资产评估第四章

资产评估-财务管理知识第四章第二部分财务管理知识——第四章投资管理考情分析本章属于重点章节，主要讲述投资管理，考试平均分为10分。

考试题型覆盖了单选、多选等各种题型。

大部分试题是每节知识点独立考核，要求考生在学习过程中，注意扎实掌握项目投资管理的应用与债券、股票估价的计算。

本章重难点：项目投资管理。

第一节投资管理概述主要考点1.直接投资和间接投资2.项目投资与证券投资3.独立投资与互斥投资1.含义1）投资是指特定经济主体（包括政府、企业和个人）以收回本金并获取收益为目的，将货币、实物资产等作为资本投放于某个具体对象，以在未来较长时期内获取经济利益的经济行为。

2）企业投资就是企业为在较长时期内获取经济利益而建造厂房、购买设备、研究开发、购买证券等经济行为。

知识点：投资的分类2.项目投资与证券投资——投资对象的存在形态和性质3.独立投资与互斥投资——投资项目之间的关联关系4.其他分类1）投资方向：对内投资VS对外投资2）投资期限：短期投资VS长期投资第二节项目投资管理主要考点1.项目投资决策参数的估计2.项目投资决策方法3.项目投资决策应用知识点：项目投资决策参数的估计（一）项目期限（二）项目现金流量的估算1.初始现金流量（建设期现金流量）建设性投资固定资产投资、无形资产投资、营运资金垫支其他支出项目的筹建费、开办费原有固定资产的净残值收入固定资产更新改造项目中，原有固定资产报废残值收入扣除清理成本和税收影响后形成的净收益【例4-1】爱普公司拟投资一个新项目M，预计建设性投资总额为5 000 万元。

其中，土地使用权投资1 000 万元，需要在项目建设期初一次性支付，土地使用权年限为40年；厂房造价约1 600 万元，建设期为两年，分两次平均投入；两年后，厂房竣工交付使用，此时需要购置设备1 800 万元，另需运输及安装费200 万元，可立即投入使用。

为满足生产所需的材料等流动资产，还需投入净营运资金400 万元。

资产评估师《资产评估基础》章节基础练习第四章资产评估基本事项评估委托人单项选择题下列关于资产评估及其委托人的说法中，不正确的是（）。

A.资产评估是一项委托/受托的民事事项B.委托人只能是法人C.委托合同的委托方是评估委托人，受托方是评估机构D.委托人可以是一个，也可以是多个正确答案：B答案解析：资产评估的委托人可以是一个，也可以是多个，可以是法人，也可以是自然人。

单项选择题下列选项中，不属于各级国有资产监督管理机构履行出资人职责的企业及其各级子企业应当对相关资产进行评估的经济行为的是（）。

A.整体或者部分改建为有限责任公司或者股份有限公司B.合并、分立、破产、解散C.以货币资产对外投资D.产权转让正确答案：C答案解析：选项C应该改为“以非货币资产对外投资”，不是以“货币”资产对外投资。

单项选择题在涉及证券服务的资产评估业务中，为（）所提供的资产评估业务是此类业务中影响最大的业务领域。

A.非上市公司的市场价值B.非上市公司的债务价值C.国有资产管理公司D.拟上市和已上市公司正确答案：D答案解析：证券服务的资产评估业务包括：①为证券发行、上市、挂牌、交易的主体及其控制的主体，并购标的等制作、出具资产评估报告；②为证券公司及其资产管理产品制作、出具资产评估报告；③财政部、证监会规定的其他业务。

为拟上市和已上市公司所提供的资产评估是其中影响最大的业务领域。

单项选择题根据资产评估业务需要，负责资产评估机构及其资产评估专业人员与其他相关当事人之间的协调的是（）。

A.评估机构B.委托人C.资产评估专业人员D.受托人正确答案：B答案解析：委托人应当根据资产评估业务需要，负责资产评估机构及其资产评估专业人员与其他相关当事人之间的协调。

多项选择题下列关于企业国有资产评估管理工作中委托人的说法中，正确的有（）。

A.经济行为事项涉及的评估对象属于企业法人财产权范围的，由企业委托B.经济行为事项涉及的评估对象属于企业产权等出资人权利的，按照产权关系，由企业的出资人委托C.企业接受非国有资产等涉及非国有资产评估的，一般由接受非国有资产的企业委托D.经济行为事项涉及的评估对象属于企业法人财产权范围的，由企业的出资人委托E.经济行为事项涉及的评估对象属于企业产权等出资人权利的，由企业委托正确答案：ABC国务院国有资产监督管理委员会在《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题的通知》（国资委产权〔2006〕274号）中，对第12号令第八条的规定进行了细化：“经济行为事项涉及的评估对象属于企业法人财产权范围的，由企业委托；经济行为事项涉及的评估对象属于企业产权等出资人权利的，按照产权关系，由企业的出资人委托。

第四章机器设备评估习题1、被评估设备为2005年从英国引进设备，进口合同中的FOB价为20万英镑。

2010年10月进行评估时英国厂家不再生产这种设备了，其替代产品的FOB 报价为35万英镑，而国内其他企业2010年6月从英国进口同种设备的CIF报价为30万英镑。

按照通常情况，设备的实际成交价格是报价的90%，境外运杂费为FOB价格的5%，保险费约为FOB的0.5%，，被评估设备的所在企业，以及与之交易的企业均属于进口关税、增值税免税单位，银行手续费按照CIF价格的0.8%计算，国内运杂费按照CIF价格加上银行手续费之和的3%计算，安装调试费包含在设备价格之中不另行计算，设备尚可使用5年，年运营成本比其替代设备每年超支2万人民币，被评估设备所在企业的正常投资回报率为10%，所得税税率为33%。

评估时英镑与美元的汇率为1：1.5，人民币与美元的汇率为8：1，2010年6月至2010年10月进口设备价格没有变化。

要求：(1)计算被评估进口设备的更新重置CIF价格；(2)计算被评估进口设备的重置成本；(3)计算被评估设备的评估值。

2、某设备自制于2010年，评估基准日为2014年6月30日。

根据图纸可知该设备主材为钢材，钢材净消耗4.5 吨，评估基准日不含税钢材市场价每吨2616元，自制过程中消耗各种主要外购件不含税市场价为18 500元。

该设备主材费利用率为90％，成本主材费率为60％，成本利润率为20％，设计费率为10％，产量1台，增值税，城建税，教育费附加等综合税率为18.7％。

试计算该设备的重置成本。

成本主材费率为60％，主要外购件费用18 500元，成本利润率为20％，设计费率为10％，产量l台，综合税率为18．7％。

主材费=4．5÷0．9×2 616=13 080(元)重置成本=(13 080÷60％+18 500)×(1+10％)×(1+20％)=53 196(元)3、被评估成套设备购建于2002年12月，账面价值100万元，2007年12月对设备进行技术改造，追加投资20万元，2012年12月对该设备进行评估。

第四章机器设备评估一、单项选择题1.机器设备本体的重置成本通常是指设备的（D ） .A.购买价+运杂费B.建造价+安装费C.购买价+运杂费+安装费D.购买价或建造价2.机器设备评估中的直接法是确定（C ）重置成本最常使用的方法。

A.非标准设备B.专用设备C.通用设备D.自制设备3.下列关于运用物价指数法估测设备重置成本的说法中，正确的是（D ） .A. 一般应采用综合物价指数B.对进口设备应采用国内物价指数C.所得到的重置成本一般反映更新重置成本D.所得到的重置成本一般反映复原重置成本4.机器设备评估中的综合估价法是利用了设备的（C）之间的比例关系设计的。

A.投入与产出B.费用与收入C.设备重置成本与主材和主要外购件费用D.价值与功能5.进口机器设备消费税的计税基数是设备的（C ）0A. FOB+关税B. FOB+关税+增值税C. CIF+关税D. CIF+关税+增值税6.设备的（D ）属于进口设备的从属费用。

A.到岸价B.离岸价C.国内运杂费D.国外运杂费7.机器设备重置成本中的直接费用包括（D ）。

A.各种管理费用B.总体设计费用C.人员培训费用D.安装调试费用8.计算机器设备的重置成本时，不应计入的费用是（A ） oA.维修费用B.购建费用C.安装费用D.调试费用9.估测通用设备的重置成本，评估师一般应首先考虑使用（D ） .A.价格指数法B.功能价值法C.重置核算法D.询价法询价再考虑其他费用10.进口设备的到岸价格的具体构成是（C ）。

A.设备的离岸价+进口关税B.设备的离岸价+海外运杂费+进口关税C.设备的离岸价+海外运杂费+境外运输保险费D.设备的离岸价+境外运输保险费11.采用物价指数法评估进口设备所适用的价格指数是（B）。

A,设备进口国零售商品价格指数 B.设备出口国分类物价指数C.设备出口国综合价格指数D.设备出口国零售商品价格指数12.设备成新率是指（C）。

A.设备综合性陈旧贬值率的倒数B.设备有形损耗率的倒数C.设备有形损耗率与1的差率D.设备现实状态与设备重置成本的比率13,机器设备的经济寿命是指（B）。

第四章 房地产价格评估一、练习题1、术语解释（1）地产 （2）房地产 （3）不动产 （4）基准地价 （5）标定地价 （6）楼面地价2、单项选择题（1）最佳使用是( )必须考虑的评估前提。

a.地产b.房屋建筑物c.企业资产d.资产（2）基准地价系数修正法所要修正的因素是( )。

a. 地理位置和交通条件b. 个别因素和市场转让条件c. 容积率和覆盖率d. 特别利害关系和特殊动机（3）假设开发法属于一种( )。

a. 加和法b. 积算法c. 类比法d. 倒算法（4）某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为( ) 元。

a. 85000b. 12631c. 72369d. 12369（5）计算建筑期利息的工期应按( )计算。

a. 合同工期b. 额定工期c. 协商工期d. 实际工期（6）待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是 ( ) 元。

a. 1048000b. 1910000c. 1480000d. 19100000（7）待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3 000元，土地还原利率为7％.建筑物还原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1 000元，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是( ) 元。

a. 61667b. 925000c. 789950d. 58041（8）残余估价法属于( )中的一种具体方法。

a. 收益法b. 成本法c. 市场法d. 功能价值法（9）有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，则楼面地价为( )元／平方米。

第03讲资产评估对象和评估范围三、资产评估对象和评估范围（一）资产评估对象1.概念资产评估对象，也称为评估客体或评估标的，是资产评估的具体对象。

资产评估对象通常包括单项资产、资产组合、企业价值、金融权益、资产损失或者其他经济权益。

按资产的组合形式，资产评估对象可分为单项资产、资产组合和整体企业（或单位）。

单项资产：评估对象一般就是该资产。

需要特别说明，无形资产由于没有实物形态，其评估对象往往是指其权利状态。

不同形式的权利可能形成的评估对象也会存在一些差异。

资产组合（资产组）：指由多项资产按照特定的目的，为实现特定功能而组成的有机整体。

评估対象可能是一个资产组合，也可能由若干个资产组合构成，称之为资产组组合。

根据不同的目的，资产组合的划分原则和标准是不同的。

①对于以减值测试为目的的资产评估业务，评估对象为资产组或资产组组合。

业务资产组（或称现金流产出单位）：其划分原则是企业可以认定的最小的现金流的产生单位，其产生的现金流入应当独立于其他资产或者资产组产生的现金流入。

②对于以交易为目的的资产评估业务，如果某企业拟转让特定的业务板块，评估对象是该业务板块所对应的资产组合，确定该资产组合的原则是与该业务相关的资产与负债。

整体企业：实际就是一个或多个资产组构成的。

整体企业或资产组合的评估对象通常指其权益。

例：对于一个企业，评估对象可能是股权或者是企业整体价值（股权+债权），对于一个非企业的业务资产组是投资者对该资产组享有的权益。

2.组成（1）企业价值评估的评估对象的组成企业价值评估中的评估对象包括企业整体价值、股东全部权益价值和股东部分权益价值。

将企业作为一个整体进行评估，其评估对象一般为企业的股权，在有些特别情况下也可能是企业的整体投资，即股权＋债权。

（2）业务资产组评估对象的组成业务资产组的组成包括相关单项资产，也包括形成这些资产的资金来源，如股权投资或债权投资。

从资产组组成的资产方角度分析，资产组实际相当于企业的资产；从资产组的负债方角度分析，资产组也有所有者权益和债权权益。

第四章资产评估程序【考情分析】本章可以考客观题和综合题，估计分值一般在18分左右。

在考试中应重点关注评估程序的作用；资产评估业务基本事项（构成、如何了解及分析评价）、资产评估委托合同（主要内容、补充或变更、终止履行及解除）、资产评估计划（需考虑的主要因素、主要内容）、评估现场调查（内容、手段、方式、受限及处理）、收集整理评估资料（分类、主要工作、验证受限的处理）、评定估算形成结论（评估方法选择及判断形成分析结论）、编制出具评估报告（内部审核、与委托人或者相关当事人沟通、外部审核意见的处理）。

【主要考点】1.资产评估业务基本事项；2.资产评估委托合同；3.资产评估计划；4.评估现场调查；5.收集整理评估资料；6.评定估算形成结论；7.编制出具评估报告。

本章内容第一节资产评估程序概述第二节明确业务基本事项第三节签订业务委托合同第四节编制资产评估计划第五节进行评估现场调查第六节收集整理评估资料第七节评定估算形成结论第八节编制出具评估报告第九节整理归集评估档案（第六章）第一节资产评估程序概述一、资产评估程序的概念和内容二、履行资产评估程序的作用一、资产评估程序的概念和内容（一）资产评估程序的概念指资产评估机构及资产评估专业人员执行资产评估业务所履行的系统性工作步骤。

资产评估程序由八项基本程序组成，每项基本程序包括具体的工作步骤。

不同的资产评估业务由于评估目的、评估对象不同，可获取的资产评估资料完备度以及所选用的评估方法存在差异，资产评估专业人员对每项基本程序需要执行的具体工作步骤是有差异的。

（二）资产评估程序的内容1.《中华人民共和国资产评估法》，明确了资产评估业务必需履行程序，包括：委托人对评估机构的选聘、委托合同的签订、评估人员的指派、现场调查及资料的核查验证分析、评估方法的选择、报告的签属出具及档案管理等。

2.资产评估基本准则明确规定资产评估通常包括八大基本评估程序：二、履行资产评估程序的作用1.保证资产评估行为的合法性（依法执业）如果评估机构和评估专业人员未能按照资产评估法的要求，履行必要的评估程序，将可能导致违反评估法，需要承担相应的法律责任。

同济大学出版资产评估第四章课后题答案1、收益现值是反映本金市场等价交换特征的计价概念，它的本质是产品价值的本金化。

(√)2、资产评估中，可采用观察法对资产的实体性贬值进行估算。

(×)3、为节省资源和减少污染，政府规定年产1万吨以下的造纸厂必须关闭，由此造成年产l万吨以下企业的设备产生贬值，这种贬值属于破产清算贬值。

(√)4、收益现值法一般只适用于整体资产评估和可预测未来收益的单项资产评估。

(√)5、评估流动资产时，在价格变化不大的情况下，用账面原值作为流动资产的评估值最为合理。

(√)6、一台1978年出厂的机床，出厂后至今一直闲置没有投入使用，由于该机床没有任何坏损，因而也没有任何损耗。

(×)7、评估以出售为目的的旧机器设备，应以变现价格为基础，扣除变现时所应支付的变现费用。

(×)8、在流动资产评估中，对非实物形态的流动资产应按其可收回的变现价值和变现风险作为评估计价的依据。

(√)9、甲超市出于竞争需要，可以购买乙超市的商誉。

(×)10、非专利技术是企业无形资产的一部分，受到法律保护。

(×)11、收益现值法可以较好的确定诸如商誉等不易确定的无形资产价值，特别适用于对整体资产的评估。

(√)12、资产评估者不对资产业务定价决策负责，只对评估结论本身是否合乎职业规范要求负责。

被估资产最终成交的价格，由当事人讨价还价的结果决定。

(×)13、复原重置成本是指用与原资产相同的材料、设计和建造标准、工艺和技术条件，按原价格水平和费用标准，构建全新状态下的相同资产所需支付的成本。

(√ )14、选择重置成本时，在同时可得复原重置成本和更新重置成本的情况下，应选用复原成本作为依据。

(√)15、评估对象的特点是选择资产评估方法的惟一依据。

(×)16、以资产保全为目的的机器设备评估，一般宜采用重置成本法。

(×)17、估测一台在用续用设备的重置成本，首选方法应是利用询价法询价，然后再考虑其他费用。

同步练习一、单项选项题1．在用收益法评估土地使用权价格时,总费用不包括是 ;A．房地产税金B．管理费用C．利息D．保险费2．某建筑物建成于1990年1月,为砖混结构一等,耐用年限为50年,残值率为2%;该建筑物2001年1月的重置成本500万元,2001年1月的评估价值接近万元.A．400B．392D．3903．随着房地产市场经营化的不断深化,建筑物权利人越来越多地通过改变建筑物的原有功能用途来实现收益最大化;这是建筑物评估原则中的 ;A．替代原则B．最有效使用原则C．供需原则D．房地合一原则4．某种评估方法比较适用于房地产出售、购置、投资决策等经济行为,但受评估人员的知识经验约束较大,主观因素对价格影响较大,这种评估方法是 ;A．成本法B．收益法C．市场比较法D．残余估价法5．建筑物残余估价法从评估原理的角度看,尤其适用于其他方法难以准确判断土地或建筑物的价格的情况,属于的一种;A．成本法B．折现法C．市场比较法D．收益法6．使用残余估价法评估建筑物的前提条件是,建筑物 ;A．用途合理B．使用强度合理C．能获得正常收益D．能获得超额收益7．位置因素、地形地质因素、面积因素、地块形状因素、土地利用因素都是影响地产价格的因素,它们均属于 ;A．个别因素B．一般因素C．区域因素D．普通因素8．计算建筑期利息的工期应按计算;A．合同工期 B.额定工期C．协商工期D．实际工期9．收益还原法适用于地产;A．学校、机关、公园等公益性B．租赁或企业用C．医院、文化场所等D．农村宅基地10．运用最佳使用原则评估房地产的前提条件是 ;A．土地的非再生性B．土地位置固定性C．土地用途广泛性D．土地利用永续性11．基准地价系数修正法所要修正的因素是 ;A．地理位置和交通条件B．出让年限、个别因素和市场转让条件C．容积率和覆盖率D．特别利害关系和特殊动机12．假设开发法属于一种 ;A．加和法B．积算法C．类比法D．倒算法13．某宗地年金收益额为8500元,剩余使用年限为20年,假定折现率为10%,其评估价最有可能为 ;A．85000元B．12631元C．72369元D．12369元14．国家规定的土地使用权出让年限,工业用地使用权最高出让年限为 ;A．70年B．40年C．60年D．50年二、多项选择题 1．建筑物不同于一般的商品,具有其特殊的属性,主要表现在 ;A．固定性B．异质性C．耐久性D．贬值性2．对房屋建筑物进行评估时,其一般程序包括 ;A．明确评估目的B．准备资料和有关文件C．资产评估明细表的准备D．评定测算E．确定评估结果,撰写评估说明或评估报告3．房地产评估遵循的原则有 ;A．最有效使用原则B．合法原则C．替代原则D．供求原则E．贡献原则4．市场法评估适用于有充足房地产交易实例的地区;一般来讲市场法评估应具备的条件主要有下列选项中的 ;A．要有一定数量的正常交易实例,通常交易实例不少于5个B．选择的交易实例与待估房地产具有较好的可比性C．交易时间与评估基准日尽可能接近D．交易应具有透明性、公平性和有效性E．交易实例与待估房地产在土地出让年限和使用需求方面应基本一致5．运用市场法进行建筑物评估时,其一般程序包括有 ;A．资料的收集B．选择作比较的交易实例C．交易行为的补正及交易日期的修正D．区域因素和个别因素的修正E．运用市场法公式计算评估价6．测算建筑物重置成本有许多方法,在具体评估过程中,经常采用的有 ;A．工料测量法B．分部分项法C．规模经济效益指数法D．系数调整法E．单位比较法7．采用市场法进行土地使用权的评估时,选取的供比较参用的交易案例,与待估土地应具有相关性和替代性；应满足的要求有 ;A．与待估土地交易类型应柑同B．与待估土地用途应相同C．交易案例应为正常交易或可修正为正常交易D．与待估土地所处地区的区域特性及个别条件要相近E．交易时间与待估土地的估价期日应接近或可以进行比辛修正8．假设开发法中的投资利润是以为基础的;A．专业费用B．投资利息C．卖楼价D．地价E．建筑费用9．市场法经过各种因素修正后,得到多个比较参照价格修正值,在此基础上一般可采用下述方法中的等方法求出待估土地价格;A．算术平均法B．指数平滑法C．加权平均法D．期望值法E．标准对照法10．评估建筑物需要考虑的因素包括 ;A．产权B．用途C．建筑结构D．建成时间E．装修质量和水平三、判断并说明理由题正确的在题后括号内划"√"错误的划"X",并说明理由1．对土地使用权的评估应根据土地的地理位置、用途、周围环境等因素进行; 2．土地价格实际上是由生产成本所决定的; 3．为了准确客观地评价房地产价值和建筑物价值,有必要建筑物与其所占用的土地分开,针对其价值影响特性进行分别评估; 4．房地产的总收益是土地和建筑物等因素共同作用的结果; 5．在发生房地产出售、购置、投资决策等经济行为的时候,最好选用资产评估几种基本方法中的市场法; 6．只有有客观收益的房地产才能运用建筑物残余估价法; 7．对房屋建筑物进行评估的基本方法有三种,即成本法、市场法和残余估价法,是不可以采用收益法的; 8．一般来说,要进行时间和土地条件修正后,才能按替代原则,采用市场法确定待估地块价格; 9．土地价格一旦形成,便不会再有所变动,而成为某个固定价值;四、问答题 1．运用市场比较法来评估土地使用权时要进行哪些因素的修正 2．运用收益法来评估房地产的价值要确定哪些相关因素五、计算题 1．某企业和外商合资,利用其现有场地作投资;场地共1 500平方米,土地最高出让年限为60年,合资35年,取还原利率为10％;经调查得知,该地政府规定基准地价为1 000元／平方米,并分析确定该场地个别因素修正系数为120％,市场转让因素修正系数为110％,试用基准地价系数修正法评估该土地使用权转让价格; 2．某宗土地是已开发完成的临街地,面积9 200平方米,现对开发后的价格进行评估;经调查分析得到ABCDE五个交易案例,并得到以下资料：根据以上资料评估该宗土地的价格;最后运用算术平均法3．评估对象为一空地,面积1000平方米,用于办公楼;适用于假设开发法评估地价;最佳开发设计总面积4500平方米,预计3年后竣工时的平均售价为2700元/平方米,预计总建筑费用300万元,专业费为建筑费的5%,利息率为10%,利润率为20%,税费按楼价的3%计算;建筑费第一年投入50%,第二、三年分别为25%;求地价;4．某企业土地的取得一块宗地面积为150000平方米,土地取得费用为元/平方米,土地开发费为：50元/平方米,税费为元/平方米,投资的资金月利率为%,土地的开发周期为2年,假设土地的取得费、开发费、税费均为均匀发生,投资利润率为10%,土地所有权收益率为15%;试评估该宗地的价格;5．一住宅楼,建筑面积为5000平方米;预计建设期为1年,建筑费为3000元／平米,专业费为建筑费的10％,地价、建筑费和专业费在建设期内一次性投入;预计售价：9000元／平米,销售管理费为楼价的％,销售税费为楼价的%,当地银行贷款利率6％,开发商要求的投资利润率为10％;求：地价;6．一居住用平房占用宅基地100平方米,月租金950元,另外已运用成本法求得土地使用权价格为500元／平方米,土地还原利利率为8％,建筑物还原利率为10％;该房寿命为25年;其他费用的计提方法如下：房租损失准备费按半月租金计算；房产税按年租金的10%计算；土地使用税按每年2元/平方米计算；管理费按年租金的4%计算；修理费按年租金的5%计算；年保险费位60元; 试用建筑物残余估价法估算房屋价格; 7.待估对象的基本情况是：写字楼一幢,占地面积500平方米,建筑面积2000平方米,月租金60000元,设定建筑物还原利率为10%,尚可使用年限为50年,土地还原利率为8%,房产税、土地使用费、修缮费等各种客观费用总计为18万元,建筑物价格以成本法求得为150万元;试用收益现值估算该写字楼所占基地的公平市场价格;资产评估第四章习题答案一、单选1．C 2．B 3．B 4．C 5．D 6．C 7．A 8．B 9．B 10．C 11．B 12．D 13．C 14．D二、多选1．ABC 2．ABCDE 3．ABCDE 4．BCDE 5．ABCDE 6．ABDE 7．ABCDE 8．ADE 9．ACD 10．ABCDE三、判断1．对 2．错 3．对 4．对 5．对 6．对 7．错 8．对 9．错四、问答题略五、计算题1．先求修正后的地价 A=2269╳100/100╳97/100╳100/100╳100/102=2158同理 B=2501C=2358D=2119E=2476采用算术平均法得出：该宗土地评估值=2158+2501+2358+2119+2476/5=元2．先求土地转让年限修正系数：a1=1+10%60-35╳〖1+10%35—1〗/〖1+10%60—1〗=P=A╳a1╳a2╳a3=1500╳1000╳╳120%╳110%=1916640 3.预计楼价=4500╳2700/1+103=9128295总建筑费=3000000╳50%╳1+10-0;5+3000000╳25%╳1+10%-1;5+3000000╳25%╳1+10%-2;5=2671271元地价=楼价—建筑费×1+i十r+p+ir+ip—税费÷1+r+p=9128295—2671271×1+10％+20％十5％+5％×10％+5％×20％—9128 295×3％÷1+10％+20％=4006278元4.1土地的取得费用=元/平方米2土地开发费为：50元/平方米3税费为元/平方米4投资利息=+50+×%×24÷2=元/平方米5资金利润=+50+×10%=元/平方米6土地成本=+50+++=元/平方米7土地所有权收益=×15%=元/平方米8土地价格=+×5.楼价＝5000×9000＝4500万元元建筑费＝3000×5000＝1500万元×10％＝150万元销售管理费＝4500万×％＝万税费＝4500万×％＝万利润＝地价＋建筑费＋专业费×利润率＝地价＋1650万×10％=地价+165万利息＝地价＋1650万×6％=地价+99万地价＝4500－1650－－－×地价－165－×地价－99万地价＝2181万÷＝万6．解：1年房租收入=950×`12=11400元2房租损失准备费=1/2×950=475元房产税=11400×10%=1140元土地使用税=100×2=200元管理费=11400×4%=456元修理费=11400×4%=570元保险费=260元年总费用=475+1140+200+456+570+200=3102元3年纯收益=11400-3101=8299元4已知地价=500×100=50000元归属于土地的收益=50000×8%=4000元归属于建筑物的收益=8299-4000=4299元5建筑物折旧率=1/25×100%=4%建筑物价格=4299÷10%+4%=30707元7．解1总收入=60000×12=720000元2总费用=180000元3总收益=720000-180000=540000元4房屋纯收益=1500000×10%+2%=180000元 2%为房屋年折旧率5土地纯收益=540000－180000=360000元650年土地使用权价格=360000×P/A,8%,50=元。

第四章房地产评估第一节房地产评估概述第二节土地使用权评估的特点第三节土地权属及其处置第四节土地使用权评估的方法第五节建筑物评估的特点第六节建筑物评估的方法第四章房地产评估第一节房地产评估概述一、房地产的概念（名词解释）房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。

具体来说，房地产有三种存在形态，即单纯的土地；单纯的建筑物，土地与建筑物合成一体的房地产。

二、房地产的特征与其他类型资产相比较，房地产具有不同的特征，表现在：（1）位置固定性；（2）耐用性；（3）影响因素多样性；（4）投资大量性；（5）保值增值趋势。

三、房地产的评估程序（多选）房地产评估程序，是房地产评估全过程的各个具体环节按其内在联系所排列出的逻辑顺序，主要由以下环节顺序组成；明确评估基本事项；拟定评估方案；实地勘查收集数据资料；选用评估方法评定估算；确定评估结果；撰写评估说明或评估报告。

第二节土地使用权评估的特点一、土地使用权及其实质（名词解释）土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。

二、土地资产的分类及其特性（多选）按利用程度，土地可分为高度集约使用的土地、正常使用土地、闲置未用土地或空地和使用不当土地。

（多选）按开发程度与开发趋势，土地可分已开发的土地、未开发的土地和列入市镇开发规划的土地。

（多选）土地资产的特性，包括自然特性和经济特性两个方面。

（多选）土地的自然特性表现在以下方面：（1）土地面积的有限性；（2）土地空间位置的固定性；（3）土地使用价值的永续性和增值性；（4）土地的不可替代性。

（单选）（08—4）土地市场的不完全竞争性决定于土地位置固定性。

（单选）（05—4）土地的经济特性主要表现在以下几方面：（1）用途多样性；（2）经济地理位置的可变性；（3）可垄断性。

三、土地资产价格体系（单选）地产是指土地资产，在我国确切的提法应该是土地使用权资产。

（多选）土地资产价格类型：1、基准地价（多选）基准地价评估是以城镇整体为单位进行的。

第四章资产评估程序一、单项选择题1、下列有关评估档案的说法中，错误的是（）。

A、是评价、考核资产评估专业人员专业胜任能力和工作业绩的依据B、是判断评估机构和承办评估业务的资产评估专业人员执业责任的重要证据C、是维护被评估企业合法权益的重要依据D、是维护评估机构及评估专业人员合法权益的重要依据2、在评估实务中，对特殊资产实施勘查，可以聘请（）协助开展工作，但应当采取必要措施确信其工作的合理性。

A、高级会计师B、注册会计师C、资深行业人员D、行业专家3、（）应当整理归集的评估档案包括工作底稿、评估报告和其他相关资料。

A、资产评估专业人员B、资产评估机构C、注会会计师D、审计师4、（）在评定估算形成评估结论后，应当编制、审核和出具资产评估报告。

A、资产评估机构及评估专业人员B、资产评估机构C、资产评估师D、审计师5、资产评估专业人员一般应当选择（）评估方法进行评估。

A、一种B、两种以上C、三种以上D、多种6、（）主要是指对实物资产的数量、质量、分布、运行和利用情况（经营情况）等所做的调查，对相关技术检测结果的收集、观察，对其运行记录和定期专业检测报告的收集和分析等工作。

A、访谈B、勘察C、询问D、函证7、如果无法采用替代措施对评估对象进行勘查核实或者即使履行替代程序，也无法保证评估结论的合理性，评估机构应当（）。

A、继续执行评估业务B、终止执行评估业务C、和评估单位进行协商D、聘请新的评估单位8、（）要求评估对象符合相关经济行为对资产范围的要求，能够有效实现其预定功能。

A、评估对象的存在性B、评估对象的完整性C、评估对象的法律权属D、评估对象的时效性9、（）应当根据资产评估业务具体情况编制资产评估计划，并合理确定资产评估计划的繁简程度。

A、资产评估机构B、资产评估专业人员C、注册会计师D、企业财务管理部门10、为保证资产评估机构和资产评估专业人员独立、客观、公正开展资产评估业务，资产评估法的（）分别赋予了资产评估机构在法定情形下可以拒绝履行或单方解除资产评估委托合同的权利。