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供应加码价格配合有限本周交易环比降三成——中原地产·上海一手住宅市场一周行情播报（9.5-9.11）1、市场总体表现本周住宅市场新增供应量24.16万平方米（共计1767套），环比上扬16.64%，与去年同期水平相比回落12.49%；另外，中秋小长假（9.10-9.12）新增供应量9.41万平方米（共计763套），与去年同期相比下降37.22%。
本周住宅市场交易量11.15万平方米（共计911套），环比下降27.21%，与去年同期水平相比下滑56.44%；此外，中秋小长假（9.10-9.12）成交量3.79万平方米，同比下降63.52%。
本周全市成交均价为24852元/平方米，较上周上扬12.50个百分点，与去年同期相比上扬24.19%。
中秋小长假（9.10-9.12）成交均价为22770元/平方米，同比上升12.77%。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，本周楼市新增供应量环比呈现上升态势，但与去年同期的总体量比较相差甚远。
总体投放结构中，呈现出房源混杂，户型和价格跨越尺度均较大的特征。
开发企业批次推盘仍表现出谨慎试探的意图，除了“美岸栖庭”推出大批量放出530套房源，其他项目都只有百余套。
仅从供应方面，也可以看出企业对于“金九”还是有些期待，只是回笼资金的意愿还没有摆上日程，资金压力仍未到深刻的程度。
本周楼市交易流量环比、同比均为下滑趋势，主要由于开发商降价策略没有持续跟进，大多新推房源的促销配合不到位。
预计本月后期，开发商方面的促销力度幅度仍是决定整体市场交易流量主要因素。
图1：上海商品住宅周度供求走势（：上海商品住宅周度供求走势（20112011年）0102030405060上海房地产交易中心；备注：数据为商品住宅（剔除配套动迁）2、市场指标分项点评2.1新增供应攀升至近九周以来最高值中心城区集中放量本期共有9个楼盘推出新房源，其中3例项目为首次亮相，6例项目为老盘新推。
位于宝山淞南高境板块的“美岸栖庭”继10年10月以后本周再推出530套高层公寓房源，共2.92万平方米，主力户型为44-71平方米的一房、73-123平方米复式房源，开盘价为1.72-2.73万元/平方米，与2010年10月开盘价相比下滑3.26个百分点。
注：为更好的适应上海二手房市场的成熟与发展，中原领先指数于2009年5月起升级启用1中原（上海）租金指数月报（2011年6月）中原（上海）租金指数（2011年6月）：141.6租金均价（2011年6月）：53.6元/平方米/月上涨：1.19 %1. 指数说明n编制对象：上海市区中高档公寓物业n样本来源：上海中原中高档二手公寓物业实际业务成交n样本容量：每月采集约1000个成交样本。
2004年5月-2005年2月每月选取样本楼盘204个，计36个板块，覆盖全市8个区域；2005年3月加入普陀、闸北两个区，共选取有效样本241个，计41个板块，覆盖全市10个区域；2005年5月对样本楼盘及板块进行调整，确定样本楼盘226个，计40个板块；2005年11月加入杨浦区，覆盖全市11个区域，共选取样本楼盘237个，计43个板块；2006年1月对样本楼盘进行调整，共选取样本楼盘222个，计43个板块。
2006年11月对样本楼盘进行调整，共选取样本楼盘231个，计43个板块。
2008年３月加入宝山区，覆盖全市12个区域，共选取样本楼盘226个，计47个板块。
2009年3月对样本楼盘进行调整，覆盖全市12个区域，共选取样本楼盘225个。
n样本信息：每个样本共采集15个指标信息（面积，户型，景观，装修等）。
n样本修正：依据标准化修正模型，对样本进行价格标准化。
为使指数均价更接近实际成交价格，2005年4月对样本修正基准进行了调整，该调整对于指数结果无影响。
n指数基期：以2004年5月为基期，全市及各区标准加权均价为基期价格，基期指数为100点。
n指数计算：当期指数＝上期指数×当期加权均价/上期加权均价。
n发布内容：全市及各区当期指数、均价，各期指数时间序列，各板块均价。
n发布频率：每月0405040905010505050906010605060907010705070908010805080909010905090910011005100911011105：中原（上海）租金指数环比增长情况3. 中原（上海）领先指数－区域指数图3-1：中原（上海）租金指数－区域指数浦东世纪公园板块浦东世纪公园板块，本期租赁市场以大户型最为紧俏，例如浦东世纪花园，面积189平方米的4房，租金15000元/月，而上月只有13000元/月。
2024年上海市写字楼市场分析现状引言上海作为中国的经济中心和国际金融枢纽，拥有庞大的商业和金融机构群体，写字楼市场一直都是该城市房地产市场的重要组成部分。
本文将对上海市写字楼市场的现状进行分析，并重点探讨其市场规模、租金水平、供需状况和发展趋势。
市场规模上海市写字楼市场规模巨大，并在不断扩张。
根据市场调研，截至目前，上海市的写字楼总面积已超过1000万平方米，分布在市区和近郊地区。
随着上海日益壮大的经济实力和国际影响力，越来越多的企业选择在此设立总部或办事处，从而推动了写字楼市场的发展。
租金水平上海市的写字楼租金水平较高，主要受到地段、楼层、装修水平等因素的影响。
一线商务区（如陆家嘴、静安等）的写字楼租金相对较高，平均租金约为每平方米每月100元以上。
二线商务区（如虹口、徐汇等）的租金较一线区域略低，平均租金约为每平方米每月80元左右。
供需状况和发展趋势上海市写字楼市场供需状况相对平衡，但部分热门区域供应紧张。
近年来，随着更多国内外企业进入上海，写字楼租赁需求持续增长。
尽管新写字楼项目不断涌现，但因为土地资源有限以及政府对于空气和环境保护的限制，导致竞争激烈，即使是一线商务区的空置率也始终维持在较低水平。
未来的发展趋势显示，上海市写字楼市场将继续保持稳定增长。
随着国家对上海的支持和推动，上海将进一步完善基础设施和人才引进政策，吸引更多的跨国公司和创业者进入市场。
这将进一步提升写字楼市场的供求关系，推动租金水平的稳步增长。
结论综上所述，上海市写字楼市场具有巨大的规模和潜力。
其稳定的供需状况和持续增长的租金水平表明该市场对企业和投资者来说是一个有吸引力的选择。
随着上海的持续发展和政府的支持，预计上海市写字楼市场将继续保持稳定增长，并为投资者带来丰厚的回报。
以上所述仅为个人观点，不构成任何投资建议。
仅供参考。
2024年上海市写字楼市场分析报告1. 引言本报告旨在对上海市写字楼市场进行深入分析，以了解其发展现状和潜在机会。
分析将从市场规模、租金水平、供需关系、地理分布和市场趋势等多个方面展开，为投资者和企业提供决策参考。
2. 市场规模上海市作为中国经济的中心城市，拥有广阔的写字楼市场。
截至目前，上海市各类写字楼总面积约为XX万平方米，其中核心商务区占比约为XX%。
随着经济的持续快速发展，写字楼市场规模呈现稳步增长趋势，吸引了大量资本和企业的关注。
3. 租金水平上海市的写字楼租金水平与其经济实力和地理位置密切相关。
核心商务区的写字楼租金较高，约为XX元/平方米/月，而市郊地区的租金则相对较低，约为XX元/平方米/月。
较高的租金水平表明城市的商务活动和企业需求旺盛，同时也意味着更高的回报率。
4. 供需关系根据市场调研，上海市写字楼市场供需关系相对平衡。
尽管供应量不断增加，但市场仍能吸纳更多的新增需求。
大量外资企业和创新型公司的涌入，使得写字楼市场保持了相对稳定的租赁率，未来市场供需关系仍值得关注。
5. 地理分布上海市的写字楼市场分布相对集中，核心商务区如浦东新区、徐汇区和黄浦区拥有大量高端写字楼。
此外，随着城市的扩张和交通网络的完善，市郊地区的写字楼也逐渐兴起。
不同区域的写字楼具有不同的特点和优势，投资者应根据自身需求和预期收益选择适合的地理位置。
6. 市场趋势上海市写字楼市场在未来仍将保持稳定增长的趋势。
随着科技和信息产业的快速发展，写字楼需求将继续增加。
同时，绿色建筑和可持续发展的理念也将在市场中占据重要地位。
投资者和企业应关注市场的新趋势，把握机遇创造更多价值。
7. 结论综上所述，上海市写字楼市场作为中国经济中心城市的核心领域，具有广阔的发展潜力。
市场规模庞大，租金水平较高，供需关系相对平衡，地理分布较集中，未来市场仍将保持稳定增长的趋势。
投资者和企业应本着市场趋势和个人需求，进行科学决策，以实现投资回报和发展目标。
2009年4月上海房地产市场简报（4月1日—4月30日）上海世联地产顾问有限公司上海行政区划图GDP：上海2008年GDP13698亿元，与07年相比增长9.70%，增幅回落3.6个百分点 全社会固定资产投资总额：09年第一季度完成902亿元，同比增长1.7% 房地产开发投资：09年第一季度完成290亿元，同比增长7.1% 居民人均可支配收入： 2008年达到26675元，同比增长12.9%2009年4月上海房地产市场商品住宅成交概况成交面积(万平)成交均价 物业类型 2009年4月 2009年3月增幅2009年4月2009年3月增幅商品住宅 180.2 152.04 18.52%13382 13228 1.16% 公寓 158.1 135.73 16.48%12571 12777 -1.61% 别墅22.1 16.31 35.50%19186 16979 13.00%目录撰写说明： (4)一、政策动态 (5)1. 高层吹风 (5)2. 沪上政策动态 (6)二、土地市场 (7)1. 土地出让信息 (7)2. 土地成交信息 (7)三、商品住宅市场 (8)1. 公寓市场________________________________________________________________82. 别墅市场_______________________________________________________________10撰写说明：目标市场：上海市房地产市场月成交情况时间区间：2009年4月1日至2009年4月30日（环比标的则为前一个月的同样时间段）数据来源：世联上海公司数据组概念和指标说明住宅——包括公寓和别墅二种物业办公楼——单指写字楼商业——包括店铺和商场成交均价——本时间区间内总成交金额除以总成交面积新开楼盘——本时间区间内的新推项目和历史项目新推房源 数据来源：世联上海公司数据组一、政策动态1. 高层吹风日期部门内容解读4月29日国务院常务会议调整包括商品住房在内的固定资产投资项目资本金比例。
供求双双大幅回落低空置率助推租金创新高4月份，一手办公物业市场再次遭遇“寒流”，供求面积双双大幅下挫。
相比上个月，本月无一例整栋成交案例是导致环比成交数据大幅下探的主要原因，但这并不能完全表明办公物业成交热情正在下滑。
如果剔除大宗交易数据，本月办公物业成交量仍有4.41%的环比上扬。
随着房地产调控政策不放松基调的持续，住宅限购的挤出效应在未来仍将继续，加之上海甲级写字楼空置率的不断下降、租金水平的稳步提升，未来的办公物业投资市场值得期待，特别是核心区域办公物业仍将是关注焦点。
本月，全市甲级写字楼空置率持续下滑，部分商务区甚至降至历史最低水平。
由于企业对办公物业租赁需求整体保持旺盛，而近期甲级写字楼的释出量有所放缓，导致写字楼空置率的持续下行。
市场上可租甲级写字楼日渐稀缺，直接导致了本月租金水平的大幅上扬。
另外，相比去年1月份，上海甲级写字楼租金的累计涨幅已经达到了21.92%，持续上涨的租金也在不断增加企业的办公成本并推动部分需求外移，这对次中心区商务区的发展提供升级机遇，也给外围商务区的成长增强原动力。
资金链重压推动商业物业转让l上海迪士尼本月底开建主题乐园主体：4月10日，上海迪士尼项目工地桩机林立。
本月底，上海迪士尼乐园将正式开建主题乐园主体，这也预示着整个乐园的建设进入实质性阶段。
作为全球第六个、中国内地第一个迪士尼主题乐园，上海迪士尼项目预计2015年底建成开园。
l SOHO中国21亿购绿城上海项目，在沪项目达11个：4月17日，SOHO中国发公告称，SOHO中国上海公司与绿城控股订立框架协议，以21.38亿元收购上海绿城广场置业全部股权，收购均价为19,800元/平方米。
天山路项目位于上海长宁区虹桥涉外贸易中心最核心地段，项目作办公及商业用途，占地总面积约2.56万平方米，总建筑面积约17.22万平方米。
项目所在区域是上海市第一个涉外商务区，入驻内外资企业及机构4400多家，50%以上之公司为外资企业及机构，包括英特尔、通用电气、三星、壳牌等跨国企业。
中原解读：迪士尼的进入对带动区域内商业升级，提升人口倒入会起到积极意义，3月份上海迪士尼所在的浦东新区曾推出5综合体地块，并且多临近迪士尼，地方政府期望借力迪士尼乐园的带动综合体建设，这是机遇，更是一个很大的挑战。
从国外迪士尼布局来看，都是采取封闭式运营，流动人群能否带动周边5例综合体项目尚存疑惑。
SOHO中国巨额并购上海商业地产项目，反映出楼市低迷对于房企资金链的考验在不断加大，为抵御未来可能产生的市场更低谷，部分企业不得已出售手中成熟物业，以增加资金厚度，未来这一现象将会逐步增多。
4月份上海办公市场简要Ø大体量办公物业推盘收缩，拉低全市新增供应大幅回落。
4月，全市新增供应办公物业11.52万平方米，环比下滑46.43%，同比去年则增长了15.98%。
本月新增办公物业共7例，比上个月增加了1例。
其中中外环供应办公物业面积占全市供应量的44.19%，为全市供应主力环线。
Ø成交面积大幅回落，成交过万项目竟见空缺。
全月一手办公物业成交6.90万平方米，环比缩水60.88%，同比下滑了49.97%。
本月办公物业成交案例中，无一例项目成交过万平方米。
Ø供过于求致库存量持续抬升，内环内存量占比近四成。
本月市场仍现供过于求的局面，供求比升至1.67：1，整体库小幅提升。
截至本月底，全市一手办公物业库存量453.90万平方米，较上月增加4.62万平方米，小幅增长了1.03%。
其中内环内区域存量占全市比重为39%。
Ø内环内办公物业风光难现，全市成交均价再回低位。
本月，全市一手办公市场成交均价环比大幅下滑31.14%，达到23,214元/平方米，与去年同期相比则小幅下挫5.15%。
本月成交量排行前三的项目均位于中环线以外区域。
Ø甲级写字楼租金创新高，空置率持续下落。
4月，甲级写字楼租金升至历史新高，环比增长5.62%，为9.70元/平方米·天，相比去年同期，上涨了20.81%。
同时，全市甲级写字楼的平均空置率下滑至3.73%。
上海办公市场整体走势图（2011年4月-2012年4月）数据来源：上海中原研究咨询部大体量办公物业推盘收缩 拉低全市新增供应大幅回落本月，上海一手办公物业新增供应大幅回落，新增项目中大体量办公物业项目明显收缩，这是拉低全市供应面积的主因。
4月，全市新增供应办公物业11.52万平方米，环比下滑46.43%，同比去年则增长了15.98%。
本月新增办公物业共7例，比上个月增加了1例。
按环线来看，除内中环区域零供应以外，其余四环线均有办公房源推出。
其中中外环供应办公物业项目共3例，总面积达到5.09万平方米，而上个月该区域供应量为零，占全市供应量的44.19%，为全市供应主力环线；内环内本月供应大幅收缩，降至1.98万平方米，环比下滑70.73%。
按行政区来看，本月的供应集中在嘉定、宝山和浦东等六个区，其中有两区供应面积超过2万平方米，分别为嘉定区的2.99万平方米、宝山区的2.41万平方米。
上个月供应项目中单体超过5万平方米的大宗办公物业项目达到三例，而本月供应面积最大的一例项目不足3万平方米。
虽然，面积数据上存在下滑，但供应项目数量仍有增长，这表明开发企业推盘积极性并未明显降低。
上海写字楼月度新增供应走势图（2011年4月-2012年4月）数据来源：上海中原研究咨询部2012年4月上海写字楼新增供应面积环线分布17%0%45%27%11%内环内内中环中外环外郊环郊环外数据来源：上海中原研究咨询部2012年4月上海写字楼新增供应面积区域分布数据来源：上海中原研究咨询部典型新推楼盘点评：上海国际研发总部基地本月全市范围内上市体量最大的三个办公项目为：位于嘉定区的新城金郡园、宝山区的上海国际研发总部基地及浦东新区的东方城市大厦，供应面积分别为2.70万平方米、2.41万平方米及2.00万平方米。
上海国际研发总部基地位于上海宝山科技园内，是由上海市政府、宝山区政府授牌的高新技术产业园区。
上海国际研发总部基地全区采用”一心四区”布局（一管理中心、四个研发功能区）规划面积近133公顷，融合研发、孵化、服务、创新等功能，积极构筑上海高新技术产业高地。
项目底层也同步引进银行、餐饮等一站式丰富商务资源，满足企业商务生活需要。
一期规划总建筑面积约11万平方米，引进动漫、科技、文化类企业总部、区域总部和研发中心等行业入驻。
本月，该项目推出8套办公房源，合计24,120平方米。
成交面积大幅回落成交过万项目竟见空缺本月，成交量再次下滑至低位水平，甚至接近春节淡季的成交量。
全月一手办公物业成交6.90万平方米，环比缩水60.88%，同比下滑了49.97%，2010年以来，仅有三个月份的成交量低于本月。
本月办公物业成交案例中，无一例项目成交过万平方米。
成交面积前三的项目三湘未来海岸广场、卓越商务中心、绿地丰翔新城，成交面积总面积仅为1.39万平方米，占全市总成交量的20.21%，只得关注的是这三例均为商住楼。
从环线成交来看，上月成交表现旺盛的区域，如内化内、外郊环，本月均出现不同程度的萎缩，降幅分别为90.28%、31.55%，至1.18万平方、2.36万平方米，其中外郊环取代内环内成为本月成交主力区域，占全市比重达到34.22%；另外，中外环增幅抢眼，本月大幅上扬146%，达到1.63万平方米。
分行政区来看，本月成交最为突出的三个区为：杨浦区、宝山区、嘉定区，成交面积分别为0.97万平方米、0.96万平方米、0.92万平方米，这三个区占全市成交面积的四成。
上海写字楼月度成交面积走势图（2011年4月-2012年4月）数据来源：上海中原研究咨询部2012年4月上海写字楼成交面积环线分布数据来源：上海中原研究咨询部2012年4月上海写字楼成交区域分布数据来源：上海中原研究咨询部热销楼盘解析：三湘未来海岸广场4月，一手办公市场成交面积排名前三的项目依次为：杨浦新江湾城板块的三湘未来海岸广场、奉贤南桥新城板块的卓越商务中心、宝山大场板块的绿地丰翔新城，成交面积分别为：0.55万平方米、0.51万平方米、0.33万平方米。
三湘未来海岸广场位于杨浦区新江湾城板块，总建筑面积近6万平方米，包涵一幢时尚MINISOHO、一幢创意LOFTSHOHO 和一幢国际生态住宅，可提供工作、居住、休闲、交际、娱乐等功能。
该项目于去年11月份首次推出商住房源，本月初再次旧盘加推。
该项目去年成交均价为30,580元/平方米，到今年第一季度成交均价则降至27,264元/平方米，而在本月其成交均价更是进一步下滑，降至20,170元/平方米，累计降幅达到三成。
项目所在的新江湾城板块办公房源十分稀缺，加之降价的推动作用，导致近期成交表现十分突出。
供过于求致库存量持续抬升内环内存量占比近四成4月，上海一手办公市场供求双双下滑，大宗成交大幅萎缩。
本月市场仍现供过于求的局面，供求比升至1.67：1，整体库小幅提升。
截至本月底，全市一手办公物业库存量453.90万平方米，较上月增加4.62万平方米，小幅增长了1.03%。
本月，全市办公物业的去化周期为39个月，库存的去化压力依然存在。
4月份，上海住宅市场再次陷入僵局，购房者交投积极性普遍下滑，市场再现低迷观望的情绪，楼市前景的不确定性一定程度上影响了投资者的投资步伐，另一方面，市场上优质办公物业较为稀缺，外围区域受限于较慢的租金增速，对投资者吸引力较低，未来全市办公物业库存去化压力仍有加大的趋势。
按环线来看，参与供应的环线区域不再仅仅是内环内、外郊环两个区域，中外环、郊环外的供应量也开始加大。
其中中外环供应最为活跃，是成交量的3倍之多，推动了该区域存量的大幅抬升；同时，内化内、外郊环、郊环外各区域也都表现为供过于求，存量小幅攀升；另外，内中环本月供应为零，而良好的成交表现加速存量去化。
从区县的分布来看，宝山区、嘉定区、浦东新区供应表现突出，但成交热情相对平淡，供过去求表现突出，库存大幅提升；普陀区、杨浦区供需双双平淡，库存量小幅升高；另外，奉贤区、闸北区本月虽然为零供应，但是仍有不俗的成交量，区域库存量下滑。
上海写字楼供求情况走势图（2011年4月-2012年4月）资料来源：上海中原研究咨询部.上海写字楼存量走势图（2011年4月-2012年4月）资料来源：上海中原研究咨询部.上海各环线供求情况面积分布图（2012年4月）资料来源：上海中原研究咨询部.重点供求区县的供求面积分布图（2012年4月）资料来源：上海中原研究咨询部.上海各环线存量面积分布图（2012年4月）资料来源：上海中原研究咨询部. 重点区县的存量面积分布图（2012年4月）资料来源：上海中原研究咨询部.内环内办公物业风光难现全市成交均价再回低位4月，一手办公物业成交量再次低落，其中内环内优质办公物业成交占比大幅回落，导致全市成交均价出现显著下滑。
