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第05讲多选题1-122.2 多选题1.关于具有控制权股权的评估，下列说法正确的有（）。
A.不能够将被投资企业的资产和负债与投资方合并，而应该单独评估股权投资的价值，并记录在长期股权投资项目之下B.对被投资企业进行整体评估后再测算股权投资的价值，整体评估只能采用收益法C.在评估报告中披露是否考虑了控股权溢价D.评估股东部分权益价值，应当在适当及切实可行的情况下考虑控股权溢价E.对被投资企业的整体评估，评估基准日与投资方的评估基准日相同知识点：第二章：长期投资性资产评估-第四节：长期股权投资的评估（37页）（1）评估思路：对被投资企业进行整体评估后再测算股权投资的价值对被投资企业整体评估，基准日与投资方的评估基准日相同（2）不能够将被投资企业的资产和负债与投资方合并，而应该单独评估股权投资的价值，并记录在长期股权投资项目之下。
（3）评估人员评估股东部分权益价值，应当在适当及切实可行的情况下考虑由于控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价。
资产评估人员应当在评估报告中披露是否考虑了控股权和少数股权等因素产生的溢价或折价。
解题思路：理解“具有控制权股权”的评估相关知识。
『正确答案』ACDE2.运用收获现值法评估模型计算用材林资产价值时，需要考虑的要素有（）。
A.主伐时的纯收入B.评估基准日前的造林投资C.林分质量调整系数D.间伐的纯收入E.评估基准日到主伐时的营林成本知识点：第五章：资源资产评估-第二节：森林资源资产评估（178页）收获现值法是通过预测林分生长到主伐时可生产的木材的数量，并利用木材市场价倒算法测算出其立木的价值并将其折成现值，然后再扣除评估基准日后到主伐前预计要进行各项经营措施成本（含地租）的折现值，将其剩余部分作为被评估林木资产的评估值。
解题思路：理解“收获现值法”方法解释。
『正确答案』ACDE3.对工业企业生产设备采用重置成本法评估时，假设设备原地继续使用，则设备重置成本通常包括（）。
第03讲成本法的运用【考点4】成本法的运用一、要求掌握成本法的计算公式，以及利息等成本构成项目的计算。
教材一共三个地方涉及到成本法的利息及利润的计算问题：1.成本法利息和利润的计算基数基本上是一样的，只是利润的计算不一定都基于成本投入方法来计算2.虽然三种方法利息和利润计算原理基本上一样，但是三种方法下投入成本的计算内容和构成不一样，所以需要记住三个公式，别混淆。
3.以上所有方法，都是基于建设投入，加上利息及利润后，就等于建成后土地或者建构筑物的价值。
该等式的时间点是建筑物或土地建设完成的时间，因此所有投入都需要计算利息和利润。
只不过计算利息时，需要注意资本投入的时间及是否均衡投入，折算出计算的时间长短。
成本法计算出完工后的建筑物或者不动产的总价值后，考虑完工率或者成新率得到评估值，其中土地使用权价值，需要考虑年期修正和其他因素修正后得到评估值。
二、出题模式：综合题和选择题（一）综合题（掌握教材例题）【例1.综合题】（2018年协会机考模拟题）某资产评估机构对乙企业的一幢办公楼进行评估，评估基准日为2017年12月31日，采用重置成本法。
该办公楼由企业出资委托施工企业承建，建设工期1年，于2010年12月底建成并投入使用，建筑面积10 000平方米，经济使用年限50年，办公楼使用、维修和保养正常。
资产评估专业人员对该厂房的结构部分、装修部分和设备部分的状况进行了评判打分（满分100），分值分别为92、69、88，权重系数分别为85%、10%、5%。
按照重编预算的方法计算得出土建工程造价为3 785万元，安装工程造价为705万元。
前期费用费率为2%，期间费用费率为5%，资金成本率为4.35%，利润率为5%。
要求：计算该办公楼的评估值。
『正确答案』（1）确定重置成本前期费用＝建安综合造价*2%＝（3 785＋705）*2%＝4490*2%＝89.8（万元）期间费用＝建安综合造价*5%＝4490*5%＝224.5（万元）（在题目没有说明的情况下，期间费用应该按照教材例题计算，即以建安综合造价和前期费用为基数。
第03讲各类存货的评估方法二、各类存货的评估方法（一）库存材料1.库存材料评估的内容（不包括在用材料）企业中的材料，可以分为库存材料和在用材料。
在用材料在生产过程中形成产品或半成品，不再作为单独的材料存在，故材料评估是对库存材料评估。
2.评估方法的选择（成本法和市场法）在某种材料存在活跃市场、供求基本平衡的情况下，成本法和市场法可以替代使用。
但如不具备上述条件，则应分析使用。
评估实践中，评估专业人员可以按照一定的目的和要求，对材料按照ABC分析法进行排队，分清主次，突出重点，着重对重点材料进行评估。
3.各类库存材料的评估（1）近期购进库存材料的评估①特点：近期购进的材料库存时间短，在市场价格变化不大的情况下，其账面值与现行市价基本接近。
②评估方法近期购进库存材料评估方法（成本法和市场法）③评估时对于购进时发生运杂费的处理如果是从外地购进的原材料（本地没有这种材料），因运杂费发生额较大，评估时应将由被评估材料分担的运杂费计入评估值；如果是本市购进，运杂费发生额较少，评估时可以不考虑运杂费。
【教材例题1－1】甲企业中A材料系两个月前从外地购进，材料明细账的记载为：数量5 000千克，单价400元/千克，运杂费为600元。
根据材料消耗的原始记录和清查，评估时库存尚有1 500千克。
根据上述资料，可以确定该材料的评估值如下：材料评估值＝1500×（400＋600/5000）＝600 180（元）（2）购进批次间隔时间长、价格变化大的库存材料评估①评估方法采用最接近市场价格的材料价格或直接以市场价格作为其评估值。
②会计中存货计价方法的差异不应影响评估结果评估时关键是核查库存材料在评估基准日的实际数量，并按最接近市场的价格估算其评估值。
【教材例题1－2】乙企业要求对其库存的B材料进行价值评估。
该材料分两批购进，第一批购进时间为上年10月，数量1 000吨，单价3800元 /吨；第二批购进时间为本年4月，数量100吨，单价4 500元/ 吨。
一位通过cpa 、cta 、cpv 三种资格检验考友的总结偏偏过了注：CPA 〔注册司帐师〕、CTA 〔注册税务师〕、CPV 〔注册评估师〕三种资格检验是国家三大年夜声威资格检验，世界范围全部通过的人也是廖廖，据说在深圳同时拥有这三个证书的人在一般职员的位 置年薪可达三十万元以上。
转此文以作抛砖引玉，不知大年夜伙儿有不战胜这三大年夜证书勇气。
从2004年到2007年，四年间参加了CPA 、CTA 、CPV 三种执业资格检验，也在司帐师事情所义务了近一年。
从检验到实践历经四年，感触较多，就我的闭会对三种资格检验作了一个比较，供大年夜伙儿参考。
因此，比较要紧从应试角度出发，结合理论义务中的差异谈谈自己 的见地；至于多证能否同时执业、取得执业资格后的职业近景等，不必过多考虑，假设有那份肉体，考多几多个证又何妨，艺多不压身嘛：一、检验全然情况：) 1、效果有效期：CPA 恳求五年内通过全部科目； CTA 、CPV 恳求三年内通过全部科目。
2、检验科目与时辰：CPA ：司帐3.5小时，审计、财管3小时，经济法、税法2.5小时；CTA ：(税法I 、税法II 、税务代理实务、税收相关法律、财务与司帐)五科均为2.5小时；CPV ：资产评估3小时，其他四科均为2.5小时。
3、及格标准：CPA 各科总分值均为100分，及格分数均为60分(官方表示不会人为把持合格率)；CTA 税代总分值100分，其他四科均为140分，及格标准为60%即60分与84分，个不年份个不科目会视情况适当下调及格标准；个不年份个不科目会视情况适当下调及格标准。
CPV 各科总分值均为100分，及格标准60分， 4、检验题型：CPA 检验部分科目中有一种失常题型分，CPA 的多项选择题恳求也比较高，少选不得分； —揣摸题，失常是由于答错了会倒扣 CTA 除了税代有客不雅观题，其他四科全部为 客不雅观题，90道选择题，题量超大年夜；只是，CTA 的多项选择题有一个特征，少选可以得分，按每 个选项0.5分给分；CPV 的检验题型各科一样，客不雅观题、客不雅观题各 个多项选择(评分标准与CTA 一样，少选可得分)，5道客不雅观题。
第05讲功能性贬值与经济性贬值（四）功能性贬值功能性贬值（D f）是由于无形磨损而引起资产价值的损失称为机器设备的功能性贬值。
设备的功能贬值主要体现在超额投资成本和超额运营成本两方面。
1.第Ⅰ种功能性贬值（超额投资成本）第I种功能性贬值反映在超额投资成本上，复原重置成本与更新重置成本之差即为第I种功能性贬值，也称为超额投资成本。
【教材例题3-9】某化工设备，1980年建造，建筑成本项目及原始造价成本如表3-11表3-11 原始成本表在评估基准日:（1）钢材价格上涨了23%，人工费上涨了39%，机械费上涨了17%，辅材现行市场合计为13328元，电机、阀等外购件现行市场价为16698元，假设利润、税金水平不变。
（2）由于制造工艺的进步，导致主材利用率提高，钢材的用量比过去节约了20%，人工工时和机械工时也分别节约15%和8%。
试计算该设备超额投资成本引起的功能性贬值。
『正确答案』（1）该化工设备的完全复原重置成本计算如表3-12。
表3-12（2）该设备的更新重置成本计算如表3-13表3-13（3）超额投资成本引起的功能性贬值超额投资成本引起的功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本=203 740-176 641=27 099（元）2.第Ⅱ种功能性贬值（运营性功能性贬值）计算超额运营成本引起的功能性贬值的步骤如下：（1）分析比较被评估机器设备的超额运营成本因素；（2）确定被评估设备的尚可使用寿命，计算每年的超额运营成本；（3）计算净超额运营成本；（4）确定折现率，计算超额运营成本的折现值。
【教材例题3-10】计算某电焊机超额运营成本引起的功能性贬值。
（1）分析比较被评估机器设备的超额运营成本因素：经分析比较，被评估的电焊机与新型电焊机相比，引起超额运营成本的因素主要为老产品的能耗比新产品高。
通过统计分析，按每天8小时工作，每年300个工作日，每台老电焊机比新电焊机多耗电6000度。
（2）确定被评估设备的尚可使用寿命，计算每年的超额运营成本：根据设备的现状，评估人员预计该电焊机尚可使用10年，如每度电按0.5元计算，则：每年的超额运营成本=6000 ×0.5 =3 000（元）（3）计算净超额运营成本：所得税按25%计算，则：税后每年净超额运营成本=税前超额运营成本×（1-所得税）=3000×（1-25%）=2 250（元）（4）确定折现率，计算超额运营成本的折现值：折现率为10%，10年的年金现值系数为6.145，则：净超额运营成本的折现值=净超额运营成本×年金折现系数＝2 250×6.145≈13 826（元）该电焊机由于超额运营成本引起的功能性贬值为13 826元。
第01讲营运资金管理知识点：营运资金管理的特点和原则1.营运资金的概念1）广义：一个企业流动资产的总额2）狭义：营运资金＝流动资产－流动负债2.营运资金管理的特点1）周转时间短2）数量具有波动性3）来源具有多样性3.营运资金管理的原则1）保证合理的资金需求2）提高资金使用效率3）保持足够的短期偿债能力知识点：营运资金的投资策略1.相关概念2.适中型投资策略3.保守型投资策略4.激进型投资策略知识点：营运资金的筹资策略（一）筹资结构的衡量指标—易变现率1. 易变现率：表明经营性流动资产中长期筹资来源的比重。
2.易变现率与营运资本筹资政策易变现率高，说明经营性流动资产中，使用（广义）长期资金支持的份额较多，资金来源持续性强、偿债压力小，称为保守型的筹资政策；反之为激进型的筹资政策。
（二）流动资产与流动负债的分类1.流动资产按投资需求的时间长短分类2.流动负债按资金来源的稳定性分类（三）营运资金的筹资政策【小结】知识点：持有现金的动机与管理目标1.持有现金的动机2.现金管理的目标在资产的流动性和盈利能力之间做出决策，以获取最大利润知识点：目标现金余额的确定（一）成本模型（二）存货模式1.决策原则使相关总成本最小的现金持有量即最佳现金持有量。
（1）机会成本：指企业因保留一定现金余额而丧失的再投资收益。
机会成本＝平均现金持有量×有价证券利息率（2）交易成本：指企业用现金购入有价证券以及转让有价证券换取现金时付出的交易费用。
交易成本＝交易次数×每次交易成本最佳现金持有量C *是机会成本线与交易成本线交叉点所对应的现金持有量。
2.计算公式（三）随机模式1.基本原理企业根据历史经验和现实需要，测算出一个现金持有量的控制范围，即制定出现金持有量的上限和下限，将现金量控制在上下限之内。
2.计算公式（注意影响因素）（1）现金返回线（R）的计算公式：式中：b －每次有价证券的固定转换成本； i－以日为基础的现金机会成本；δ－每日现金流量变动的标准差； L － 现金存量的下限。
第06讲 企业合并对价分摊的评估 考点五：企业合并对价分摊的评估 【本考点说明】 如果出题，应该和教材例题及习题班例题相当。
关注教材例题以及习题班第7章综合题。
一、企业合并对价分摊概述 1.企业合并 企业合并是指将两个或者两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。
①同一控制下的企业合并：参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制且该控制并非暂时性的 ②非同一控制下的企业合并：参与合并的各方在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的 2.企业合并对价分摊 对于非同一控制下的企业合并，涉及合并对价分摊合并对价分摊指符合企业合并准则的非同一控制下的企业合并的成本在取得的可辨认资产、负债及或有负债之间的分配。
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（3）可辨认无形资产确认 法律依据： 识别无形资产过程中应以《企业会计准则第6号——无形资产》以及《企业会计准则第20号——企业合并》中对于企业合并项下无形资产的相关规定为依据。
实务确认原则 评估师识别无形资产的关键在于判断该项资产是否可辨认。
满足以下两方面任何一个条件，即可确认为可辨认的无形资产 首先，向管理层了解被收购公司是否存在源自合同权利或基于法律的法定权利的无形资产；其次，考虑该无形资产是否能够从被收购公司中分离出来，并能单独或者与其他相关合同、资产或负债一起，用于出售、转移、授予许可、租赁或者交换。
【注意】满足可分离条件的无形资产的出售、转移、授予许可、租赁或者交换不能受到任何限制，否则，该等资产不满足可分离的确认条件。
第03讲剩余法（假设开发法）考点二：剩余法（假设开发法）【本考点说明】今年重点关注不动产的假设开发法，但是也有可能考森林资源评估。
一、不动产评估的假设开发法（一）基本思路剩余法，又称假设开发法、倒算法或预期开发法，是将被估不动产开发后的预期价值，扣除正常投入费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余值测算被估不动产价值的方法。
（二）适用范围剩余法主要适用于下列不动产的评估：（1）待开发不动产的评估（假设开发）（2）对已建成不动产中的房屋或土地的评估。
（3）将生地开发成熟地的土地评估。
用开发完成后的熟地价减去土地开发费用。
（4）待拆迁改造的再开发地产的评估。
这时的建筑安装费用还应包括拆迁费用。
（三）待开发不动产的剩余法待开发不动产价值＝待开发不动产的预期总开发价值-续建开发成本-续建管理费用-续建投资利息-续建部分销售税费-续建投资利润-投资者购买待开发不动产应负担的税费（4-32）1.预测不动产售价（1）对于出售的不动产可采用市场比较法确定开发完成后的不动产总开发价值。
（2）对于出租的不动产首先采用市场法，确定所开发不动产出租的净收益，再采用收益法将出租净收益转化为不动产总开发价值。
具体确定时需要把握以下几个关键参数：①当前市场情况下的市场租金和实际租约情况；②不动产出租的空置率；③不动产出租的相关税费；④不动产还原利率；⑤未来租金水平的变动趋势。
2.估算各项续建成本费用3.续建成本的投资利息不动产开发的预付资本包括地价款、开发建造费、专业费和不可预见费等。
4.确定开发商的合理利润方式1：投资回报利润率计算基数一般为地价、开发费、管理费用和专业费方式2：销售利润率计算基数一般为不动产售价。
【注意】（1）利息和利润教材理论讲解和例题矛盾（例题计算考虑了销售费用，理论部分没有明确说明是否包括销售费用），考试的时候，还是以例题为准（也就是包括销售费用），我们期望考试题目不要涉及销售费用。
（2）销售费用、销售税费、土地增值税的计算都是按照“待开发不动产的预期总开发价值”为基数计算的。
第12 讲在建工程评估第四节在建工程评估一、概述（一）在建工程的概念一般把是否进行了整体竣工验收作为界定的主要依据。
（二）在建工程的特点1. 所有权的相对确定性2. 合法性3. 可变价性4. 可比性差（1）种类繁多；（2）造价差异大；（3）建设工期长短差别较大；（4）形象进度与实际投资额较难致。
这些特点造成了在建工程房地产之间难以进行横向比较，可比性较差。
5. 法定抵押权优先于约定抵押权建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿，即承包人的法定抵押权优先于银行与抵押人的约定抵押权。
（三）在建工程的分类（四）影响在建工程价值的因素1. 项目总投资项目总投资是指项目建设投资、流动资金投资和建设期利息之和，也叫投资总额。
房地产开发项目的总投资通常包括土地费用、前期工程费用、建设配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期贷款利息等。
具体构成如图4-10 所示。
图^-10建设工程投资构成 2. 工程进度工程进度也称工程的形象进度，一般指的是可以直观感觉到的进度，即反映工程完成的程度，通常用百 分比表示，也可以用图表表示。
形象进度可分为工程总形象进度和分项工程形象进度。
3. 建设期建设期（也称为建设工期）是指项目从资金正式投入开始到项目建成投产或交付使用为止所需要的全部 时间。
主要包括土建施工、设备采购与安装、生产准备、设备调试、联合试运转、交付使用等阶段。
二、评估程序（一）搜集与在建工程相关的资料（1） 土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、建设项目总 平面审批图等。
（2） 目前各项目形象进度及相应的完成工作量报表。
（3） 实际投入成本明细表（土地价款、前期报建税费、前期工程费、已支付工程款、设备款）。
（4） 已交纳建审费用凭证（劳保统筹、城建配套等原始发票、收据复印件等，装订成册）。
（5） 施工单位出具的欠（或不欠）付工程款证明。
第03讲成本法的运用【考点4】成本法的运用一、要求掌握成本法的计算公式，以及利息等成本构成项目的计算。
教材一共三个地方涉及到成本法的利息及利润的计算问题：1.成本法利息和利润的计算基数基本上是一样的，只是利润的计算不一定都基于成本投入方法来计算2.虽然三种方法利息和利润计算原理基本上一样，但是三种方法下投入成本的计算内容和构成不一样，所以需要记住三个公式，别混淆。
3.以上所有方法，都是基于建设投入，加上利息及利润后，就等于建成后土地或者建构筑物的价值。
该等式的时间点是建筑物或土地建设完成的时间，因此所有投入都需要计算利息和利润。
只不过计算利息时，需要注意资本投入的时间及是否均衡投入，折算出计算的时间长短。
成本法计算出完工后的建筑物或者不动产的总价值后，考虑完工率或者成新率得到评估值，其中土地使用权价值，需要考虑年期修正和其他因素修正后得到评估值。
二、出题模式：综合题和选择题（一）综合题（掌握教材例题）【例1.综合题】（2018年协会机考模拟题）某资产评估机构对乙企业的一幢办公楼进行评估，评估基准日为2017年12月31日，采用重置成本法。
该办公楼由企业出资委托施工企业承建，建设工期1年，于2010年12月底建成并投入使用，建筑面积10 000平方米，经济使用年限50年，办公楼使用、维修和保养正常。
资产评估专业人员对该厂房的结构部分、装修部分和设备部分的状况进行了评判打分（满分100），分值分别为92、69、88，权重系数分别为85%、10%、5%。
按照重编预算的方法计算得出土建工程造价为3 785万元，安装工程造价为705万元。
前期费用费率为2%，期间费用费率为5%，资金成本率为4.35%，利润率为5%。
要求：计算该办公楼的评估值。
『正确答案』（1）确定重置成本前期费用＝建安综合造价*2%＝（3 785＋705）*2%＝4490*2%＝89.8（万元）期间费用＝建安综合造价*5%＝4490*5%＝224.5（万元）（在题目没有说明的情况下，期间费用应该按照教材例题计算，即以建安综合造价和前期费用为基数。
第07讲重置成本法六、森林景观资产评估（一）重置成本法1.计算公式森林景观资产的重置成本包括森林和旅游设施的重置成本。
式中：E—森林景观资产评估值；K—森林景观质量调整系数；C i—第i年的营林投入，主要包括工资、物资消耗、管护费用和地租等；CI—旅游设施重置成本；n—林龄；P—投资收益率。
旅游设施重置成本评估值CI ＝重置价值×成新率（5-29）2.优点数据收集比较容易，评估方法简单。
3.缺点森林景观资产的价值绝不仅仅是这部分人工投入形成的价值。
因此，用重置成本法会出现低估的情况。
它仅仅只是一种替代方法、比较方法，或是确定森林景观资产最低价值、保本价值的保守方法，并且在森林景观建设初期，景观资产价值收益体现不明显、不稳定的阶段更适用。
考虑到当前人们对森林景观资产的概念与认识还比较初级，运用重置成本法估算出森林景观资产的价值，有助于对森林景观资产价值进行初步的认可和确定，一定程度上有利于提高人们对森林景观资产的理解和认识。
（二）市场成交价比较法1.计算公式式中，E—森林景观资源评估值；K i—森林景观质量调整系数；K bi—旅游消费水平调整系数；G i—参照案例单位有效利用面积的市场价格；S—拟评估森林景观资产的有效利用面积；N—参照交易案例个数。
2.森林景观质量调整系数（质量等级）我国现在只出台了森林公园风景资源质量等级评定标准，其他森林景观资源质量还缺乏统一的评价标准，无法科学合理地计算景观质量调整系数，限制了该方法的使用。
森林公园的景观质量受山体、水体、气象等自然因素，以及交通便利程度、旅游适游期、区位条件、市场需求状况等经济地理因素的影响。
《中国森林公园风景资源质量等级评定标准》（GB/T18005-1999）对不同森林公园的景观质量进行了量化，继而得到森林景观质量调整系数。
3.旅游消费水平调整系数（日均消费水平）（三）年金资本化法1.计算公式参见公式（5-6）。
2.适用对象（1）对市场发育比较成熟，年均收益相对稳定，景观资源开发、建设和管理已日趋完善的森林景观资产的价值评估宜选择年金资本化法。
金融行业的8张资格证书注册理财规划师(CFP)目前，中国注册理财规划师协会已与国际两大权威机构（如，成立于1924年的国际金融保险管理协会）达成协议，并与美国、加拿大、澳大利亚、英国、新加坡等国家接轨互认。
凡是考取中国注册理财规划师CFP的学员,可直接申请获得国际注册理财规划师ICFP、国际注册寿险规划师ICLP、注册财务策划师RFP等国际权威证书。
目前，我国建行总行、交行总行、及山东省农行发文承认中国注册理财规划师CFP。
工行、招行、浦发银行等，有的为学员报销了学费，有的加了工资，许多中层以上领导都来参加培训、认证。
国家理财规划师（ChFP）认证证书2003年“理财规划师”列入国家职业大典，《理财规划师国家职业标准》正式发布。
2005年3月，劳动保障部正式推出国家理财规划师职业资格认证考。
ChFP资格证书是目前我国政府认可的最具有权威的理财规划师证书，同时也被全球绝大多数国家政府所认可。
考试内容：理论知识、实操知识（专业技能）、综合评审（案例分析）。
颁证部门：国家劳动和社会保障部。
金融理财师中国金融理财标准委员会实施的是两级金融理财师认证制度，即金融理财师（AFP）和国际金融理财师（CFP）认证制度。
AFP培训为CFP培训的第一阶段。
按照中国金融理财标准委员会的规定，无论AFP还是CFP，都必须在达到其制定的教育（Education）、考试（Examination）、从业经验（Experience）和职业道德（Ethics）标准（以下简称为“4E”标准）后，方可取得相关的资格认证。
注册资产评估师注册资产评估师是指经全国统一考试合格，取得《注册资产评估师执业资格证书》并经注册登记的资产评估人员。
英文简称CPV（Certified Public Valuer）。
注册资产评估师执业资格实行注册登记制度。
国家国有资产管理局和省级国有资产管理部门为注册资产评估师执业资格的注册管理机构。
人事部和各级人事部门对注册资产评估师执业资格的注册和使用情况有检查、监督的责任。
(一)非实物类流动资产评估程序及清查核实方法1.非实物类流动资产评估程序(1)了解账项核算具体内容；(2)抽查核实账面记录的正确性；(3)选择相应的评估方法；(4)评定估算。
2.非实物类流动资产的清查核实方法(1)盘点库存现金盘点的步骤如下：①制定库存现金盘点程序，采取袭击方式进行检查。
②审阅现金日记账并同时与现金收付凭证相核对。
③由出纳员将已办妥现金收付手续的收付款凭证登入现金日记账，并结浮现金结余额。
④盘点保险柜的现金实存数，同时编制“库存现金盘点表”，分币种、面值列示盘点金额。
⑤盘点金额与现金日记账余额进行核对，如有差异，应查明原因，并作出记录或者适当调整。
盘点现金时，应注意以下问题：①复盘时，必须要求现金出纳人员始终在场。
②对于盘点中发现的充抵库存现金的借条、未作报销的收据和发票，要在“库存现金盘点表”中加以说明。
③盘点完毕，现金退回给出纳人员时，应取得出纳人员签字的收条或者由出纳人员在盘点表上注明已收回盘点的现金。
④对于存放在不同地点的库存现金，应将全部现金打上封条，并同时盘点，以避免企业将已盘点的现金转移为未盘点现金。
(2)函证函证是注册会计师获取审计证据的重要审计程序，应收账款余额或者银行存款，通过直接来自第三方对有关信息和现存状况的声明，获取和评价审计证据的过程。
通过要程序，也是评估专业人员对资产进行清查核实，获取评估依据的重要评估程序。
评估实践中，需要注意记录无误的“函证”不能得出“无回收风险”的结论。
从评估专业工作程序上看，对部份债权以被估企业名义发出的函证，充其量也就是核实账面记录的正确性而已，评估专业人员核实账面记录的正确性仅仅是评估作价的基础，评估最重要的工作是对核对无误的账面债权可回收价值的判断。
欠款方承认债务的存在、认可债务账面记录，并不说明债权方能够全额收回欠款。
有偿还的动机和足够的偿还能力才是全额收回欠款的真正依据。
(3)抽查(会计凭证)会计科目或者资产类型不同，凭证抽查所关注的内容就不一样。
第01讲收益法的运用第一部分重要考点一、收益法的运用二、剩余法的运用三、市场法的运用四、成本法的运用第二部分次要考点一、不动产的概述及其他知识第一部分重要考点【考点1】收益法的运用一、要求收益和折现率的计算与匹配；各种折现率之间的关系；建筑物年贬值额与年限的关系；收益额的认定。
二、出题模式：单选题、多选题和综合题（一）综合题【例题1.综合题】注册资产评估师受托评价一处土地的价值，经过调查，获得以下资料：（1）该土地位于繁华商业街，于2000年5月以有偿出让方式取得，当时获得使用权是商业用地的最高出让年限，并于2001年5月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼。
经济耐用年限为35年，残值率为5%。
假设土地使用权出让年限届满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿收回。
（2）当时该写字楼的造价是每平米3000元，2001年5月至评估基准日间，物价每年上涨2%。
（3）该被评估不动产，2005年1月订约了2年期的租约，整幢出租月租金收入为3万元。
评估基准日预计同类不动产年租金应为1000元/平方米；空置率为22%，房产税按租金收入的12%计算，管理费以年租金的3%计算；（4）各年修缮费以评估基准日房屋现值的1.5%计算；各年保险费以房屋评估基准日现值的3‰计算；土地使用税以每年每平方米2元计算。
（5）假设建筑物的资本化率为10%，土地资本化率为8%。
（6）该土地面积360平方米，建筑面积510平方米。
试评估本例房屋基地在2007年5月的土地使用权价格。
『正确答案』（1）房屋的重置成本＝3000×510×（1＋2%）6＝1723028.5（元）（2）计算房屋现值①房屋年贬值额土地出让总年限是商业用地的最高出让年限40年（应该记住151页表4－21土地出让年限的数据），但是房屋建设完成于获得土地后的第一年，所以房屋所占用土地的剩余使用年限是40－1＝39年，房屋的使用寿命年限是35年，折旧年限应该是取两者中的短者，同时由于房屋使用寿命小于土地剩余使用年限，计算折旧应该考虑残值，所以年贬值额＝建筑物重置价×（1－残值率）/使用年限＝1723028.5×（1－5%）/35＝46767.92（元）②房屋现值＝建筑物重置价－年贬值额×6＝1723028.5－46767.92×6＝1442421（元）（3）计算不动产总收入：年租金总收入＝1000×（1－22%）×510＝397800（元）（4）计算不动产年总费用①房产税按租金收入的12%计算，故应纳房产税为：397800×12%＝47736（元）②管理费以年租金的3%计算：397800×3%＝11934（元）③修缮费以房屋现值的1.5%计算1442421×1.5%＝21636.3（元）④保险费以房屋现值的3‰计算：1442421×3‰＝4327.26（元）⑤土地使用税以每年每平方米2元计为：2×360＝720（元）⑥不动产年总费用＝47736＋11934＋21636.3＋4327.26＋720＝86353.56（元）（5）计算不动产净收益＝397800—86353.56＝311446.44（元）（6）计算土地净收益①房屋年净收益为：1442421/（P/A，10%，29）＝1442421/9.3696＝153946.91（元）②土地纯收益＝不动产的净收益－房屋纯收益＝311446.44－153946.91＝157499.53 （元）（7）求土地使用权价格评估基准日土地剩余使用年限是：40－7＝33（年）土地总价＝157499.53×〔1－（1＋8%）－33〕/8%＝157499.53×11.5139＝1813433.84（元）土地单价＝1813433.84÷360＝5037.32（元）【说明】有的同学认为这里土地应该按照房屋的剩余使用年限35－6＝29（年）的收益对待，土地总价为157499.53×〔1－（1＋8%）－29〕/8%。
第04讲市场价倒算法、收获现值法、周期收益资本化法3.市场价倒算法（最基本方法）（1）含义市场价倒算法又叫剩余价值法，是将被评估林木资产皆伐后所得木材的市场销售总收入，扣除木材生产经营所消耗的成本和合理利润后，剩余的部分作为林木资产评估值的一种方法。
（2）公式（3）适用对象①主要用于对成熟林、过熟林林木资源资产评估。
②在收益现值法、林地期望价法、收获现值法中，其林分主伐的预期收获的计算均是采用该法进行。
【教材例5-1】某民营林业公司拟转让100公顷杉木林，该林分经营类型为一般用材林，林龄为28年，已过主伐期，处于成熟林组，林分平均胸径为18cm，平均树高为16m，平均蓄积为160m 3/hm 2，请评估该小班价值。
据调查相关技术经济指标为：（1）木材价格。
木材价格以委估资产附近林产品交易市场木材销售价为基础，结合待评估林木资产的实际平均胸径综合确定木材的平均售价。
经调查分析，杉原木售价为800元/m 3，杉综合材售价650/m 3。
（2）木材经营成本。
木材经营成本主要包含伐区设计费、检尺费、采造集装费、运费、销售管理费等，以出材量为计算基数，合计为170元/ m 3。
（3）木材销售税费。
木材销售税费主要包含增值税、城建税、维简费、不可预见费等，合计按销售收入的18.0%征收。
（4）经营利润率。
按主伐成本的16.0%计算。
（5）出材率。
按委估资产地方标准《X X市县林区商品林主要树种出材率表》计算。
胸径为18cm的杉木出材率70%（其中原木25%；综合材45%）。
根据上述指标，评估过程及结论如下：①主伐收入W＝（160×25%×800+160×45%×650）×100＝7 880 000（元）②主伐成本C=经营成本+销售税费＝160×70%×100×170+7 880 000×18%＝3 322 400（元）③木材经营利润F＝3 322 400×16%＝531 584（元）该林分评估值为＝7 880 000-3 322 400-531 584＝4 026 016（元）4.收获现值法（1）定义收获现值法是通过预测林分生长到主伐时可生产的木材的数量，并利用木材市场价倒算法测算出其立木的价值并将其折成现值，然后再扣除评估基准日后到主伐前预计要进行各项经营措施成本（含地租）的折现值，将其剩余部分作为被评估林木资产的评估值。
第03讲单选题5-165.投资性房地产公允价值评估应根据会计准则的要求合理确定评估基准日，下列相关说法正确的是（）。
A.评估基准日必须是投资性房地产转换日B.评估基准日必须是资产负债表日C.评估基准日必须是月初D.评估基准日可以是资产负债表日、投资性房地产转换日等知识点：第七章：以财务报告为目的的评估-第二节：投资性房地产公允价值评估（242页）【定义】投资性房地产公允价值评估应根据会计准则的要求合理确定评估基准日，可以是资产负债表日、投资性房地产转换日等。
解题思路：熟记“书上原话”。
『正确答案』D6.下列关于金融工具公允价值评估的说法中，错误的是（）。
A.浮动利率金融负债通常根据市场报价确定公允价值B.存在活跃市场的期权通常按照活跃市场的报价确定公允价值C.固定利率金融负债通常根据未来现金流的现值确定公允价值D.员工持股计划通常采用期权定价模型估算公允价值知识点：第七章：以财务报告为目的的评估-第三节：服务于金融工具计量的公允价值评估（249页）【定义】浮动利率金融负债的公允价值的评估原理与固定利率金融负债相同，也是采用未来现金流折现法，但是在未来现金流的确认上有所差异。
解题思路：熟记“书上原话”，注意相同点和不同点。
『正确答案』A7.市场法是建（构）筑物评估中最常用的基本方法之一，是通过对可比交易价格的一系列因素进行修正得出被估建（构）筑物价值。
其中，计算交易日期修正系数的公式中，分母通常设定为100，“100”的含义是（）。
A.表示评估基准日的价格指数B.表示以可比实例交易时的价格指数为基准而确定评估基准日的价格指数C.表示以评估基准日的价格指数为基准而确定可比实例交易时的价格指数D.表示可比实例交易时的价格指数知识点：第四章：不动产及在建工程评估-第三节：不动产评估方法（108页）【相关解释】交易日期修正系数中的分母100表示以可比实例交易时的价格指数为基准，而确定评估基准日的价格指数。
第01讲森林资源评估方法本章内容第一部分重要考点一、森林资源评估方法二、矿产资源资产评估方法第二部分次要考点一、资源资产的分类及特点二、森林和矿产资源的评估概述三、森林区划与森林资源基本测量因子第一部分重要考点【考点1】森林资源评估方法一、掌握要求要求掌握各种方法的适用范围、公式及参数。
（一）林分质量调整系数K1.需要调整的系数汇总【说明】收益法中也需要调整林分系数，具体系数的构成内容，要根据题目条件判断。
2.林分需要调整系数的计算（1）株数调整系数K 1（注意幼林与产前期经济林计算的不同）情形1：幼林的株数调整系数株数保存率（r）＝林地实有保存株数/造林设计株数当r≥R K 1＝1 ，R为造林标准合格率。
当r＜R K 1＝r/R当r≤40%时，必须重造时，K 1＝0情形2：产前期经济林的株数调整系数当拟评估林分株数≥造林标准株数或参照林分株数时，株数调整系数K1=1；当拟评估林分株数<造林标准株数或参照林分株数时，株数调整系数K1=拟评估林分株树/参照林分株树（2）树高调整系数K 2胸径、蓄积、冠幅调整系数计算原理一样（3）经济林产品的产量的修正（4）盛产期的经济林资源资产的市场法考虑成新率3.林地需要调整系数的计算（1）立地等级差异修正系数（即蓄积）（2）地利等级差异修正系数（即立木价）4. 森林景观资产需要调整系数的计算（1）森林景观质量调整系数（质量等级）（2）旅游消费水平调整系数（日均消费水平）（二）收益法要求：掌握各种方法的适用范围及公式1. 收益现值法（用于经济林林木资产评估）2.收获现值法Au——标准林分U年主伐时的净收益（指木材销售收入扣除采运成本、销售费用、管理费用、财务费用、有关税费、木材经营的合理利润后的部分）；林地期望价法，本质上是对一个育林周期采用收获现值法下的价值年金化（不过此时扣除的营林成本只有直接费用），再计算年金化下的现值，然后扣除营林生产间接费用V的年金现值。
第四章资产评估准则一、单项选择题1、我国资产评估行业规范发展的重要基础是（）。
A、资产评估准则B、资产评估规范C、资产评估的作用D、资产审计2、我国目前形成的新的资产评估准则体系包括（）。
A、1项综合准则、25项执业准则和1项职业道德准则B、1项基本准则、1项职业道德准则和25项执业准则C、1项执业准则、1项规范准则和25项专业准则D、1项基本准则、25项规范准则和1项综合准则3、第一版《国际评估准则》发布于（）。
A、1975年B、1985年C、1995年D、2005年4、《国际评估准则105——评估路径和方法》中，市场途径包括的两种方法是（）。
A、交易案例比较法和上市公司比较法B、直接比较法和间接比较法C、价值比率法和加和法D、现行市价法和市价折扣法5、英国评估和估价准则委员会成立于（）。
A、1974年B、1984年C、1994年D、1964年6、美国《专业评估执业统一准则》规定每份书面或口头企业价值或无形资产评估报告必须做到的内容不包括（）。
A、清晰、准确地反映评估事项，不得误导B、明确并用充分的信息资料描述被评估的企业权益或无形资产C、包含足够的信息，使评估报告预期使用者能够正确理解评估报告D、清晰、明确地披露评估项目所采用的所有假设、特定假设、逆向假设与限定条件7、英国《RICS估价——专业标准》遵守IVS 103报告规定的条款，包括评估是评估专业人员个人的责任，不允许使用（）来发表评估意见。
A、所在评估机构B、评估报告使用者C、评估报告委托人D、被评估单位负责人8、一般情况下，评估档案保存期限不少于（）。
A、5年B、10年C、15年D、30年9、中国资产评估协会制定资产评估执业准则和资产评估职业道德准则的依据是（）。
A、资产评估机构业务质量控制指南B、资产评估基本准则C、资产评估价值类型指导意见D、以财务报告为目的的评估指南10、USPAP规定评估报告的内容应当符合评估结果的预定用途的需要。
下列各项中，不属于USPAP 规定的必须包括的内容的是（）。
A、明确说明评估结果的预期用途B、明确并用充分的信息资料描述被评估的企业权益或无形资产C、明确说明评估报告的使用人和委托人D、明确说明评估基准日和报告日二、多项选择题1、《国际评估准则2017》于2017年发布，在结构和内容上都发生了变化，包括（）。
A、明确评估准则对评估复核业务的适用性B、在原准则的基础上增加了“术语”部分C、加强对使用其他人提供信息的要求D、废止IVS 230“不动产权益”的附件和废止IVS 300“以财务报告为目的的评估”的附件，避免对附件内容产生争议E、删除了“国际评估准则定义”、“评估应用”2、国际评估准则101一般要求中明确的工作范围具体内容包括（）。
A、评估师B、客户（如果有）C、其他的预期使用者（如果有）D、评估计量货币E、会计报表使用者身份（如有）3、美国资产评估准则的具体演进过程包括（）。
A、发散阶段B、协调统一阶段C、与国际评估准则趋同阶段D、高速发展阶段E、衰退阶段4、英国皇家特许测量师学会的主要职能包括（）。
A、制定行业操作规范和行为准则B、对评估人员进行监管、教育和培训C、保持和政府部门的联系D、为会员提供服务E、向会员提供覆盖10个专业领域和相关行业的最新发展趋势5、资产评估准则委员会和资产评估准则技术委员会的主要职能包括（）。
A、制定拟发布的资产评估准则B、对资产评估准则的体系、体例、结构、立项等提供咨询意见C、对资产评估准则涉及的重大或专业性问题提供咨询意见D、对资产评估准则的具体实施提供咨询意见E、推动资产评估准则国际交流6、基本准则进一步对报告正文内容作出了规定，以下有关规定内容中，正确的有（）。
A、评估报告使用人包括委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人B、资产评估报告载明的评估目的应当唯一C、评估基准日可以是现在或者未来的时点，但应当与委托合同中约定的评估基准日保持一致D、评估结论应当以文字和数字形式表述并明确使用有效期E、资产评估报告应当由至少两名承办该项业务的资产评估专业人员签名并加盖资产评估机构印章7、资产评估基本准则依法对评估档案的管理和对外提供作出了明确规定。
下列各项中，可以调阅的情形包括（）。
A、财政部门依法调阅B、会计师事务所因业务需要调阅C、机构投资者因业务需要调阅D、资产评估协会依法依规调阅E、其他依法依规查阅情形8、美国资产评估是基于多方面的需要而产生的，下列中项中，属于这些方面内容的有（）。
A、财产保险B、家庭理财C、会计处理D、资产抵押贷款E、资产交易9、在《国际评估准则2017》的《国际评估准则104——价值类型》，价值类型包括（）。
A、市场租金B、重置价值C、投资价值D、市场价值E、协同价值答案部分一、单项选择题1、【正确答案】 A【答案解析】评估准则是评估行业规范发展的重要基础。
随着社会主义市场经济体制的发展完善，我国评估行业得到了快速发展，对评估准则建设也提出了迫切要求。
【该题针对“我国资产评估准则概述”知识点进行考核】【答疑编号12682347,点击提问】2、【正确答案】 B【答案解析】为贯彻落实资产评估法，财政部和中国资产评估协会于2017年对资产评估准则进行了全面修订后重新发布，构建了包括1项基本准则、1项职业道德准则和25项执业准则在内的新的资产评估准则体系。
【该题针对“我国资产评估准则概述”知识点进行考核】【答疑编号12682352,点击提问】3、【正确答案】 B【答案解析】自国际资产评估准则委员会于1985年发布第一版《国际评估准则》以来，截至2017年，国际评估准则已更新到了第十一版，目前已经发展成为包含不动产、企业价值、无形资产和机器设备等评估业务在内的比较完善的综合准则体系。
【该题针对“国际评估准则的产生与发展及结构体系”知识点进行考核】【答疑编号12682362,点击提问】4、【正确答案】 A【答案解析】市场途径包括交易案例比较法和上市公司比较法。
【该题针对“国际评估准则的主要内容”知识点进行考核】【答疑编号12682377,点击提问】5、【正确答案】 A【答案解析】英国于1974年成立了评估和估价准则委员会，并于1976年开始发布评估准则，之后进行了多次修订。
【该题针对“国外资产评估准则概述”知识点进行考核】【答疑编号12682378,点击提问】6、【正确答案】 B【答案解析】《专业评估执业统一准则》规定每份书面或口头企业价值或无形资产评估报告必须做到：第一，清晰、准确地反映评估事项，不得误导；第二，包含足够的信息，使评估报告预期使用者能够正确理解评估报告；第三，清晰、明确地披露评估项目所采用的所有假设、特定假设、逆向假设与限定条件。
【该题针对“美国评估准则”知识点进行考核】【答疑编号12682382,点击提问】7、【正确答案】 A【答案解析】《RICS估价——专业标准》遵守IVS 103报告规定的条款，具体包括：评估是评估专业人员个人，RICS不允许使用所在“评估机构” 来发表评估意见。
评估师应当说明是作为内部评估师还是外部评估师开展评估工作的。
【该题针对“英国评估准则”知识点进行考核】【答疑编号12682393,点击提问】8、【正确答案】 C【答案解析】评估档案由所在资产评估机构按照国家有关法律、行政法规和评估准则规定妥善管理。
保存期限不少于15年，属于法定评估业务的，不少于30年。
【该题针对“资产评估基本准则介绍”知识点进行考核】【答疑编号12846307,点击提问】9、【正确答案】 B【答案解析】资产评估基本准则是中国资产评估协会制定资产评估执业准则和资产评估职业道德准则的依据。
【该题针对“我国资产评估准则体系介绍”知识点进行考核】【答疑编号12863210,点击提问】10、【正确答案】 C【答案解析】 USPAP规定评估报告的内容应当符合评估结果的预定用途的需要，并至少包括以下内容：（1）以名称或者类型明确委托方和预期使用者的身份。
（2）明确说明评估结果的预期用途。
（3）明确并用充分的信息资料描述被评估的企业权益或无形资产。
（4）列示所评估权益所具备的控股条件的状况，包括决定控股的依据。
（5）列示所评估权益缺乏市场性/流动性的状况及其依据。
（6）价值类型。
（7）明确说明评估基准日和报告日。
（8）明确描述评估的工作范畴的信息。
（9）简要说明为支持分析、意见和结论所收集的信息、执行的程序以及相关分析过程。
（10）明确说明所有特定假设和逆向假设，并阐述其使用后可能对评估项目结果产生的影响。
（11）包含经签署的誓言。
【该题针对“美国评估准则”知识点进行考核】【答疑编号12863221,点击提问】二、多项选择题1、【正确答案】 BE【答案解析】《国际评估准则2017》于2017年发布，在结构和内容上都发生了变化：一是在原准则的基础上增加了“术语”部分，删除了“国际评估准则定义”、“评估应用”；二是IVS2017基本准则部分增加了IVS104“价值类型”和IVS105“评估途径和方法”两个准则；三是资产准则部分“IVS233——在建投资性房地产”更名为“IVS410开发性不动产”；四是对基本准则和资产准则的内容也进行了修订。
选项ACD是《国际评估准则2013》的变化内容。
【该题针对“国际评估准则的产生与发展及结构体系”知识点进行考核】【答疑编号12682364,点击提问】2、【正确答案】 ABCD【答案解析】国际评估准则101一般要求中明确的工作范围具体内容包括：评估师、客户（如果有）、其他的预期使用者（如果有）、被评估的资产（组）、评估计量货币、评估目的、价值类型、评估基准日、评估师工作的性质和范围以及限制性、评估师所依赖信息的性质和来源、重要的假设和（或）特殊假设、评估报告类型、报告使用、分发和出版的限制等。
【该题针对“国际评估准则的主要内容”知识点进行考核】【答疑编号12682371,点击提问】3、【正确答案】 ABC【答案解析】美国资产评估准则的具体演进过程如下：（1）发散阶段；（2）协调统一阶段；（3）与国际评估准则趋同阶段。
【该题针对“美国评估准则”知识点进行考核】【答疑编号12682386,点击提问】4、【正确答案】 ABCD【答案解析】英国皇家特许测量师学会的主要职能是制定行业操作规范和行为准则，对评估人员进行监管、教育和培训，保持和政府部门的联系，为会员提供服务，向会员提供覆盖17个专业领域和相关行业的最新发展趋势。
【该题针对“英国评估准则”知识点进行考核】【答疑编号12682394,点击提问】5、【正确答案】 BCDE【答案解析】为充分调动各方力量参与，保证资产评估准则制定工作的顺利进行，财政部组织成立了资产评估准则委员会，中国资产评估协会组织成立了资产评估准则技术委员会。
