文殊院发展现状分析及改善一、文殊院现状分析1.非物质化开发层面。
①主题不够鲜明。
文殊院自身主题定位处于较模糊的位置。
文殊院文殊坊的重要依托在于文殊院的禅文化,且文殊院在禅文化的发散中,加入了川西民俗文化,其建筑风格均按照川西民居的风格来进行,给外来游客的感受便是文殊院是以川西民俗文化为主,而禅文化仅仅是次要部分。
但在实际中,川西民俗文化已经不能形成文殊院特有的文化焦点。
在其竞争对手分析中,我们也可以看到有如锦里以及洛河古镇等地,其建筑风格或者其文化内涵中均包含川西文化这一元素。
所以,文殊院在以川西文化为主题时便造成了与其他城市旅游主题街区的特色重合问题,于是在对游客的吸引力上也将大打折扣。
②定位不够广泛。
佛禅文化定位带来的自身局限性。
从主题定位上来讲,应该说文殊坊对游客的吸引力主要在于其佛禅文化元素。
但是这样的定位也造成了其本身所具有的局限性。
中国的佛禅文化本身来源于国外,如果从核心来讲,佛禅文化的核心并未在中国,且就国内而言,佛禅文化在中国的很多地方都有所渗透,因此文殊院的佛禅文化无论是对国内还是国外来说,都不具有如三国文化一样的特殊吸引力。
2.物质化开发层面。
布局缺乏合理性。
文殊院“井”字型的布局使得整个街道显得较为复杂,加上其街区中指示牌的缺乏使得游客在游赏中容易迷失方向;开放式的布局一方面使得文殊院与周边的街区合理融合,另一方面也使得游客容易走出街区;对于店面的布局,大部分地方显得较为无序和混乱;街道布局的宽敞,不仅能供游人行走,同时也助于车辆的通行,但是另一方面,这样的布局也给游人带来不便,行走时需要对来往穿梭的车辆严加注意。
且过于宽敞的布置一定程度上也造成了游客分散的景象,给人以冷清之感,在聚集人气上产生负面影响。
3.非物质化开发与物质化开发结合层面。
文化主题街区的树立,需要其丰富的文化内涵与物质建设二者充分融合。
如果说主题街区仅仅拥有自己的文化内涵而缺乏物质载体,那么整个主题街区会缺乏依托;反之,如果拥有完美的建设,而缺乏文化的支撑,那么这样的街区也将缺乏吸引力。
“文殊院”一期建设项目投资可行性研究报告目录第一章总论.................................................. 错误！未定义书签。
第一节概述............................................... 错误！未定义书签。
第二节项目概况....................................... 错误！未定义书签。
第三节研究结论....................................... 错误！未定义书签。
第二章项目提出的背景及建设的必要性 . 错误！未定义书签。
第一节区域概况....................................... 错误！未定义书签。
第二节项目提出的背景........................... 错误！未定义书签。
第三节项目建设的必要性....................... 错误！未定义书签。
第三章市场需求预测及建设规模.............. 错误！未定义书签。
第一节市场需求分析............................... 错误！未定义书签。
第二节市场需求预测............................... 错误！未定义书签。
第三节建设规模....................................... 错误！未定义书签。
第四节价格预测....................................... 错误！未定义书签。
第四章项目建设地点及建设条件.............. 错误！未定义书签。
第一节建设地点....................................... 错误！未定义书签。
第二节建设条件....................................... 错误！未定义书签。
一、工程一期用地平衡表：说明：1.根据委托方提供的相关资料，“文殊院〞工程一期的土地本钱由该宗地的拆迁本钱构成。
根据委托方提供的资料以及成都市旧城拆迁改造工作的实际情况，预计该宗地的拆迁本钱为人民币5.5亿元。
加之两年多空置的资金利息〔按每年10%累计计算〕，共计6.5亿元，宗地面积为112.985亩，折合拆迁本钱为575.30万元/亩。
2.其中地上建筑局部〔B3、B4-1、B4-2、B6、B9、C6〕土地拆迁本钱为：78.146*575.30= 44957.29万元。
3.其中C3、C、C7用于拍卖的三块土地拆迁本钱为：34.839*575.3=万元。
二、工程一期投资估算表：三、工程一期汇总表：1、盈亏平衡点销售量分析由于本工程的商业局部销售收入为97569.44万元，建筑面积为51352.34平方米，故平均销售价格为19000元/平方米。
销售税率）销售费率（销售均价商业开发总成本盈亏平衡点销售量--⨯=1)(268.39663%65.5%6119000100003.3*200084.34*70044.97569m =--⨯⨯--=）（）（㎡，故销售规模只要到达设计开发规模的77.24%，工程就会不盈不亏，但此时必须保证车库的销售量不低于30%以及3宗土地全部拍卖，且拍卖价格不低于700万/亩。
2、工程销售价格的临界点分析本工程的销售最低价约为元/平方米，即在本次测算根底〔19000元/平方米〕上约降低19％左右。
在此种条件下工程能保证收回全部投资。
但此时必须保证商业销售率达100%。
且车库的销售量不低于30%以及3宗土地全部拍卖，且拍卖价格不低于700万/亩。
在其他条件均不变的前提下，对工程的销售价格的临界点进行分析，即工程关于销售 价格的盈亏平衡分析。
工程要到达盈亏临界点情况存在：最低商业售价×51352.4+车库销售净收入〔30%〕+土地拍卖净收入=总开发本钱亦即：最低商业售价××可求出：最低商业售价=根据以上分析，假设工程需收回全部投资，其最低商业售价约为元/平方米；在本次测算根底上约降低19％左右，此时的售价为工程最低销售价格。
文殊院项目一期投资估算表总投资为精编Document number：WTT-LKK-GBB-08921-EIGG-22986一、项目一期用地平衡表：说明：1.根据委托方提供的相关资料，“文殊院”项目一期的土地成本由该宗地的拆迁成本构成。
根据委托方提供的资料以及成都市旧城拆迁改造工作的实际情况，预计该宗地的拆迁成本为人民币亿元。
加之两年多空置的资金利息（按每年10%累计计算），共计亿元，宗地面积为亩，折合拆迁成本为万元/亩。
2.其中地上建筑部分（B3、B4-1、B4-2、B6、B9、C6）土地拆迁成本为：*= 万元。
3.其中C3、C、C7用于拍卖的三块土地拆迁成本为：*= 万元。
二、项目一期投资估算表：三、项目一期汇总表：1、盈亏平衡点销售量分析由于本项目的商业部分销售收入为万元，建筑面积为平方米，故平均销售价格为19000元/平方米。
销售税率）销售费率（销售均价商业开发总成本盈亏平衡点销售量--⨯=1)(268.39663%65.5%6119000100003.3*200084.34*70044.97569m =--⨯⨯--=）（）（本项目设计开发规模为㎡，故销售规模只要达到设计开发规模的%，项目就会不盈不亏，但此时必须保证车库的销售量不低于30%以及3宗土地全部拍卖，且拍卖价格不低于700万/亩。
2、项目销售价格的临界点分析本项目的销售最低价约为元/平方米，即在本次测算基础（19000元/平方米）上约降低19％左右。
在此种条件下项目能保证收回全部投资。
但此时必须保证商业销售率达100%。
且车库的销售量不低于30%以及3宗土地全部拍卖，且拍卖价格不低于700万/亩。
在其他条件均不变的前提下，对项目的销售价格的临界点进行分析，即项目关于销售 价格的盈亏平衡分析。
项目要达到盈亏临界点情况存在：最低商业售价×+车库销售净收入（30%）+土地拍卖净收入=总开发成本亦即：最低商业售价××（）++=可求出：最低商业售价=元/平方米根据以上分析，若项目需收回全部投资，其最低商业售价约为元/平方米；在本次测算基础上约降低19％左右，此时的售价为项目最低销售价格。
