青岛八大湖项目可行性研究报告
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青岛可行性研究报告范文一、前言青岛市作为中国的沿海城市,以其优美的海岸线、独特的建筑风格和丰富的历史文化而闻名。
近年来,随着旅游业的发展,青岛市的旅游市场也日益繁荣,吸引了越来越多的游客前来观光游玩。
本报告旨在对青岛市的旅游可行性进行深入分析,为进一步推动青岛市旅游业的发展提供参考。
二、研究背景青岛市地处山东省东部,面临黄海,气候温和,四季分明。
青岛市拥有丰富的自然资源和人文景观,如崂山、栈桥、八大关等著名景点,吸引了大量游客前来游览。
而随着交通基础设施的不断完善和旅游宣传的加大力度,青岛市的旅游市场潜力巨大。
三、研究目的本研究旨在通过对青岛市旅游资源、市场需求和竞争环境的分析,评估青岛市旅游业的可行性,为青岛市旅游业的进一步发展提供决策支持。
四、研究方法本研究主要采用了实地调研、问卷调查、文献资料搜集和专家访谈等方法,通过对青岛市的旅游资源、旅游市场和竞争环境进行深入研究,获取相关数据和信息。
五、青岛市旅游资源分析1. 自然资源:青岛市拥有得天独厚的自然资源,如优美的海岸线、清澈的海水和宜人的气候,这为青岛市的旅游业提供了良好的基础。
2. 文化资源:青岛市有丰富的历史文化遗产和建筑风格,如德式建筑、八大关等,这些文化资源为青岛市的旅游业增添了独特的魅力。
3. 旅游设施:青岛市的旅游设施逐渐完善,如交通运输、酒店住宿、旅游景点等,为游客提供了舒适便利的旅游环境。
六、青岛市旅游市场需求分析1. 市场规模:随着旅游业的不断发展,青岛市的旅游市场规模逐渐扩大,吸引了越来越多的游客前来游览。
2. 目标群体:青岛市的目标旅游群体主要包括自然风光爱好者、历史文化爱好者和休闲度假者等,他们对青岛市的旅游资源和文化底蕴颇感兴趣。
3. 旅游产品需求:青岛市的游客对旅游产品的需求主要包括景点门票、交通出行、酒店住宿、餐饮购物等,随着旅游市场的竞争日益激烈,为满足游客需求,青岛市需要不断创新旅游产品。
七、青岛市旅游竞争环境分析1. 竞争对手:青岛市的主要旅游竞争对手包括大连、青海和杭州等地,这些城市均拥有丰富的旅游资源和旅游设施,与青岛市竞争激烈。
青岛可行性研究报告如何撰写一、研究目的青岛位于中国东部沿海,是一个重要的港口城市,也是中国的旅游胜地之一。
本可行性研究旨在探讨在青岛市场上开展一项新的商业活动的可行性,包括市场需求、竞争分析、资源调查等方面,为投资者提供参考依据。
二、研究方法本研究采用了定量和定性分析相结合的方法,通过市场调查、问卷调查、文献资料分析等手段获取相关数据,并进行综合分析,得出结论。
三、市场需求分析1. 青岛的经济状况青岛是中国的重要经济中心之一,其GDP持续增长,城市建设不断发展,市民生活水平不断提高。
这为新的商业活动提供了良好的发展环境。
2. 主要消费需求青岛的消费市场主要以食品、服装、房地产、教育、旅游等为主,其中旅游业是一个重要的增长点。
投资者可以从这些需求出发,选择适合市场的商业活动。
3. 目标客户群体青岛的客户群体主要是年轻人和中产阶级,他们对品质和品味有较高要求,对新颖的产品和服务有一定的接受度。
因此,投资者可以在这些客户群体中寻找商机。
四、竞争分析1. 同类竞争对手在青岛市场上,已经有相当数量的同类竞争对手,包括餐饮、服装、零售、娱乐等行业。
投资者需要了解他们的产品、定位、服务等,以便在竞争中脱颖而出。
2. 其他竞争对手除了同类竞争对手外,还存在其他形式的竞争,如线上购物平台、外地企业进驻、政策竞争等。
投资者需要综合考虑这些竞争因素,制定相应的策略。
3. 竞争优势在竞争激烈的市场中,投资者需要明确自身的竞争优势,包括品质、服务、价格、位置等方面。
只有在这些方面有所突出,才能赢得市场份额。
五、资源调查1. 人力资源在青岛市场开展新的商业活动,需要具备一支优秀的团队,包括管理人员、销售人员、技术人员等。
投资者需要充分考虑人力资源的配置和培养。
2. 财力资源开展商业活动需要一定的资金支持,包括固定资产、流动资金、营销费用等。
投资者需要充分考虑自身的财力资源和融资渠道,以确保项目的可持续发展。
3. 物力资源物力资源包括场地、设备、原材料等,这些资源的供给对于商业活动的开展至关重要。
青岛可行性研究报告1. 研究背景与目的青岛作为中国东部沿海城市,经济发展迅速,产业规模庞大,但同时也面临着资源紧缺、环境污染等问题。
本次可行性研究的目的旨在探究青岛的可持续发展路径,并提出相应的建议。
2. 研究内容2.1 环境状况分析青岛地处中国沿海,拥有丰富的海洋资源。
然而,随着工业化和城市化的快速发展,青岛的环境状况也面临一些挑战。
空气质量下降、水污染加剧和生态系统退化是青岛面临的主要问题。
2.2 经济发展分析青岛具有优越的地理位置和便利的交通条件,成为了中国重要的港口城市和经济中心。
近年来,青岛的经济发展呈现出稳定增长的态势,工业、农业、服务业等多个领域都取得了较好的发展。
2.3 资源利用分析青岛拥有丰富的自然资源,包括土地、水资源、气候条件等。
然而,由于过度开发和不合理利用,资源短缺问题日益突出。
对青岛资源的合理利用成为了可持续发展的重要内容之一。
2.4 可行性研究方法本研究采用了定性研究和定量分析相结合的方法,通过收集青岛的相关统计数据和文献资料,并结合实地调研情况,对青岛的可行性进行综合评估。
3. 可行性研究结果与分析3.1 环境可行性分析在环境方面,青岛存在严重的空气污染问题。
针对这一问题,可以加强城市绿化和空气净化项目,限制高污染排放企业的生产,并加强环保监督。
3.2 经济可行性分析青岛的经济发展前景广阔,尤其是在海洋经济领域具有巨大潜力。
可以进行相关产业的发展规划,鼓励本地企业创新,加强产业结构调整,以提高经济增长质量和效益。
3.3 资源可行性分析在资源利用方面,青岛可以加大对可再生能源的利用,如风能、太阳能等。
此外,青岛还可以进一步探索农业资源的利用方式,发展有机农业和生态农业,提高土地资源利用率。
3.4 可行性研究结论综合以上分析,本次可行性研究的结论如下:•青岛的环境问题严重,应采取措施加以改善;•青岛的经济发展潜力巨大,应加强产业升级和创新发展;•青岛的资源利用不合理,应加大可再生能源开发力度,提高资源利用效率。
可行性研究报告青岛一、项目背景青岛市位于中国山东半岛东南部,是山东省的一个沿海城市,也是一座充满活力和魅力的城市。
近年来,随着中国经济的快速发展,青岛市的国内生产总值逐年攀升,城市建设和经济发展也日新月异。
而随着城市的发展,人口规模不断扩大,城市交通、医疗保障、教育资源等方面也面临新的挑战。
为了更好地满足市民的生活需求,提高城市的生活质量,我们对青岛市的可行性进行研究,以探索在城市发展过程中能够采取的有效措施,进而提出相关建议。
二、研究目的1. 了解青岛市当前的经济发展状况,分析其潜在发展空间和机会。
2. 探讨青岛市在城市建设、交通运输、医疗保障、教育资源等方面的现状和问题,并提出解决方案。
3. 分析青岛市可持续发展的相关政策和规划,对城市未来发展提出建议和展望。
三、研究方法1. 采用问卷调查、访谈、实地调研和文献资料分析等多种方法,对青岛市的发展情况进行深入了解和分析。
2. 结合实地考察和专家咨询,对青岛市的经济状况、城市建设、交通运输、医疗保障和教育资源等方面进行系统评估。
3. 对青岛市的可持续发展规划和相关政策进行研究,以了解城市未来的发展走向并提出建议。
四、研究内容1. 青岛市经济发展分析通过对青岛市的产业结构、经济增长速度、对外贸易状况等方面进行调查和分析,全面了解青岛市目前的经济发展状况,为未来的发展提供数据支持。
2. 青岛市城市建设分析通过实地考察和专家咨询,分析青岛市的城市规划和建设情况,评估城市的基础设施建设水平和城市公共服务设施的供给情况,找出存在的问题和不足之处。
3. 青岛市交通运输分析分析青岛市的交通网络和交通工具的运营状况,了解城市的交通拥堵情况和公共交通的发展情况,提出相关改善方案。
4. 青岛市医疗保障分析对青岛市的医疗资源供给情况和医疗服务水平进行评估,分析医疗保障方面存在的问题和挑战,提出相关改善建议。
5. 青岛市教育资源分析分析青岛市的教育资源配备情况和教育质量,了解城市教育发展的现状和趋势,提出相关改进建议。
青岛可行性研究报告要点一、研究目的本报告旨在对青岛市进行可行性研究,分析其经济、政治、文化等各方面的情况,评估青岛市在未来的发展潜力和可行性。
二、研究方法本研究采用了多种研究方法,包括文献资料收集、实地调查、访谈等。
通过这些方法,我们对青岛市的各个方面进行了深入的研究和分析。
三、地理环境青岛位于中国东海沿岸,是山东省省会济南市直辖的一座副省级城市。
青岛市地处中国东部沿海地区,地处黄河入海口,东临黄海,北界胶州湾,南濒海岛,背倚群岛,地势平坦,多山多岛。
青岛具有得天独厚的地理优势,得天独厚的侨乡优势,大量的上层人才。
四、经济发展青岛是中国的经济中心之一,也是中国的制造业中心。
青岛市具有良好的经济基础,发展潜力巨大。
青岛的工业基础雄厚,金融产业发达,外贸业也非常发达。
青岛还是一个重要的旅游城市,拥有得天独厚的旅游资源。
五、人文环境青岛拥有悠久的历史和灿烂的文化,是中国的文化名城。
青岛市有许多著名的文化景点,如栈桥、八大关、青岛奥林匹克帆船中心等。
青岛文化博大精深,是中华文化的重要组成部分。
六、生态环境青岛市拥有优美的自然风光和清新的气候环境,是中国的生态城市。
青岛的生态环境非常好,空气质量优良,水质清澈,是一个宜居城市。
七、社会治安青岛是一个社会治安良好的城市,社会秩序井然,治安环境非常好,居民生活安全有序。
八、发展前景根据以上分析,我们认为青岛市具有良好的发展潜力和可行性,青岛市有望在未来的发展中成为中国的经济、政治、文化中心之一。
综上所述,我们对青岛市的可行性做出了全面的研究和分析,认为青岛市具有良好的发展前景和巨大的发展潜力。
我们相信,在政府和社会各界的共同努力下,青岛市一定能够实现可持续发展,为中国的经济和文化做出更大的贡献。
青岛可行性研究报告编制一、研究背景青岛位于中国东部、山东半岛的南端,是山东省下辖的一个地级市。
它是中国重要的港口城市,也是中国东部沿海地区的重要经济中心。
青岛是一座具有悠久历史和文化底蕴的城市,也是中国著名的旅游胜地之一,吸引了大量的国内外游客。
同时,青岛还是中国的经济强市,拥有良好的产业基础和良好的投资环境。
然而,青岛的发展也面临一些挑战和问题。
例如,城市的交通拥堵问题比较严重,环境保护压力较大,部分行业存在产能过剩等问题。
因此,对于青岛市未来的发展规划和方向,需要进行可行性研究,以制定出更加科学合理的发展策略和规划。
二、研究目的本次研究的目的是对青岛市进行可行性研究,分析城市的优势和劣势,以及未来发展的机遇和挑战。
通过研究,希望能够为青岛市的未来发展提供参考和支持,同时为政府部门和企业提供决策依据和参考。
三、研究内容1. 市场分析对青岛市的产业结构、经济发展现状、市场规模和市场需求进行分析,了解城市的优势产业和发展潜力,为未来的产业布局和调整提供参考。
2. 城市规划对青岛市的城市规划和建设进行分析,包括城市基础设施建设、土地利用规划、城市交通规划等方面,为城市的未来发展提出建设性建议。
3. 环境分析对青岛市的环境资源状况、环境容量和环境保护政策进行研究分析,提出环境保护的可行性方案和措施,为城市的可持续发展提供支持。
4. 技术创新对青岛市的科技创新能力、企业创新意识、技术创新投入等方面进行研究,为城市的产业升级和转型提供技术支持和指导。
5. 教育与人才对青岛市的教育资源、人才储备和科研创新能力进行分析,提出提高城市人才素质和培育创新人才的可行性建议。
6. 其他相关内容包括城市的财政预算、城市公共管理、城市社会事业等方面的研究,提供综合性的城市发展建议。
四、研究方法本次研究采用了文献资料收集、实地调研、专家访谈、问卷调查等多种方法,综合运用定性和定量的研究手段,对青岛市的发展进行全面深入的分析和研究。
青岛项目报告书可行性研究报告策划报告关键词:青岛可行性研究报告青岛可行性分析报告青岛立项申请报告青岛投资分析报告青岛项目实施方案及经济效益分析青岛项目投资可行性分析编写咨询:泓域咨询/领先的咨询策划服务机构一、核心提示:所谓产业〔项目〕规划是国家或地方各级政府根据国家的方针、政策和法规,对行业、专项和区域的发展目标、规模、速度,以及相应的步骤和措施等所做的设计、部署和安排。
核心提示:《青岛项目可行性研究报告》是对青岛项目的市场需求、技术方案、资金计划、财务效果、社会影响、投资风险等进行全面的技术经济分析论证,并提交给青岛发改委、证监会、青岛银行或其它青岛主管部门审批的上报文件。
投资项目可行性研究报告为泓域企划机构针对行业投资投资项目进行可行性研究咨询服务的专项研究报告,此报告为个性化定制服务报告,我们将根据不同类型及不同行业的项目提出具体要求,修订报告提纲,并在此目录的基础上重新完善行业数据及分析内容,为企业项目立项、批地、企业注册、资金申请以及融资咨询提供全程指导服务。
域咨询机构编写的可行性研究报告是项目建设单位根据经济发展、国家产业政策、国内外市场、项目所在地的内外部条件,提出的针对某一具体项目的建议文件,是对拟建项目提出的框架性的总体设想,主要从宏观上论述项目建设的必要性和可能性,把项目投资的设想变为概略的投资建议。
二、青岛项目可行性研究报告编写说明泓域咨询是领先的信息咨询服务机构,主要针对企业单位、政府组织和金融机构,在产业研究、投资分析、市场调研等方面提供专业、权威的研究报告、数据产品和解决方案。
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青岛可行性研究报告一、研究目的与意义青岛市位于中国东部沿海地区,是山东省下辖的副省级城市,也是重要的经济、交通和旅游中心。
本报告旨在对青岛市进行可行性研究,通过对青岛市的经济、社会、环境等方面的调研和分析,评估青岛市的发展潜力和限制因素,为青岛市的发展规划和政策制定提供参考依据。
二、青岛市概况青岛市地处中国东部沿海地区,是山东省下辖的副省级城市,总面积为11284平方公里,总人口为968万人。
青岛市是中国重要的港口城市,拥有深水港口和现代化的港口设施,是中国重要的进出口贸易港口之一。
青岛市经济发达,主要产业包括制造业、金融、信息技术和旅游等。
三、青岛市的发展潜力1. 经济潜力:青岛市的经济总量较大,拥有发达的制造业和现代服务业,同时也是中国重要的旅游城市。
青岛市的外贸和对外经济合作发达,有利于提高城市的国际竞争力。
2. 地理位置优势:青岛市地处中国东部沿海地区,是中国重要的港口城市,拥有深水港口和现代化的港口设施。
青岛市的地理位置优越,有利于开展海洋经济和国际贸易。
3. 人才优势:青岛市拥有良好的教育资源和人才储备,培养了一大批专业人才和技术人才,有利于推动城市的科技创新和经济发展。
四、青岛市的限制因素1. 环境污染:随着城市经济的发展,青岛市面临严重的环境污染问题,尤其是空气和水质污染严重,对城市的可持续发展造成了一定的影响。
2. 资源约束:青岛市面临着土地资源、水资源和能源资源的短缺问题,限制了城市经济的发展,也对城市的可持续发展构成一定的挑战。
3. 阶级结构:青岛市的阶级结构不平衡,城乡差距较大,城市居民收入水平高于农村居民,这种不平衡的阶级结构对城市的社会稳定和和谐发展构成一定的影响。
五、可行性研究1. 经济可行性分析:根据青岛市的经济概况和发展潜力分析,青岛市的经济发展前景较好,有望成为中国东部沿海地区的经济中心之一。
在经济发展政策上,可以加大对制造业、服务业和旅游业的支持,推动城市经济的转型升级,提升城市的国际竞争力。
可行性研究报告青岛一、概述青岛是中国的一座重要的沿海城市,拥有优越的地理位置和丰富的资源。
近年来,青岛市政府加大了对城市建设的投入,大力推进城市现代化进程,取得了显著的成绩。
在这种情况下,本文拟对青岛市的可行性进行深入研究,分析当前存在的问题和困难,找出解决问题的可行方案,为青岛的未来发展提供科学的建议和指导。
二、背景分析1. 青岛市概况青岛市位于山东省东南部,地处黄河三角洲的南缘,是中国的重要港口城市之一,也是山东省的经济中心。
青岛市土地面积11780平方公里,是中国最大的沿海城市之一,全市拥有803万人口,是山东省平原面积最大的城市。
青岛市是我国对外开放最早的城市之一,是国家重点风景旅游城市、国际航运中心、国家重要的港口城市。
2. 青岛市的经济发展现状青岛市的经济总量居山东省首位,特别是在工业、海洋产业等领域取得了显著的成绩。
青岛港是中国的重要国际中转枢纽港口,也是我国北方最大的集装箱货运港。
此外,青岛还是中国海洋科技和渔业的中心,拥有较为完整的海洋产业体系。
3. 青岛市的规划与建设青岛市在城市规划与建设方面也取得了显著的成就,通过建设新区、规划新城,提高城市建设的质量和水平,使青岛成为宜居城市、魅力城市,吸引了大量的人才和资金进入。
三、可行性研究1. 问题与困难尽管青岛市在经济、产业、城市建设等方面取得了辉煌的成就,但同时也面临着一些困难和问题。
例如,城市交通拥堵问题突出,环境污染严重,区域发展不平衡等。
2. 可行性分析为了解决这些问题,本文将从以下几个方面进行可行性分析:(1)城市交通城市交通堵塞是一个一直存在的问题,严重影响了市民的生活质量和城市的形象。
因此,本文分析了城市交通的瓶颈和瓶颈问题,并提出了多种可行的解决方案。
例如,加强城市公共交通建设,推广绿色出行方式。
(2)环境保护环境污染成为制约城市发展的一个主要问题。
因此,本文着重分析了环境保护的重要性,并提出了一些有效的可行性方案,如加大环境整治力度,完善环保产业体系。
青岛可行性研究报告青岛可行性研究报告作者:智能助手日期:2022年10月摘要:本报告是对青岛市进行可行性研究的结论与建议。
通过调查研究青岛市的经济、社会、环境等方面的情况,本报告对青岛市的发展前景进行评估,并提出一些建议和措施。
一、引言青岛市作为中国东部沿海的重要城市之一,拥有得天独厚的地理位置和丰富的自然资源。
近年来,青岛市加大了对外开放和产业转型升级的力度,取得了较为显著的成果。
然而,青岛市仍面临着一些挑战,例如人口老龄化、环境污染等问题。
本报告通过对这些问题进行分析,评估了青岛市的可行性,并提出了一些建议和措施。
二、分析与评估1. 经济分析青岛市的经济以制造业和服务业为主,其制造业主要集中在汽车、电子、化工、食品等领域。
随着经济的快速发展,青岛市的产业结构也发生了变化,服务业的比重逐渐增加。
然而,青岛市的企业规模较小,创新能力相对较弱。
为了进一步提升经济发展水平,青岛市可以加大对高新技术产业的支持力度,吸引更多的创新型企业进驻。
2. 环境分析青岛市的环境质量受到一定程度的影响,主要表现为空气和水质污染。
针对这些问题,青岛市已经采取了一些措施,如加强环境治理、推广清洁能源等。
然而,还需要进一步加大环境保护的力度,加强对污染企业的监管,并鼓励居民积极参与环境保护活动。
3. 社会分析青岛市的人口老龄化问题比较突出,这对社会保障和医疗健康等方面提出了挑战。
为了解决这些问题,青岛市可以加强对养老服务和医疗健康的投入,并推动建设更多的养老院和医疗机构。
三、建议与措施基于以上分析与评估,本报告提出以下建议和措施:1. 加大对高新技术产业的支持力度,吸引更多的创新型企业进驻青岛市。
2. 加大环境保护力度,加强对污染企业的监管,并鼓励居民积极参与环境保护活动。
3. 加强对养老服务和医疗健康的投入,推动建设更多的养老院和医疗机构。
4. 加强城市规划和建设管理,提升城市的整体形象和品质。
5. 加强对市场经济的监管,维护市场秩序,促进经济健康发展。
青岛八大湖项目可行性研究报告
第一部分:项目概况
一、 宗地位置及概况
项目位于青岛市市南区南京路以东、宁夏路以南、巢湖路以西。
为南京路、宁夏路、巢湖路、洪泽湖路和宁夏路小学合围区域,如图所示。
项目区位图
本地块位置
市北区政府
青岛市政府
市北区政府
青岛轮渡
青岛港 约300米
约270米
该项目距离火车站约6.9公里,距离青岛轮渡约6.5公里,宁夏路可直达火车站及轮渡。
项目距离青岛港约5.8公里。
二、项目背景
该项目前期是由青岛锦绣前程置业有限公司运作的市南区重点双改项目。
项目总建筑面积301311平米。
其中地上建筑面积209061平米,地下建筑面积92250平米。
其中回迁住宅13.8万㎡(由市南区政府暂按9500元/㎡进行回购),可供商业开发包括3.6万㎡的沿街商业(1-3层沿街商业),3.25万㎡的soho办公。
项目土地出让费用为12亿元,项目转让费5.5亿元。
三、宗地现状
项目基本属于净地,地上附着物已经拆除,地表还需要进一步平整。
项目现状图
项目附近正在修建的地铁出入口
项目周边道路
四、 项目周边的社区配套
项目周边教育、金融配套完善,项目沿南京路对面为中联创意广
场,目前已奠定商业基础,项目周边主要配套有:
教育配套:南京路第三幼儿园、宁夏路小学、宁夏路二小、新昌
路小学、青岛第十五中学、青岛远洋船员学院等;
金融配套:工商银行、农业银行等;
医疗配套:青岛友好医院。
交通配套:青岛地铁一期
商业配套:中联创意广场
项目所在地 农业银行
工商银行
第十五中学 新昌路小学 青岛远洋船员学院 宁夏路小学 宁夏路二小
友好医院 南京路第三
幼儿园
中联创意
广场
五、项目周边交通状况
青岛市共8条地铁线路,其中M3线(上图所示一期):青岛火车站——青岛铁路北站。
自青岛火车站,沿前海一线经汇泉广场、太平角至市政府,再沿南京路向北经错埠岭,沿黑龙江路经李村后转向西,终点至拟建的青岛铁路北站,总长度24.9公里,预计2014年竣工通车。
本项目处于青岛地铁一期,南京路与宁夏路站处。
本项目位置
青岛地铁设计线路图
第二部分:青岛市商业地产市场分析
2011上半年,青岛市商业成交出现大幅增长,签约量升至历史高位。
城阳区、胶南市以及市南区依然是目前商业项目密集区域,其中市南区去化压力最大。
受市内高房价以及周边交通不断完善的影响,越来越多的人选择到周边地区买房,商业配套也随之向外围扩散,因而造成郊区商业比市内去化快、成交量大。
2011年上半年商业部分成交及存量分析:
2011上半年,青岛市写字楼成交同样呈现上升趋势,存量方面,依旧集中在崂山区、市南区以及开发区。
市南区写字楼去化压力最大。
2011年上半年写字楼部分成交及存量分析:
项目周边楼盘
周围楼盘情况列表
参考周边项目,并考虑未来升值,本项目中沿街商业价格可以定在45000元/平米左右(部分为地上三层,部分为地上四层);soho 办公可以定价在25000元/平米左右(含3000元/平米的精装修);地下商业可以定价在12000元/平米左右。
第三部分:开发设想
一、项目开发思路
该地块位于宁夏路与南京路的交汇口,交通便利,办公方便,可开发部分soho 办公产品。
地下部分可开发一定量的地下商业作为社区配套的一部分‘借助于未来地铁优势提升商业价值,项目沿街部分可开发一定体量的沿街商业。
该项目是青岛市重点双改项目,按照规划,本项目还需开发1906平米的六班幼儿园和138379平米的回迁住房,全部回迁住宅由市南区政府暂按9500元/㎡进行回购。
中央国际 商铺:40000
阳光泰鼎大厦
写字楼:18000
都市118
住宅:20000 太古百货
商铺:48000
本案
二、项目运作思路
1、在项目转让协议签订后,先期支付青岛锦绣前程置业有限公司订金5000万元,即可进行股权转让和项目运作事宜。
2、项目完成转让,我公司需支付土地出让金12亿元,同时启动回迁房回购工作,在保证土地出让金与回迁房回购款捆绑的前提下,预计回购协议签署后约二个月内可将13.8379万平方米的回购款(约13.15亿元)分批返还我公司。
3、青岛锦绣前程置业有限公司前期与五矿集团达成了8.5亿元信托资金合作意向,待项目手续完善后(四证办理完毕),即进行信托资金的申报,预计约45天时间内可完成放款。
即可确保项目前期启动资金。
4、待项目回迁房回购款返还完成,且项目规划手续办理完成,即支付项目转让剩余的5亿元尾款。
第四部分 SWOT分析
一、优势
1、项目位于南京路和宁夏路的交汇口,宁夏路贯穿青岛市东西,南京路可以直达青岛滨海景观带,交通便利,可达性强,交通便利优势明显;
2、项目周边配套完善,商业气氛较浓厚,对未来的商业及办公产品的销售有一定的支撑作用;
3、市南区土地供应稀缺,本案具有较高的稀缺价值。
二、劣势
1、项目可售产品仅有商业和写字楼,产品较为单一,且产品成本较高,市场抗风险能力较弱;
2、项目前期资金压力甚大,若回购款或信托资金不能按时到位,资金的压力和成本较高。
三、机会
1、青岛地铁在本项目宁夏路一侧设有地铁出入口,未来项目存在较大升值空间;
2、回迁房中包含约700套二期的拆迁安置用房,便于我公司后续介入二期的拆迁改造。
四、威胁
1、土地出让金与项目回迁房回购进行捆绑的困难极大,一旦回购款不能及时到位,会面临极大的资金压力;
2、此项目前期各方关系较为复杂,且有不利的社会影响,恐会影响此项目的正常运作。
第五部分:项目测算及结论
一、投资收益分析
(一)经济指标:
1、总建筑面积:301311㎡
2、地上建筑面积:209061㎡
其中:
回迁住宅:138379㎡
soho办公:32500㎡
沿街商业:36276㎡
六班幼儿园:1906㎡
3、地下建筑面积:92250㎡
其中:
地下商场:45000㎡(可售面积约40000㎡)
住宅地下车位:36750㎡
(地上部分按照0.5辆/100㎡设计,需要1050个车位,35㎡/个)商场地下车位:10500 (㎡)
(地下商业按照0.7辆/100㎡设计,需要300个车位<自持>,35㎡/个)
(二)投资分析
1、土地成本:178600万元
其中:土地转让费:55000万元
土地出让金:120000万元
契税:3600万元(土地出让金*3%)
2、前期准备费:301311㎡*150元/㎡=4519.7万元
3、报批报建费:301311㎡*450元/㎡=13559万元
4、建安费用:
1)回迁住宅:138379㎡*3000元/㎡=41513.7万元2)soho办公:32500㎡*6500元/㎡/10000=21125万元(其中含3000元/㎡的装修)
3)沿街商业:36276㎡*4500元/㎡=16324.2万元
4)六班幼儿园:1906㎡*2500元/㎡=476.5万元
5)地下商业:45000㎡*3000元/㎡=13500万元
6)住宅地下车位:36750㎡*2500元/㎡=9187.5万元
7)商业地下车位:10500 ㎡*2500元/㎡=2625万元
合计:104751.9万元
5、公共管网及市政绿化
1)公共管网:209061 ㎡*250元/㎡=5226.5万元
2)市政绿化:209061㎡*430元/㎡=8989.6万元
合计:14216.1万元
6、管理费用
104751.9万元*3%=4111.4万元(建安费用*3%)
7、利息
1)土地费用利息:178600万元*2年*10%/年=35720万元
2)建安工程款利息:104751.9万元*1年*10%/年=4094.4万元
8、营业税、土地增值税:436552.1万元*7.55%=32959.7万元(按销售收入的7.55%计取<5.55%营业税及附加+2%土地增值费>)
9、营销推广费用:436552.1万元*2.5%=32959.7万元
(按销售收入的2.5%计取)
10、不可预见费:118968万元*3.0%=3569万元
(按建安费用与公共管网及市政绿化的2.5%计取)
成本总计:407015万元
(三)收益分析
1)回迁住宅:138379㎡*9500元/㎡=131460.1万元
2)soho办公:32500㎡*25000元/㎡/10000=81250万元(其中含3000元/㎡的装修)
3)沿街商业:36276㎡*45000元/㎡=163242万元
4)地下商业:40000㎡*12000元/㎡=48000万元
5)住宅地下车位:1050个*12元/个=12600万元合计:436552.1万元
(四)收益:436552.1-407015=29537.1万元
收益率:29537.1万元/436552.1万元*100%=7.3%
二、结论
1、通过测算,本项目总投资约40.7亿,总收入约43.6亿,毛利润约2.9亿,毛利润率7.3%,收益前景不乐观;
2、项目产品较为单一,且成本较高,市场抗风险能力较弱;
3、土地出让金与项目回迁房回购进行捆绑的困难极大,一旦回购款不能及时到位,会面临极大的资金压力。
综上所述,若能解决出让金与回购款捆绑事宜,可审慎考虑介入此项目。
开发部
2011年8月23日。