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房地产经纪人培训手册•房地产基础知识•经纪人职业素养与技能•房源开发与管理•客户需求分析与匹配•交易流程与风险防范•持续学习与职业发展contents目录01房地产基础知识房地产市场概述房地产市场的定义房地产市场是指涉及房地产买卖、租赁、抵押等交易活动的市场。
房地产市场的特点地域性、不可移动性、高价值性、长期性等。
房地产市场的参与者买方、卖方、经纪人、金融机构等。
房地产交易流程了解客户需求、房源信息收集和筛选、制定营销策略等。
与客户进行价格、付款方式、交房时间等条款的协商。
根据谈判结果，制定并签订房地产买卖合同。
协助双方办理产权过户手续，确保交易安全合法。
交易前准备交易谈判签订合同办理过户03法律风险防范措施制定相应的风险防范措施，如严格审查产权证明、规范合同条款等。
01房地产法律法规概述了解国家及地方相关法律法规，如《物权法》、《合同法》等。
02交易过程中的法律风险识别交易过程中可能出现的法律风险，如产权纠纷、合同违约等。
房地产法律法规02经纪人职业素养与技能遵守法律法规诚信为本保密义务公平竞争经纪人职责与道德规范01020304严格遵守国家及地方相关房地产法律法规，确保业务活动合法合规。
坚持诚实守信原则，如实告知客户房屋信息，不隐瞒、不欺诈。
对客户提供的个人信息和交易细节严格保密，不泄露给第三方。
保持行业内的良性竞争，不恶意攻击或诋毁竞争对手。
有效倾听表达清晰情绪管理谈判策略沟通能力与谈判技巧积极倾听客户需求和意见，准确理解客户意图。
保持冷静和耐心，妥善处理客户异议和投诉。
用简洁明了的语言传达信息，避免使用过于专业的术语。
灵活运用谈判技巧，为客户争取最有利的交易条件。
树立专业、可信赖的形象，提供优质的服务体验。
专业形象定期与客户保持联系，了解客户需求和反馈，提供个性化服务。
持续跟进通过专业知识和真诚服务赢得客户信任，建立长期合作关系。
建立信任积极开拓新客户群体，扩大业务范围和市场份额。
拓展客源客户服务与关系维护03房源开发与管理网络平台利用专业房地产网站、社交媒体等途径获取房源信息。
房产经纪人房产知识培训手册房产经纪人培训手册第一章房地产的特性房地产是房屋、土地和附着于其各种权益的总和。
在我国，房地产所称的房屋，一般是指城市规划区域范围内的房屋建筑物，它包括城市、县城、城镇和独立工矿区范围内的全部房屋建筑物。
在国外，房地产被称为“物业”和“不动产”。
房地产是一种价值巨大，使用周期长而又不能移动的特殊商品。
它在生产、流通、消费等环节都不同于一般商品，具有特殊性。
房地产的使用周期长，作为不动产的房地产，具有固定性，耐久性和增值性。
房地产是人类社会政治、经济、文化生活的重要物质基础和承载物，它不仅是人们最基本的生活资料，如住宅；也是最基本的生产要素，如厂房、办公楼等。
在市场经济中，房地产还是一种商品，是人们投资置业的主要对象。
房地产构成社会经济生活中的巨大财富，也是关系到国计民生的重要财产和资源，在一国的总财富中，房地产往往占有较大比重，一般在60%~70%左右；在家庭财产中房地产也是最主要的部分。
所以，房地产是人们最重视、最珍惜、最具体的财产形式，房地产业是一个国家最重要的产业之一。
房地产是不动产形式的固定资产，是一种特殊的商品。
房地产具有其它财产和商品所不具有的特性：1．不可移动性。
房地产属于不动产，其自然地理位置是固定不变的，不能移动和搬运。
2．房产、地产不可分割性。
房屋依土地存在，土地是房屋不可缺少的物质构成要素，土地具有在空间位置上的不可移动性，房屋也因而具有不能移动性，房产和地产同属于“不动产”。
3．品质的差异性。
房地产作为商品，在品质上具有不同质性，即使在同一地段的建筑物，由于楼屋不同、朝向不同等因素，不同的房屋也不能具有相同的品质。
4．价值的高大性。
房地产价值额巨大，是居民家庭最为昂贵的耐用消费品，普通家庭往往倾其一生的积蓄也难以买得起一套商品房；房地产也是企业、单位最为主要的、占用较大投资额的生产经营要素。
5．使用的耐久性。
土地具有不可毁灭性，房屋虽然不象土地那样具有不可毁灭性，但是已经建造完成，寿命通常可达数十年，甚至上百年，在正常情况下，建筑物很难发生倒塌，除非为了更好利用土地而进行拆除。
房地产经纪人基础知识1. 房地产房地产又称不动产，是房产和地产的总称，具体地是指土地及其附着物。
房产总是以地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。
2. 房地产产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。
具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。
3.二手房地产经纪人：是指出房地产投资、开发、交易等各环节中从事居间代理业务而收取佣金的个人或机构。
4.佣金：是中介机构完成一宗房地产经纪业务后获取的报酬。
它是一种劳动收益、风险收益和经营收益的结果。
5. 房地产市场主要包括房地产买卖、租赁市场。
含一级市场、二级市场和三级市场：一级市场是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其他用地者的市场。
二级市场是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位和个人的市场。
三级市场是指单位、个人之间的房地产权转让、抵押、租赁的市场，它是在二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。
6. 土地类型土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施等。
7.土地使用年限居住用地：70年。
工业用地：50年。
教育、科技、文化、体育用地：50年。
商业、旅游娱乐用地：40年。
综合用地或其他用地：50年.备注：续交土地出让金，房可再使用70年8.普通住宅：是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。
目前，多为多层住宅和高层住宅。
多层住宅是指2-6层(含6层)的楼房;高层住宅是指6层以上的楼房，高层住宅多安装电梯。
普通住宅和非普通住宅的区别由于各地对多层和高层的定义不一致，划分标准各地可根据实际情况酌情确定。
9.非普通住宅：1、住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0);2、单套建筑面积在140平方米以上(含140平方米);3、实际成交价格高于该区市场指导价1.2倍以上10.容积率：建筑面积毛密度是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率11.户型：房屋的结构和形状；12房屋产权转移的形式：1买卖2赠与3继承4互换5产权调换6离婚析产13.国有土地使用权的获得方式有哪些出让、划拨；14.房地产登记的种类有哪些房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记15.公共维修基金缴交比例？购房款的3%或每年每平米2元9；购房人缴存的维修基金什么时间返还在房屋正常使用年限内不予退还；业主转让房屋所有权时结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户；因房屋拆迁或其他原因造成房屋灭失的退还基金余额16.配套：双气，煤气，天然气，暖气，三线（电话线，有线电视，网络），双水（上下水），三水（上下水，中水），卫星电视，传达等；17.房屋产权证分哪几种房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》18.商品房销售须具备以下五证国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证施工许可证和商品房销售许可证19.房地产开发：是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
全国房地产经纪人《专业基础》必考知识点大全全国房地产经纪人《专业基础》必考知识点大全一、导言本文旨在为全国房地产经纪人备考提供一份必考知识点汇总。
在房地产行业中，经纪人扮演着至关重要的角色，他们不仅需要了解基本的法律、经济和建筑知识，还需要具备良好的沟通、协调和谈判技巧。
为了成为一名合格的房地产经纪人，我们需要掌握以下知识点。
二、核心知识点1、建筑基础知识：掌握建筑学基本知识，包括房屋结构、建筑材料、施工流程等。
这对于评估房屋质量、判断房屋潜在价值以及与客户沟通房屋改造升级等方面具有重要意义。
2、房地产市场分析：了解房地产市场的基本构成、市场动态和价格趋势。
这对于判断投资价值、为客户提供合适的投资建议以及在交易过程中灵活应对市场变化至关重要。
3、土地资源利用与管理：了解土地资源的性质、特点和利用方式，以及相关政策法规。
这对于在合适的时机购买土地、规避政策风险以及为客户提供合理的用地规划建议具有指导作用。
4、房地产营销策略：掌握房地产营销的基本策略和技巧，包括产品定位、定价、推广等。
这对于成功推广房产项目、吸引潜在客户以及提高房产销售业绩至关重要。
5、房地产金融知识：了解房地产金融的基本知识，包括融资方式、投资模式、风险控制等。
这对于帮助客户选择合适的投资方案、评估投资风险以及拓展自身的融资渠道具有重要意义。
6、法律风险防范：了解房地产相关的法律法规，学会识别和防范各种法律风险，保护客户和自身的合法权益。
7、客户服务意识：以客户为中心，关注客户需求，提供专业、细致的服务，赢得客户的信任和支持。
三、细节与技巧1、熟悉当地相关政策法规，如城市规划、土地管理、房产交易等规定。
2、掌握市场动态，关注市场趋势，了解国内外经济形势对房地产市场的影响。
3、具备良好的沟通技巧，与客户建立良好的信任关系，提高客户满意度。
4、学会在房地产交易过程中合理规避风险，保障客户和自身的合法权益。
5、关注环保、科技等相关领域的发展，了解新型建筑技术和绿色建筑材料的应用。
房产经纪人必备基础知识1、什么叫房屋产权,产权包括什么?答：房屋产权指的是房屋所有对房屋所拥有的完全所有权,主要包括对房屋的占有,使用,处分和收益权。
2、房地产市场的分类（1）房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由***直接控制和垄断经营。
（2）房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。
（3）房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。
3、国有土地使用权的获得方式有哪些？出让、划拨4、房地产登记的种类有哪些？房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。
5、住宅按建筑层数分类：低层住宅为一层至三层；多层住宅为四层至六层；中高层住宅为七层至九层；高层住宅为十层以上（小高层、高层、超高层）。
6、什么是层高、净高？层高：上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。
净高：楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。
净高=层高-楼板厚度7、不计算建筑面积的范围：1、层高2.2米以下；2、突出墙面的构件；3、挑台、平台等。
8、公共维修基金缴交比例？购房款的3%或每年每平米2元9、购房人缴存的维修基金什么时间返还？在房屋正常使用年限内不予退还；业主转让房屋所有权时结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户；因房屋拆迁或其他原因造成房屋灭失的退还基金余额。
10、以买卖方式转让房地产时，同等条件下什么人有优先购买权？答：（1）房地产共有人；（2）房地产承租人；（3）一项房地产买卖合同同时具有上列当事人时，按上述次序依次享有优先购买权。
11、什么是容积率是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率＝总建筑面积÷建筑用地面积。
其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。
这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。
地产经纪人培训手册1. 引言地产经纪人是房地产行业中非常重要的角色，他们负责连接买家与卖家，提供专业的咨询和服务。
一个优秀的地产经纪人需要具备良好的销售和沟通能力、深入了解房地产市场以及法律法规，并能够为客户提供丰富的房地产知识和资源。
本手册将提供给地产经纪人一些基本的培训指南和技巧，帮助他们提升职业能力。
2. 基本知识2.1 房地产市场概述地产经纪人需要了解房地产市场的最新动态以及市场的趋势和预测。
他们应该掌握有关房地产价格、供求关系、政策法规以及相关税费等方面的知识。
2.2 法律法规地产经纪人应该了解相关的法律法规，例如房地产交易法、土地管理法、消费者保护法等。
他们需要了解相关的合同条款和法律责任，确保自己的行为合法合规。
2.3 销售技巧一个优秀的地产经纪人需要具备良好的销售技巧。
他们需要学会有效地与客户沟通，了解客户的需求并给予合适的建议。
此外，他们还需要懂得如何有效地推销房地产产品，并能够处理客户的异议和疑虑。
3. 客户服务作为一名地产经纪人，提供优质的客户服务是非常重要的。
下面是几点地产经纪人需要注意的客户服务技巧：3.1 了解客户需求地产经纪人需要与客户进行深入的交流，了解他们的期望和需求。
只有了解客户的需求，才能够给予合适的建议和推荐，提高客户的满意度。
3.2 持续沟通与跟进与客户建立良好的沟通和跟进机制是非常重要的。
地产经纪人需要定期与客户沟通，了解他们的需求是否有变化，并及时向他们提供最新信息和进展。
3.3 解决问题与争议在服务过程中，地产经纪人可能会遇到客户的问题和争议。
在面对这些情况时，地产经纪人需要冷静应对，尽力解决问题并为客户提供合理的解释和妥善的处理方案。
4. 营销与推广4.1 制定营销策略地产经纪人应该根据自己的目标客户群体，制定合适的营销策略。
他们可以利用线上线下的各种渠道，如社交媒体、房地产展览会等来宣传和推广自己的服务。
4.2 建立个人品牌地产经纪人应该努力建立自己的个人品牌。
房地产经纪人入门相关专业知识一.跑盘目的:了解熟悉本分行商圈内的相关楼盘,为以后带看,成交等体现自己的专业度做好良好基础;跑盘所需要了解熟悉的内容:1.小区位置分布小区的交通位置,小区楼栋的分布,每栋楼的总层高,每层的户数，能画出楼栋分布图,2.小区的开盘入住时间3.小区的开发商及物业管理公司4.小区的物业管理费5.小区目前的市场价格6.小区的内部配套设施及相关费用7.小区的周边配套情况,银行,超市,购物,学校,娱乐,邮局,交通等等8.小区周边的规划9.楼盘总户数10.目前租售情况11.入住群体比例二.房源的开发目的:作为一个经纪人,做为一个销售领域,房子本身就是我们要销售的产品,只有开发出更多的房源产品,才有可能拥有更多的产品销售,可见房源对于经纪人之重要性;如何开发房源;1.电话开发在公司系统里,特别是未流通盘里做更新开发,而且本身有些业主并不是只拥有一套房子,做好好的沟通及量的突破,开发出新的房源2.网络开发目前很多业主自己会在网络上发布自己房子的信息,可以通过网络联系沟通,开发出房子.3.通过物业及社区保安及社工等既然他们在社区内上班,自然会了解很多业主的信息,可能会更熟悉里面各类业主的情况,通过和他们的交流,建立熟悉度及信任度,尊重他们的工作,建立良好的合作关系,自然会获得些社区资源,况且,对于你出入了解该社区也将有很大的帮助)4.通过亲人,朋友及老客户的转介绍既然你已经是个经纪人了,就需要展示经纪人的特质,房地产经纪人卖的是房子,当然需要让你生活圈内的亲人,朋友多知道你是个卖房子的经纪人,要在他们的心目中形成这样的概念,只要有房子方面的需要,第一个能想到的是你,自然,你会从他们那里获取些新的资源,另外通过良好的服务意识,做好客户的维护,让他们在心的一角有有你的一席之地,当他们自己或他们的朋友有需要的时候,第一时间自然会想到你.5.通过驻守、派单或陌拜在相关社区门口或小区内，准备好相关的DM广告及名片，在小区门口派发，让进出社区的所有人拿到你的信息，相信只要你的信息能让更多的人知道，量的突破必然会有质的收获，既然从这小区内出入的人，无非就这几种人存在，1.业主.2.租客3.访客4.看房的客户5.小区内的工作人员）三、房源的熟悉目的：只有对房屋情况真正熟悉了解，才能体现出经纪人的相对专业度，才能在带看，销售过程中掌握主动，控制筹码。
房地产经纪人基础知识1.房地产市场分析1.1 宏观经济因素作为专业的房地产经纪人，了解宏观经济对房地产市场的影响至关重要。
•经济增长率：GDP增长率直接影响购房需求和房价走势。
•利率政策：央行利率调整会影响房贷成本，进而影响购房决策。
•通货膨胀：高通胀可能导致房地产作为保值资产的需求增加。
1.2 区域市场分析•供需关系：分析特定区域的房屋供给量和购房需求，预测价格走势。
•政策影响：关注地方政府的房地产调控政策，如限购、限贷等措施。
•基础设施发展：评估交通、教育、医疗等配套设施的完善程度及规划。
1.3 房产价值评估•位置因素：考虑地段、周边环境、交通便利性等。
•物业特征：分析建筑年代、面积、朝向、楼层等因素。
•市场比较法：通过对比同类房产的成交价格来估算目标房产的市场价值。
2.客户需求评估2.1 需求分类•自住需求：关注生活便利性、学区、社区环境等因素。
•投资需求：注重升值潜力、租金回报率等经济指标。
•改善型需求：侧重房屋品质提升、居住面积扩大等方面。
2.2 客户画像创建详细的客户画像，包括：•年龄、职业、家庭结构•经济能力和购房预算•生活方式和偏好•长期规划和投资目标2.3 需求匹配技巧•深入沟通：通过开放式问题了解客户真实需求。
•需求优先级排序：帮助客户明确最重要的购房考虑因素。
•灵活推荐：根据客户反馈及时调整推荐方案。
3.销售技巧3.1 有效沟通•倾听技巧：耐心聆听客户需求，避免打断或过早下结论。
•非语言沟通：保持适度眼神接触，使用恰当的肢体语言传达专业和真诚。
•专业术语解释：将复杂的房地产术语转化为客户易于理解的语言。
3.2 房源展示•预先准备：熟悉房源信息，准备相关文件和材料。
•重点突出：强调符合客户需求的房屋特点。
•情景描述：帮助客户想象在此居住的场景，激发购买欲望。
3.3 异议处理•预期异议：列出常见异议并准备应对策略。
•同理心回应：理解并认可客户的顾虑，然后提供解决方案。
•替代方案：当客户对某个房源不满意时，及时推荐其他合适选择。
房地产经纪人实战手册（基础知识篇）【第一环节：专用术语解释】一、地产开发常用术语1、房地产：房地产又称不动产，是房产和地产的总称，房产总是以地产联贯为一体的，具有整体性和不可分割性。
2、房地产产权：是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权，具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。
3、土地类型：土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施用地等。
4、三通一平：是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通、场地平整。
5、七通一平：是指上、下水通，排污通、路通、电讯通、煤气通、电通、热力通、场地平整。
6、土地使用权年限：是指政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后继续使用，如果不符合则该土地使用权由政府无偿收回。
现政府规定：居住用地70年，工业、教育、科技、文化、卫生、体育、综合用地为50年，商业、旅游、娱乐用地为40年；7、房地产市场：●一级市场：是指国家以土地所有者和管理者的身份，将土地使用权出让给房地产经营者与使用者的交易市场。
●二级市场：是指土地使用权出让后，由房地产经营者投资开发后，从事房屋出售、出租、土地转让、抵押等房地产交易。
●三级市场：是指在二级市场的基础上再转让或出租的房地产交易。
8、公证处：是一个国家的证明机关，是法律公证的机构。
19、房管局产权登记处：办理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变更、继承、赠与等手续的部门。
10、发展商：专门从事房地产开发和经营的企业。
11、代理商：经政府批准成立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介服务机构，接受委托，代办房地产的出售、购买、出租、承租及物业咨询评估报告、销售策划等业务提供有偿服务。
12、佣金：是中介机构完成一宗房地产经纪业务后获取的报酬，它是一种劳动收益、风险收益和经营收益的结果。
房地产经纪人基础知识1. 房地产房地产又称不动产，是房产和地产的总称，具体地是指土地及其附着物。
房产总是以地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。
2. 房地产产权是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地使用权。
具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益和依法处分的权利。
3.二手房地产经纪人：是指出房地产投资、开发、交易等各环节中从事居间代理业务而收取佣金的个人或机构。
4.佣金：是中介机构完成一宗房地产经纪业务后获取的报酬。
它是一种劳动收益、风险收益和经营收益的结果。
5. 房地产市场主要包括房地产买卖、租赁市场。
含一级市场、二级市场和三级市场：一级市场是指国家土地管理部门按土地供应计划，采用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产发展商或其他用地者的市场。
二级市场是指房地产发展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相应的土地使用权转让给单位和个人的市场。
三级市场是指单位、个人之间的房地产权转让、抵押、租赁的市场，它是在二级市场基础上的第二次或多次转让房地产交易活动的市场。
6. 土地类型土地按其使用性质划分为：居住、商业、工业、仓储、综合用地、公共设施等。
7.土地使用年限居住用地：70年。
工业用地：50年。
教育、科技、文化、体育用地：50年。
商业、旅游娱乐用地：40年。
综合用地或其他用地：50年.备注：续交土地出让金，房可再使用70年8.普通住宅：是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。
目前，多为多层住宅和高层住宅。
多层住宅是指2-6层(含6层)的楼房;高层住宅是指6层以上的楼房，高层住宅多安装电梯。
普通住宅和非普通住宅的区别由于各地对多层和高层的定义不一致，划分标准各地可根据实际情况酌情确定。
9.非普通住宅：1、住宅小区建筑容积率在1.0以下(不含1.0);2、单套建筑面积在140平方米以上(含140平方米);3、实际成交价格高于该区市场指导价1.2倍以上10.容积率：建筑面积毛密度是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率11.户型：房屋的结构和形状；12房屋产权转移的形式：1买卖2赠与3继承4互换5产权调换6离婚析产13.国有土地使用权的获得方式有哪些出让、划拨；14.房地产登记的种类有哪些房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记15.公共维修基金缴交比例？购房款的3%或每年每平米2元9；购房人缴存的维修基金什么时间返还在房屋正常使用年限内不予退还；业主转让房屋所有权时结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户；因房屋拆迁或其他原因造成房屋灭失的退还基金余额16.配套：双气，煤气，天然气，暖气，三线（电话线，有线电视，网络），双水（上下水），三水（上下水，中水），卫星电视，传达等；17.房屋产权证分哪几种房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋共有权证》、《房屋他项权证》18.商品房销售须具备以下五证国有土地使用证建设用地规划许可证建设工程规划许可证施工许可证和商品房销售许可证19.房地产开发：是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
它具有投资大、回报高、风险大、附加值高、产业关联性强等特点。
房地产咨询：是指为房地产活动当事人提供法律法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动，现实中的具体业务有接受当事人委托进行房地产市场的调查研究二；面积概念1总建筑面积：是指各层建筑面积的总和。
底层建设按外墙墙角以上的外围水平面积计算，二层及二层以上按外墙外围水平面积计算。
2建筑面积：是指住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积。
高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。
建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。
3公用建筑面积：是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积4使用面积：是指住宅的使用面积，指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。
计算使用面积时有一些特殊规定：跃层式住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；内墙面装修厚度也计入使用面积。
5公用面积：商业的公用面积是指住宅内为住户出入方便、正常交往、保障生活所设置的公共走廊、楼梯、电梯间、水箱间等所占面积的总和。
开发商在出售商品房时计算的建筑面积存在公共面积的分摊问题。
6住宅的实用面积：是指它是“建筑面积”扣除公共分摊面积后的余额。
套内面积：是指俗称“地砖面积”。
它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体等占用空间的建筑物后的空间的概念。
7套内面积，全名套内建筑面积，是由以下三部分组成的：套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积8房屋的基底面积房屋的基底面积是指建筑物底层勒脚以上外围水平投影面积。
别墅：独栋、连排、连体、叠拼、双拼9.三通一平是指在发展基础上的水通、电通、路通及场地平整。
10.七通一平是指上、下水通，排污通、排水通、路通、通讯通、煤气通、电通及场地平整。
土地管理局代表国家行使土地所有者的权利，以及对房地产市场、房地产行业管理的政府部门。
公证处是国家的证明机关，是提供法律公证的机构。
绿化率：是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。
层高：指下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。
净高：层与层之间的净空高度（指下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。
净高=层高-楼板厚度）进深：是指一间独立的房屋从前墙皮到后墙皮之间的实际长度。
（目前我国大量城镇住宅房间的进深一般要限定在5米左右，不能任意扩大。
）开间：是指一间房屋内一面墙皮加到另一面墙皮之间的距离（开间3的倍数如：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、 4.2米。
）朝向：指房屋所处的具体方位，以客厅所处的位置为基准（如坐北朝南，南北通透）多层：楼房高度在7层以下（含7层）的建筑物小高层：8-12.13层之间的建筑物高层：13-30层之间的建筑物超高层：30层以上的建筑物跃层：跃层住宅是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层；一般在首层安排起居、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。
复式：复式住宅在概念上是一层，但层高较普通的住宅高，可在局部掏出夹层，安排卧室或书房等内容，用楼梯联系上下。
其目的是提高住宅空间利用率。
错层：错层结构属于竖向布置不规则结构平层：除以上外都是平层了房地产登记按下列程序办理:·提出申请；·受理申请;;·审查申请文件;;·权属调查;;·依法公告;;·确认房地产权利;;·将核准登记事项记载在房地产登记册上;;·计收规费并颁发房地产权利证书;;·立卷归档。
怎样申请房地产登记申请房地产登记，应当按照有关规定向登记机关提交申请书及有关文件，经审查，申请人的申请符合规定的，登记机关应在规定时间内核准登记，并发给房地产权利证书。
申请房地产登记，能否委托他人办理申请房地产登记，申请人可以委托他人代理。
不满18周岁的个人是否可以购买市场商品房，如果能够则怎样办理只要具备合法身份证明的国内公民都可以购买商品房。
但不满18周岁没有民事行为能力或限制民事行为能力的公民，购房时需提交其监护关系证明和监护人身份证明。
多个共有人一起购买商品房时所拥有的份额有无限制答可以由购房者协商自行决定，不作限制。
几种常见的建筑构造形式按照材料分：木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢结构。
按受力形式分：框架结构、剪力墙结构、膜结构.基础设施和配套设施的涵义基础设施水、电、道路、通讯、煤气等生活必要设施。
配套设施会所、泳池、中庭花园、儿童乐园等以提高居住质量为目的的设施影响房地产消费的因素（1）经济社会发展及城市化的水平经济社会越发展、城市化水平越高，对房地产的消费也就越大。
随着城市的发展，城市土地面积的不断增加，城市对土地和住宅的消费也就越来越大。
（2）城市人口增长及生活水平城市的发展，其人口也会相应增加，加之生活水平的提高，对城市土地的消费就越来越大了。
（3）房地产价格水平与其它市场一样，价格的高低对于房地产的消费有很大的影响。
价格高，就会限制对房地产的消费，价格低，就会增加对房地产的消费。
（4）国家政策国家的政策对房地产的生产性消费和消费性消费都会有巨大的影响。
特别是对房地产的总量平衡和结构平衡有着重大的调节作用。
对于居民住房消费影响最大的是国家的住房政策以及与住房有关的各项优惠政策。
（5）城市产业结构城市产业结构发展的状况，不仅决定着城市对房地产消费的总量，而且决定着房地产产业的消费结构。
（6）消费者对经济发展形势预测消费者的消费会受到外部环境的制约，外部环境影响着现实支付能力能否得到实现。
如果消费者对未来经济发展的预测是乐观的，房地产消费就会增长，如果是悲观的，消费会减少。
基本工作1，认识房源作为房地产经纪人，必须熟悉很多房源先跑盘后牢记用业余时间熟悉路段及物业所在位置脑中嘴里都有房张嘴就来，如同推销员要非常了解自己手中的货物一样，才能提高成交机率，成倍地增加销量，随身携带委托代理委托协议书收钥匙空看跟房主沟通学会做简易户型图；学会看朝向房屋讲究的是采光；2，熟透房源学会了解房产跟业主的信息例如：售房动机、期望、过去的经验/有无售房经验、业主的性格、看房是否方便等。
还要尽可能多地了解有关房产的信息产权有无抵押有无纠纷；3，看房前后看房为销售过程中很重要的环节首次邀约对业主应注意的事项，确认时间跟地点，约业主应提前十分钟到告诉业主要准时到可告知业主客户还要看另一套等举例说明；对客户应注意的事项，经纪人应准备2.3套不同类别且接近客户需求的房子，先中后优再差，这样能增加房源的对比性又能增加客户的选择性，激发客户的看房兴趣，可利用自己的话术技巧；可举例说明；看房前整理着装摆正态度名片看房单米尺笔公文包设计看房路线等看房中防止跑单紧跟人少的一方做出高品质的有效沟通等看房后业主跟客户回访等开发房源开发客户把握房源跟客户寻找卖点寻找更多的客户资源与房源客户等级划分面谈引导促成成交售后服务房产经纪人的基本技能；拓展能力表达说服能力判断能力协调能力经营能力创造能力房产经纪人的基本素质生理素质：头脑清醒反应敏捷等心理素质：善于沟通适应能力强平常心等职业修养：职业形象职业道德协作意识市场意识信息意识职业道德：诚实信用有事业心有责任感加强自律房产经纪业务实战技巧四熟悉：熟悉城市和区域的基本情况，熟悉房产政策和法规，熟悉市场情况，熟悉公司的盘源和客源，五学会：学会调查学会分析学会揣摩学会追踪学会交友五字决：快准紧贴勤【狠】服务5S：速度微笑真诚机敏研学对待客户五心：信心热心细心诚心耐心当客户看中房子讲五点：拉逼编演签；过五关：脸皮关专业关压力关辛苦关诱惑关电话营销技巧接听：1语气亲切2问清楚需求3绝不说不没有之类的话4留下电话尽量解答5口齿清晰语气亲切同类人学会模仿6第一时间约看7 学会倾听。
