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浅析政府失灵案例——鄂尔多斯房地产泡沫一、政府失灵的简介政府失灵，是指个人对公共物品的需求在现代化议制民主政治中得不到很好的满足，公共部门在提供公共物品时趋向于浪费和滥用资源，致使公共支出规模过大或者效率降低，政府的活动或干预措施缺乏效率，或者说政府做出了降低经济效率的决策或不能实施改善经济效率的决策。
二、鄂尔多斯房地产概况随着呼包鄂城市群申请列入国家战略,依托丰富的自然资源,作为城市群的中心城市之一的鄂尔多斯具备了快速可持续发展的动力。
其房地产市场在近几年呈现一种蓬勃发展的态势。
无论是房屋施工面积、新开工面积还是商品房销售面积都处于全国前列,2010 年鄂尔多斯各旗镇总人口只有 160 万,全国第六次人口普查数据显示,2010 年底鄂尔多斯市中心区常住人口 66. 8 万人。
若按照 67 万人口计算,仅 2010 年施工的房产就够为每个人提供 47 m2的住房。
同年全市商品房销售面积 535. 54 万 m2 , 这就意味着平均到市民,人均购买了约 8 m2 的住房,而同期北京的人均销售面积只有 0. 78 m2 。
鄂尔多斯是新兴城市,市区人口较少,住房空置率居高不下。
三、鄂尔多斯房地产泡沫现状2011年5月，一则出自鄂尔多斯政府的消息称，2009年和2010年投资额分别完成219.4亿元和280.5亿元。
5年来，累计完成房地产开发766.3亿元，是“十五”时期的22.2倍，年均增长47.2%，建筑规模也在不断扩大。
有数据显示，2011年前11个月，鄂尔多斯市新开工1005.9万平方米住宅，加上前两年的续建项目，共有2225.3万平方米。
房价却一直在下滑，鄂尔多斯目前房价以从高位迅速回落到3000／平方米上下。
而此前，鄂尔多斯最贵的房子单价曾经高达2万／平米。
2012年8月之后的鄂尔多斯，到处是停工的烂尾楼和焦急的讨债着。
滞销之中，房价纷纷下降，而降价成为许多房地产商的选择。
但是连降价都不能收回当初投资时，资金链就会断裂，市场面临崩溃。
一、在售/待售商业物业调查分析物业名称大兴国际购物公园工程位置如意街北侧，紧邻民生广场开发商鄂尔多斯市大兴房屋开发筹划公司深圳民邦运营机构广告公司深圳市天爱广告物管公司大兴公司自己管理工程定位Shopping Mall 欧陆风情步行街经营定位开盘时间2005年8月开业时间2005年8月20日建筑特点三层，步行街，砖混结构施工进度已经开业建筑参数占地面积2万平米建筑面积5万使用率60% 层数三〔四〕铺位参数单铺面积40—150平米不等开间进深5*8、5*10、6*12对外租金1F：45元/平米2F：20元/平米3F：11元/平米空置率/楼层/总面积15%，三〔四〕，总面积5万销售情况20% 招商情况85% 经营状况经营状况较差，大局部商户关门停业管理费暂时不收取管理费营销策略一楼：A、E区2.8万/平米；B、C、F区1.5万/平米；D区8000元/平米二楼：A、E区8000元/平米；B、C、F区6000元/平米；D区3000元/平米三楼：A、E区4000元/平米；B、C、F区2500元/平米；D区1800元/平米四楼：B区配送中心工程优势1、紧邻核心商圈，区域商业气氛较好；2、与专业的筹划代理公司合作操作工程；3、规模比拟，定位为欧美风情步行街，Shopping Mall，引入新的商业概念；4、建筑形态比拟新颖，运用了导视系统，布置了景观、休闲广场、儿童游乐场等休闲、娱乐措施；工程劣势1、后期经营管理不善，直接影响了工程的运营，导致大局部商户或商家关门歇业；2、处在核心商圈几个大型商业的夹击之下，虽然可以共享其人气，但是短期内必然受到一定的影响；3、工程整体结构混乱，走廊等立体交通不能有效地引导人流，反而给人以“迷宫〞的感觉，不利于消费者购物；综合点评1、销售不佳，经营不善：整体销售情况不佳，定价过高，招商已完成了85%，当时目前由于经营管理不善，导致大局部商家关门歇业；2、定位不准：未能有效地抓住目标客户群，包括有效地投资者与消费者；3、营销推广、运营管理：整体营销推广策略以及商业运营管理不到位，导致工程处于为难境地〔06年5月再次启动〕，经营状况不佳必然影响投资者和消费者的信心指数，不利于工程的后续开展；4、整体布局、结构混乱，大局部消费者称其为“迷宫〞，导视系统以及连廊、走廊等立体交通网络没有处理好，不利于吸引消费者前来购物，同样由于布局的不合理性，使消费者感受不到购物、娱乐、休闲于一体的体验式消费；5、引入全新的商业形态——Shopping Mall，倡导体验式购物，同时硬件配套也打破了该地区商业的创业模式，这是一种创举，将会影响到人们传统的消费习惯与思维；6、曾经与专业的筹划公司、广告公司合作，房地产开发正在走专业化道路，可以提高企业的竞争力；7、采用招商、销售互动的模式，以招商促进销售，用固定回报的方式降低投资者风险。
鄂尔多斯房地产发展总体情况鄂尔多斯房地产市场从2008-2009年开始飞速发展，投资型购买逐渐占据主导，房地产过热显现。
进入2011年后，随着行政、金融双限政策的严厉执行，鄂尔多斯赖以支撑的投资型购房客群被严厉打压，钢性需求亦持币观望，市场急速萧条。
“有价无市”可形象的反映出时下的鄂尔多斯市商品房销售情况。
民间融资产业链断裂事件加剧房地产市场情况恶化。
2012年房市政策从中央近期会议精神可看到，换届之前在宏观层面上政策松绑迹象不足，预计宏观调控将持续实施。
从内蒙古自治区国土管理部门了解到，2012年内蒙古房地产用地管理和调控将继续落实中央各项调控政策措施，加大监管和调控力度，坚持方向不改变、态度不动摇、力度不放松，保持土地市场平稳运行，避免土地供应总量，结构和价格大起大落，促进房价合理回归。
地方政府面对财政税收压力较大，具有暗中救市与变相松绑的可能，但操作面不大。
2012年鄂尔多斯房市政策：将继续贯彻落实市人民政府《关于规范金融秩序促进房地产业健康发展的意见》。
一是积极帮助企业扩大信贷规模；二是引导企业合理降价，加快资金回笼；三是适量回购部分商品房作为保障新住房；四是组织引导大企业集体购买商品房；五是提高市场准入门槛，严格资质管理。
六是引导支持实力雄厚企业收购、重组弱小企业项目；七是提高政府服务水平，加大监管力度；八是对外地购房者实行同城待遇；九是适度控制房地产开发规模。
鄂尔多斯经济发展态势：近年来，鄂尔多斯市依托资源优势，着力打造具有竞争力的新型煤化工产业集群、高科技产业集群、汽车产业集群等新兴产业，这些产业的引进与发展将带动鄂市经济的强劲发展。
鄂尔多斯市的房价和房屋销售量下降是客观事实，和全国的情况相类似，这说明了国家房地产调控政策发生了作用。
但从长远看，由于鄂尔多斯市经济的高速发展，城市化水平不断提高，对房屋的需求也会不断增加，未来房地产市场仍有发展空间。
根据全国第六次人口普查数据显示，截至2010年年底，鄂尔多斯市中心区常住人口66.8万人，平均每户2.6人。
鄂托克前旗房地产市场市场调研报告鄂尔多斯市德慧房地产营销策划有限责任公司鄂托克前旗房地产市场调研报告一、城市概况鄂托克前旗于1980年经国务院批准从原鄂托克旗分设，位于内蒙古自治区鄂尔多斯西南端，地处蒙陕宁三省区交界处。
全旗土地总面积1.218万平方公里，现辖4个镇，68个嘎查村，总人口7.5万人，其中蒙古族人口占总人口的31％，是一个以蒙古族为主体，汉族占多数的少数民族地区。
1. 城市经济发展及社会消费水平鄂托克前旗因具备极大的经济发展优势，使得城市经济总量与社会消费水平得到了长足的发展空间。
区位优势位于鄂尔多斯西南端，地处蒙陕宁交界处，距银川120公里，银川河东机场90公里，紧靠宁东能源化工基地，属于大银川经济圈有效辐射范围，借助突出的区位优势积极调整和法则自身产业，实现了城市的跨越式法则和腾飞。
交通优势交通便利，银川河东机场、东乌铁路，三新铁路，G109、G307、青银高度等交通网络构建区域性立体交通，利于各项资源流动，极大的带动了经济的快速发展。
资源优势煤炭已探明储量142亿吨，远景储量500亿吨以上，天然气初步探明储量5000立方米以上，其他矿产资源丰富，为经济发展提供了有力的条件。
第 1 页鄂尔多斯市德慧房地产营销策划有限责任公司鄂托克前旗房地产市场调研报告经济优势2021年，鄂托克前旗全年实现地区生产总值68.06亿元，增长24%；完成财政收入18亿元，增长80%，超既定目标5亿元，其中一般预算收入10.58亿元；完成固定资产投资155.9亿元，增长76.8%；社会消费品零售总额达12亿，增长22.1%；农牧民人均纯收入、城镇居民人均可支配收入分别达到10093元，25904元，分别增长15.16%和23.1%，每百户拥有小汽车42辆地区生产总值、财政收入、固定资产投资、社会消费品零售总额、农牧民人均纯收入等5项指标增速均居全市第一，财政收入在全区101个旗县中由38位前移至28位。
鄂尔多斯商业地产调研报告根据最新的调研报告，鄂尔多斯市商业地产市场整体呈现稳健发展的态势。
该市处于内蒙古自治区中部，毗邻呼和浩特市和包头市，目前是内蒙古自治区经济发展的重要支撑。
在过去的几年里，鄂尔多斯市经济快速增长，从而促进了商业地产市场的发展。
以下是本次调研的主要发现：一、商业零售细分行业呈现多元化发展目前，鄂尔多斯市的零售市场呈现多元化的发展趋势。
在购物中心、超市、专业市场等主要形态下，逐渐涌现出儿童乐园、私人会所、家居装饰等新型业态。
这些业态的出现，不仅丰富了市场供给，还让消费者享受到更好的购物体验。
二、高端商业地产成为市场新焦点随着鄂尔多斯市经济的发展，房地产市场也在逐渐转型升级。
现在，鄂尔多斯市已经成为高端商业地产的集中区域。
除了传统的购物中心和百货商场，更多的高端商业地产出现在鄂尔多斯市。
不仅是国内的、也有国际级的商场入驻。
这使得鄂尔多斯市的商业地产市场更加丰富多彩，吸引了大量消费者前来消费。
三、商业地产投资回报稳健增长由于身处内蒙古自治区重要地位，鄂尔多斯市的发展速度较快，商业地产市场的投资回报率也在不断提高。
据统计，2019年鄂尔多斯市购物中心项目的投资回报率平均为8.5%，回报周期约为7年左右。
不过，随着商业地产市场的竞争日益激烈，这一数据也在逐年下降。
四、商业地产的未来发展趋势面对日益激烈的市场竞争，鄂尔多斯市的商业地产将迎来新一轮的转型升级。
根据调研发现，城市综合体成为了商业地产市场的新热点。
城市综合体以其全新的规划理念、集多种功能的多层立体商业建筑群体和自成体系的交通、停车、服务设施等优势，逐步成为商业地产投资的主要布局方向。
总体而言，鄂尔多斯市商业地产市场处于快速发展期，并呈现出多元化、高端化的趋势。
市场投资回报也在不断提高，展示出良好的市场前景。
我们相信，在未来的发展中，鄂尔多斯市的商业地产市场将会更加美好。
