拆迁超面积补偿问题涉及的税金

旧城改造现状及涉税问题浅析青岛市地税局黄岛分局| 作者：兰正青刘瑜随着城市化进程的不断加快，当前各地旧城（村）改造的推进速度也不断加快。

以城市旧居住区的大规模拆迁改造为主的旧城（村）改造，有利于城市基础设施的配套建设，对于改善城市居住条件，缓解城市住宅、用地、环境、交通等问题，以及改变城市面貌等，在城市化建设过程中起到了明显的促进作用。

国务院于2001年出台了《城市房屋拆迁管理条例》，同时配套出台了各地《城市房屋拆迁管理办法》，2009年12月，国务院法制办确认，新的《征收与拆迁补偿条例》修改草案不久将向社会公开征求意见，以此来为旧城（村）改造提供法律和政策依据，规范和协调其中的利益关系，确保旧城（村）改造实现提升城市品位，促进城市发展的目标。

随着房地产价格的不断攀升，旧城（村）改造项目的不断增加，旧城（村）改造项目涉税问题也越来越突出。

旧城（村）改造项目与一般的房地产开发项目相比较，涉及的部门和利益方都较为复杂，在此，就旧城（村）改造项目的涉税问题，作一浅入探讨和分析。

一、旧城改造的概念、潜力以及利益分配分析（一）旧城改造的概念以及潜力分析从意义上看，旧城（村）改造是政府为了更新老城区的生活环境，局部或整体地、有步骤地对原有建筑进行改造和更新的一种方式。

旧城（村）改造过程中，往往蕴藏着巨大的需求和增长潜力。

以黄岛区旧城（村）改造项目为例，随着青岛海湾大桥和海底隧道的建设，黄岛区和青岛市区之间的距离将大大缩短。

四个街道办事处25个旧村（居）项目的有序推进建设，不仅将极大地改变居住地群众的居住条件和生活环境，而且黄岛区整体的公共服务设施、基础配套设施、生活质量、文化品位、社会服务等方面也将得到改善，村（居）民收入将稳定增加。

因此，旧城（村）改造项目，不仅是为了改善发展条件，更重要的是增强地区吸引力，加快城市化的推进，以促使青岛和黄岛之间的城乡差别逐步缩小，有效破解城乡二元结构的矛盾，最终实现城乡统筹发展。

拆迁补偿款的税务筹划方案一、事项描述A公司正面临被拆迁因房地产开发公司征地,暂时无异地安置计划,预计收到拆迁补偿款3000万元;截止目前资产总额397万,其中固定资产308万元房产含土地114万元,土地成本有票55万元,无票入账房产原值；另流动负债587万,主要为其他应付款-股东借款585万,未分配利润-311万元,税前可弥补的亏损为259万元;二、税收筹划方案方案一企业非政策性搬迁商业性搬迁非政策性搬迁是指企业与企业之间,企业与个人之间的市场收购转让行为;1、营业税：被搬迁企业获得的搬迁补偿费,实际上是财产转让收入,属于“销售不动产”营业税征收范围,应出具发票作为合法凭证;应纳税额=拆迁补偿款5%2、增值税：按处置设备收入的4%减半征收;应纳税额=设备处置收入/1+4%4%/23、土地增值税：按照转让旧房产计算;扣除项目=重置成本成新度折扣率+房地产转让环节缴纳的税费增值额=搬迁补偿款-扣除项目不过,土地增值税暂行条例实施细则第十一条规定因城市实施规划、国家建设的需要而搬迁,由纳税人自行转让原房地产的,比照本规定免征土地增值税;符合上述免税规定的单位和个人,须向房地产所在地税务机关提出免税申请,经税务机关审核后,免予征收土地增值税,即：土地增值税应纳税额=0因此,如果企业原有的厂区存在政府城市规划、基础设施建设等可能,就要事先进行筹划考虑是否争取纳入政府规划获取政府补偿款;4、企业所得税：企业取得搬迁补偿款后,如果重置、重建、改良支出如果属于资产类的支出,只能通过折旧或摊销的方式在企业所得税前扣除；如果属于费用类的支出,则可计入当期损益扣除;应纳税额=拆迁补偿款-原资产账面价值-缴纳的相关税费等费用性支出25%方案二政策性搬迁政策性搬迁是指由于社会公共利益的需要,在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁;税务机关对此类搬迁的认定是审核有无政府搬迁文件或公告;政府收回土地所支付的补偿款不缴纳营业税、城建税、教育费附加和土地增值税,而只需计算申报缴纳企业所得税;1、营业税：被拆迁企业取得的政策性拆迁补偿款,不缴纳营业税;根据国家税务总局关于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者行为营业税问题的通知国税函2008277号规定,被搬迁企业只要出具县级含以上地方人民政府收回土地使用权的正式文件,无论支付征地补偿费的资金来源是否为政府财政资金,该行为均属于土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为,不征收营业税;国家税务总局关于单位和个人土地被国家征用取得土地及地上附着物补偿费有关营业税问题的批复国税函2007969号规定,对国家因公共利益或城市规划需要而收回单位和个人所拥有的土地使用权,并按照中华人民共和国土地管理法规定标准支付给单位和个人的土地及地上附着物包括不动产的补偿费不征收营业税;国家税务总局关于政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税问题的通知国税函2009520号规定,县级以上含地方人民政府收回土地使用权的正式文件,包括县级以上含地方人民政府出具的收回土地使用权文件,以及土地管理部门报经县级以上含地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件;根据上述规定,被拆迁企业将土地使用权归还土地所有者所获得的规定标准内的土地及地上附着物的补偿费,若能提供县级以上含地方人民政府出具的收回土地使用权文件,以及土地管理部门报经县级以上含地方人民政府同意后由该土地管理部门出具的收回土地使用权文件的,则不缴纳营业税;另外,被拆迁企业若取得符合条件的不征收营业税的征地补偿费,只需出具收据,并以搬迁、补偿的有关文件作为附件入账即可;2、增值税：仍需缴纳,同非政策性搬迁,按处置设备收入的4%减半征收;应纳税额=设备处置收入/1+4%4%/23、土地增值税：被搬迁企业因政策性原因拆迁房产或收回土地使用权得到的拆迁补偿费,免征土地增值税;依据土地增值税暂行条例第八条规定,因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税；根据土地增值税暂行条例实施细则第十一条规定,因国家建设需要依法征用、收回的房地产,是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权;符合上述免税规定的单位和个人,须向房地产所在地税务机关提出免税申请,经税务机关审核后,免予征收土地增值税;财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税200621号规定,中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则第十一条所称：因“城市实施规划”而搬迁,是指因旧城改造或因企业污染、扰民指生产过量废气、废水、废渣和噪音,使城市居民生活受到一定危害,而由政府有关主管部门根据已审批通过的城市规划确定进行搬迁的情况；因"国家建设的需要"而搬迁,是指因实施国务院、省级人民政府、国务院有关部委批准的建设项目而进行搬迁的情况;根据上述规定,企业收到的搬迁补偿款项,只要获得房地产所在地的地税机关的免税批文,则可享受土地增值税的免税优惠;4、企业所得税：依据企业政策性搬迁收入有关企业所得税处理财税200761号规定,对企业取得的政策性搬迁或处置收入,应按以下方式进行企业所得税处理：1企业根据搬迁规划,异地重建后恢复原有或转换新的生产经营业务,用企业搬迁或处置收入购置或建造与搬迁前相同或类似性质、用途或者新的固定资产和土地使用权以下简称重置固定资产,或对其他固定资产进行改良,或进行技术改造,或安置职工的,准予其搬迁或处置收入扣除固定资产重置或改良支出、技术改造支出和职工安置支出后的余额,计入企业应纳税所得额;2企业没有重置或改良固定资产、技术改造或购置其他固定资产的计划或立项报告,应将搬迁收入加上各类拆迁固定资产的变卖收入、减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额计入企业当年应纳税所得额,计算缴纳企业所得税;3企业利用政策性搬迁或处置收入购置或改良的固定资产,可以按照现行税收规定计算折旧或摊销,并在企业所得税税前扣除;4企业从规划搬迁次年起的五年内,其取得的搬迁收入或处置收入暂不计入企业当年应纳税所得额,在五年期内完成搬迁的,企业搬迁收入按上述规定处理;企业政策性搬迁所得税管理办法国税函201240号规定,企业搬迁方式属于政策性搬迁的,在搬迁期间发生的搬迁收入和搬迁支出可以暂不计入当期应税所得额,而在完成搬迁的年度对搬迁收入和支出进行汇总清算,计入当期企业应税所得额计算纳税；企业搬迁方式属于企业自主搬迁的,按照企业所得税法及其实施条例进行计算纳税;国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告国家税务总局公告201311号规定,凡在国家税务总局2012年第40号公告生效前已经签订搬迁协议且尚未完成搬迁清算的企业政策性搬迁项目,企业在重建或恢复生产过程中购置的各类资产,可以作为搬迁支出,从搬迁收入中扣除;但购置的各类资产,应剔除该搬迁补偿收入后,作为该资产的计税基础,并按规定计算折旧或费用摊销;应交税额=搬迁收入-搬迁支出25%依据以上规定,1政策性搬迁的企业所得税优惠政策适用于查账征收的企业,若被拆迁企业属于核定征收,可在取得搬迁收入时向主管税务机关提出调整征收方式的申请,经有权税务机关核实符合条件,并将征收方式调整为查账征收;2企业在政策性搬迁过程中,如果有重置计划的话,最好通过购买的方式而不是租赁方式,以便获得税前扣除的政策优惠;若企业搬迁后继续从事生产经营活动,则可以重新购买土地、厂房、办公楼等固定资产,购置资金可以从政策性搬迁或处置收入中扣除,一方面可以减少企业所得税的税额,另一方面利用搬迁补偿款购买的土地、办公楼等固定资产可计提折旧在税前扣除,也可以转手售出获得转让固定资产的收益;3企业的搬迁业务必须有政府搬迁文件或公告,以及与政府签订的搬迁协议和搬迁计划,这也是主管税务机关审核的重要内容;此外,还应有搬迁协议搬迁计划以及企业技术改造重置或改良固定资产的计划或立项,如果公司的整体搬迁符合政策性搬迁的要求,应尽快取得与之相关的政府文件,并确立搬迁规划,同时对现有资产进行评估,合理估计可能产生的资产损失;4由于政策性搬迁享受企业所得税优惠政策属于税收征管的备案项目,因此企业除应当按照税务机关的要求进行备案管理以外,还应当对整个搬迁项目包括搬迁收入、搬迁支出、重置资产按发生时间、内容、金额、记账凭证等建立管理台账;同时,企业须对所有重置资产建立明细账册,包括编号、名称、单位、规格、购进时间、记账时间、会计凭证、提取折旧、摊销费用和资产变动记录,便于税务机关管理和检查;注意：政策性搬迁并不绝对优于非政策性搬迁;政策性搬迁,一般会由政府收回土地并给予一定的搬迁补偿,并且会在搬迁文件中明确补偿标准;如果企业通过非政策性搬迁获得的补偿款比政策性搬迁获得的补偿款多得多,那么尽管企业需要缴纳高额的相关税金,但扣除税费后,仍可能比政府收回土地获得的利润更多,此时企业最优的选择是非政策性搬迁;方案三 A公司由房地产开发企业兼并A公司由房地产开发企业兼并,A公司将自身产权整体并入房地产开发企业;合并后A公司解散并办理注销登记,房地产开发企业办理变更登记;此种模式下,所得税、增值税、营业税、土地增值税、契税等都不缴纳;1、营业税：依据国家税务总局关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告国家税务总局公告2011 51号的规定,纳税人在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为,不属于营业税征收范围,其中涉及的不动产、土地使用权转让,不征收营业税;2、增值税：依据国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告国家税务总局公告201113号规定,纳税人在资产重组过程中,通过合并、分立、出售、置换等方式,将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人,不属于增值税的征税范围,其中涉及的货物转让,不征收增值税;3、印花税：依据财政部、国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知财税2003183号第一条第二款规定,以合并或分立方式成立的新企业,其新启用的资金账簿记载的资金,凡原已贴花的部分可不再贴花,未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花;4、土地增值税：财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字1995048号规定在企业兼并中,对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的,暂免征收土地增值税;5、企业所得税：财政部、国家税务总局关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知财税200959号规定,企业合并的当事各方应按下列规定处理：合并企业应按公允价值确定接受被合并企业各项资产和负债的计税基础；被合并企业及其股东都应按清算进行所得税处理；被合并企业的亏损不得在合并企业结转弥补;同时规定,企业股东在该企业合并发生时取得的股权支付金额不低于其交易支付总额的85%,以及同一控制下且不需要支付对价的企业合并,可以选择按特殊性税务处理：合并企业接受被合并企业资产和负债的计税基础,以被合并企业的原有计税基础确定；被合并企业合并前的相关所得税事项由合并企业承继；可由合并企业弥补的被合并企业亏损的限额=被合并企业净资产公允价值×截至合并业务发生当年年末国家发行的最长期限的国债利率；被合并企业股东取得合并企业股权的计税基础,以其原持有的被合并企业股权的计税基础确定;交易中股权支付暂不确认有关资产的转让所得或损失的,其非股权支付仍应在交易当期确认相应的资产转让所得或损失,并调整相应资产的计税基础;根据以上规定,1如果适用一般性税务处理,那么被拆迁企业按清算进行所得税处理：应纳税额=企业的全部资产可变现价值或交易价格-资产的计税基础-清算费用-相关税费+债务清偿损益-弥补以前年度亏损25%2如果被拆迁企业取得股权支付金额不低于交易总额的85%,按特殊性税务处理,那么被拆迁企业只需要就非股权支付部分确认资产转让所得或损失：应纳税额=非股权支付对应的资产转让所得或损失所得税税率=被转让资产的公允价值-被转让资产的计税基础非股权支付金额/被转让资产的公允价值25%方案四将房屋产权现转让给个人,再由个人取得拆迁补偿款首先,将A公司所有的土地使用权与房屋产权转让给个人可以是关联方;此环节涉及的营业税、土地增值税、企业所得税等纳税事项按照销售不动产按照规定征收,不过可以按当地税务机关允许的最低价格转让以减少应纳税额;其次,个人将其拥有的房屋及土地使用权换取拆迁补偿款;此环节该个人取得的拆迁补偿款不涉及企业所得税,拆迁补偿款在规定标准范围内的不征收个人所得税,同时如果满足政策性搬迁则也可以获得营业税、土地增值税的税收优惠;个人所得税：财政部国家税务总局关于城镇房屋拆迁有关税收政策的通知财税200545号文件规定：对被拆迁人按照国家有关城镇房屋拆迁管理办法规定的标准取得的拆迁补偿款,免征个人所得税;因此,对被拆迁人取得超过上述规定标准的部分应按“财产转让所得”项目征收个人所得税,且不得扣除房产原值;。

拆迁补偿费的会计和税务处理引言拆迁补偿费是指在城市改造、基础设施建设、土地开发等项目中，由政府或开发商向被拆迁户支付的补偿费用。

对于被拆迁户来说，拆迁补偿费是一笔重要的收入，而对于政府和开发商来说，正确处理拆迁补偿费的会计和税务问题，不仅能保证合规运作，还能有效管理成本和税负。

本文将探讨拆迁补偿费的会计和税务处理的相关要点和注意事项。

会计处理记账原则在会计处理拆迁补偿费时，应遵循以下原则：1.实质重于形式原则：根据拆迁协议或政府规定，将实际支付的拆迁补偿费记入账簿。

2.个别准则原则：将拆迁补偿费按照个别权益进行分析和确认，确保准确记录相关交易。

3.有据可查原则：要求在会计账簿中有足够的凭证和记录，以便审计和税务检查。

记账流程拆迁补偿费的记账流程包括以下几个步骤：1.登记拆迁补偿费：将拆迁补偿费的来源、金额等信息登记在会计账簿中。

2.录入拆迁补偿费：将登记的信息录入到会计软件或账簿中，确保准确记录拆迁补偿费的收支情况。

3.核算拆迁补偿费：根据拆迁补偿费的性质和用途，进行相关的核算和分类。

4.生成报表：根据需要，生成拆迁补偿费的相关报表，如资产负债表、利润表等。

在会计处理拆迁补偿费时，需要借贷两个会计科目进行记账。

常见的会计科目包括：1.应收账款：将拆迁补偿费作为应收账款登记，表示待收取的拆迁补偿费。

2.银行存款：将实际收取的拆迁补偿费记入银行存款科目。

注意事项：•需要关注是否存在应交税费或其他相关费用，需要根据实际情况进行相应的会计处理。

税务处理税务类型在拆迁补偿费的税务处理中，主要涉及以下几个税种：1.城市维护建设税：按照地方规定的税率，计算拆迁补偿费所需缴纳的城市维护建设税。

2.教育费附加：按照地方规定的税率，计算拆迁补偿费所需缴纳的教育费附加。

3.个人所得税：针对个人的拆迁补偿费，按照个人所得税法的规定进行税务处理。

4.增值税：对于企业的拆迁补偿费，涉及到增值税的处理。

税务申报在进行拆迁补偿费的税务处理时，需要按照相关规定进行税务申报。

一、拆迁款要交税吗?交税计算方法是怎样营业税被拆迁单位和个人因拆迁取得的房屋(或土地)拆迁补偿费及其他补助费或补偿安置的房屋，除下列两种情况外，均应征收营业税。

1、被拆迁单位和个人取得政府财政部门支付的房屋(或土地)拆迁补偿费及其他补助费，暂免征收营业税。

2、被拆迁个人因自用普通住房拆迁，所取得的补偿费或拆迁过程中发生的房屋等面积产权调换，暂免征收营业税。

由于目前尚无搬迁补偿费营业税税务处理的统一政策，可建议企业在遇到此类业务时多与主管税务机关及其专管员沟通，并根据沟通结果确定如何进行税务处理。

土地增值税根据《土地增值税暂行条例》第8条规定，因国家建设需要依法征用、收回的房地产免征土地增值税。

《土地增值税暂行条例实施细则》第11条进一步规定：此处所称的因国家建设需要依法征用、收回的房地产，是指因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产或收回的土地使用权。

根据《土地增值税暂行条例实施细则》第11条规定，符合上述免税规定的单位和个人，须向房地产所在地税务机关提出免税申请，经税务机关审核后，免予征收土地增值税。

由上述规定可知，企业从政府收到的搬迁补偿款项，在绝大多数情况下是免征土地增值税的，但是此类情况下的免征应以原房地产所在地税务机关的批文为准。

在实际工作中，我们需要关注是否已获得税务机关的免税批文。

如果尚未收到批文，则应视同房地产出售或转让，计提应交土地增值税。

企业所得税1、搬迁补偿款结余的所得税处理截至目前，内资企业所得税法中对搬迁补偿款的税务处理未作专门规定。

在外商投资企业和外国企业所得税方面，规范搬迁补偿费税务处理的最主要文件是国家税务总局《关于外商投资企业和外国企业取得搬迁补偿费收入税务处理问题的批复》。

(1)企业取得搬迁补偿费收入，凡搬迁后重新购置或建造与搬迁前相同或类似性质和用途的固定资产(以下称重置固定资产)的，应将上述搬迁补偿费收入加各类拆迁固定资产的变卖收入减除各类拆迁固定资产的折余价值和处置费用后的余额，冲减企业重置固定资产的原价。