林碧、福建实达物业有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

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林碧、福建实达物业有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

【案由】民事 合同、无因管理、不当得利纠纷 合同纠纷 服务合同纠纷 物业服务合同纠纷

【审理法院】福建省福州市中级人民法院

【审理法院】福建省福州市中级人民法院

【审结日期】2021.02.25

【案件字号】(2021)闽01民终569号

【审理程序】二审

【审理法官】唐文生陈雁兰符海燕

【审理法官】唐文生陈雁兰符海燕

【文书类型】判决书

【当事人】林碧;福建实达物业有限公司;福州海峡置业有限公司

【当事人】林碧福建实达物业有限公司福州海峡置业有限公司

【当事人-个人】林碧

【当事人-公司】福建实达物业有限公司福州海峡置业有限公司

【代理律师/律所】陈春永福建群韬律师事务所;柳梦楠福建群韬律师事务所

【代理律师/律所】陈春永福建群韬律师事务所柳梦楠福建群韬律师事务所

【代理律师】陈春永柳梦楠

【代理律所】福建群韬律师事务所

2 / 8 【法院级别】中级人民法院

【终审结果】二审维持原判

【原告】林碧

【被告】福建实达物业有限公司;福州海峡置业有限公司

【本院观点】福州海峡置业有限公司与实达物业公司签订的《福州市前期物业服务合同》及《“海峡•鑫天地”前期物业服务补充协议》合法有效，对合同双方及小区全体业主具有约束力。

【权责关键词】代理违约金过错合同约定处分原则第三人新证据诉讼请求维持原判发回重审

【指导案例标记】0

【指导案例排序】0

【本院查明】二审中，双方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院确认一审法院已查明的事实属实。

【本院认为】本院认为，福州海峡置业有限公司与实达物业公司签订的《福州市前期物业服务合同》及《“海峡•鑫天地”前期物业服务补充协议》合法有效，对合同双方及小区全体业主具有约束力。实达物业公司为涉案商铺提供物业服务，业主理应按期交纳物业费。因实达物业公司物业服务确实存在不足，一审法院酌情对物业服务费数额予以扣减50%，已臻合理。故林碧的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:

【裁判结果】驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费401元，由林碧负担。 本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-25 09:29:41

【一审法院查明】一审法院认定事实:福州海峡置业有限公司与实达物业公司签订《福州市前期物业服务合同》，委托实达物业公司对位于闽侯县××镇××路××号海峡•鑫天地提供物业服务。之后福州海峡置业有限公司与实达物业公司签订《“海峡•鑫天地”前期物业服务补

3 / 8 充协议》，约定合同履约期在原合同约定期限(2014年10月1日至2016年9月30日)届满后，顺延2年(即从2016年10月1日起至2018年9月30日止)。《福州市前期物业服务合同》约定商业街按3.95元／㎡•月的标准计收物业服务费，业主应于每月15日向实达物业公司交纳上月的物业服务费。林碧是闽侯县南通镇“海峡•鑫天地”商业2＃楼203店铺的业主，店铺面积为114.67㎡。

【一审法院认为】一审法院认为，福州海峡置业有限公司与实达物业公司签订的《福州市前期物业服务合同》及《“海峡•鑫天地”前期物业服务补充协议》未违反法律规定，真实有效，对合同双方及小区全体业主具有约束力。实达物业公司为涉案商铺提供物业服务，业主理应按期交纳物业费。林碧系闽侯县南通镇“海峡•鑫天地”商业2某楼203店铺的业主。林碧提出应由福州海峡置业有限公司向实达物业公司交纳物业服务费的抗辩意见，一审法院结合双方庭审陈述及相关证据认为，林碧在交付通知单及业主手册上签字确认，于2014年12月31日在房屋移交检查记录表上签字同意交房，且认可实达物业公司为案涉商铺提供物业服务，故应由林碧向实达物业公司交纳从交房之日起的物业服务费。根据《福州市前期物业服务合同》约定，涉案商铺按3.95元/㎡•月的标准计收物业服务费。因此，林碧应向实达物业公司支付2015年1月1日起至2018年3月5日的物业服务费17285.02元[每月(114.67㎡×3.95元/㎡•月)]。因实达物业公司物业服务确实存在不足，一审法院酌情对物业服务费数额予以扣减50%，故林碧应向实达物业公司支付物业服务费8642.5元。关于违约金的问题。一审法院认为，实达物业公司物业服务确实存在不足，对于违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，判决：一、林碧应于本判决生效之日起十日内向福建实达物业有限公司支付物业服务费8642.5元；二、驳回福建实达物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费401元，由林碧负担。

【二审上诉人诉称】林碧上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一、《“海峡•鑫天地”前期物业服务补充协议》(以下简称《补充协议》)已于2018年1月

4 / 8 7日自动终止且没有应就服务期限达成协议，物业服务费只能计算至2018年1月7日止。实达物业公司的诉讼请求及请求数额错误，不应支持。一审认定事实不清，支持实达物业公司错误的请求和数额，同时部分合同违约责任以及违约的程度，主观以实达物业公司物业服务确实存在不足为由酌情扣减50%的物业服务费，侵害林碧合法权益，也违背当事人辩论和处分原则。二、《“海峡•鑫天地”前期物业服务合同》(以下简称《服务合同》)签订于2013年12月20日，没有合同编号，而《补充协议》却记载甲方按照双方于2012年12月20日签订的《“海峡•鑫天地”前期物业服务合同》(甲合同编号：×××12)内容约定，这两份合同明显不一致。一审对此进行认可及认定，属认定事实错误。三、《服务合同》第五条约定“上述物业在空置期间(即自交付乙方管理后甲方未出售和未出租期间)，甲方按上述标准的65%向乙方支付物业管理费用”。《补充协议》也确认空置部分的物业费用按照原合同标准物业费用的65%支付乙方。一审错误地以全额认定物业费即17285.02元为总数，违背双方当事人合同约定。四、福州海峡置业有限公司未依合同交付符合约定的房屋及附属设施，导致林碧无法正常使用，有违约行为，且在明知实达物业公司未完全履行物业服务义务的情况下订立延期2年的物业服务合同，在本案物业服务费纠纷中有过错，应当承担相应的责任。

林碧、福建实达物业有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

福建省福州市中级人民法院

民事判决书

(2021)闽01民终569号

当事人 上诉人(原审被告)：林碧。

委托诉讼代理人：李玮(系林碧丈夫)。

被上诉人(原审原告)：福建实达物业有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区善化

5 / 8 新村8座2层。

法定代表人：刘胜昔，总经理。

委托诉讼代理人：陈春永，福建群韬律师事务所律师。

委托诉讼代理人：柳梦楠，福建群韬律师事务所律师。

被上诉人(原审第三人)：福州海峡置业有限公司，住所地福建省福州市仓山区金山大道620号鑫苑A区1某、2某、3某楼连接体3层02酒店。

法定代表人：叶阁桂，董事长。

审理经过 上诉人林碧因与被上诉人福建实达物业有限公司(以下简称实达物业公司)、福州海峡置业有限公司物业服务合同纠纷一案，不服福建省闽侯县人民法院(2020)闽0121民初3571号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

二审上诉人诉称 林碧上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实和理由：一、《“海峡•鑫天地”前期物业服务补充协议》(以下简称《补充协议》)已于2018年1月7日自动终止且没有应就服务期限达成协议，物业服务费只能计算至2018年1月7日止。实达物业公司的诉讼请求及请求数额错误，不应支持。一审认定事实不清，支持实达物业公司错误的请求和数额，同时部分合同违约责任以及违约的程度，主观以实达物业公司物业服务确实存在不足为由酌情扣减50%的物业服务费，侵害林碧合法权益，也违背当事人辩论和处分原则。二、《“海峡•鑫天地”前期物业服务合同》(以下简称《服务合同》)签订于2013年12月20日，没有合同编号，而《补充协议》却记载甲方按照双方于2012年12月20日签订的《“海峡•鑫天地”前期物业服务合同》(甲合同编号：×××12)内容约定，这两份合同明显不一致。一审对此进行认可及认定，属认定事实错误。三、《服务合同》第五条约定“上述物业在空置期间(即自交付乙方管理后甲方未出售和未出租期间)，甲方按上述标准的65%向乙方支付物业管理费用”。《补充协

6 / 8 议》也确认空置部分的物业费用按照原合同标准物业费用的65%支付乙方。一审错误地以全额认定物业费即17285.02元为总数，违背双方当事人合同约定。四、福州海峡置业有限公司未依合同交付符合约定的房屋及附属设施，导致林碧无法正常使用，有违约行为，且在明知实达物业公司未完全履行物业服务义务的情况下订立延期2年的物业服务合同，在本案物业服务费纠纷中有过错，应当承担相应的责任。

二审被上诉人辩称 实达物业公司辩称，六五折是其与开发商之间的约定，并不是与单个业主的约定。

福州海峡置业有限公司未作答辩。

原告诉称 实达物业公司向一审法院起诉请求：1.判令林碧立即向实达物业公司支付拖欠的自2015年1月起至2018年3月5日的物业管理费17285.02元及逾期付款违约金，以每月应交物业费管理费452.9465元为基数，自2015年1月起按月利率2%的标准逐月累计至欠款还清之日止，暂计至起诉之日起为6770元；2.林碧承担本案的全部诉讼费用。

一审法院查明 一审法院认定事实:福州海峡置业有限公司与实达物业公司签订《福州市前期物业服务合同》，委托实达物业公司对位于闽侯县××镇××路××号海峡•鑫天地提供物业服务。之后福州海峡置业有限公司与实达物业公司签订《“海峡•鑫天地”前期物业服务补充协议》，约定合同履约期在原合同约定期限(2014年10月1日至2016年9月30日)届满后，顺延2年(即从2016年10月1日起至2018年9月30日止)。《福州市前期物业服务合同》约定商业街按3.95元／㎡•月的标准计收物业服务费，业主应于每月15日向实达物业公司交纳上月的物业服务费。林碧是闽侯县南通镇“海峡•鑫天地”商业2＃楼203店铺的业主，店铺面积为114.67㎡。

一审法院认为 一审法院认为，福州海峡置业有限公司与实达物业公司签订的《福州市前期物业服务合同》及《“海峡•鑫天地”前期物业服务补充协议》未违反法律规