购房合同中计价方式

第 1 页 共 9 页 签购房合同有什么注意细节

签购房合同有什么注意细节。

一、购房合同风险有哪些

1、开发商资质

开发商必须有“五证”及营业执照，未获得《商品房预售答应证》等相应资质的情况下销售的，其销售行为是不合法的，因此，一旦出了问题，购房者的合法权益往往无法受到法律的充分保障，而且最好可以看“正本”。

2、注意最终总面积计价方式

有些开发商在最终房屋面积核算中增加公摊面积，缩水套内建筑面积，最终的总面积增加，但增加的幅度往往不打破3%，对此，购房者可以回绝3%以内的据实结算，并要求约定买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，无论是否在3%以内，超出局部的房价款均由出卖人承当，产权归买受人。

3、不可抗力事由

开发商可能以此为由推卸责任，迟延交付房子。

4、设计方案的变更 第 2 页 共 9 页 开发商变更设计方案的，一定要有城市规划管理部门的正式批文，并且在一定期限内要与购房者签订合同变更协议。

二、签订购房合同应注意什么

1、在商品房销售合同中，应注明与开展商谈定的付款方式与价位，是一次性付款还是按揭分期付款。如是分期付款，每期款的缴款时间应注明，这涉及到违约付款的问题。

2、开展商交付房屋的日期一定要写明确，应明确到某年某月某日交楼，不应用模棱两可的措词来表达，因为这里涉及到逾期交房的违约问题。

3、对于房屋的面积要明确注明销售面积(含分摊的公用面积)是多少，实际使用面积是多少。如面积误差超过约定范围，客户有权要求退房并要求赔偿利息损失。目前，南方城市如上海，甚至规定开展商实测面积大于客户购置面积时客户将不必追补面积款，而实测面积小于购置面积，开展商还要退款。

4、假如是管道煤气的，应明确天然气或煤气的准确通气时间。因为一般煤气公司规定，必须等到楼宅入住率达70%时才通气。因此，虽然煤气管道已通，但客户尚有可能用不上煤气，给生活带来诸多不便。所以，在合约上应注明气通气的准确时间或注明如应入住率不够不能按时通气时开展商采取的应急方法。 第 3 页 共 9 页 延伸阅读

浅析发包方对施工合同计价方式的选择　

■刘丹峰　

【摘　要】对于商住项目，现阶段发包方在建设工程发包时　通常选用总价合同及单价合同的计价方式。本文根据总价　

合同与单价合同之间不同的计价原则、适用范围及风险展　

开了浅析，并对不同计价方式于施工过程中所面临的风险　

提供了应对措施。　

［关键词】合同计价方式总价合同单价合同　

由于建设工程的复杂性、唯一性、周期长、投　

资大、参与方多及不可逆等特性，发包方与承包方　

为了更好地履行双方约定，则以合同的形式予以确　

认。合同作为一个契约，成为确定发包方及承包方　

相互权利及义务关系的一个协议，帮助双方以工程　目标为大前提互相协调，并确保建设工程的顺利实　

施。而合同计价方式则是决定工程造价最主要的直　

接依据。　

一、浅析总价合同与单价合同　１．总价合同与单价合同的计价原则　

（ｉ）总价合同　

总价合同是指合同当事人约定以施工图、己标　

价工程量清单或预算书及有关条件进行合同价格计　

算、调整和确认的建设工程施工合同，在约定范围　

内合同总价不作调整。而当约定范围发生变更，或　

工期要求发生提前或延误时，则合同总价将根据变　

更金额发生增加或减少　

（２）单价合同　单价合同是指合同当事人约定以工程量清单及　

其综合单价进行合同价格计算、调整和确认的建设　

工程施工合同，在约定的范围内合同单价不作调整。　而当约定范围发生变更，相同工作内容根据原合同　

内综合单价及变更数量重新计算，新增工作内容之　

综合单价根据合同约定的计价方式进行调整。　

２．总价合同与单价合同的适用范围　

（１）总价合同　总价合同适用于招标图纸达到施工图深度、技　

术规范明确、工程范围详细、当事人双方均可准确　

按图计算工程量、工程技术不太复杂且工期不长的　工程。　

（２）单价合同　单价合同适用于设计顾问来不及提供招标图　

纸、或虽有招标图纸但由于某些原因无法准确计算　工程量（如设计深度不够、无设计详图等），而发包　

方没有时间等待招标资料齐全且急需开工的工程。　

三种合同计价方式的比较

合同类型 结算 特点 投资控制 风险 适用情况

单价合同 实际完成工程量×

合同单价 1.单价优先

2.可缩短投标时间

3.对合同双方公平

4.统计工程量的工作量大 投资控制不利

（实际易超过计划） 风险共担，合同公平（固定单价合同相对于变动单价承包商的风险大一些） 工期较短、

工程量变化幅度不会不大

总价合同 是相对固定的总价

（还可以约定工程变更的幅度及特殊条件下的调整） 1.总价优先

2.易于迅速确定最低报价的投标人

3.在施工进度上能调动承包人的积极性 投资控制有利

有明确合同价 承包商承担了工程量和价格的双重风险，（业主风险最小）

固定总价相对于变动总价承包商风险大一些 工程量小、技术简单、图纸完整、合同条件完备。

成本补偿合同 1.实际成本+酬金

2.实际成本+成本%酬金

3.超顶点罚、低底点奖，在二者之间：成本实报+酬金 1.分段施工，缩短工期

2.可减少承包商的对立情绪

3.可利用施工技术专家，改进设计中的不足

4.可根据需要介入管理，施工总包管理模式、CM模式、项目管理合同、咨询合同一般采用成本加酬金合同 投资难度大

成本控制依赖承包商 承包商风险最小（业主风险大）

为减轻业主风险，可通过确定最大保证价格约束工程成本 工期紧、工程复杂、结构方案不能确定

项目管理 综合测试题二

1 工程项目施工合同计价方式的比较 计价 方式 适用 特点

业主方 承包商 优点 缺点 优点 缺点

单价 固定 工程内容和工程量一时尚不能十分明确、具体地予以规定时 工期较短工程量变化幅度不会太大的项目。 单价优先 工程总价允许随工程量变化而调整。 固定单价：无论发生哪些影响价格因素都不对价格进行调整。 可调单价：双方约定一个估计的工程量，当实际工程量发生较大变化时可以对单价进行调整，同时约定如何调整。 另外也可约定，通货膨胀达到一定水平或国家政策发生变化时，可以对哪些工程内容的单价进行调整以及如何调整。 比较公平，不存在工程量风险 招标前，无需对工程范围作出完整详尽的规定，从而可以缩短招标准备时间。 需要安排专人核实工程量，协调量大。实际工程量可能超预测，实际投资容易超计划，对投资控制不利。 比较公平，不存在工程量的风险 招标前。 投标时只需报出单价，缩短了投标时间。 有一定的价格风险 可调 无限制 价格风险相对较小

总价 固定 国际上广泛接受和采用。 工程期限一年左右的适用。 工程量小、工期短，估计施工期间环境因素变化小，工程条件稳定并合理。 工程设计详细，图纸完整、清楚，工程任务和范围明确。 工程结构和技术简单，风险小。 投标期相对宽裕，承包商可以有充足的时间详细考察现场、复核工程量并分析招标文件，拟订施工计划。 总价优先 固定总价：以图纸及规定、规范为基础，工作任务和内容明确，业主要求和条件清楚，总价一次包死，固定不变。不再因为环境变化和工程量调整而变化。 可调总价：以图纸及规定、规范为基础，按照时价进行计算，得到包括全部工程任务程内容的暂定合同价格。 合同执行中，由于通货膨胀等原因引起成本增加时，可以按约定调整总价。一般由于设计变更、工程量变化程其他条件变化引起的费用也可以进行调整。 施工图设计完成，施工任务和范围比较明确，业主的目标、要求和条件都清楚的情况下才采用总价合同。 可以较早确定或预测成本； 评标时容易迅速确定最低报价的投标人； 在施工进度上能极大的调动承包人的积极性； 容易对项目进行控制 固定总价：合同签订时基本可确实总投资额，对投资控制有利。在双方都无法预测风险的条件下和可能有工程变更的情况下，承包商承担较大风险，业主风险较小。 必须完整而明确的规定承包人的工作； 必须将设计和施工方面的变化控制在最小限度内。 固定总价：设计花费时间长，开工时间较晚，开工后的变更容易带来索赔，设计中也难以吸收承包商的建议。 可调总价：承担通货膨胀的风险。 不利投资控制，突破投资风险增大。 无 承担全部工程量和价格的风险。 承包商在报价的时候应对一切费用的价格变动因素以及不可预见因素都做充分的估计，并将其包含在合同价格之中。