孙悦玮、青岛海悦东林物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

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孙悦玮、青岛海悦东林物业管理有限公司物业服务合同纠纷民事二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 服务合同纠纷 物业服务合同纠纷

【审理法院】山东省青岛市中级人民法院

【审理法院】山东省青岛市中级人民法院

【审结日期】2022.02.14

【案件字号】(2021)鲁02民终15710号

【审理程序】二审

【审理法官】陈晓静刘昭阳李蕾

【审理法官】陈晓静刘昭阳李蕾

【文书类型】判决书

【当事人】孙悦玮;青岛海悦东林物业管理有限公司

【当事人】孙悦玮青岛海悦东林物业管理有限公司

【当事人-个人】孙悦玮

【当事人-公司】青岛海悦东林物业管理有限公司

【代理律师/律所】郝美丽山东华政律师事务所;张晓梅北京市盈科(青岛)律师事务所

【代理律师/律所】郝美丽山东华政律师事务所张晓梅北京市盈科(青岛)律师事务所

【代理律师】郝美丽张晓梅

【代理律所】山东华政律师事务所北京市盈科(青岛)律师事务所

2 / 14 【法院级别】中级人民法院

【原告】孙悦玮

【被告】青岛海悦东林物业管理有限公司

【本院观点】本案争议的焦点问题是：海悦东林物业公司应否减免孙悦玮的物业费，及减免金额应如何认定。

【权责关键词】撤销实际履行违约金支付违约金合同约定新证据质证诉讼请求维持原判诉讼时效

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】二审查明，案涉房屋用电明细显示，2015年1月之前的总电量为0，此后至2015年7月的总电量为167度，此后至2016年5月的总电量为0。案涉房屋自2014年5月至2015年1月以及2015年8月至2016年5月期间为空置，孙悦玮要求空置期间未缴纳的物业费按照合同约定的7折计算。二审查明的其他事实与一审一致。

【本院认为】本院认为，本案争议的焦点问题是：海悦东林物业公司应否减免孙悦玮的物业费，及减免金额应如何认定。 孙悦玮与海悦东林物业公司签订的《前期物业服务协议》是当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。海悦东林物业公司应当依约提供物业服务，孙悦玮应当依约交纳物业费。一审法院根据查明的海悦东林物业公司物业服务存在瑕疵问题，已经酌定减免了孙悦玮应支付的物业费。孙悦玮以物业服务存在瑕疵为由要求继续减免物业费，本院不予支持。因案涉房屋自2014年5月至2015年1月以及2015年8月至2016年5月期间为空置，依法应予减免物业费。参照《山东省物业服务收费管理办法》第十七条之规定，孙悦玮要求未缴纳的物业费按照合同约定的7折计算，本院予以支持。孙悦玮应享受的减免金额为1990元(151.86某3.12某14某0.3)，故孙悦玮应向海悦东林物业公司支付物业费28210元(30200元-1990元)，该款项已扣除装修保证金3000元和车位费100元。 综上，孙悦玮的

3 / 14 上诉请求部分成立，应予支持。因当事人二审提交新证据，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：

【裁判结果】一、撤销青岛市市北区人民法院(2021)鲁0203民初9519号民事判决； 二、孙悦玮于本判决生效之日起十日内给付青岛海悦东林物业管理有限公司2014年10月1日至2021年5月31日期间物业服务费(含电梯运行费)28210元； 三、驳回青岛海悦东林物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费732元，减半收取366元，由青岛海悦东林物业管理有限公司负担70元，孙悦玮负担296元。二审案件受理费732元，由青岛海悦东林物业管理有限公司负担50元，孙悦玮负担682元。 本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-20 18:24:02

【一审法院查明】一审法院认定事实：青岛市市北区银川西路122号香山美墅小区由青岛泰德置业发展有限公司(以下简称泰德公司)开发建设。2013年海悦东林物业公司(乙方)与泰德公司(甲方)签订《前期物业服务合同》，合同约定甲方选聘乙方对香山美墅提供前期物业管理服务。香山美墅坐落于青岛市，物业类型分为别墅、多层洋房、小高层、高层。物业服务费高层和小高层为2.52元／月／平方米，多层和别墅为2.5元／月／平方米。水景系统运行和木栈道养护费为，别墅0.78元／月／平方米，多层洋房0.35元／月／平方米，小高层0.2元／月／平方米，高层0.11元／月／平方米。电梯运行费高层和小高层为0.4元／月／平方米，多层洋房视具体情况及业主使用要求据实结算，别墅专属电梯费用自行承担。业主应于办理入住手续之日的次月起交纳物业服务费用。物业服务费按季度交纳，业主或物业使用人应在交费季第一个月的1-15日内履行交纳义务，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，每超过当季季末的最后一天，应按每天3‰的标准向乙方支付违约金，服务期限自2013年6月1日起至甲方通知业主办理入住手续之日为前期物业服务顾问期限。甲方通知业主办理入住手续之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合

4 / 14 同生效止，前期物业服务合同期已满，尚未成立业主大会或者业主大会已成立但尚未选聘物业管理企业的，物业管理企业可以按照前期物业服务合同的约定，继续从事物业管理服务，直至业主大会选聘新的物业管理企业之日终止等。 2014年5月15日，孙悦玮与海悦东林物业公司签订了《前期物业服务协议》，孙悦玮办理了香山美墅小区14号楼2单元802户房屋的入住手续，该房屋建筑面积为151.86平方米。孙悦玮自2014年10月开始欠交物业服务费用。海悦东林物业公司对欠费进行过催交。 海悦东林物业公司提交了相关证据证明其对小区进行了电梯保养维护、保洁、消杀、消防、保安、工程等服务。 孙悦玮提交了相关证据(光盘)，证明小区在园区公区、车库及设备间、弱电、消防、电梯、绿化、楼栋单体等方面存在严重问题，地下停车不能做到一车一杆，地下车库漏雨发霉，孙悦玮车辆被冷凝水腐蚀，车漆爆裂，损失巨大。物业工作人员在车库吃住，垃圾成堆。小区喷泉长期干涸无水，不开放。小区业主曾将海悦东林物业公司投诉到12345市政热线，小区业主委员会还出具了不同意与海悦东林物业公司续签合同的通知等。海悦东林物业公司的服务在各个方面都存在严重问题。 孙悦玮提交了装修保证金收款收据(2014年8月，14-2-802孙悦玮)一张和交纳车位服务费的证据，要求海悦东林物业公司退还孙悦玮交纳的装修保证金3000元和车位费100元，海悦东林物业公司同意在本案中一并处理予以抵扣。

【一审法院认为】一审法院认为，我国法律规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”海悦东林物业公司与泰德公司签订的《前期物业服务合同》以及孙悦玮、海悦东林物业公司签订的《前期物业服务协议》均合法有效，双方均应按前期物业服务合同和协议的约定履行各自的义务。海悦东林物业公司自2013年6月至2021年5月31日期间一直在小区提供物业服务，孙悦玮尚欠交2014年10月至2021年5月期间的物业服务费用，海悦东林物业公司有权要求孙悦玮支付相关物业服务费用，对于2021年1月1日之后的物业服务费用应按照海悦东林物业公司下调的费用标准收取。 物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必要

5 / 14 的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理。另一方面，海悦东林物业公司作为物业服务的提供者，本应积极收集业主针对物业服务提出的意见建议，为小区提供更好的物业服务。但从孙悦玮提供的证据看，海悦东林物业公司提供的服务确实存在明显瑕疵，一审法院酌情减免孙悦玮应当交纳的物业服务费，孙悦玮应向海悦东林物业公司交纳2014年10月1日至2021年5月31日期间的物业服务费(含电梯费)33300元。孙悦玮未按时交纳物业服务费系因物业服务存在瑕疵，一审法院对海悦东林物业公司要求孙悦玮支付违约金的主张，不予支持。孙悦玮主张海悦东林物业公司的请求超过诉讼时效，一审法院不予支持。 关于孙悦玮要求海悦东林物业公司退还其装修保证金3000元和车位费100元的请求，海悦东林物业公司表示同意以此抵扣物业费，一审法院予以抵扣。 综上，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百四十四条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、孙悦玮于判决生效之日起十日内给付海悦东林物业公司物业服务费、电梯运行费合计30200元(2014年10月1日至2021年5月31日，已扣除装修保证金3000元和车位费100元)。二、驳回海悦东林物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费732元，减半收取366元(海悦东林物业公司已交纳)，由海悦东林物业公司负担70元，孙悦玮负担296元。 本院二审期间，孙悦玮提交案涉房屋用电、用水、用气明细，拟证明孙悦玮于2016年11月份入住案涉房屋，该房屋此前一直空置，应予以减免物业费。海悦东林物业公司质证称，对用电明细真实性无异议，对用水、用气明细真实性有异议，盖章并未显示具体单位及时间，用途也未明确；对证明事项不认可，明细并非连续性的，无法证明房屋一直处于空置状态。本院对用电明细的真实性予以确认，因用水、用气明细没有加盖出具部门印章，对其真实性不予确认。

【二审上诉人诉称】孙悦玮上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判；2.诉讼费由海悦东林物

6 / 14 业公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。1.孙悦玮于2016年6月入住案涉房屋，此前房屋一直空置，一审法院没有查明该事实。2.一审判决仅依据《前期物业服务合同》，就认定海悦东林物业公司依约履行了物业服务，缺乏证据证明。首先，前期物业合同仅能证明双方之间有合同关系，不能证明海悦东林物业公司实际履行物业服务义务。海悦东林物业公司一审中未向法院提交投标、中标合同、备案证明、物业资质证明等，却按照目前青岛市最高标准收取物业费。海悦东林物业公司擅自提高了其与开发商约定的物业收费标准，属于收取合同约定以外的费用，不应得到支持。3.海悦东林物业公司从未向业主委员会出示承接查验记录，至今也未向业主委员会移交该档案，更未与新的物业交接，也未向任何部门备案，违反了《物业管理条例》及《物业承接查验办法》的规定，证明其服务存在重大瑕疵。4.海悦东林物业公司撤出小区时，没有交接电梯、消防、监控等重要的设施密码，致使设施在受损时无法维护，还对业主人身安全造成了重大威胁。因海悦东林物业公司未交接密码，小区地下车库的监控故障，发生多起虐猫事件。海悦东林物业公司在服务期间从未公示小区公共部位收入及支出，未定期向业主大会及业委会上报该事项，背离了合同约定的服务标准，侵害了业主知情权。海悦东林物业公司的服务未达标项目包括但不限于，公共设施维护、卫生、场地管理、安全隐患、突击砍伐小区绿化树等。5.海悦东林物业公司主张按照5级标准收取物业费，应举证证明履行了前期物业服务合同中约定的义务，但其未提交证据。6.2016年11月22日，小区业主委员会经全体业主投票，决定不再与海悦东林物业公司续签合同，并将投票结果向市北区人民政府房地产行政主管部门和浮山新区街道办事处备案。之后业主及业主委员会未与海悦东林物业公司签订物业服务合同，更没有委托其代管物业服务。海悦东林物业公司虽未撤出，但根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款的规定，其主张此期间的物业服务费，缺乏合同依据。2017年4月，小区业主委员会更换物业招投标，市北区人民政府浮山新区街道办事处的领导、海悦东林物业公司的负责人等都在现场见证，整个过程合法、合规，后来因为海悦东林物业公司不撤出，新物业无法入驻。业主不应按照原标准缴纳物业费。7.海悦东林