估价的假设和限制条件

估价假设和限制条件是房地产估价报告的重要组成部分，该部分内容对房地产估价活动的前提作出了必要合理假设，对报告使用者正确理解估价结果的内涵及正确使用估价报告具有重要作用，对保护估价机构及注册房地产估价师具有重要意义。

根据《房地产估价规范》[GB/T 50291-2015]第7.0.15条:估价假设应针对估价对象状况等估价前提，作出必要、合理且有依据的假定，不得为了规避应尽的检查资料、调查情况等勤勉尽责估价义务或为了高估、低估估价对象的价值或价格而滥用估价假设。

估价假设和限制条件应包含如下内容：1、一般假设应说明对估价所依据的估价对象的权属、面积、用途等资料进行了检查，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性且未予以核实的情况下，对其合法、真实、准确和完整的合理假定;对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值或价格的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、监测的情况下，对其安全的合理假定等。

估价对象的权属、面积、用途等应以委托人提供的产权证件记载信息为准。

根据《中华人民共和国法》第十三条：评估专业人员有义务对评估活动中使用的有关文件、证明和资料的真实性、准确性、完整性进行核查和验证。

但在实际中估价师难以到相关主管部门对产权证件进行核查和验证，故应对估价对象的权属、面积、用途等信息进行一般假设;对房屋安全、质量缺陷、环境污染等估价专业以外的专业问题，经实地查勘、查阅现有资料后可作出常规判断时应对其进行一般假设，当无法作出常规判断时应建议估价委托人聘请具有相应资质的专业机构或专家进行鉴定并以此为依据进行估价，并在报告中说明;房地产市场环境对估价对象价值或价格具有重大影响，但鉴于房地产交易双方往往存在信息不对称的状况，且房地产市场客观上也并不属于公开市场，所以应对房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场作出一般假设。

2、未定事项假设应说明对估价所需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率等事项所做的合理的、最可能的假定。

河南省房地产估价技术指引之三——估价假设和限制条件运用（修订）文章编辑：宋香发布时间：2016-8-15 点击次数：3076房地产估价中的估价假设和限制条件是估价报告中的重要组成部分，是对估价假设和估价报告使用限制的说明，其内容对估价委托人及其他报告使用者了解估价活动的前提条件和正确理解估价结果的价值内涵，具有十分重要的作用。

估价假设和限制条件运用充分、得当，可有效提升估价报告质量，并能在一定程度上规避估价风险。

一、估价假设分类及撰写概要（一）一般假设主要包含房地产市场及交易条件通用假设和估价项目常用假设，使用方向及撰写概要如下：1.【对权属证书审慎检查但未核实】估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》（或《不动产权证书》），我们未向政府有关部门进行核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。

2.【对房屋安全、环境污染关注但无鉴定、检测】注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。

3.【对房屋建筑面积未进行专业测量但予以关注】注册房地产估价师未对房屋建筑面积进行专业测量，经现场查勘观察，估价对象房屋建筑面积与《房屋所有权证》（或《不动产权证书》）记载建筑面积大体相当。

4.【对房地产市场的假设】估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：（1）交易双方自愿地进行交易；（2）交易双方处于利己动机进行交易；（3）交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情；（4）交易双方有较充裕的时间进行交易；（5）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价;5.【估价对象为整体房地产中的一部分】估价对象应享有公共部位的通行权及水电等共用设施的使用权。

（二）特殊类假设主要包括未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设、依据不足假设等，使用方向及撰写概要如下：1.【未定事项假设】应说明对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率、房屋建成年份等事项所做的合理的、最可能的假定。

房地产评估报告项目名称：武汉市武昌区中北路世纪彩城丽苑2单元704住房委托方：XXXX估价方：湖北工业大学估价人员:王彬估价作业日期：2012年10月20日至10月31日估价报告编号：鄂房估字[01]第XX号目录一、致委托方函二、估价师声明三、估价的假设和限制条件四、估价结果报告五、估价技术报告六、附件致委托方函XXX：受您的委托，我于2012年10月20日至10月31日，对位于武汉市武昌区中北路世纪彩城丽苑2单元704住房，建筑面积为106m2，《房屋所有权证》证号为鄂证字第XX号的房屋资产进行市场价格评估。

根据国家现行有关法律、法规和政策条例及委托方提供的各种资料，遵循依法、公正、科学、准确和适度的原则，经过本人实地收集资料、分析计算，并与估价时点武汉市类似房地产的市场价格水平相比较后，确定委估房地产于估价时点重2012年10月25日的价格为1250024元，单价为11792.68元/m2王彬2012年10月25日估价师声明我郑重声明：一、我在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。

二、本估价报告中的分析、意见和结论是我自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。

三、我与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。

四、我依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

五、我已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。

签字王彬2012年10月25日估价的假设和限制条件一、本项估价的假设条件1.本报告在评估过程中，假设委估房地产为民用，在未来剩余使用年限内不改变房地产用途。

2.假设委估房地产产权合法，没有产权纠纷。

3.假设委估房地产现状满足所采用的城市规划、用途管制和限制条件，另有说明的除外。

二、本项估价的限制条件1.本报告有关资料由委托方提供，未对资料的真实性进行核实，如因资料不实而导致估价失实、失误和错误，责任不在估价方和估价人员。

附件：河南省房地产估价技术指引之三——估价假设和限制条件运用房地产估价中的估价假设和限制条件是估价报告中的重要组成部分，是对估价假设和估价报告使用限制的说明，其内容对委托人及其他报告使用者了解估价活动的前提条件和正确理解估价结果的价值内涵，具有十分重要的作用。

估价假设和限制条件运用充分、得当，可有效提升估价报告质量，并能在一定程度上规避估价风险。

一、估价假设分类及撰写概要（一）一般性假设主要包含房地产市场及交易条件通用假设和估价项目常用假设，使用方向及撰写概要如下：1.【对权属证书审慎检查但未核实】估价委托人提供了估价对象的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》，我们未向政府有关部门进行核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性的情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确、完整。

2.【对房屋安全、环境污染关注但无鉴定、检测】注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。

3.【对房屋建筑面积未进行专业测量但予以关注】注册房地产估价师未对房屋建筑面积进行专业测量，经现场查勘观察，估价对象房屋建筑面积与《房屋所有权证》记载建筑面积大体相当。

4.【对房地产市场的假设】估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足以下条件：（1）交易双方自愿地进行交易；（2）交易双方处于利己动机进行交易；（3）交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情；（4）交易双方有较充裕的时间进行交易；（5）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价;5.【估价对象为整个房地产中的一部分】估价对象应享有公共部位的通行权及水电等共用设施的使用权。

（二）特殊类假设主要包括未定事项假设、背离事实假设、不相一致假设、依据不足假设等，使用方向及撰写概要如下：1.【未定事项假设】应说明对估价所必需的尚未明确或不够明确的土地用途、容积率、房屋建成年份等事项所做的合理的、最可能的假定，例如：（1）【《房屋所有权证》未记载房屋建成年份】估价对象《房屋所有权证》未记载估价对象房屋的建成年份，经注册房地产估价师实地调查，房屋建成年份为****年，本次估价房屋建成年份以实际调查为准。

估价的假设和限制条件在房地产估价报告中的应用作者：张振鹏来源：《江苏商报·建筑界》2014年第01期摘要：合理、合法、尽职地写作估价的假设和限制条件这部分内容，是房地产估价人员职业能力的体现，并能通过这部分内容的写作起到保护估价人员和估价机构措施之用。

因此这部分内容在估价报告中的作用意义相当的重要，在估价报告中起到了画龙点睛的作用，应该引起估价人员的足够重视。

关键词：房地产估价；估价人员；估价机构；估价报告中图分类号：中图分类号：F293.33 文献标识号：A 文章编号：2306-1499（2014）01-估价的假设和限制条件是房地产估价报告的构成要素之一，是估价结果成立的前提条件和估价结果应用的限制条件。

估价师在估价报告中所做的分析、意见和结论受到估价报告中所说明的假设和限制条件的限制，因此合理、合法、尽职设置估价的假设和限制条件至关重要。

本文从设置估价假设和限制条件的意义、写作注意事项和估价假设和限制条件的组成部分加以论述，阐述了估价的假设和限制条件在估价报告中的应用。

1.估价报告中设置估价的假设和限制条件的意义通过估价报告中估价的假设和限制条件这部分内容，能够告知估价报告使用者估价结果是在何种估价假设前提下测算出来的和估价报告在运用中应注意的事项。

因为在评估过程中假设估价对象的状况可能与估价对象现状不同或是在估价对象现状规划限制条件不清时要通过估价的假设来设置一种规划限制条件，通过阅读估价的假设和限制条件这部分内容使报告使用者可以清楚了解到这些内容并对估价结果有更正确的认识。

同时对估价假设和限制条件这部分内容的写作是对估价师的职业能力的体现，因为估价假设和限制条件与估价技术路线的制定和估价方法的选择密切相关，而这两部分内容直接决定了估价结果的合理性。

不合理、不合法和不尽职设置的估价假设和限制条件将导致估价结果与正常的公开市场价值产生较大偏差。

估价师通过估价假设和限制条件这部分内容的写作，不仅可以告知报告使用者正确有效的使用估价报告，使他们的权利得到保证。

估价假设和限制条件（适用于房地产抵押估价报告）1、本次估价的假设前提（1）委托人提供的估价对象房地产权证资料真实、合法，产权清晰，手续齐全，估价对象可持续使用，且不属于行政法规规定不得抵押的房地产，可在公开市场上自由转让。

（2）本报告的估价时点为估价人员完成现场查看之日，即××日。

本次估价以估价对象于估价时点的状况和实物状况为估价前提（如估价时点不是估价人员完成现场查看之日，一般应设估价对象于现场查看之日的状况和实物状况与估价时点的状况是一致的，并以此作为本次估价的前提）。

（3）本报告提供的在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，是估价对象于估价时点的公开市场价格。

所谓公开市场价格是指评估对象于估价时点在市场上公开出售并按以下条件进行交易最可能实现的价格：交易双方是自愿地进行交易的；交易双方是出于利己动机进行交易的；交易双方是理性而谨慎的，并且了解交易对象、知晓市场行情；交易双方有较充裕的时间进行交易；不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。

2、未经调查确认或无法调查确认的资料数据（1）根据委托人提供的有关承诺书，估价对象于估价时点未设立抵押或原有抵押已经注销、未拖欠建筑工程款等，法定优先受偿款为零。

本次估价以些为依据进行，并对此假设前提不承担相应责任。

（2）估价人员未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，本次估价假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题，并对此假设前提不承担相应责任。

3、估价中未考虑的及一些特殊处理（1）估价结果是反映估价对象于估价时点、在本次估价目的下的市场价值参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策变化、市场供应关系变化、市场结构变化、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响。

当上述条件发生变化时，估价结果将随之发生相应变化。

（2）估价结果未考虑未来可能发生的处置风险。

但在本估价报告中已对有关问题进行了一定的分析和提示。

（3）估价结果未考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、新的债务，以及运营决策失误或市场运作失当等因素，对其价值的影响。

房地产估价报告项目名称：长沙市芙蓉区人民东路516号西街花园三期2栋1402号住宅房地产市场价值评估委托方：全州县人民法院估价方：湖南锦鑫房地产评估有限公司估价人员：李津、邹勋估价作业日期：2015年3月24日—2015年3月30日估价报告编号：湘锦鑫房评报字[2015]第15-A-0342号目录致估价委托人函 (2)估价师声明 (3)估价的假设和限制条件 (5)房地产估价结果报告 (7)一、委托方 (7)二、估价方 (7)三、估价对象概况 (7)四、估价目的 (8)五、价值时点 (8)六、价值定义 (8)七、估价依据 (8)八、估价原则 (9)九、估价方法 (9)十、估价结果 (10)十一、估价人员 (11)十二、估价作业日期 (11)十三、估价报告应用的有效期 (11)有关附件 (12)致估价委托人函全州县人民法院：受贵院委托，我公司秉着客观、公正、科学、独立的原则，对董剑峰所有的位于长沙市芙蓉区人民东路516号西街花园三期2栋1402号房地产在价值时点2015年3月24日的市场价值进行了评估。

估价目的：为委托方司法办案而了解房地产市场价值提供价值参考。

价值时点：2015年3月24日。

我公司专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学合理的估价方法，并在综合分析影响房地产价值因素的基础上，经过测算，确定该房地产于价值时点2015年3月24日的房地产市场价值为¥161.94万元（大写：人民币壹佰陆拾壹万玖仟肆佰元整）。

详细评估结果见《房地产评估结果一览表》。

评估详细过程及有关说明，详见《估价结果报告》。

注：1、本次评估结果为估价对象房地合一的价值，但由于委托人未提供该估价对象土地权属资料，本次评估未考虑土地使用权取得方式和性质对房屋评估价格造成的影响。

2、根据委托方提供的由长沙市房产档案馆2014年4月22日出具的《房屋产权情况》，估价对象已设立抵押权，抵押权人为中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行，抵押面积为187.19平方米，贷款金额560000元。

房地产估价师考试辅导：估价假设和限制条件估价假设和限制条件1.本次估价的假设前提(1)估价对象产权明晰，手续齐全，可在公开市场上自由转让。

(2)洽谈交易期间房地产价值将保持稳定。

(3)市场供应关系、市场结构保持稳定、未发生重大变化或实质性改变。

(4)交易双方都具有完全市场信息，对交易对象具有必要的专业知识。

(5)不考虑特殊买家的附加出价。

2.未经调查确认或无法调查确认的资料数据(1)本报告出具的价格包含了国有土地使用权出让金。

如至估价时点止，原产权人尚有任何相关估价对象的应缴未缴税费，应按照规定缴纳或从评估价值中相对应扣减。

(2)本次估价未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，本次评估假设其无基础、结构等方面的重大质量问题。

(3)假设估价对象于估价时点无抵押情况或原有的抵押情况已注销。

3.估价中未考虑的因素及一些特殊处理(1)估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的市场价格参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化、市场供应关系变化、市场结构转变、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响，也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响。

当上述条件发生变化时，评估结果一般亦会发生变化。

(2)估价结果未考虑未来处置风险。

(3)估价结果未考虑估价对象及其运营企业已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。

(4)估价对象T25～T28型住宅楼和T11～T12型住宅楼主体框架均已封顶，内、外墙均未砌筑。

本次评估假设估价对象能按计划开发完成且本次评估出具的评估结果为假设估价对象在取得预售证后于估价时点的预售市场价格。

特提请报告使用人注意!估价对象建筑面积来源于委托人提供的《关于申领建设工程规划许可证的复函》(××规建函[××]××号)复印件，若与实际不符，应据实调整评估价值。

对估价假设和限制条件的若干说明《房地产估价理论与方法》（2011.5）房地产估价的定义房地产估价机构接受他人委托，委派房地产估价师，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法规、政策和标准，在合理的假设下，运用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。

房地产抵押估价报告估价假设和限制条件的表述1、本次估价的假设前提（1）委托人提供的估价对象房地产权证资料真实、合法，产权清晰，手续齐全，估价对象可持续使用，且不属于行政法规规定不得抵押的房地产，可在公开市场上自由转让。

（2）本报告的估价时点为估价人员完成现场查看之日，及xxxx年xx月xx日。

本次估价以估价对象于估价时点的权益状况和实物状况为估价前提（如估价时点不是估价人员完成现场查看之日，一般应假设估价对象于现场查看之日的权益状况和实物状况与估价时点的状况是一致的，并以此作为本次估价的前提）。

（3）本报告提供的在假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值，是估价对象于估价时点的公开市场价格。

所谓公开市场价格是指估价对象于估价时点在市场上公开出售并按以下条件进行交易最可能实现的价格；交易双方是自愿地进行交易的；交易双方是出于利己动机进行交易的；交易双方是理性而谨慎的，并且了解交易对象、知晓市场行情；交易双方有较充裕的时间进行交易；不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。

2、未经调查确认或无法调查确认的资料数据（1）根据委托人提供的有关承诺书，估价对象于估价时点未设立抵押或原有抵押已经注销、未拖欠建设工程款等，法定优先受偿款为零。

本次估价以此为依据进行，并对此假设前提不承担相应责任。

（2）估价人员未对估价对象做建筑物基础和结构上的测量和实验，本次估价假设估价对象无基础、结构等方面的重大质量问题，并对此假设前提不承担相应责任。

3、估价中未考虑的因素及一些特殊处理（1）估价结果是反映估价对象于估价时点、在本次估价目的下的市场价值参考，估价时没有考虑国家宏观经济政策变化、市场供应关系变化、市场结构变化、遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影响。

房地产土地估价的假设和限制条件
一、一般假设
（一）估价委托人提供了估价对象“X房权证共私字第20XX07163号”《房地产权证》，我们未向政府相关部门进行核实，在无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性情况下，假定估价委托人提供的资料合法、真实、准确和完整。

（二）注册房地产估价师已对房屋安全、环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在安全隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，假定估价对象能正常安全使用。

（三）估价对象在价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场，即能满足如下条件：交易双方自愿地进行交易；交易双方出于利己动机进行交易；交易双方精明、谨慎行事，并了解交易对象、知晓市场行情；交易双方有充裕的时间进行交易；不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。

二、未定事项假设
无未定事项假设。

三、背离事实假设
无背离事实假设。

四、不相一致假设
无不相一致假设。

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