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保利项目拓展开发策划总结-V1保利项目拓展开发策划总结作为一家具有雄厚实力的房地产开发商，保利地产在过去的几年中陆续开发了众多的项目，而在市场竞争不断激烈的情况下，如何更好地拓展和发展新的项目，成为保利地产需要面对的新挑战。
因此，我们对保利项目拓展开发策划进行总结，旨在为其今后的发展提供参考。
一、市场调研市场调研是拓展新项目的基础工作，通过深入了解市场需求和竞争格局，以及投资环境和政策变化情况等，制定出更为科学有效的开发策略。
市场调研应包括：目标人群、市场定位、竞争格局、政策环境等方面的综合调研。
二、项目规划与设计规划与设计是新项目开发过程中最为重要的环节，其目的是为了实现最佳的经济效益。
项目规划应包括，项目定位、项目规模、业态设计、建筑风格、软装设计等方方面面，同时，要考虑到投资回报和市场接受程度两个因素。
三、资金筹措资金是新项目开发过程中的关键问题，资金筹措前期工作，包括资本集合、项目引资、股权融资等多种方式，同时需考虑到财务风险管理和资金监管问题。
四、建设管理建设管理是项目管理过程中最为核心的环节之一。
建设管理要把控好项目建设的进度、质量、安全等各方面，确保项目建设的正常进行。
五、营销推广营销推广是新项目上市后必不可少的环节。
这里我们需要做好的工作有：项目定价、销售渠道、宣传活动等多方位的工作。
综上，保利项目拓展开发策划要从市场调研、项目规划与设计、资金筹措、建设管理和营销推广五个方面制定出具有可行性和可操作性的策略，这是保利地产发展的基本任务和前提。
同时，还需要在人才培养、管理创新等方面不断加强，才能够真正实现公司的发展目标。
仲量联行重庆保利广场商业物业可行性研究一、研究背景及目标重庆保利广场位于重庆市中心，是一座综合性商业地产项目。
在进行可行性研究时，我们主要目标是评估该商业物业项目的可行性，包括财务可行性、市场可行性和技术可行性等方面。
1.市场分析：通过对重庆市中心区域的人口结构、消费水平、竞争对手等进行分析，了解该商业物业的潜在市场。
2.客户需求：分析目标客户所需的商品和服务，了解客户对商业物业的需求。
3.租赁情况：调查当地的商业物业租赁情况，了解市场的供需情况。
4.引入品牌：考虑引入知名品牌商家，以提高商业物业的知名度和吸引力。
5.租金收入：根据市场情况和租赁需求，预测租金收入。
1.投资成本：评估建设和装修该商业物业的投资成本。
2.运营成本：预测商业物业的日常运营成本，包括员工工资、维护费用等。
3.收益预测：根据市场需求和租金收入预测，计算商业物业的收益。
4.投资回报率：通过计算投资回报率，评估该项目的经济效益。
5.风险评估：识别潜在的风险，并制定相应的应对措施。
1.施工方案：制定合适的施工方案，确保项目能够按时完成。
2.设备选型：选择适合商业物业需求的设备和系统，提高运营效率。
3.环境评估：评估商业物业对环境的影响，制定环境保护措施。
4.安全评估：评估商业物业的安全性，制定相关安全措施。
五、结论与建议通过对重庆保利广场商业物业的可行性研究，得出以下结论：1.该商业物业项目具有较好的市场前景，市中心地理位置优越，人流量高。
2.租赁需求较高，建议引入一些知名品牌商家，提高商业物业的知名度和吸引力。
3.该项目的财务可行性较高，考虑到投资回报率达到预期。
4.在技术可行性方面，需要注意施工和设备选型，确保项目的质量和效益。
基于以上结论，我们建议重庆保利广场商业物业项目继续推进，并制定相应的市场推广、运营管理和风险控制策略，以确保项目的顺利实施和长期稳定的运营。
保利文化广场招商推介会尊敬的各位贵宾大家好！感谢您莅临保利文化广场招商推介会。
我是保利文化广场的招商经理，今天我将向大家介绍保利文化广场的优势和投资机会。
保利文化广场位于市中心繁华地段，总占地面积达到1万平方米，并且位于地铁口，交通便利，人流量大。
广场是一个融合了文化、娱乐、购物等多种功能的综合性商业体，拥有餐饮、零售、影院等多种业态，满足各类消费者的需求。
广场秉承着“健康、时尚、娱乐”的理念，致力于为消费者提供全新的购物体验。
首先，我将向大家介绍广场的商业环境。
保利文化广场所处的地理位置是该区域的黄金地段，周边居民众多，商业氛围浓厚，消费能力强。
广场建筑设计独特，外观时尚美观，内部空间布局合理，商铺面积大小适中，容纳了多数类型的商家。
广场的品牌知名度和声誉将为入驻商家带来客流量和商机。
其次，让我们来看看广场的投资机会。
保利文化广场将提供给入驻商家的各类支持和便利。
我们将为商家提供全面的市场调研和消费者分析的报告，帮助商家更好地了解目标消费群体的需求和喜好。
广场还将提供专业的设计和装修团队，帮助商家打造独特的店面形象，并提供宣传推广方案，帮助商家提高品牌知名度和影响力。
此外，广场还将提供灵活的店铺租金和经营支持政策，以期与商家共同发展、共享红利。
最后，我要提到广场的未来发展。
保利文化广场将积极引进各类优秀的品牌商家，以满足消费者对不同品质生活的追求。
我们将持续举办各类文化活动、娱乐演出和促销活动，吸引更多的顾客，增加消费者的粘性和购物乐趣。
同时，我们将与商家共同发展创新业态，通过线上线下的整合，为消费者提供全方位的购物体验。
保利文化广场将成为一个时尚、娱乐、互动的社交场所，为消费者提供全新的生活方式。
在此，我代表保利文化广场感谢各位到场参加招商推介会。
我相信，通过我们的共同努力和合作，保利文化广场将成为一个品牌价值和市场影响力更强的商业综合体。
期待与您进一步的商务合作！谢谢！。
保利文化广场重难点分析及合理化建议
重难点分析：
1、本工程8#、11#、12#楼楼间距过近，塔吊布置时将碰撞到其他楼的主体结构，故此塔吊等大型设备的布置难度较大；
2、本工程施工过程中需面临多次业主组织的第三方检测，对本工程实测实量数据等方面要求较高，需要在过程中采用适当措施，确保工程实体实测实量数据情况。
3、本工程可用场地狭小，再加上工程量大，这给工地文明施工带来极大难度，各种设备、周转材料和临设等的投入也大大加大。
4、11#、12#楼为loft形式公寓楼，层高4.49m，核心筒及四周走道中在层高中间部位加设一层结构板，对工程施工进度造成一定的影响。
合理化建议：
1、塔吊布置过程中需充分考虑各方面情况，为防止塔吊碰撞到主楼，各栋楼的施工进度均需按计划进行。
2、在工程施工中尽可能多的采用新工艺、新材料，将定型化的材料和工艺尽可能多的应用到工程施工中，通过新材料、新工艺的采用提高工程实体实测实量数据。
3、对现场平面进行合理布置，预留好地下室不施工区域，满足材料堆场及车辆运输要求。
在施工过程中，指派一名协调能力强的管理人员负责界面协调管理，提前与施工队伍协调场区道路施工计划，尽量减少相互干扰。
合理安排钢筋、模板、架料等材料进场时间和结构施工阶段的混凝土的浇筑时间。
4、在LOFT形式的公寓楼标准层施工时，通过与设计院沟通对结构形式进行合理的优化，另外采用牛腿支撑楼层中间的结构板，确保每层混凝土能够一次性浇筑，从而保证施工进度。
保利总结1. 引言保利是一家知名的中国房地产开发商，成立于1993年。
多年来，保利在房地产领域取得了显著的成就，积累了丰富的经验和实力。
本文将对保利的发展历程、经营模式、核心竞争力以及未来发展方向进行分析和总结。
2. 发展历程保利成立于1993年，创始人是中国著名企业家许家印先生。
起初，保利主要从事房地产开发和销售业务。
随着公司规模的扩大，保利逐渐涉足其他领域，如物业管理、商业地产等。
通过不断的发展壮大，保利逐渐成为中国房地产行业的龙头企业之一。
3. 经营模式保利的经营模式主要包括房地产开发和销售、物业管理和商业地产开发。
在房地产开发和销售方面，保利注重产品质量和客户体验，努力满足不同人群的居住需求。
同时，保利通过研究市场需求，不断创新产品和服务，提升市场竞争力。
在物业管理方面，保利注重服务品质和管理效率，为业主提供全方位的物业管理服务。
在商业地产开发方面，保利致力于打造具有吸引力的商业地产项目，为消费者提供丰富的购物和娱乐选择。
4. 核心竞争力保利的核心竞争力主要体现在以下几个方面：（1）品牌优势保利作为中国知名房地产企业，拥有良好的品牌形象和口碑。
保利的产品质量和服务品质都得到了消费者的认可和信赖，这为保利在市场竞争中赢得了优势。
（2）资源优势保利拥有丰富的资金和土地资源，这为公司的发展提供了强大的支撑。
保利在房地产开发中能够灵活运用资源，开发出具有竞争力的产品。
（3）技术优势保利在房地产开发和建筑技术方面拥有一流的专业团队，能够保证项目的质量和进度。
保利通过引进先进技术和管理经验，不断提升自身的竞争力。
（4）市场优势保利在中国房地产市场拥有广泛的市场渠道和销售网络。
保利通过建立稳定的合作关系和积极开拓市场，能够快速推动项目销售并实现盈利。
5. 未来发展方向面对日益竞争激烈的房地产市场，保利要继续保持稳健发展并开拓创新。
保利在未来的发展方向可以包括以下几个方面：（1）市场多元化保利可以进一步扩大产品线，包括不同类型和规模的房地产项目，以满足不同人群的需求。
武汉保利文化广场振动台模型试验研究摘要：为了检验武汉保利文化广场结构的抗震性能，采用1：35的比例制作了微粒混凝土缩尺模型结构，在三向六自由度大型模拟地震振动台上进行了试验。
试验采用el centro波、taft波、人工波三种地面运动，加载工况按3个阶段分别进行。
研究了模型结构的动力特性和地震反应。
关键词：振动台试验；相似关系；自振特性1 工程概况武汉保利文化广场为地下4层，地上主楼46层，副楼20层，裙楼8层，副楼顶部5层与主楼相连，形成主、副楼连体建筑。
主楼建筑屋面标高为210m，副楼建筑屋面标高为101.1m，裙楼建筑屋面标高为51.1m。
本工程建筑抗震设防烈度为6度，建筑抗震设防类别为乙类。
根据建设部令第111号《超限高层建筑工程抗震设防管理规定》和2006年9月5日颁布的《超限高层建筑工程抗震设防专项审查技术要点》，本工程属超限高层建筑工程，且为“塔体显著不同”、“跨度大于24m”的连体结构[1]。
2 地震模拟振动台试验2.1 模型设计与制作[作者简介：李鹏程(1983-)，男，江西人，研究生，从事结构工程的研究.(**************)]相似关系的设计在模拟地震振动台试验中占有重要地位。
模型设计最关键的是正确确定模型与原型之间的相似关系。
目前常用的相似关系确定方法有方程分析法和量纲分析法。
本文采用量纲分析法确定各相似关系[2]。
模型与原型的相似关系见表1。
表1 模型与原型的相似关系模型用微粒混凝土制作，材料为水泥砂浆。
水泥为425r号硅酸盐水泥，骨料为粗砂和细砂。
选用不同配合比使微粒混凝土达到不同的强度等级和弹性模量，以模拟原型c35～c60混凝土。
模型钢筋采用回火镀锌铁丝。
根据刚度条件选用直径为18＃－22＃等多种规格的回火镀锌铁丝。
根据模型和原型配筋率相似的原则进行模型配筋，并满足构造要求。
模型钢管混凝土采用钢管微粒混凝土来制作。
钢管内灌注微粒混凝土，微粒混凝土中加入膨胀剂以防止钢管与混凝土之间离析。
保利经营情况分析报告1. 引言保利集团是中国领先的综合性文化旅游产业集团之一，主要从事房地产开发、商业运营、文化旅游等多个领域的经营。
本报告将对保利集团的经营情况进行综合分析和评估。
2. 经营范围和业务结构保利集团主要通过其子公司在房地产开发、商业运营、文化旅游等领域开展经营活动。
其中，房地产开发是保利集团核心业务，占了其总收入的大部分。
商业运营包括购物中心、酒店和物业管理等业务。
文化旅游业务涵盖了艺术品交易、文化艺术活动等多个方面。
3. 财务状况分析根据保利集团发布的财务报告，2019年保利集团实现营业收入约500亿元，较上一年增长了15%。
净利润约为60亿元，同比增长了8%。
房地产业务是保利集团的主要收入来源，贡献了大部分的收入和利润。
保利集团的资产总额约为1000亿元，净资产约为800亿元。
总体来说，保利集团的财务状况较为稳定。
4. 品牌形象和市场地位保利集团凭借多年的发展积累了较高的品牌知名度和良好的企业声誉。
作为中国房地产业的龙头企业之一，保利集团在市场上享有较高的地位。
其项目遍布全国各地，涵盖了住宅、商业和写字楼等多个领域。
保利集团还积极参与社会公益事业和文化艺术活动，为其品牌形象增色不少。
5. 风险与挑战保利集团在经营发展过程中面临着一些风险和挑战。
首先是房地产市场的变动。
中国房地产市场受到宏观调控政策和经济形势的影响较大，保利集团需要密切关注市场变化并及时调整战略。
其次是政策风险。
政府的政策和法规变动可能对保利集团的经营产生重大影响。
此外，竞争也是保利集团需要应对的挑战，不论是来自同行业企业还是其他新兴产业，都可能对其市场地位造成影响。
6. 发展策略和展望为了保持和提升市场竞争力，保利集团提出了一系列发展策略。
首先，保利集团将继续加大在一二线城市的项目开发力度，以确保稳定的现金流和收入来源。
其次，保利集团将加大在商业运营和文化旅游领域的布局，以实现多元化发展。
此外，保利集团还将加大技术创新和数字化转型的力度，提高企业竞争力和运营效率。
保利文化广场项目简介保利文化广场中国第五代商业●以保利文化为载体的文化商业地产●全深圳目前唯一具有六大主题文化，集时尚购物、休闲娱乐为一体的主题商业保利一个代表中国的品牌●中国保利集团是国资委直属的大型企业集团●先后投资100亿在全国各地开发了数十个大中型房地产开发项目南山商业文化中心区概况西部崛起市场铸就●南山商业文化中心区位于南山区的中部，占地面积135万平方米●是集商务办公、商业、文化、居住等多功能于一体的现代服务业中心——政府全力打造深圳第三商业中心●NSCD南中国顶级商业文化核心区南山商业文化中心区魅力独特●中心区位优势突出●基础设施完善●环境优美●交通便利●文化氛围浓厚中心区的独特魅力带动其经济的升级和发展●中心区内可转让土地已转让95％●多家商业巨无霸纷纷抢摊●片区商业逐步成熟呈现出良好发展势头与无限商机中心区总体规划●总体规划确定了“核心商业文化区，中轴线发展带和外围组团”三个层次的城市结构●用地上突出商业设施和商务办公设施为主的功能●主要商业设施和商务办公设施集中布置于中轴线两侧的地块●有完整的绿化体系●强调地铁与公交设施的建设南山商业文化核心区概况●核心区是目前中心区重点开发建设地段核心区——南山商业文化中心区的心脏●核心区是中心区商业、办公、会展、酒店以及各种文化设施集中地段●核心区位于后海大道、后海滨路和海德三道、海德一道之间，占地约30公顷独具匠心的水体环绕半岛景观——进一步定义城市的核心●政府出资建造的60-70米宽“U”字形人工水体和绿化带环绕于核心区北、东、南三侧●为核心区提供清凉怡人的海洋气质环境和休憩地带着力引进全球知名企业落户核心商务区●南山商业文化中心区管委会正着力引进一批全球知名企业，精品项目和高水平开发商，特别是全球500强跨国公司地区总部，采购中心，结算中心落户商业文化中心核心商务区●不久的将来，一个繁荣的核心区将屹立在人们眼前保利文化广场——以文化营销为主导的主题休闲购物中心●保利文化广场是南山商业文化中心区最先投入使用的主题休闲购物中心●项目位于深圳南山商业文化中心的核心区，由中国保利集团和保利南方集团投资近10亿开发●是集购物、影视、餐饮、休闲、娱乐、艺术等多项功能于一体的的综合性文化产业项目●项目占地5.4万平方米，建筑面积近15万平方米海陆空框建立体交通网●保利文化广场交通便利●周边由滨海大道、南海大道、创业路、后海滨路、后海大道构成交通大动脉保利文化广场——位于深港西部通道桥头堡位置●深港西部通道是今后内地与香港交通衔接的主要通道●南山商业文化中心区将成为香港-广州这条轴线上重要的经济节点●保利文化广场位于西部通道的桥头堡位置保利文化广场——中心区唯一地铁连体物业●深圳地铁二号线在后海滨路设南山商业文化中心站●保利文化广场是南山商业文化中心区唯一地铁连体物业多个大型住宅组团均在保利文化广场的强势辐射范围内《南山分区规划》（2005-2010）中将南山一般性居住分为后海居住区、前海居住区、蛇口居住区、南油居住区、南田居住区、西丽居住区等六个大型居住组团，其中除西丽居住区外的五个大型居住组团均在保利文化广场的强势辐射范围内广阔的市场充足的客源强劲的消费●大量工作在南山的流动人口为保利文化广场提供了广阔的市场和充足的客源●高档写字楼成为白领、金领的聚集地，大幅提升了片区的消费力保利文化广场——时尚购物文化风向标●商业文化中心区居住人口的素质和购买力远远高出深圳其他片区●保利文化广场正正迎合了时尚年轻人和女性的购物狂热●项目的B区首、二层和C区首至三层分别以互动未来的流行时尚区和高档主题百货进行定位保利文化广场——世界美食文化荟萃●一个丰富味蕾的美食天地●项目的A区规划为特色主题休闲餐饮区●设立大中型餐饮和世界特色美食●满足家庭式消费●满足以年轻人为主流的风情餐饮消费保利文化广场——城市休闲文化极地玩转生活尽情狂欢立酒吧风情街等异域风情休闲业态●迎合庞大需要休闲生活补充人群的需求●给消费群全天逗留的支撑保利国际影城——深圳档次最高规模最大的国际影城●项目B区三、四层规划为保利国际影城●超五星级标准●拥有10个厅2300座●保利集团旗下的影视公司将安排部分电影大片在保利文化广场进行首发仪式保利文化广场——高科技奇幻游戏畅享娱乐文化●项目C区第四层为大型梦幻游乐场区，是融娱乐、趣味、刺激于一体的室内高科技主题乐园●娱乐服务模式和体验品质上有了质的飞跃●消费群不再单一，能满足儿童和成年人畅享高科技梦幻世界游戏的需求保利剧院——特色艺术文化商业与文化互动●项目内的保利剧院可供歌舞剧、芭蕾舞、演唱会、音乐剧等各类大型文艺活动演出●建筑声学和舞台设备达国内一流水平●达到国家甲级剧院建设标准-1层业态规划超级市场该区域设置为满足周边客户日常生活需要及聚集人气的品牌超市业态主题定位说明B区主题文化区A区休闲餐饮区C区主题购物区主题步行街主题酒吧街引入一定知名度的主题百货商家与负一层超级市场形成互补，构成相对完整主题购物区以“互动未来”为定位，涵盖未来科技、生活创想、潮流设计三大主题，展现未来科技及时尚的最新产品，与影院形成互动以大型中式餐饮、特色美食城、咖啡、西餐、酒吧街形成区域特色主题休闲餐饮区总体业态定位政府出资建设的二层800M步行街剧院一层平面规划图二层平面规划图三层平面规划图四层平面规划图。
致 保利华中实业发展总公司武汉保利文化广场开发 最高最好用途研究终期报告二OO六年一月0内容提要I. II. 项目开发的宏观政策背景 办公楼开发建议III. 高星级酒店开发建议 IV. 酒店式公寓开发建议 V. 零售开发建议 VI. 项目开发综合分析 VII. 示意性财务分析 VIII. 结论与建议1I 项目开发的宏观政策背景2中部地区的发展地位要促进区域经济协调发展。
要积极推进西部大开发，有效发挥中部地区 的综合优势，支持中西部地区加快改革发展，振兴东北地区等老工业基 地，鼓励有条件的东部地区率先基本实现现代化，逐步形成东、中、西 部经济互联互动、优势互补、协调发展的新格局。
—中央经济工作会议3投资西进 – 中国经济发展的新前沿渤海经济开发区中国行政中心 科学技术中心 高等教育强区 文化旅游 2008奥林匹克渤海经济 开发区长江三角洲金融中心 发达的城市网络 浦东新区的带动效应 高等教育强区 2010世博会长江 三角洲珠江 三角洲珠江三角洲贸易中心 制造业中心 深圳/珠海经济特区 旅游业4东部、西部与中部发展现状比较西部地区：西部大开发政策推动经济发展 城市群中心辐射作用成都、重庆总体经济发展优于武汉 房地产投资2000年后迅速超过武汉 对外资吸引力依然有限武汉经济东部地区：中部地区居于领先地位 投资吸引力在中西部地区明显 零售业最具竞争力 苏州市整体经济明显超越武汉 外资主要目标区域，苏州尤为明显 房地产投资近两年增长快速 经济发展受惠于长三角经济圈5中部与西部开发经济政策比较西部开发战略主要政策增加资金投入—特别是对基础设施和能源项 目的投入 改善投资环境—包括税收优惠及土地与矿产 的优惠政策 扩大对外开放—特别在于扩大服务贸易领域 对外开放，包括允许外资银行逐步经营人民 币业务 发展科技教育—各类科技经费向西部地区倾 斜中部开发战略：尽管中央已把促进中部地区崛起提升到了国家 战略层面，但同时也强调“实施中部崛起将主 要依靠中部自身的力量，国家主要是起到‘促 进’的作用”，这与国家对东部、西部开发的战 略有本质性的区别； 中部地区缺乏各类优惠政策和资金投入；比如 目前东部、西部和东北地区企业所得税大都降 到15％，而中部六省仍高达33％；中部开发战略 缺乏实施政策6中西部地区发展的代表城市北京重庆 武汉上海重庆于1997年被立为第四个直辖市，领跑西部大开发 武汉以“九省通衢”的优势成为中部崛起的焦点广州7可比城市发展分析——重庆重庆自1997年成为中西部第一个直辖市，作为西部大 开发的直接受益城市，重庆的经济与房地产市场发展 对武汉未来的前景判断有重要借鉴意义。
城市定位—长江中上游中心城市 战略目标—再造两个重庆工业 重庆CBD—辐射长江上游和西南地区 的区域商务中心 西部金融中心—新世纪基金管理公司重庆简介的设立中国四大直辖市之一，面积8.24万平方公里，户籍人口3,144万人； 2004年实现国内生产总值2,665亿元人民币，同比增长12.2%； 2004年合同利用外资总额6.66亿美元，新签订利用外资项目281个； 2004年社会消费品零售总额为955亿元人民币，同比增长14.3%； 2004年房地产投资达到393亿元人民币，同比增长19.9%。
资料来源：2004年重庆市国民经济和社会发展统计公报8可比城市发展分析——重庆经济重庆国内生产总值增长率15% 中国 重庆1997年前后，重庆国内生产总值增长率与全国 水平相比，差距并没有显著区别 区别于其他中西部主要省会城市，重庆实际利10%用外资水平整体来说有所下降 社会消费品零售总额保持稳定增长，增长幅度 与其他城市基本一致5% 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004合同利用外资水平（亿美元）20社会消费品零售总额（人民币亿元）900 800 700 600政策对城市的发展在中 短期的作用有限1510500 400 3005200 1000 1998 武汉市 1999 长沙市 2000 郑州市 2001 西安市 2002 成都市 2003 重庆市0 1998 武汉市 1999 长沙市 2000 郑州市 2001 西安市 2002 成都市 2003 重庆市9可比城市发展分析——重庆房地产重庆市房地产销售价格(元/平米)3000 2500 2000 1500 1000 500 0住宅平均售价办公平均售价1997年至2001年间，重庆住宅销售价格的复合增长 率为2.3%，办公楼为11.3%；住宅销售面积的复合增 长率为31.6%，办公楼为15.1%； 2000年至2003年间，重庆住宅销售价格的复合增长 率为7%，而武汉为5.4%； 1998年至2003年间，重庆房地产投资的复合增长率 达20%以上，在中西部主要省会城市中处于中上水平中西部部分城市房地产投资额增长率比较1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 200450% 40%自1997年以来，重庆市的住宅与办公楼市场基本处 于稳定上升周期内，与全国的走势一致，且增长速 度平稳；重庆市的房地产价格并没有因西部大开发 和升直辖市的利好而出现异常的增长速度资料来源：各地统计年鉴30% 20% 10% 0% 武汉市 南京市 郑州市 苏州市 成都市 西安市 重庆市 长沙市10对本项目的启示中部崛起的战略将增强投资者的信心，在一定程度上能 刺激经济发展；武汉作为中部拥有优秀交通优势的核心城市，将成为主 要受益者；本司将同时考虑中部崛起的战略为武汉 带来的利好预期、实质性政策对武汉发 展的影响程度以及市场的供求关系等方从西部开发的经验来看，优惠/扶持政策在中短期内对 重庆的经济发展和房地产市场的作用有限；面，结合本项目的自身情况，对本项目 的开发提出切实可行的建议与东西部地区的开发战略相比，由于目前中央对中部地 区尚缺乏实质性的优惠/扶持政策，宜对中部地区未来 的发展持谨慎乐观态度；11II 办公楼开发建议12xxxxxC03本项目最优规模测度13xxxxxC03需求预测–武昌办公楼市场份额假设截止2005年底, 所甄别的武昌办公楼供应为37万平方米, 约占全市32.4%；实际被租赁面积约257,000平方米，占 全市32.9%；其供应与需求所占比例大致相等。
2005年累计供应量占全市比例 2005年累计供应量占全市比例 2005年累计需求量占全市比例 2005年累计需求量占全市比例武昌 32.4%武昌 32.9%全市其他区域 67.6%全市其他区域 67.1%资料来源：仲量联行战略顾问部14需求预测–武昌办公楼市场年度吸纳量需求预测假设 需求预测假设 ––武昌办公楼市场年度净吸纳量占全市的比重随其供应总量占全市比例的变动而变化 武昌办公楼市场年度净吸纳量占全市的比重随其供应总量占全市比例的变动而变化 — 国家宏观经济情况保持良好，没有其他不可抗的因素，如地震、战争等 — 国家宏观经济情况保持良好，没有其他不可抗的因素，如地震、战争等武昌办公楼市场年度需求量（净吸纳量）变化 武昌办公楼市场年度需求量（净吸纳量）变化 2006 武汉办公楼年度需求量（平方米） 204,820 2007 140,411 2008 239,155 2009 129,453 2010 244,349武昌办公楼年度需求量（平方米）69,79157,347100,98947,89687,940资料来源: 仲量联行战略顾问部15办公楼规模测算概述确定市场需求量 多目标 属性决策 各竞争性项目竞 争力评估 确定各项目 市场份额 确定各项目当年吸 纳量项目规模确定项目各期吸纳量 项目吸纳周期 项目竞争力溢价竞争力因素分析与竞争性项目根据市场研究及市场成功案例，确定决定办公楼竞争力的关键指标及其权重开发商背景 配套设施 可及性 市场营销 物业协同性 物业管理 建筑规格 区位及商务氛围 0% 5% 10% 15% 20%xxxxxC03竞争性项目 竞争性项目洪广宝座 洪广宝座 联合国际 联合国际 新长江广场 新长江广场 光谷商业中心 光谷商业中心 中建工行广场 中建工行广场 京汉科技大厦 京汉科技大厦 嘉园大厦 嘉园大厦 卿龙曼哈顿 卿龙曼哈顿竞争力 关键因素注：基于中铁大厦以自用为主，在此不将其列为竞争性项目。
资料来源：仲量联行战略顾问部17本项目竞争能力分析项目竞争力评分表 项目竞争力评分表项目名称 本项目 洪广宝座 联合国际 新长江广场 光谷商业中心 中建工行广场 京汉科技大厦 嘉园大厦 卿龙曼哈顿 竞争力评分 9.20 7.00 6.10 5.80 6.40 7.20 7.45 7.10 7.10 相对优势与劣势 区域标志性项目，优质开发商，商业氛围及物业协同性，上佳可及性 良好的市场氛围及物业协同效应，但项目品质一般 新兴商务区域，可及性不佳，缺乏良好配套设施 综合性项目，但区域商务氛围及可及性较差 综合性项目，位于新兴商务区，可及性较差 良好商业氛围及物业协同效应，但建筑品质有限 良好商业氛围及物业协同效应，但为烂尾楼续建，且与地铁连接不确定性 良好商业氛围及可及性，但项目具有相当不确定性 良好商业氛围及可及性，但项目具有相当不确定性资料来源: 仲量联行战略顾问部18xxxxxC03作为区域标志性项目，本项目由于可及性、物业品质、区位要素、项目协同效应，使其成为区域市场最具竞争力的 作为区域标志性项目，本项目由于可及性、物业品质、区位要素、项目协同效应，使其成为区域市场最具竞争力的 项目。
项目。
本项目合理规模测算竞争力评分作为项目 获取市场份额的唯一 要素 本项目市场吸纳期预 计为2年1 考虑新增需求均为 2006年后新竣工项目 吸纳2009年预计需求量 11,798平方米2010年预计需求量 26,834平方米考虑20%的可 能空置及开发 商之自用面 积，本项目预 计合理规模约 为52,000平方 米资料来源：仲量联行战略顾问部19xxxxxC03注１：一般而言，项目的最终使用者为租赁用户，在此，合理规模测算以租赁需求为依据。
同时根据项目的建设周期（预计2009年完工），本项 目吸纳期 为2009与2010年。
2：假设保利集团自用办公面积为约3,000平方米。
增长率4.28%增长率3.32%售价8,759/平方米期初收益率8%每月平均租金约人民币58/平方米综合考虑上述状况，考虑本项目采用分拆销售，由此考虑建设周期及预售，本项目2008年进入市场预售。
2008年预计售价报价约为人民币9,000/平方米，考虑成交折价，预计成交价为人民币8,000-8,500/平方米，2009年售价增长率保持3%增长速度。
