识，才有利于⾃⼰的正常⼯作。
下⾯⼩编就为⼤家介绍⼀下，房地产⼟地使⽤税如何计算?⼀、房地产⼟地使⽤税如何计算?1 、当每半年末整个房屋售出未达到80%时前半年应纳城镇⼟地使⽤税=∑(占⽤⼟地总⾯积-各⽉累计已售房屋建筑⾯积×房屋占地⾯积÷房屋总建筑⾯积)×每平⽅⽶年税额÷122 、当半年内某⽉整个房屋售出达到80%时前半年应纳城镇⼟地使⽤税=∑(占⽤⼟地总⾯积﹣达到80%前各⽉累计已售房屋建筑⾯积×房屋占地⾯积÷房屋总建筑⾯积)×每平⽅⽶年税额÷12 ∑达到80%后各⽉末未售房屋建筑⾯积×房屋占地⾯积÷房屋总建筑⾯积×每平⽅⽶年税额÷123、当半年初整个房屋售出已达到80%时前半年应纳城镇⼟地使⽤税=∑各⽉末未售房屋建筑⾯积×房屋占地⾯积÷房屋总建筑⾯积×每平⽅⽶年税额÷12⼆、⼟地使⽤税减免按照税定，施⼯企业可以享受的城镇⼟地使⽤税减免税优惠包括：(⼀)按照《⼟地使⽤税暂⾏条例》和(88)国税地字第015号等⽂件的规定，经批准开⼭填海整治的⼟地和改造的废弃⽤地，从使⽤的⽉份起免税5年⾄10年。
开⼭填海整治的⼟地和改造的废弃⽤地以⼟地管理机关出具的证明⽂件为依据确定;具体免税期限由各省、⾃治区、直辖市税务局在规定的期限内⾃⾏确定。
中国税务网：房地产开发企业城镇土地使用税的计算按照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》有关规定，房地产开发企业如果在城市、县城、建制镇、工矿区范围内占用土地进行房地产开发，应当自取得土地使用权之日起以纳税人实际占用的土地面积按规定缴纳城镇土地使用税。
由于房地产开发企业在进行房地产开发时往往都是边建边出售或者建成后部分出售、部分未出售，这样一来，计税土地面积将随着房屋的售出而逐渐减少，因而，缴纳的城镇土地使用税也是逐渐减少的，又由于房地产开发企业在进行房地产开发时往往都是配套建设道路、绿化、公共设施等工程，这些道路、绿化、公共设施所占用的土地面积又应如何缴纳城镇土地使用税呢？按照《江西省地方税务局关于对房地产开发企业征收城镇土地使用税问题的批复》（赣地税函[2005]197号）有关规定：商品房边建边出售或者建成后部分出售、部分未出售，其计税土地面积的计算，原则上按已售房屋（以合同签订时间为准）所占有的土地面积进行减除，每半年清算一次，未出售房屋的土地面积应按规定征收城镇土地使用税，对销售过程中的道路、绿化、公共设施所占用的土地面积，应在整个房屋售出80%后停止征收城镇土地使用税。
因此，笔者认为，依照城镇土地使用税按年计算、分期缴纳的规定，房地产开发企业应在每半年末分三种情形清算前半年应缴纳的城镇土地使用税：一、当每半年末整个房屋售出未达到80%时前半年应纳城镇土地使用税=∑（占用土地总面积-各月累计已售房屋建筑面积×房屋占地面积÷房屋总建筑面积）×每平方米年税额÷12二、当半年内某月整个房屋售出达到80%时前半年应纳城镇土地使用税=∑（占用土地总面积﹣达到80%前各月累计已售房屋建筑面积×房屋占地面积÷房屋总建筑面积）×每平方米年税额÷12+∑达到80%后各月末未售房屋建筑面积×房屋占地面积÷房屋总建筑面积×每平方米年税额÷12三、当半年初整个房屋售出已达到80%时前半年应纳城镇土地使用税=∑各月末未售房屋建筑面积×房屋占地面积÷房屋总建筑面积×每平方米年税额÷12现举例说明：某县房地产开发企业在县城购买了一块10000平方米的土地用于商品房开发，其中6000平方米为房屋占地面积、4000平方米为道路、绿化、公共设施所占用的土地面积，房屋总建筑面积为30000平方米，2011年1月建成并销售4000平方米，2-6月每月销售2000平方米， 7-9月每月销售3000平方米，10-12月每月销售2000平方米，2012年1-5月每月销售100平方米，6月销售500平方米，该县城城镇土地使用税每平方米年税额为4元，那么，2011年1月至2012年6月该房地产开发企业每半年应纳城镇土地使用税分别为：2011年1-6月应纳城镇土地使用税=[（10000－4000×6000÷30000）＋（10000－6000×6000÷30000）＋（10000－8000×6000÷30000）＋（10000－10000×6000÷30000）＋（10000－12000×6000÷30000）＋（10000－14000×6000÷30000）] ×4÷12=16400（元）2011年7-12月应纳城镇土地使用税=[（10000－17000×6000÷30000）＋（10000－20000×6000÷30000）＋（10000－23000×6000÷30000）] ×4÷12＋[（30000－25000）×6000÷30000＋（30000－27000）×6000÷30000＋（30000－29000）×6000÷30000）] ×4÷12=6600（元）2012年1-6月应纳城镇土地使用税= [（30000－29100）＋（30000－29200）＋（30000－29300）＋（30000－29400）＋（30000－29500）＋（30000－30000）]×6000÷30000）×4÷12=233.33（元）。
房地产开发企业土地使用税如何计算缴纳首先，房地产开发企业土地使用税的计算是根据土地的面积和土地的等级来确定的。
土地面积通常以平方米为单位，土地等级则是根据土地在城市规划中的用途、位置等因素进行划分的。
在中国，土地等级一般划分为12个等级，从一级到十二级分别代表了不同的土地用途。
一级土地往往用于高价值的商业和住宅项目，而十二级土地则用于农业和林地。
土地使用税的计算公式为：土地使用税=土地面积×单价×税率其中，单价是指土地等级对应的相应单价，税率是指土地使用税的税率。
以房地产开发企业使用一块土地为例，假设土地面积为5000平方米，土地等级为五级，单价为100元/平方米，税率为0.5%。
则土地使用税的计算为：上述计算方式适用于大多数地方，但不同地区对土地使用税的计算和征收也可能有所不同，因此具体计算方式还需根据当地税务部门的规定进行操作。
房地产开发企业需按照规定的时间和程序进行土地使用税的缴纳。
通常，土地使用税的缴纳周期是季度或年度，在缴纳前需要填写土地使用税申报表，并提交给当地税务部门。
税务部门会根据申报表审核土地使用面积和等级，并根据审批结果计算实际应缴纳的土地使用税。
缴纳土地使用税有多种方式，包括现金、转账、电子支付等。
房地产开发企业应按照相关规定和程序将土地使用税缴纳到指定的银行账户或税务部门。
如果房地产开发企业未按时缴纳土地使用税，将会面临罚款和其他法律责任。
因此，企业需要按时缴纳土地使用税，以避免可能产生的不必要的经济和法律风险。
总之，房地产开发企业土地使用税的计算和缴纳是根据土地的面积和等级来确定的，具体计算方式和缴纳程序需要根据当地税务部门的规定进行操作。
企业应按时缴纳土地使用税，以遵守税法规定并避免可能的风险。
房地产开发企业⼟地使⽤税缴纳怎样计算的我国的房地产开发企业的⼟地使⽤税按照这类企业的实际使⽤⾯积和适⽤税率进⾏缴纳。
确保这类当事⼈员的合法权益，我国的税务机关和⼟地管理部门，对这类单位的⼟地使⽤税进⾏监督，确保我国的税收制度合法进⾏收取。
⼀、房地产开发企业缴纳怎样计算的应纳城镇⼟地使⽤税额=应税⼟地的实际占⽤⾯积×适⽤单位税额。
⼀般规定每平⽅⽶的年税额，⼤城市1.5元⾄30元;中等城市1.2元⾄24元;⼩城市0.9元⾄18元;县城、建制镇、⼯矿区0.6元⾄12元。
⼟地使⽤税是对使⽤国有⼟地的单位和个⼈，按使⽤的⼟地⾯积定额征收的税。
以⼟地⾯积为课税对象，向⼟地使⽤⼈课征，属于以有偿占⽤为特点的⾏为税类型。
⼟地使⽤税只在县以上城市开征，⾮开区城镇使⽤⼟地则不征税。
⼟地使⽤税采⽤有幅度的差别税额，列⼊⼤、中、⼩城市和县城每平⽅⽶⼟地年税额多少不同。
⼆、⼟地使⽤税⼟地使⽤税以⼟地⾯积为课税对象，向⼟地使⽤⼈课征，属于以有偿占⽤为特点的⾏为税类型。
⼟地使⽤税只在县以上城市开征，⾮开征地区城镇使⽤[1] ⼟地则不征税。
城镇⼟地使⽤税的征税范围为城市、县城、建制镇、⼯矿区等。
其中，城市是指经国务院批准建⽴的市，包括市区和郊区;县城是指县⼈民政府所在地的城镇;建制镇是指经省、⾃治区、直辖市⼈民政府批准设⽴的建制镇;⼯矿区是指⼯商业⽐较发达，⼈⼝⽐较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设⽴建制镇的⼤中型⼯矿企业所在地。
⼯矿区须经省、⾃治区、直辖市⼈民政府批复。
城市、县城、建制镇、⼯矿区的具体征税范围，由各省、⾃治区、直辖市⼈民政府划定。
⼟地使⽤税采⽤有幅度的差别税额，列⼊⼤、中、⼩城市和县城每平⽅⽶⼟地年税额多少不同。
为了防⽌长期征地⽽不使⽤和限制多占⼟地，可在规定税额的2倍-5倍范围加成征税。
对于公园、名胜、寺庙及⽂教、卫⽣、社会福利等单位使⽤的⼟地，城镇、街道、公共设施⽤地、铁路、机场、港区、车站、管理交通运输⽤地及⽔利⼯程，农、林、牧、渔、果⽣产基地⽤地，以及个⼈⾮营业建房⽤地等，均免征⼟地使⽤税。
土地使用税如何计算缴纳2019土地使用税是指对土地所有者或使用者按照土地面积、用途、地段等因素所规定的税额进行计算，并按一定比例缴纳的一种税收。
在中国，土地使用税是一项重要的地方税，对于土地所有者和使用者来说具有一定的经济负担。
所以，了解土地使用税的计算方式和缴纳规则对于土地所有者和使用者来说非常重要。
首先，我们来了解一下土地使用税的计算方法。
根据国家税法和相关规定，土地使用税的计算一般包括以下几个方面：1. 土地面积：土地使用税的计算基础是土地的面积。
在计算土地使用税时，应根据土地所有权人或使用权人所持有的土地面积进行计算。
土地面积一般以亩为单位，不同地区、用途的土地面积所对应的税率不同。
2. 土地用途：土地使用税的计算还需要考虑土地的用途。
不同用途的土地所对应的税率也有所不同。
中国土地使用税的用途划分主要有7个大类，分别是农业用地、林业用地、牧业用地、渔业用地、工业用地、建设用地和其他用地。
不同用途的土地对应的土地使用税税率不同。
3. 地段因素：土地使用税的计算还与土地所处的地段有关。
不同地段的土地使用税税率也有所不同。
一般而言，地段越好，土地使用税税率就越高。
地段因素主要包括地理位置、交通状况、经济发展水平等因素。
综合以上因素，土地使用税的计算公式可以表示为：土地使用税 = 土地面积× 用途税率× 地段系数在实际操作中，具体的税率和地段系数需要参照当地的税收法规来确定。
由于不同地区和不同用途的土地使用税计算方法有所不同，所以在具体计算土地使用税时，需要参照当地的相关法规和规定以确定最终税额。
接下来，我们来了解一下土地使用税的实际缴纳规则。
土地使用税的缴纳一般按照年度进行，每年一次。
具体缴纳时间一般在年初，具体时间由地方政府根据当地经济和税收工作的需要确定。
在缴纳土地使用税时，一般有以下几个步骤：1. 定期申报：土地所有者或使用者需要按照相关规定，定期向地方税务机关申报土地使用情况和计算土地使用税。
房地产开发企业的⼟地使⽤税如何计算计算公式为：应纳城镇⼟地使⽤税额=应税⼟地的实际占⽤⾯积×适⽤单位税额。
城镇⼟地使⽤税采⽤定额税率，即采⽤有幅度的差别税额，按⼤.中、⼩城市和县城、建制镇、⼯矿区分别规定每平⽅⽶⼟地使⽤税年应纳税额。
随着房地产市场的快速发展，越来越多的房地产企业涉⾜房地产市场，所有的房地产开发公司在获得⼟地的时候需要按照规定缴纳，但是房地产开发企业的⼟地使⽤税该如何缴纳，缴纳的标准是多少。
对于这些内容，可以随⼩编⼀起去慢慢了解，感兴趣的⼀起来吧。
⼀、房地产开发企业的⼟地使⽤税如何计算《财政部、国家税务总局关于城镇⼟地使⽤税有关政策的通知》(财税[2006]186号)第⼆条规定：“以出让或转让⽅式有偿取得的，应由受让⽅从约定交付⼟地时间的次⽉起缴纳城镇⼟地使⽤税;合同未约定交付⼟地时间的，由受让⽅从合同签订的次⽉起缴纳城镇⼟地使⽤税。
”对房地产开发企业来说，从⼟地使⽤权出让或签订后就应按规定缴纳城镇⼟地使⽤税，⽽在每期开发项⽬建成进⾏预售或销售后，应纳城镇⼟地使⽤税应是逐渐减少的，直到销售完毕，纳税义务也就终⽌。
因此房地产开发企业在申报缴纳城镇⼟地使⽤税时应注意以下⼏点：1、注意计税依据和纳税时间。
《中华⼈民共和国城镇⼟地使⽤税暂⾏条例》(国务院令第483号)第三条规定，⼟地使⽤税以纳税⼈实际占⽤的⼟地⾯积为计税依据，依照规定税额计算征收。
《关于⼟地使⽤税若⼲具体问题的解释和暂⾏规定》(国税地字[1988]第015号)第六条规定，纳税⼈实际占⽤的⼟地⾯积，是指由省、⾃治区、直辖市⼈民政府确定的单位组织测定的⼟地⾯积。
尚未组织测量，但纳税⼈持有政府部门核发的书的，以证书确认的⼟地⾯积为准;尚未核发⼟地使⽤证书，应由纳税⼈据实申报⼟地⾯积。
《财政部、国家税务总局关于房产税城镇⼟地使⽤税有关政策的通知》(财税[2006]186号)虽只规定纳税义务时间，但⼟地使⽤权出让或转让合同上的⼟地⾯积是经国⼟部门确定有关单位组织测定的。
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房地产开发企业的土地使用税应该如何计算
网友提问：
您好!请问房地产开发企业的土地使用税应怎样计算?
律师解答：
你好。
房地产开发企业的土地使用税在税款的计算方面并没有什么特
别的规定。
其计算公式仍然为：应纳税额=计税土地面积×适用税率。
对此，《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第三条作了明确规定：“土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收。
”
如果硬要说有什么不同，那么就是有关税收优惠政策上的区别，即房地产开发企业用于建造商品房的土地曾经有过一定的税收
优惠。
国家税务局《关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》(国税〔89〕地字第140号)曾明确规定：房地产开发公司建造商品房的用地，原则上应按规定征收土地使用税。
但鉴于其在商品房出售之前纳税确有困难的具体情况，对房地产开发公司征地后商品房在建期间占用的土地(有偿转让使用的除外)，暂缓征收土地使用税。
对建成后的商品房占地及院落，从办理验收手续之次月起征收土地使用税。
在办理验收手续前已使用或出租出借的商品房占地及院落，应按规定征收土地使用税。
在商品房出售后，按土地使用权转移的归属情况划分征免。
不过，按照国家税务总局《关于取消部分地方税行政审批项目的通知》(国税函〔2007〕629号)已经明确规定取消房地产开发企。
Suffering is the most powerful teacher of life.悉心整理助您一臂（页眉可删）土地使用费交什么税，计费方法是怎样的？土地使用税是对使用国有土地的单位和个人，按使用的土地面积定额征收的税。
计算公式：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积×适用单位税额。
为了使国家的财政收入得到保障，我国现行法规定，每个公民以及法人组织都是纳税主体，不同的纳税主体需要缴纳的税种是存在着差异的，而土地使用税几乎是每个公民都需要缴纳的一种税额，你是否知道土地使用费交什么税呢?现在就来一起了解下吧。
一、什么是土地使用费?土地使用费是指外商投资企业通过不同的方式使用土地(出让、转让方式取得的土地使用权者除外)，国家向其收取得的有偿使用土地的费用，是企业为取得土地使用权而交纳的费用，它是调节使用土地资源的手段之一，是国家财政收入的组成部分。
土地使用费与土地使用税不同，土地使用税是国家对使用土地的国内单位和个人征收的一种税。
有关土地使用费的具体标准，没有全国统一的规定，应根据场地的用途、地理环境条件、征地拆迁安置费用和企业对基础设施的要求等因素，由所在地的省、自治区、直辖市人民政府规定，原则上沿海地区高于内地，大中城市高于中小城市，城市中心、繁华地段高于其他地段和郊区，在原有工业区设厂高于新开辟的工业区，利用原有企业改造高于新建工厂等。
土地使用费的计算包括征用土地的补偿费用、原有建筑物的拆迁费、人员安置费用以及公共设施费用。
系计划经济下引进外资的过渡性尝试手段，现因为土地出让制度的实行，土地使用费制度已基本废止适用。
二、土地使用费交什么税?1、关于居民住宅区内业主共有的经营性房产缴纳房产税问题对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营(包括自营和出租)的代管人或使用人缴纳房产税。
其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值;出租的，依照租金收入计征。
房地产开发企业取得的土地如何征收土地使用税？一、计税面积的确定城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积（平方米）为计税依据。
那么，房地产开发企业土地使用税计税面积如何确定？（一）应按其国有土地使用证中标注的土地面积，计算缴纳城镇土地使用税。
未取得国有土地使用证的，暂按实际占地面积计算缴纳城镇土地使用税。
（二）已销售房屋的占地面积，可从房地产开发企业的计税面积中扣除。
已销售房屋的占地面积计算公式如下：已销售房屋的占地面积＝（已销售房屋的建筑面积÷开发项目房屋总建筑面积）×总占地面积。
二、纳税时间的确定房地产开发企业应自取得建造商品房用地土地使用权的次月起按规定缴纳城镇土地使用税。
注意不是核发国有土地使用证的次月，而是房地产开发企业取得土地开发权的时间，即土地出让、划拨、拍卖成交的次月。
三、房地产开发企业在缴纳城镇土地使用税时，应将开发用地与自用土地分别进行纳税申报。
热议房地产开发企业城镇土地使用税征收问题2009-7-17 9:42余绍银【大中小】【打印】【我要纠错】目前，我市地税稽查部门根据《宿迁市地方税务局关于统一房地产开发企业城镇土地使用税征收管理有关口径的通知》（宿地税函[2007]73号）规定，在对房地产开发企业计算城镇土地使用税时产生了意见分歧。
主要是：有的房地产开发企业认为征用的是耕地或者还没有进行开发的荒地；有的房地产开发企业虽然与政府签订土地出让合同，但由于拆迁未到位，不能进行开发施工；有的房地产开发企业出让合同占地面积大于已办理的土地证上的面积；有的房地产开发企业部分商品房已销售，但土地证上的面积没有减少，也就是我们通常讲的土地还没有进行分割等。
针对上述问题，笔者就城镇土地使用税征收有关问题谈一点粗浅认识，供同仁们参考。
一、房地产开发企业土地使用税的纳税人的确定1、根据《城镇土地使用税暂行条例》第二条规定，在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税的纳税人，应当按照条例的规定缴纳土地使用税。
2、根据《财政部、国家税务总局关于集体土地城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]56号）规定，自2006年5月1日起，在城镇土地使用税征税范围内实际使用应税集体所有建设用地、但未办理土地使用权流转手续的，由实际使用集体土地的单位和个人按规定缴纳城镇土地使用税。
《国家税务总局关于对于缴纳土地使用金的土地使用者应征收城镇土地使用税的批复》（国税函发[1998]669号）规定，土地使用不论以何种方式取得土地使用权，是否缴纳土地使用金，只要在城镇土地使用税的开征范围内，都应依照规定缴纳土地使用税。
3、根据《国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知》（国税发[2004]100号）规定，除经批准的开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税，各级税务机关要严格按照减免税的管理权限和减免税审批程序办事。
国家税务总局2007年6月25日发布《关于取消部分地方行政审批项目的通知》，其中提到取消《国家税务局关于印发〈关于土地使用税若干具体问题的补充规定〉的通知》（国税地[1989]140号）的第四条和第六条，这两条内容包括：基建项目以及房地产企业缴纳土地使用税有困难的，可由各省、自治区、直辖市税务局根据具体情况予以免征或减征。
这就是说房地产开发企业土地使用税减免优惠政策的取消。
4、根据《国务院关于修改〈中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例〉的决定》（国务院令第483号），自2007年1月1日起，外商投资企业和外国企业也纳入城镇土地使用税的征税范围。
综上所述，我认为凡在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的进行房地产开发的单位和个人，在开发期间或开发过程中，不论经济类型情况、使用土地性质情况、如何使用土地情况均应依法缴纳土地使用税，不得享受减免税优惠政策。
二、房地产开发企业土地使用税的纳税起止期限的确定1、根据《城镇土地使用税暂行条例》第八条规定：土地使用税按年计算、分期缴纳，缴纳期限由省、自治区、直辖市人民政府确定。
《江苏省地方税务局关于明确地方税务部门部分税种纳税期限和纳税限额的通知》（苏地税函[2006]47号）规定，城镇土地使用税的纳税期限为：企业按季、个人按半年缴纳，纳税人应自期满之日起十日内申报纳税。
2、根据《城镇土地使用税暂行条例》第九条规定，对于新征用的土地、区分耕地与非耕地。
征用的耕地，自批准征用之日起满一年时开始缴纳土地使用税；征用的非耕地，自批准征用次月起缴纳土地使用税。
纳税人取得的土地属于城镇土地使用税开征范围内的，自取得土地使用权至再次变更该项土地权属期间按照规定税额缴纳土地使用税。
《国家税务总局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字[1988]15号）规定，征用的耕地与非耕地，以土地管理机关批准征地的文件为依据确定。
3、根据《财政部、国家税务总局关于对房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2005]186号）关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务时间问题的规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地的次月缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地使用时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
因此，在实际操作中，确定房地产开发企业土地使用税纳税起止期限为：自取得土地使用权之日（政府批文或签定合同之日）起，按已出售房屋（以合同签订为准）所占的土地面积进行减除，直至将所有房产出售完毕。
三、房地产开发企业土地使用税的计税依据的确定1、根据《国家税务总局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字[1988]15号）规定，纳税人实际占用的土地使用面积，是指由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定的土地面积、尚未组织测量但纳税人有政府部门核发的土地使用证书的。
以证书确认的土地面积为准；尚未核发土地使用证书的，应由纳税人据实申报土地面积。
2、根据《江苏省地方税务局关于城镇土地使用税有关问题的批复》（苏地税函[2007]238号）规定，凡纳税人持有政府部门核发的土地使用证书，以证书确认的土地面积为纳税人实际占用的土地面积。
3、根据《宿迁市地方税务局关于统一房地产开发企业城镇土地使用税征收管理有关口径的通知》（宿地税函[2007]73号）规定，房地产开发企业已销售房屋的占地面积，可以从房地产开发企业的计税面积中扣除。
已销售房屋的占地面积计算公式如下：已销售房屋的占地面积＝（已销售房屋的建筑面积÷开发项目房屋总建筑面积）×总占地面积。
未出售房屋的土地面积应按规定征收城镇土地使用税。
但是对这一计算方法我们是否从以下方面加以理解：房地产开发企业开发项目房屋总建筑面积应该等于可售面积和不可售面积之和。
1、从形式上看，可售面积应包括商品房的套内面积和分推面积，不可售面积一般包括人防面积、非营利性的社会公共事业设施（包括物业办公场所、变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通信、自行车棚、公共厕所等），以及其他不得在业主购买面积范围内分推的设施面积等。
2、从实质上看，可售面积与不可售面积的划分标准是其产权的归属。
一是将来产权归业主所有的面积一般就作为可售面积，如商品房的套内面积、分摊面积。
如产权归业主所有的停车位等；二是产权归开发商所有的面积也应作为可售面积，如开发商转为自用的开发产品即属于可售面积中的未售面积；三是将来需要向其他方面移交产权的设施面积一般作为不可售面积，如配套设施中的学校需要向教育部门移交产权，医院需要向卫生部门移交产权，人防设施需要向人防管理部门移交产权等。
在一些特殊的情况下，按产权归属划分可售与不可售面积则可能遇到困难，比如某一住宅小区，开发商为了提高小区档次，在小区内建有会所、健身房等高档娱乐设施，购房时开发商已经明确承诺业主可以免费享受或低价享受这些设施，并在购房合同中约定了条款。
在这种情况下，这些设施的面积虽然不包括在业主的产权面积内，但业主却可以在一定期限内享有使用的权利，换句话说，业主买房所支付的价款中就有已经包含了这种权利。
如果开发商将其出售，则会侵害业主的利益并且违背了合同的承诺。
所以，虽然开发商名义上对这些设施拥有产权，但却不能用于出售。
因而，我们也应将其作为不可售面积。
所以商品房边建边出售或者建成后部分出售、部分未出售，其计税面积的计算，原则上按已出售房屋（以合同签订为准）所占的土地面积进行减除。
由于房地产开发企业的商品房占地是随着销售而逐渐减少的，因此，房地产开发企业应分别按出售与未出售房产的建筑面积比例分摊后，换算成土地占用面积，对于未出售的房产对应的土地使用面积仍由房地产开发企业缴纳土地使用税，直至房地产开发企业将所有房产出售完毕后，土地使用税才不征。
3、确定开发产品面积的方法。
一是总建筑面积可以通过审核项目的立项批文和建筑规划许可证获得。
二是可售面积和不可售面积应通过建筑规划许可证和房屋土地测绘技术报告书获得。
三是已售面积和未售面积主要应通过销售部门的销售明细表获得。
我们在掌握房地产开发企业开发产品面积确定以后，就可以按市局制订公式进行计算开发企业应纳的城镇土地使用税，具体计算方法：已销售房屋的占地面积＝（已销售房屋的建筑面积÷总的可售面积）×总占地面积。
应纳城镇土地使用税占地面积＝总占地面积－已销售房屋的占地面积。
所以，房地产开发企业应按月计算、逐月减除，以确定应税土地面积，正确计算并按季申报应缴纳的城镇土地使用税。
关于房地产开发企业土地使用税征收应注意的几个方面2009-08-10来源：长沙县局【字体：大中小】｜【打印】｜【纠错】｜【关闭】今年以来，笔者对多户房地产开发企业进行了检查，从检查情况来看房地产开发企业普遍存在在建期间土地使用税征收不到位的情况。
其中既有对政策理解有误认为不征收的因素，又有认为在建期间土地使用税无法计算或者难以计算而放弃申报缴纳的因素。
2004年8月5日，《国家税务总局关于进一步加强城镇土地使用税和土地增值税征收管理工作的通知》（国税发[2004]100号）第二条规定：要严格按照减免税的管理权限和减免税审批程序办事。
根据国家宏观调控的要求和清理整顿工作重点，认真清理、从严控制各类开发区、各类园区用地和属于国家产业政策限制发展行业用地的减免税。
除经批准开发建设经济适用房的用地外，对各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。
房地产开发企业具有行业的特点，而土地使用税是按年计算，分季缴纳的。
似乎房地产企业缴土地使用税，计征依据不好确定。
尤其是到后期销售，房屋产权（土地使用权）在不断地转移，土地使用税征收的计税依据也不断变化。
