房地产经纪人《经纪概论》考点房地产基础知识房地产经纪人考试.doc

【篇一】2020年房地产经纪人考试《经纪概论》考点归纳影响楼价因素：(一)地区基本上越接近市中心的物业，其楼价将越高。

各项配套交通网络、饮食娱乐及购物消闲等设施较完善。

(二)交通一般城市的楼房比乡村的楼房较昂贵，因城市道路网络完善、来往各处地方均方便。

(三)楼层在同一个高层单位中，位于高层的一般均比低层的同样单位卖贵一点。

简单的原因：位于高层的比低层更远离地面，所以较少受到街上人车喧哗的骚扰，加上接触的尘埃量相对较少，空气当然比较的清新。

况且如果大厦的位置适中，高层享有更佳视野，天然光线吸纳较多，亦会使单位阳光十足。

反之，一个低层可能是阴暗局促、人车嘈杂的地方，固然不是一个理想的居住环境。

此外，位于大厦低层的单位，一般外墙较厚，影响了楼宇的实际可使用面积。

又基于污水排放设计及设置垃圾的位置，位于大厦低层单位，容易受污水渠淤塞、塑料去水喉排水声的影响或垃圾臭氧滋扰等。

但如没有电梯的多层楼房，其中层价格将较贵，高层因高层没有电梯上落不便。

(四)方向这是一个影响楼价较重要因素，因单位内部设备可花金钱添置或改善，但方向则完全不能改变。

加上中国人传统认为向南较佳，东向或西向均会受阳光照射影响，故朝南向物业价格一般较高。

(五)景观景观亦是不能改变的因素，故一些拥有开阔视野、湖景、山景或绿化公园景观的单位价格均较高。

(六)配套若楼房有周边环境及设施的配合，其价值亦将相应提高。

如一些大型屋村设备齐全，应有尽有，包括商场、百货公司、超级市场、戏院、私人会所、游泳池及私家花园等。

此外，物业采光、间隔、用料、楼宇维修保养、地区因素区别及物业用户素质等，均可影响物业价格高低。

(七)房屋面积划分：1、居住面积：指住宅中供日常生活起居用的卧室，起居室等净面积的总和。

2、使用面积：指住宅中分户内全部可供使用的净面积的总和。

包括卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道，室内楼梯等。

3、建筑面积：对一栋楼来讲，是指房屋各层面积的总和，而每层建筑面积则是建筑物勒脚以上外墙的水平截面积。

2013房地产经纪人《经纪相关知识》辅导知识点(6)-房地产经纪人考试为了方便大家复习房地产经纪人考试，特的为大家准备了《房地产经纪人考试内容：生态环境的概念》，希望对大家有所帮助。

点击查看：2013房地产经纪人《经纪相关知识》辅导知识点汇总生态环境的概念生态环境不等于通常意义上的环境，可将其理解为生物的状态与环境的各种关系，是指在生态系统中除了人类种群以外、相对于生物系统的全部外界条件的总和，包含了特定空间中可以直接或间接影响生物生存和发展的各种要素，强调在生态系统边界内影响生物状态的所有环境条件的综合体。

人类的生态环境是一个以人类为中心的生态环境。

人类的生态环境凝聚着自然因素和社会因素的相互作用，是自然生态环境与社会生态环境共同组成的统一体。

题目：所谓景观，指的是( )。

A.人文景观B.自然景观C.生态景观D.包括自然景观和人文景观答案：(D)环境污染概述在人们的环境意识越来越强的发展趋势下，房地产经纪活动也应涉及对环境污染的认识和了解。

对环境污染的认识和了解应包括环境污染的概念、类型、危害，污染物和污染源，以及环境污染的防治。

(1)环境污染的概念环境污染是指有害物质或因子进入环境，并在环境中扩散、迁移、转化，使环境系统结构与功能发生变化，对人类及其他生物的生存和发展产生不良影响的现象。

(2)环境污染的类型环境污染有不同的类型，因目的、角度的不同而有不同的划分方法。

按环境要素，可分为大气污染、水体污染、土壤污染等;按污染物的性质，可分为物理污染(如声、光、热、辐射等)、化学污染(如无机物、有机物)、生物污染(如霉菌、细菌、病毒等);按污染物的形态，可分为废气污染、废水污染、噪声污染、固体废物污染、辐射污染等;按污染产生的原因，可分为工业污染、交通污染、农业污染、生活污染等;按污染的空间，可分为室内污染和室外污染;按污染物分布的范围，可分为全球性污染、区域性污染、局部性污染等。

(3)环境污染源1.环境污染源的概念环境污染源简称污染源，是指造成环境污染的发生源或环境污染的来源，即向环境排放有害物质或对环境产生有害影响的场所、设备和装置等。

2013房地产经纪人《经纪概论》考点:房地产市场波动-房地产经纪人考试整理了2013年房地产经纪人《经纪概论》重要考点，敬请关注！查看汇总：2013年房地产经纪人考试《经纪概论》考点汇总房地产市场波动绝大部分商品的市场价格和成交量会随着时间而上下波动。

没有只涨不跌的市场，也没有只跌不涨的市场，只要是市场，就会有变化，就会有波动，房地产市场也不例外。

(一)房地产市场周期从长期来看，房地产市场会呈现出一种有规律的上升和下降的周期性交替变化。

当然，这种所谓的“周期”，不是数学上的严格意义上的周期，不像春、夏、秋、冬季节变化那样有规律，而是大体上每隔一段时间出现市场行情的上涨或下跌，即经过一段时间的上涨之后，预示着可能会下跌;下跌到一定程度之后，预示着可能会上涨。

房地产市场周期大体有上升期、高峰期、衰退期和低谷期四个阶段。

(1)上升期。

在这一时期，需求不断增加，房屋(房地产)供不应求。

需求的增加主要是实质性的消费需求突然增加，因而多发生在人口大量迁入、经济复苏、收入增加等时期。

由于消费需求的突然增加，市场上的房屋(房地产)供给不足，租金和售价不断上升;随着租金和售价的上升，对房地产的投资需求也开始增加。

因此，这一时期可描述为“消费需求夹杂着投资需求增加的时期”。

上升期的主要特征有：租金和售价几乎同步上涨;二手房屋的价格上涨。

另外，在这一阶段的初期，房屋空置率略高于正常水平，随后，需求的不断增加使房屋空置率不断下降。

到这一阶段的后期，房屋空置率下降到正常水平。

(2)高峰期。

这一时期，需求继续增加，但增加的势头逐渐减弱，并在此阶段的后期，需求开始出现减少的势头。

由于实质性的消费需求在上升期基本上得到满足，所以这一时期可描述为“投资需求夹杂着消费需求增加的时期”。

高峰期的主要特征有：售价以比租金快得多的速度上涨;新房换手快，交易量大;大批房地产开发项目开工;房屋空置率也经历了在上升期的基础上继续下降到该阶段后期开始上升的过程。

2011房产经纪人《经纪概论》辅导：经纪人员(6)-房地产经纪人考试为了让广大考生更好备战2011房地产经纪人考试，整理了以下备考辅导资料，供考生复习。

房地产经纪人员的知识结构由于房地产经纪活动的专业性和复杂性，房地产经纪人员必须拥有完善的知识结构(参见图2—1)。

这一知识结构的核心是房地产经纪专业知识，即房地产经纪的基本理论与实务知识，该核心的外层是与房地产经纪有关的基础知识，包括经济知识、法律知识、社会心理知识、房地产专业知识、科学技术知识，最外层则是对能对房地产经纪人员的文化修养和心理素质产生潜移默化影响的人文(如文学、艺术、哲学等)和心理方面的知识。

经纪人要掌握经济学基础知识，特别是市场和市场营销知识。

要懂得市场调查、市场分析、市场预测的一些基本方法，熟悉商品市场，特别是房地产市场供求变化和发展的基本规律、趋势，了解经济模式、经济增长方式对房地产活动的影响。

社会主义市场经济是法制经济，房地产经纪人从事经纪活动要有法制意识和法律观念，要依法开展经纪活动并依法维护自己和其他当事人的合法权益。

经纪人要认真学习和掌握基本法律知识，如《民法通则》、《城市房地产管理法》、《合同法》、《物权法》、《广告法》、《反不正当竞争法》、《消费者权益保护法》、以及税法等与房地产经纪有关的法律、法规。

房地产经纪人的工作是频繁与人打交道的工作，因此，社会及心理方面的知识也是房地产经纪人所必须要掌握的。

房地产经纪活动是为房地产投资者、开发商、房地产消费者等各类房地产经济活动的主体服务的，因此房地产经纪人必须要掌握一定的房地产专业知识，主要包括房屋建筑、房地产金融与投资、房地产市场营销、房地产估价、物业管理、房地产测量等方面的知识。

在强调房地产理论知识的同时，不可忽略产权交易中的程序性知识和日常生活中的房屋使用知识。

程序性知识可通过操作来训练，这是客户借助经纪完成交易的直接理由。

房屋使用知识可以向客户学习，厨房应怎样合理布置，钻石形状的客厅该如何处理等等，掌握这些实际性的知识可以为客户做更切合实际的建议。

2011房产经纪人《经纪概论》辅导：经纪人员(4)-房地产经纪人考试为了让广大考生更好备战2011房地产经纪人考试，整理了以下备考辅导资料，供考生复习。

第二节房地产经纪人员的职业修养和职业技能一、房地产经纪人员的心理素质(一)自知、自信所谓自知，是指对自己的了解。

房地产经纪人员对自己的职业应有充分而正确的认识，要对这一职业的责任、性质、社会作用和意义、经济收益等各个方面有一个全面和客观的认识。

所谓自信，对于房地产经纪人员来讲，是指在自知基础上形成的一种职业荣誉感、成就感和执业活动中的自信力。

房地产交易是房地产经纪活动的流通环节，其活跃程度和运行效率对整个房地产市场有重要的影响。

房地产经纪人的职业责任就是促进市场交易，加快交易进程。

因此，房地产经纪人的工作，不仅对房地产市场，乃至对整体经济的发展，都具有很大的积极作用。

而且，房地产市场上交易宗数最多的是住房，住房作为人们的基本生活资料，其市场交易活动实际上也是一种资源优化配置活动。

通过市场交易，更多的人得到了适合自己的住房。

因此，房地产经纪工作，又是一项造福于民的工作。

房地产经纪人应对自己的职业持有充分的荣誉感。

房地产经纪人的佣金是根据交易标的金额的一定比例来确定的。

由于房地产的价值高昂，房地产交易的标的额通常都是很高的，因此房地产经纪人员的单笔业务收入相对较高。

对这一问题，房地产经纪人员应有正确的认识。

首先，要认识到较高的收入是对专业化劳动的一种回报，它的背后是脑力加体力的艰辛劳动，如果看不到这一点，不肯付出，或者不能够不断提高自己的专业水平，而单纯为高收入来从事这一行业，那肯定是做不好的。

其次，要看到这种较高的收入来自于社会对房地产经纪行业的肯定，房地产经纪人员不应对自己的收入沾沾自喜，更不应在言谈举止中自夸、自傲。

在一些经济发达国家，房地产经纪人员大多以专业人士的形象出现，决不会有自夸、自傲的浅薄言行。

房地产经纪工作是与人打交道的工作。

房地产经纪人员会在工作中遇到各种各样的人。

房产经纪人《经纪概论》试题房产经纪人《经纪概论》试题导语：房产经纪概论是指导市场经济条件下房地产经纪人去具备能力和素质的理论知识，以下是店铺整理的关于房产经纪人经纪概论考试的试题，希望对大家有所帮助。

试题：1、房地产经纪信息的管理原则不包括( )。

A.目的性B.时效性C.增值性D.系统性2、下列关于经纪的表述中，不正确的是( )。

A.经纪活动是社会经济活动中的一种中介服务行为B.经纪活动主要是通过提供信息和专业服务来促成交易C.经纪机构提供中介服务是通过佣金方式取得其服务的报酬D.经纪机构与委托人之间有长期固定的合作关系3、经纪活动起源于( )。

A.第一次社会大分工B.第二次社会大分工C.第三次社会大分工D.现代市场经济4、房地产经纪人或房地产经纪机构向委托人提供订立房地产交易合同的媒介服务，并收取佣金的行为，称为( )行为。

A.代理B.行纪C.居间D.代办5、下面关于房地产经纪人协理的表述中，正确的是( )。

A.独立从事房地产经纪工作的自然人B.可以在全国范围内从业C.从事非独立性经纪工作，需要房地产经纪人的组织和指导D.具有初中以上学历的人士，可以申请参加房地产经纪人协理从业资格考试6、下列关于房地产经纪人的表述中，不正确的是( )。

A.可以以房地产经纪机构的名义独立执行房地产经纪业务B.经所在机构授权可以订立房地产经纪合同C.《房地产经纪人执业资格证书》在全国范围有效D.只能在报名所在地注册执业7、受行政处罚被注销房地产经纪人员注册证书的，自注销决定作出之日起不满( )的，不予注册。

A.1年B.3年C.4年D.5年8、道德的客观方面包括( )。

A.道德意识B.道德标准C.道德信念D.道德判断9、人们在从事各种职业活动的过程中应遵守的思想行为准则和规范是( )。

A.道德规范B.道德观念C.职业道德D.社会道德10、行纪是指经纪机构受委托人的委托，以( )的名义与第三方进行交易，并承担规定的法律责任的商业行为。

2024年房地产经纪人执业资格考试-房地产经纪职业导论考试历年真题摘选附带答案第1卷一.全考点押密题库(共100题)1.(多项选择题)(每题2.00 分)房地产经纪服务合同的内容由当事人约定，但合同的主要条款是具有共性的，一般应当包括( )。

A. 当事人的名称B. 服务事项C. 标的D. 违约责任E. 具体合作程序2.(单项选择题)(每题 1.00 分)房地产经纪机构可以开设门店的标准是，销售额达到计划期内的（）加同时间的正常利润。

A. 经营成本B. 门店租金C. 人员工资D. 办公费用3.(多项选择题)(每题 2.00 分)房地产掮客在1840年鸦片战争以后应运而生，其活动的范围十分广泛，包括（）。

A. 买卖B. 拍卖C. 租赁D. 贷款E. 抵押4.(多项选择题)(每题 2.00 分)房地产经纪人员的人际沟通的技能包括（）等。

A. 供需搭配的技能B. 了解对方心理活动和基本想法的技能C. 适当运用向对方传达自我意思方式（如语言、表情、身体动作等）的技能D. 把握向对方传达关键思想的时机的技能E. 议价谈判的技能5.(单项选择题)(每题 2.00 分) 甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）从事新建商品房代理销售业务，2004年10月，该公司承接了乙房地产开发公司（以下简称乙公司）的一个楼盘的预售业务。

2005年6月，王某购买了其中的一套住宅，该住宅合同建筑面积为150m2，单价8000元/m2。

但在按照《商品房买卖合同示范文本》（建住房［2000］200号文）签订合同时，由于甲公司的房地产经纪人丁某的操作失误，致使王某多支付房款7万元。

王某事后发现了这一错误，拿回了多支付的房款并获得了相应的赔偿。

2006年5月，该楼盘交房，王某所购住宅的实测建筑面积为145m2。

当该楼盘交房时，王某购买的房产的实测面积与合同约定面积有差异，下列表述中正确的为（）。

A. 王某有权退房B. 王某无权退房C. 王某不退房时，所购房产的产权登记面积应为150m2D. 王某退房时，乙公司只需将王某原来交纳的房款退还即可6.(单项选择题)(每题 1.00 分)从事房地产经纪的机构必须具备“有足够数量的专业人员”等条件，体现了房地产经纪执业的（）。

前言一、房地产经纪人考试基本情况分析：为了适应市场经济发展需要，规范和发展房地产市场，加强对房地产经纪人员的管理，提高房地产经纪人员的业务水平和职业道德，保护消费者合法权益，从2001年开始人事部、建设部决定实行房地产经纪人员职业资格制度。

2002年7月21日，举办全国房地产经纪人执业资格认定考试。

2002年12月底举行了首次考试。

到目前为止共举办了十次考试。

二、《房地产经纪概论》出题规律1、考试注重教材和大纲的变化内容出题者注重新教材和大纲的变化内容，肯定在考试中注重对新增加内容的考试力度，所以大家对本次考试教材中的变化和新增内容应作为学习的重点。

（11年和12年参加过考试的同志或考试通过的同志如果再回想一下老师讲课时讲解到的内容的话应该感受会更深一点）。

因此今年我们要重视教材变化（新增）内容的学习。

2、《房地产经纪概论》这门课程的出题点（分值）在各章节分布比较均匀，综合分析题内容在各章节中分布没有规律（有时一道综合分析题会涉及若干章知识点）。

3、考试内容涉及到教材的边边角角从2002年到2012年的变化趋势来看，2003年以前的经纪人考试注重对教材主要知识点的掌握的考核，对教材大面上的知识点考核内容比较多，2004年以后，不但注重对大纲要求的内容进行考核，对教材中的一些小知识点、小例子，大家容易忽略的知识点也成了出题对象，让大家有时摸不着头脑。

因此大家要注重教材大面内容，同时要踏踏实实，认认真真的把教材吃透，注意小细节。

4、注重综合知识内容的考核本部分考核内容主要涉及到综合分析题内容和某些客观题内容中，在考试中不但考察广大考生对单一知识点的掌握程度，同时注重考生对综合知识点的把握，综合分析题不必说，就是在一些客观题中也有综合知识点的考核。

这种试题的题型是以下列形式出现：“下列关于*****的说法正确的有（）”在下面的题枝中就包括了综合的知识点。

三、《房地产经纪概论》教材的学习和复习方法：（1）全面精读教材、吃透教材知识（重中之重）从对例年考试通过的考生调查情况来看，要想顺利通过考试，主要取决于对于教材的掌握程度的好坏。

2013房地产经纪人《经纪概论》考点:房地产专业名词-房地产经纪人考试整理了2013年房地产经纪人《经纪概论》重要考点，敬请关注！查看汇总：2013年房地产经纪人考试《经纪概论》考点汇总房地产专业名词1. 预售契约：开发商领取预售许可证后，买家与发展商签定一份预售合同，并送房管局做备案，是期房期间唯一的产权证明。

2. 购房抵押合同：如买家以按揭形式买楼，须与银行以产权抵押形式签署购房抵押合同，并送交房管局做“他项权利登记”。

3. 产权证：物业业权的唯一凭证，当楼房建成验收后，发展商将有关文件送房管局出大证，再根据业主提供预售契约出小业主证。

4. 房屋所有权证：是国家依法保护房屋所有权人的合法权益的法律凭证。

是产权人行使其合法权益的必备条件。

5. 契证：是土地、房屋不动产所有权发生转移时的一种交税凭证。

6. 土地证：反映房屋所有者土地使用情况的权利凭证。

7. 宅基地、自留山、自留地：指农村集体经济组织拨给村民建造住宅的用地。

自留山和自留地是农村集体经济组织长期使用的土地，主要用作农、林、牧、渔业等生产。

8. 住宅：主要作为居住用途的物业，每单位设有独立厅、房、厨、厕等房间，并设有独立水、电、煤气表及电话、电视线路。

9. 写字楼：主要作为办公用途的物业，一般设有中央空调，智能通讯设备(光纤网络、越洋视像会议等)，每单位可提供多条电话线络及每层采用公共卫生间及茶水间。

10. 厂房：主要作为生产用途的物业，大厦结构与住宅及写字楼存在一定差别，如承重负荷量、电力供应量及交通运输等方面。

11. 临街铺：作为营商用途的物业，并设有独立厨窗及门户直接连接街道，一般同时拥有阁楼及独立卫生间。

12. 高层：安装有电梯，配套完善，带有会所、保安严密的楼(楼高不超过18层)。

第二部分房地产经纪概论第一章房地产经纪概括考试目的本部分的考试目的是测试应试人员对房地产经纪的含义、分类、特征、作用、产生与发展等基本知识的认识、熟习和掌握程度。

考试内容第一节房地产经纪的含义及分类一、房地产经纪的含义（一）经纪的含义（二）房地产经纪的含义（三）有关观点辨析二、房地产经纪的分类（一）房地产居间与房地产代理（二）新建商品房经纪与存量房经纪（三）房地产买卖经纪与房地产租借经纪第二节房地产经纪的特征一、经纪的特征（一）活动主体的专业性（二）活动地位的中介性（三）活动内容的服务性二、房地产经纪的特征（一）活动范围的地区性（二）活动结果的社会性第三节房地产经纪的作用一、房地产经纪的必需性（一）房地产的特别性决定房地产经纪必不行少（二）房地产交易的复杂性决定房地产经纪必不行少（三）房地产信息不对称性决定房地产经纪必不行少二、房地产经纪的作用（一）降低交易成本，提升市场效率（二）规范交易行为，保障交易安全（三）促使交易公正，保护合法权益第四节房地产经纪的产生与发展一、房地产经纪的产生与历史沿革（一）房地产经纪是商品经济发展到必定程度的产物（二）房地产经纪业发展的历史进度二、房地产经纪的发显现状（一）房地产经纪行业的规模（二）房地产经纪行业的地位三、房地产经纪的发展展望（一）现代服务业的发展与房地产经纪业（二）房地家产的发展与房地产经纪业（三）现代房地产经纪业考试要求1．掌握房地产经纪的含义和分类；2．熟习经纪的特征和房地产经纪的特征3．掌握房地产经纪的必需性和作用；4．认识房地产经纪的产生与发展。

第二章房地产经纪人员考试目的权益义务、职业道德、职本部分的考试目的是测试应试人员对房地产经纪人员职业资格、业技术和职业责任的认识、熟习和掌握程度。

考试目的第一节房地产经纪人员的职业资格和权益，义务，（一）房地产经纪人员的权益（二）房地产经纪人员的义务第二节房地产经纪人员的职业涵养和职业技术一、房地产经纪人员的心理素质（一）自知、自信（二）乐观、爽朗（三）踊跃、主动（四）坚韧、奋进二、房地产经纪人贯的知识构造三、房地产经纪人员的职业技术（一）采集信息的技术（二）市场剖析的技术（三）人际交流的技术（四）供需搭配的技术（五）议价谈判的技术（六）促成交易的技术第三节房地产经纪人员的职业道德和职业责任一、道德和职业道德（一）道德（二）职业道德二、房地产经纪人员职业道德的内涵、形成及作用（一）房地产经纪人员职业道德的内涵（二）房地产经纪人员职业道德的形成（三）房地产经纪人员职业道德的作用三、房地产经纪人员职业道德的主要内容（一）遵纪守纪（二）规范执业（三）诚实守信（四）尽责尽寅（五）公正竞争四、房地产经纪人员的职业责任考试要求1. 掌握房地产经纪人员职业资格的内容；2．掌握房地产经纪人员的权益与义务；3．熟习房地产经纪人员心理素质的基本内容；4．认识房地产经纪人员的知识构造；5．熟习房地产经纪人员职业技术的组成；6．认识道德和职业道德；7．熟习房地产经纪职业道德的内涵、形成及作用8．掌握房地产经纪人员职业道德的主要内容；9．掌握房地产经纪人员职业责任的内涵。

2014房地产经纪人考试《经纪概论》辅导资料(7)-房地产经纪人考试为了方便大家复习，准备了2014房地产经纪人考试《经纪概论》辅导资料，希望对大家有所帮助！点击查看:2014房地产经纪人考试《经纪概论》辅导资料汇总房地产状况调整(1)房地产状况调整的含义进行房地产状况调整，是将可比实例在其房地产状况下的价格，调整为在估价对象房地产状况下的价格。

(2)房地产状况调整的内容a区位状况调整的内容区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。

区位状况比较、调整的内容主要包括：繁华程度、交通便捷程度、环境景观、公共服务设施完备程度、临路状况、朝向、楼层等影响房地产价格的因素。

b权益状况调整的内容权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。

权益状况比较、调整的内容主要包括：土地使用年限，城市规划限制条件（如容积率）等影响房地产价格的因素。

在实际估价中，遇到最多的是土地使用年限调整。

c实物状况调整的内容实物状况是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。

进行实物状况调整，是将可比实例房地产在其实物状况下的价格，调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。

实物状况比较、调整的内容很多，对于土地来说，主要包括：面积大小、形状、基础设施完备程度(属于可比实例、估价对象之内的部分)、土地平整程度、地势、地质水文状况等影响房地产价格的因素；对于建筑物来说，主要包括：新旧程度、建筑规模、建筑结构、设备、装修、平面格局、工程质量等影响房地产价格的因素。

(3)房地产状况调整的思路和方法房地产状况调整的思路是：首先列出对估价对象这类房地产的价格有影响的房地产状况各方面的因素，包括区位方面的、权益方面的和实物方面的；其次判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况；然后将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况进行逐项比较，找出它们之间的差异所造成的价格差异程度；最后根据价格差异程度对可比实例价格进行调整。

抵押是一种民事法律关系，抵押权人与抵押人在法律上有平等的法律地位。

这就决定了抵押必须在双方自愿的原则上进行，并应符合《民法通则》、《担保法》规定的平等、自愿、等价、有偿的一般原则。

抵押合同属于担保合同，依照主合同履行债务是债务人的义务。

依据《物权法》的规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖该抵押房地产所得的价款优先受偿。

协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。

抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押房地产。

抵押房地产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

依据《物权法》的规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。

人民法院依法对抵押物拍卖的，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询当事人的意见。

人民法院确定保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价格或者市价的80％；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20％。

抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

抵押人未按合同规定履行偿还债务义务的，依照法律规定，房地产抵押权人有权解除抵押合同，拍卖抵押物，并用拍卖所得价款，优先得到补偿，而不使自己的权利受到侵害。

对于设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。

房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。

需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿。

2013房地产经纪人《经纪概论》考点:房地产基础知识-房地产经纪人考试整理了2013年房地产经纪人《经纪概论》重要考点，敬请关注！查看汇总：2013年房地产经纪人考试《经纪概论》考点汇总房地产基础知识(一)房地产开发1.房地产开发公司类别及功能1)内资(境内投资主体设立的)综合性开发公司――可不断开发新的项目项目公司只为了一个项目或为多个特定房地产开发项目为经营目的公司，不再具备再开发资源。

2)外资(境外投资主体设立的,包括中外合资企业,中外合作企业)综合性开发公司及项目公司2.按注册资金区别等级一级：注册资本不低于5000万元;经营5年以上且连续5年建筑工程质量合格率达100%;近3年房屋建筑面积累计竣工30万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额等;二级：注册资本不低于2000万元;经营3年以上连续3年建筑工程质量合格率达100%;近3年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额等;三级：注册资本不低于800万元;经营2年以上连续2年建筑工程质量合格率达100%;房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额;四级：注册资本不低于100万元;经营1年以上;已竣工的建筑工程质量合格率达100%等。

(二)土地以往土地采用批租、招标、协议、拍卖方式，但自2002年1月1日起所有土地都要进行拍卖。

土地的使用年限使用类型年限居住70年工业50年教育、科技、文化、体育50年办公楼、综合楼50年旅游、娱乐40年土地出让金构成因素：地段等级、面积、土地开发成本、土地效率、使用年限、建筑密度、建筑容积率、市场供求关系(三)物业种类：商品房：有合法产权，购买后，能领取《国有土地使用证》及《房屋所有权证》或《房地产证》的住宅，业主有自由依法转让、租赁权利。

二手房：非开发商出售的、由房屋产权人或购买人转让的房产。

包括已取得权证需要转让和尚未取得产权证需要转让的房产。

2013房地产经纪人《经纪概论》考试辅导(14)-房地产经纪人考试为了方便大家更好的学习房地产经纪人相关知识，网站特的为大家准备了2013房地产经纪人《经纪概论》考试辅导系列，希望对大家有所帮助。

房地产的特性房地产是房屋、土地和附着于其各种权益的总和。

在我国，房地产所称的房屋，一般是指城市规划区域范围内的房屋建筑物，它包括城市、县城、城镇和独立工矿区范围内的全部房屋建筑物。

在国外，房地产被称为“物业”和“不动产”。

房地产是一种价值巨大，使用周期长而又不能移动的特殊商品。

它在生产、流通、消费等环节都不同于一般商品，具有特殊性。

房地产的使用周期长，作为不动产的房地产，具有固定性，耐久性和增值性。

房地产是人类社会政治、经济、文化生活的重要物质基础和承载物，它不仅是人们最基本的生活资料，如住宅;也是最基本的生产要素，如厂房、办公楼等。

在市场经济中，房地产还是一种商品，是人们投资置业的主要对象。

房地产构成社会经济生活中的巨大财富，也是关系到国计民生的重要财产和资源，在一国的总财富中，房地产往往占有较大比重，一般在60%~70%左右;在家庭财产中房地产也是最主要的部分。

所以，房地产是人们最重视、最珍惜、最具体的财产形式，房地产业是一个国家最重要的产业之一。

房地产是不动产形式的固定资产，是一种特殊的商品。

房地产具有其它财产和商品所不具有的特性：1.不可移动性。

房地产属于不动产，其自然地理位置是固定不变的，不能移动和搬运。

2.房产、地产不可分割性。

房屋依土地存在，土地是房屋不可缺少的物质构成要素，土地具有在空间位置上的不可移动性，房屋也因而具有不能移动性，房产和地产同属于“不动产”。

3.品质的差异性。

房地产作为商品，在品质上具有不同质性，即使在同一地段的建筑物，由于楼屋不同、朝向不同等因素，不同的房屋也不能具有相同的品质。

4.价值的高大性。

房地产价值额巨大，是居民家庭最为昂贵的耐用消费品，普通家庭往往倾其一生的积蓄也难以买得起一套商品房;房地产也是企业、单位最为主要的、占用较大投资额的生产经营要素。