投资项目分析讲义 第四章 财务基础数据评估

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第一节可行性研究和项目财务分析概述 可行性研究概述 财务分析的概念和主要内容
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一、可行性研究概述
定义：是指对拟建项目在技术上是否适 用、经济上是否有利、建设上是否可行 进行的综合分析和全面科学论证的工程 经济研究活动，其目的是为了避免或减 少建设项目决策的失误。
工程项目建设的全过程一般分为三个时 期：投资前时期，投资时期和生产时期。
5.项目设计。主要包括工程项目的组成，即各主要单项工 程的名称、数量及其设计方案；生产技术、工艺方法 及设备选型等方案的比较和分析，技术、设备的来源， 主要技术经济指标计算和确定；工厂总图布置方案及 建筑工程量估算；公用设施和厂内外交通运输方案的 分析、比较和选择。
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可行性研究的内容（再续）
6.环境保护、劳动保护与安全防护。主要包括建厂地区、 地点环境状况的调查分析；项目的“三废”治理、劳 动保护与安全防护方案的分析和论证。
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二、财务分析的概念、内容和程
序
财务分析，又称财务评价，是从投资项目或企业 角度对项目进行的经济分析。与财务分析对应的 是从国家或社会的角度进行的经济分析。从原则 上说，为了在全国范围内合理地分配资源，项目 的取舍应当考虑国民经济分析的结果。但是企业 是独立的经营单位，是投资后果的直接承担者， 因此财务分析是企业投资决策的基础。
可行性研究的内容（再续）
9.投资和成本费用估算及资金筹措。主要包括主体工程、 辅助工程和协作配套工程所需投资总额的估算，产品 成本费用的估算以及资金的筹措来源、方式，贷款偿 还能力与偿还方式以及投资回收时间等。
10.经济评价。主要包括建设项目的财务评价，以考察和 分析论证项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡等 财务状况；建设项目的国民经济评价，以考察和分析 论证项目对国民经济的净贡献；经济效益与政治、社 会、技术、自然资源、生态及环境效益评价等。

第一节 总投资与总成本费用估算
二、房地产开发项目总成本费用的具体估算 1、土地费用估算（土地费用分为4种形式） 、土地费用估算（土地费用分为 种形式 种形式） （1）土地征收拆迁费（分农村土地征收拆迁费和 ）土地征收拆迁费（ 城镇土地拆迁费两种形式） 城镇土地拆迁费两种形式） ②城镇土地拆迁费主要包括：地上建筑物、构筑 城镇土地拆迁费主要包括：地上建筑物、 附着物补偿费、搬家费、临时拆迁安置费、 物、附着物补偿费、搬家费、临时拆迁安置费、 周转房摊销以及对于原用地单位停产、 周转房摊销以及对于原用地单位停产、停业补偿 拆迁管理费和拆迁服务费等。 费、拆迁管理费和拆迁服务费等。 《广州市城市住宅房屋拆迁最低补偿标准、搬 广州市城市住宅房屋拆迁最低补偿标准、 迁补助费标准、临时安置补助费标准》 迁补助费标准、临时安置补助费标准》
总成本费用 土地费用 开发建 设投资 13049 万元 开发项 目总投 资 13057 万元 经营 资金8 资金 万元 前期工程费用 基础设施建设费用 建筑安装工程费用 公共配套设施建设费用 开发间接费用 管理费用 财务费用 销售费用 开发期税费 其他费用 不可预见费用 开发产品 成本12867 万元 固定资产及 其他资产 182万元 万元
第一节 总投资与总成本费用估算
1、土地费用估算（土地费用分为4种形式） 、土地费用估算（土地费用分为 种形式 种形式） （5）土地投资折价 ） 房地产项目土地使用权可以来自房地产项目 的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下， 的一个或多个投资者的直接投资。在这种情况下， 不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用， 不需要筹集现金用于支付土地使用权的获取费用， 但一般需要对土地使用权评估作价。 但一般需要对土地使用权评估作价。
一、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念 2、房地产开发项目总投资 、 经营资金是指房地产开发企业用于日常经营 的周转资金。 的周转资金。

营业收入预测
根据市场调研、历史数据以及未来趋 势预测，对项目的营业收入进行合理 预测，为投资决策提供重要依据。
增长率分析
通过对历史增长率的研究，结合行业 发展趋势和市场竞争状况，对项目未 来的营业收入增长率进行预测。
成本费用估算及节约潜力挖掘
成本费用估算
根据项目实际情况，对各项成本费用进行详细估算，包括原材料、人工、制造 费用、管理费用等。来自风险防范措施和应急预案制定
风险防范措施
识别项目潜在的风险因素，如市场风险、技术风险、政策风 险等，并制定相应的防范措施，如建立风险预警机制、加强 内部控制等。
应急预案制定
针对可能出现的突发事件或不利情况，制定应急预案，明确 应对措施和责任分工，确保项目在面临风险时能够迅速应对 。
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项目不确定性分析
指标解读
通过对利润总额、净利润等指标的深入分析，评估项目的盈利能力 和投资回报水平，为投资决策提供重要参考。
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项目清偿能力评估
资产负债率、流动比率等指标计算与解读
资产负债率
反映企业总资产中有多少是通过负债筹集的，该 指标越大，说明企业债务风险越高。
流动比率
衡量企业短期偿债能力，表示企业每一元流动负 债有多少流动资产作为偿还的保证。
企业发展战略
说明该项目与企业整体发 展战略的契合度，以及项 目对企业未来发展的重要 性。
项目投资规模及来源
投资规模
详细介绍项目的总投资规 模，包括建设投资、流动 资金等。
资金来源
说明项目资金的筹措方式， 包括自有资金、银行贷款、 外部投资等。
资金计划
阐述项目资金的使用计划， 包括各项费用的支出时间 和金额等。
投资项目财务评价ppt课件

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2 生产能力指数法
I2 I1( Q 2 ) n× f 式 中 ， Q1
n— 生 产 能 力 指 数 ；
f— 考 虑时 间、 地点 、物 价 等
因素的综合系数。
一 般 n 取 0.6， 故 称 0.6 指 数 法
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3 比例估算法
• 思路：将项目的固定资产投资分为 机器设备投资、建筑物构筑物投资 和其它投资3项；先估算出机器设备 部分的投资，再根据其它两部分与 机器设备部分的比例关系分别估算 出建筑物构筑物投资和其它投资。
投资项目评估讲义第四章项目基础财务数 据的测算和评估
第一节 项目基础财务数据的内容
一、数据取得 来源：1 项目建设必要性评估、建
设条件评估、技术评估和项目规 模评估的数据转换而来。 2 项目可行性研究报告。
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二、基本财务数据预测内容
估算目的：为项目财务评估和国民 经济评估提供基础数据。
序号 费用名称
估算价值（万元、万美元）
建筑 设备 安装 其它 合 其中 工程 工程 工程 费用 计 外币
占固定 资产投 资比例
备 注
1 固定资产投资
1.1 工程费用 . .
1.2 其它费用 . .
1.3 预备费用
2 投资调节税 3 建设期利息
合计(1+2+3)
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（二）固定资产投资估算方法
第一步 熟悉项目概况、可行性报告； 第二步 收集有关预测的数据和规定； 第三步 进行预测和评审； 第四步 编制预测表。
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