土地登记实务(第一章)

1、维护了土地的社会主义公有制 2、维护了土地权利人的合法权益 3、维护了正常的土地市场秩序 4、有效地保护了耕地 5、为土地管理和经济社会发展提供了重要的
基础信息
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第二节 土地登记的历史沿革与登 记制度
一、土地登记的历史沿革 二、土地登记制度
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一、土地登记的概念 二、土地登记的意义 三、我国土地登记的作用
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一、土地登记的概念
土地登记，也称土地权利登记，是指由国家 专门机关依法对土地的各项权利实行登记的制度。
根据《土地登记办法》第二条的规定，我国 的土地登记，是指将国有土地使用权、集体土地 所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权 以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利 记载于土地登记薄公式的行为。其中，国有土地 使用权，包括国有建设用地使用权和国有农用地 使用权；集体土地使用权，包括集体建设用地使 用权、宅基地使用权和集体农用地使用权（不含 土地承包经营权）。
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(三）、托伦斯登记制度
托伦斯登记制度为澳大利亚 人托伦斯所创，目前东南亚许多 国家引入这一登记制度。其主要 特点为：
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(三）、托伦斯登记制度
1.初次登记不强制，但一经登记即进入强制登记状态 2.登记有公信力 3.土地登记机构负有赔偿责任 4.采取实质审查主义 5.登记薄的编成采取人的编成主义 6.地籍图可辅助说明登记薄的内容 7.土地上如设有抵押权或其他权利，则作为该块土地
3.登记有公信力 4.土地登记实行依申请登记原则 5.登记薄的编成采取物的编成主义
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(四）、关于我国的土地登记制 度
6.颁发权利凭证 7.土地登记不仅登记静态的土地权利，而且登记动态的
土地权利 8.土地登记不及地上的建筑物和附着物 9.土地登记机构一般设在国土资源行政主管部门
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第五节 土地登记的内容与分类
一、土地登记的内容 二、土地登记的分类
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一、土地登记的内容
土地以宗地为单位进行登记。所谓宗 地是指土地权属界线封闭的地块或空间， 即指一个或几个权利人所拥有或使用的权 属界线清楚的地块或空间。
土地登记的内容是指反映在土地登记 薄上的土地登记对象质和量方面的要素， 包括土地权属性质与来源、土地权利主体、 土地权利客体以及与这三方面直接相关的 其他内容。
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（二）土地权利主体
2.国有土地使用权人 国有土地使用权人可以是任何自然人、法人 和其他组织。
3.集体土地使用权人 一般应是本集体内部的成员或单位，但特殊 情况除外，如集体“四荒地”土地使用权 人就可以是本集体以外的个人和单位等。
4.土地使用权抵押权人、地役权人 可以是自然人、法人和其他组织。
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（三）土地权利客体
土地权利客体指土地权利、义务所 共同指向的对象。主要包括土地的坐 落、界址、面积、用途、使用条件、 等级、价格等。
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二、土地登记的分类
按照《土地登记办法》，我国土 地登记分为土地总登记、初始登记、 变更登记、注销登记、其他登记等。
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(一）、契约登记制度
契约登记制度由法国首创，故又 称“法国土地登记制度”，英国、美 国及我国的香港地区均采用这种土地 登记制度。其主要特点为：
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(一）、契约登记制度
1.采用意思主义立法 2.采取形式审查主义 3.登记无公信力 4.登记无强制作用 5.登记薄的编成采取人的编成主义 6.不颁发权利凭证 7.土地权利以动态登记为主
【土地登记实务】
主讲：王秀兰 华中农业大学土地管理学院
第一章 土地登记概论
➢ 土地登记的概念、意义和作用 ➢ 土地登记的历史沿革与登记制度 ➢ 我国土地登记的法律依据及效力 ➢ 土地登记的特点与基本原则 ➢ 土地登记的内容与分类
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第一节 土地登记的概念、意 义和作用
注销登记，是指因土地权利的消灭等而进 行的登记。
其他登记，是指上述登记类型以外的登记 ，包括更正登记、异议登记、预告登记和 查封登记等。
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的负担登记
8.土地经登记后，如有处分或设定负担，以及其他各 种法律行为，须依照法定的契约形式，订立契约
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(四）、关于我国的土地登记制 度
1.土地物权变动原则上采取登记生效主义，在特定情况 下也采取登记对抗主义
2.实践中一般采取以实质审查为主、形式审查为辅的模 式
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一、土地登记的特点
（一）统一性 （二）唯一性 （三）连续性 （四）公开性 （五）公信力
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二、土地登记的基本原则
（一）依法的原则 （二）申请的原则 （三）审查的原则 （四）属地登记的原则
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(二）、权利登记制度
权利登记制度发源于德国，故又
称“德国主义登记制度”。其主要 特点为：
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(二）、权利登记制度
1.采用形式主义立法 2.采取实质审查主义 3.登记有公信力 4.强制性登记 5.登记薄的编成采取物的编成主义 6.不颁发权利凭证 7.土地权利人以静态登记为主
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（一）土地权属性质与来源
1.土地权属性质 土地权属性质，是指附着在某宗土地上的权利是 一种什么性质的权利。我国的土地权属性质分 为：国有土地所有权、集体土地所有权、国有 土地使用权、集体土地使用权以及土地使用权 抵押权、地役权等。对于土地使用权抵押权、 地役权，在土地登记薄上一般把它记载在“登 记的其他内容及变更登记事项”栏，而不记载 在“土地权属性质”栏。
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一、土地登记的历史沿革
➢ 国外土地登记历史沿革：
古希腊、古罗马、古埃及等很早就有地籍管理和土地 登记方面的记载；德国1656年创建地籍；英国1862年 设置政府土地登记局；美国1849年颁布相关地籍管理 条例；日本在明治维新以前，曾进行土地清丈等。
➢ 我国土地登记历史沿革：
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二、土地登记的分类
总登记，是指在一定时间内对辖区内全部 土地或者特定区域内土地进行的全面登记 。
初始登记，是指土地总登记之外对设立的 土地权利进行的登记。
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二、土地登记的分类
变更登记，是指因土地权利人发生改变， 或者因土地权利人姓名或者名称、地址和 土地用途等内容发生变更而进行的登记。
黄帝、大禹时划九州；秦始皇大规模清查地籍；宋代 量田之事；元代经理之法；明朝的雨林图册和赋役黄 册制度；清朝进行大量的地形测量和地图编绘工作； 近现代逐步完善的土地登记工作。
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二、土地登记制度
契约登记制度 权利登记制度 托伦斯登记制度 关于我国的土地登记制度
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第三节 我国土地登记的法律依据 及效力
一、土地登记的法律依据：
（一）实体性法律依据 （二）程序性法律依据
二、土地登记的效力：
指进行土地登记后的法律效果。
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第四节 土地登记的特点与基本原则
一、土地登记的特点 二、土地登记的基本原则
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（二）土地权利主体
1.集体土地所有权人
我国的集体土地所有权有三种形式：农民集体
所有、乡（镇）农民集体所有和村内各农民集 体所有。于此相对应，集体土地所有权人也分 为三种情况：属村农民集体所有的土地所有权 人是村农民集体，由村集体经济组织或者村民 委员会经营管理；属村内各农民集体所有的土 地所有权人是村内各农民集体，由村内各该农 村集体经济组织或者村民小组经营管理；属乡 （镇）农民集体所有的土地所有权人是乡（镇 ）农民集体。由乡（镇）农民集体经济组织经 营管理。
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二、土地登记的意义
为了保障广大权利人的土地财产权利， 维护土地市场的正常秩序，国家必须采取 一种稳妥、高效的土地登记制度，把土地 上的每项权利及其变动事项都准确无误地 记载到国家专门的簿册。
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三、我国土地登记的作用
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（一）土地权属性质与来源
2.土地权属来源 上级部门的批准文件、房产证、主管 部门证明、四邻证明等。
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