黑弧-万科金色家园广告推广策划

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土地属性
浦东中外环间 北蔡镇南边界，南临
南汇
新里程东南车行5km
张江高科技园区 距
车行距 离
张江高科 km 技园
地杰国际城
南汇
陆家嘴金 融区 金桥出口 加工区
人民广场
12.5k m 14.5k m
15km
陆家嘴金 融贸易区
交通概况
金桥出口加工区
张江高科技园区
轨道13号线
轨道11号线
1
土地属性
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踏实肯干，努力奋斗。2020年10月25日下午8时3分20.10.2520.10.25
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追求至善凭技术开拓市场，凭管理增 创效益 ，凭服 务树立 形象。2020年10月25日星期 日下午8时3分52秒20:03:5220.10.25
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严格把控质量关，让生产更加有保障 。2020年10月 下午8时 3分20.10.2520:03October 25, 2020
市场上的竞争对手情况：
三个月/600套/90平方米/1,100,000,000/北蔡 一个不可能完成的任务！
问题出在哪里？
一些声音
• “北蔡脏乱差，治安有待很好解决。原有北蔡居民居住
问题应妥善解决，整体规划没有条理。小区普遍老旧，人
员复杂。随着交通的覆盖，北蔡位置比以前重要。”
• “就地段来说，北蔡地区较周边其他区域开发较为滞后，
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作业标准记得牢，驾轻就熟除烦恼。2020年10月25日星期 日8时3分52秒20:03:5225 October 2020
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好的事情马上就会到来，一切都是最 好的安 排。下 午8时3分52秒 下午8时 3分20:03:5220.10.25
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专注今天，好好努力，剩下的交给时 间。20.10.2520.10.2520:0320:03:5220:03:52Oct-20

三期精辟卖点提炼三大点
高：高层 大：中心大花园 全：全湖景
卖点演绎一：
高层： 无边风景，高处品鉴 怀揣万般心情登临湖畔，层层风景，低处筑
起的道道视障层层退去，牵一步而百感发，及至 高处，登临远望，阅尽莫愁的姿容，胸襟也自然 开阔起来。一切可以超然物外，放纵自由的思想、 审视生活的态度，做一回“见异思迁”的人。
核心利益点（二）阐释
本概念对所有卖点进行了总结回顾，同 时将三期卖点由精神指导落到实处。
繁华与湖景是本案一向贯彻持续的卖点， 在这里担负转接功能，跨接三期收藏主题， 起过渡作用。
slogen演绎：
收藏生活——金色生活，完全珍藏 收藏记忆——刹那永恒，记忆飞升 收藏城市——城市之光，品鉴典藏
收藏三个层面意义阐释：
（二）生活体验
将外在的可观可看转化成内在的体验。 介入到实质利益点“绝版精品”，让生活 成为典藏品，生活从此改变，新起点沉浸 生活，开始生活。
核心利益点（一）阐释：
超越世俗的鉴赏，超越尊贵的尺度，展 现人性的高度，金色家园3，金色生活升华 版，恰似画龙点睛之笔，让金色家园这条湖 畔巨龙腾空而起。
拥有绝版湖景里最动人的风情，领略至 上生活体验。珍藏绝版，拥有莫愁最美丽的 表情。
（二）收藏生活的纯粹
水，澄净了记忆。 湖，在城市的中心悄然绽放。 于是， 风起了，心明了，情动了。 生活掩映在莫愁的柔光里， 呈一个纯粹悠然的世界。
主SLOGEN释义
（一）哲学意义
生活概念的哲学化总结。从一、二期发 现生活、体验生活，上升到三期的感悟生 活，“让生活超越”成为物化生活基础上 的一次精神升华。
当生活成为风景
概念定位： 莫愁走进生活，从此生活在风景里 卖点演绎： 零距离亲湖生活，零距离体验 背景简述：“当生活成为风景”不单展现了二期最大 的

市场环境分析
宏观环境分析
分析当前经济、社会、技 术等方面的趋势，以及这 些趋势对房地产市场的影 响。
竞争环境分析
分析竞争对手的广告策略、 市场份额、产品特点等， 以便找出差异化点。
目标市场分析
分析目标客户的消费习惯、 需求特点、购买力等，以 便制定更精准的广告策略。
目标客户群分析
客户画像
描述目标客户的年龄、性别、职 业、家庭状况等特点，以便更好
调整与优化方案
根据数据分析结果，调整广告投放策 略，如增加投放平台、优化广告内容 等。
定期监测和评估广告效果，及时调整 和改进，确保广告投放效果最大化。
针对用户反馈进行改进，优化广告创 意和呈现方式，提高用户满意度。
05
案例展示
成功案例分享
案例一
某品牌手机广告
案例五
某品牌旅游广告
案例四
某品牌食品广告
广告渠道选择
广告渠道：电视、网络、户外广告、杂志等
根据目标受众的特点和媒体习惯，选择合适的广告渠道进行投放。电视广告覆盖 面广，适合品牌宣传；网络广告精准度高，适合针对特定人群；户外广告视觉冲 击力强，适合吸引过路人群；杂志广告专业性强，适合高端人群。
广告创意与表现形式
广告创意：通过故事情节、场景模拟等方式，将金色家园三期的优势和特点生动展现出来，吸引消费 者的关注和兴趣。
针对年轻受众，互动性强，适 合精准投放。
户外广告
视觉冲击力强，适合品牌形象 展示。
杂志与报纸
针对特定受众，传播效果好。
投放时间与频率
投放时间
根据目标受众的生活习惯和媒介 接触时间，选择最佳的广告投放 时段。
投放频率
根据预算和效果反馈，合理安排 广告的播放频次，以达到最佳的 宣传效果。

金色家园三期广告企划提案
2003年10月
Part I) Advertising
Objecti售房子，更是在创造一
种传奇。
金色家园的传奇 南京万科的传奇 南京地产市场的传奇 万科中国的传奇
三期销售呼唤传奇。产品状况低于二期，但销售 业绩却要高于二期。（地块特征、湖景资源、高 层抗性、两房两厅户型性价比，采光通风的房型 缺陷等）
建筑品质、新材料新科技的运用、智能化程度、景观水准 等产品硬性指标也保持了较高标准，具有相当水准的价值 支持。
而在附加价值方面、万科全国知名的社区文化、物业管理 在南京肯定属于“独领风骚”，会所、游泳池锦上添花。
三期产品带来的新变化：处于地块最南端，将有一大部分 户型无法看到湖景。12号楼条状布局，两梯四户，房型在 采光、日照方面不甚理想。
个性表现族 (6.98%)
平稳求进族 (6.45%)
随社会流族 (13.95%)
传统生活族 (6.31%)
勤俭生活族 (6.85%)
工作坚实族 (6.00%)
平稳小康族 (6.26%)
现实生活族 (6.79%)
社会分层
上层 (7.34%)
中上层 (13.18%)
中层 (47.90%)
中下层 (18.27%)
但由于中国传统文化多年的洗礼，特别又在南京这样传统文化思潮占主 流的城市，他们又有一种矛盾的心理，一方面渴求建立自己的阶层，另一方 面又不希望太过招摇，只希望建立一种心底里和嘴角边的优越感。
共同之处
品牌 (Brand)
商品研究(Product Stud从y本) 案地块的自然属性来讲，在屏弃“二道埂子”的旧有观
念之后，亲水（莫愁湖）和市中心两大特点为创造南京市 场地标性项目奠定了良好的基础。

谢谢！
81
26、要使整个人生都过得舒适、愉快，这是不可能的，因为人类必须具备一种能应付逆境的态度。——卢梭
▪
27、只有把抱怨环境的心情，化为上进的力量，才是成功的保证。——罗曼·罗兰
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28、知之者不如好之者，好之者不如乐之者。的决心能够抵得上武器的精良。——达·芬奇
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30、意志是一个强壮的盲人，倚靠在明眼的跛子肩上。——叔本华
苏州万科金色家园房地产项目营销策 略方案
11、不为五斗米折腰。 12、芳菊开林耀，青松冠岩列。怀此 贞秀姿 ，卓为 霜下杰 。
13、归去来兮，田蜀将芜胡不归。 14、酒能祛百虑，菊为制颓龄。 15、春蚕收长丝，秋熟靡王税。
▪

苏州万科金色家园房地产项目营销策 略方案
1、战鼓一响，法律无声。——英国 2、任何法律的根本；不，不成文法本 身就是 讲道理 ……法 律，也 ----即 明示道 理。— —爱·科 克
3、法律是最保险的头盔。——爱·科ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ克 4、一个国家如果纲纪不正，其国风一 定颓败 。—— 塞内加 5、法律不能使人人平等，但是在法律 面前人 人是平 等的。 ——波 洛克
谢谢
11、越是没有本领的就越加自命不凡。——邓拓 12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。——爱尔兰 13、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。——老子 14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。——歌德 15、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。——迈克尔·F·斯特利

进入2008年房贷及土地政策将成为楼市走向的决定因素。9－10月份是 楼市销售的黄金季节，也是政府调控频出的季节，为减小政策影响，降 低销售风险，建议打“突击”战。
武汉市整体市场宏观解读之城市建设分析

武汉城市圈近日经国务院批准，成为“全国资源节约型和环境友好型社会
（简称‘两型社会’）建设综合配套改革试验区”。
武汉市整体市场中观解读
€ 区域市场整体销售情况分析 € 汉口区域市场销售情况分析
中观解读之区域市场整体销售情况分析
07年主城区商品住宅销售走势：(单位：”套数“套 ， “均价“元/平方米)
12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0
W1. 由于地块关系，内部无自然景观配套 W2. 项目容积率高，舒适性程度降低 W3. 户型朝向不理想 W4. 轻轨铁路形成噪音可能 W5. 一期品质比较
Opportunities机会分析
O1. 中小户型产品市场紧俏 02. 根据国家政策设计的产品面积区间为市 场空缺，直接竞品项目较少
Threats威胁分析
武汉市整体市场宏观解读之经济环境
国民生产总值
2007年上半年的GDP总量为1424.72亿元，同比2006年同期增长15.1%。预计2007 年全市GDP增长幅度将在15%左右。

固定生产投资 1－9月我市固定资产投资持续、健康稳步增长，完成全社会固定资产投资 1217.34亿元，比上年同期增长30.2%；完成城镇投资1180.41亿元，增长29.8%。 房地产开发项目完成投资301.14亿元，增长26.1%。

2、优势分析
位置优越：位于福田中心景田片区，坐拥莲花山、笔架山、 香蜜湖、红树林风景区等多项自然资源，商报社、深圳中心 医院等人文设施近在咫尺；
交通便利：地处繁华，通畅的深圳北环大道，莲花路旁，出 入方便、四通八达，是有车一族的理想居停；
品牌效应：无论是发展商还是物业管理公司，万 科的品牌信心支持度在深圳首屈一指，消费者毫 无心理障碍；
四 主题画面
突出项目的品牌优势 有冲击力 符合金色家园的沟通定位：都市 时尚 温馨 易于传播、沟通 利于整合概念
（参见附稿）
提案到此结束
祝金色家园项目销售顺畅！
黑弧企划
2000。01。25
用微笑告诉别人，今天的我，比昨天更强。瀑布跨过险峻陡壁时，才显得格外雄伟壮观。勤奋可以弥补聪明的不足，但聪明无法弥补懒惰的缺陷。孤独是 每个强者必须经历的坎。有时候，坚持了你最不想干的事情之后，会得到你最想要的东西。生命太过短暂，今天放弃了明天不一定能得到。只有经历人生 的种种磨难，才能悟出人生的价值。没有比人更高的山，没有比脚更长的路学会坚强，做一只沙漠中永不哭泣的骆驼！一个人没有钱并不一定就穷，但没 有梦想那就穷定了。困难像弹簧，你强它就弱，你弱它就强。炫丽的彩虹，永远都在雨过天晴后。没有人能令你失望，除了你自己人生舞台的大幕随时都 可能拉开，关键是你愿意表演，还是选择躲避。能把在面前行走的机会抓住的人，十有八九都会成功。再长的路，一步步也能走完，再短的路，不迈开双 脚也无法到达。有志者自有千计万计，无志者只感千难万难。我成功因为我志在成功！再冷的石头，坐上三年也会暖。平凡的脚步也可以走完伟大的行程。 有福之人是那些抱有美好的企盼从而灵魂得到真正满足的人。如果我们都去做自己能力做得到的事，我们真会叫自己大吃一惊。只有不断找寻机会的人才 会及时把握机会。人之所以平凡，在于无法超越自己。无论才能知识多么卓著，如果缺乏热情，则无异纸上画饼充饥，无补于事。你可以选择这样的“三 心二意”：信心恒心决心；创意乐意。驾驭命运的舵是奋斗。不抱有一丝幻想，不放弃一点机会，不停止一日努力。如果一个人不知道他要驶向哪个码头， 那么任何风都不会是顺风。行动是理想最高贵的表达。你既然认准一条道路，何必去打听要走多久。勇气是控制恐惧心理，而不是心里毫无恐惧。不举步， 越不过栅栏；不迈腿，登不上高山。不知道明天干什么的人是不幸的！智者的梦再美，也不如愚人实干的脚印不要让安逸盗取我们的生命力。别人只能给 你指路，而不能帮你走路，自己的人生路，还需要自己走。勤奋可以弥补聪明的不足，但聪明无法弥补懒惰的缺陷。后悔是一种耗费精神的情绪，后悔是 比损失更大的损失，比错误更大的错误，所以，不要后悔！复杂的事情要简单做，简单的事情要认真做，认真的事情要重复做，重复的事情要创造性地做。 只有那些能耐心把简单事做得完美的人，才能获得做好困难事的本领。生活就像在飙车，越快越刺激，相反，越慢越枯燥无味。人生的含义是什么，是奋 斗。奋斗的动力是什么，是成功。决不能放弃，世界上没有失败，只有放弃。未跌过未识做人，不会哭未算幸运。人生就像赛跑，不在乎你是否第一个到 达终点，而在乎你有没有跑完全程。累了，就要休息，休息好了之后，把所的都忘掉，重新开始！人生苦短，行走在人生路上，总会有许多得失和起落。 人生离不开选择，少不了抉择，但选是累人的，择是费人的。坦然接受生活给你的馈赠吧，不管是好的还是坏的。现在很痛苦，等过阵子回头看看，会发 现其实那都不算事。要先把手放开，才抓得住精彩旳未来。可以爱，可以恨，不可以漫不经心。我比别人知道得多，不过是我知道自己的无知。你若不想 做，会找一个或无数个借口；你若想做，会想一个或无数个办法。见时间的离开，我在某年某月醒过来，飞过一片时间海，我们也常在爱情里受伤害。1、 只有在开水里，茶叶才能展开生命浓郁的香气。人生就像奔腾的江水，没有岛屿与暗礁，就难以激起美丽的浪花。别人能做到的事，我一定也能做到。不 要浪费你的生命，在你一定会后悔的地方上。逆境中，力挽狂澜使强者更强，随波逐流使弱者更弱。凉风把枫叶吹红，冷言让强者成熟。努力不不一定成 功，不努力一定不成功。永远不抱怨，一切靠自己。人生最大的改变就是去做自己害怕的事情。每一个成功者都有一个开始。勇于开始，才能找到成功的 路。社会上要想分出层次，只有一个办法，那就是竞争，你必须努力，否则结局就是被压在社会的底层。后悔是一种耗费精神的情绪后悔是比损失更大的 损失，比错误更大的错误所以不要后悔。每个人都有潜在的能量，只是很容��

品牌优势 优越的地理位置 时尚小区规划
竞争势态 COMPETITOR
深圳市整体楼市竞争日趋激 烈，闲置面积呈扩大之势。
现代都市中时尚温馨的
居住空间
尽享都市繁华，满足都市时尚家庭 的消费心理，倡导优质生活新体验，
目标人群特点
TARGET A&U
• 文化品味高 • 习惯现代都市生活 • 对现代资讯把握能力强 • 会工作，会生活，属于
突出项目的品牌优势
有冲击力
符合金色家园的沟通定位：都市 时尚 温馨
易于传播、沟通

利于整合概念
（参见附稿）
提案到此结束
祝金色家园项目销售顺畅！
黑弧企划
2000。01。25
谢谢！
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物业本身的质素； 时尚小区设计，尽显都市新潮流； 优越的地理位置，便利 的交通； 莲花山等几大自然资源；
商品定位
综合上述的分析，结合目标消费群分析，确定
金色家园的商品定位：
“时尚高档的现代都市居所”
三 、 沟通定位 COMMUNICATION POSITION
主要卖点 SELLING POINT
二、表现原则
提供置业者利益点； 紧扣楼盘个性的承诺，增加楼盘的认同感和感
召力； 差异化表现。
三、金色家园的广告 应从三个方面解决品牌个性塑造问题
第一 为金色家园广告宣传表现出一个一致的形象。
目的：严格界定金色家园形象个性积累的方向。
形象：金色家园，现代都市中时尚温馨的 居
住空间。
万科 金色家园
推广策略纲要Biblioteka 客户：深圳市万科房地产有限公司 企划：深圳黑弧企业营销策划有限公司
一、项目状况
1、金色家园基本情况

[招商实施]
吉野家
吉野家创业于明治32（1899）年，具有100多年的传统，以牛肉饭经营为中心，形成了全国范围的连锁 网络，并积极开展和促进包括多种经营在内的其他形式的餐饮事业。
F
花样年华
招商实施方案
[招商实施] [招商实施]
招商原则 招商范围 招商步骤 商户分级条款 预选商户
招商排期
[招商实施]
招商原则
[招商实施]
招商原则
核心主力店 优先布局
品牌经营、 连带
独家经营
优先
原则
同业差异 异业互补 市场培育
特色品种
优 先
[招商实施]
招商范围
[招商实施]
印度尼西亚、马来西亚、文莱及中国的上海、北京、广州、深圳、大连及昆明、台湾、香港等地；为亚洲规
模最大、档次最高的家 居连锁集团。 基本特征 选址要求
区位要求
远离繁华 的上中心 地带，具 有浓厚、 良好的文 化氛围 承租力
商户名称
业态属性
品牌档次
店铺面积
交通组织
物业要求
长期租 赁，租 金承受 力低
达芬奇
品牌档次 中 高 店铺面积
100-500 区位要求 商业核心 区、文化 商务氛围 浓厚 交通组织
商户名称
星巴克
业态属性 休闲餐饮
选址要求
承租力 物业要求 长期租 赁，租 金承受 力一般
交通便利 需停车位
上下水、排风、排烟、配电量充足
[招商实施]
“两岸咖啡”(上岛咖啡的升级品牌)是世界知名台资连锁企业，由台湾媳妇、浙江女企业家金梅央女士 为追求更大的咖啡理想和更好的服务理念，自行创立的全国咖啡西餐连锁品牌。
家居家饰