《物业企业法律风险与防范》

物业管理风险及防范三篇篇一：物业管理风险(控)及防范物业管理服务从整个行业来看，所涉及的空间和时间范围是非常广泛而深远的，同时与众多的业主和非业主使用人的生活息息相关，上述特点决定了物业管理服务面临的风险可能是无时不在和无处不在。

物业管理服务行业又是相对利润低的行业，风险的承担可能导致企业正常生产经营活动无法进行，所以风险的防范成为摆在物业管理服务整个行业和各个物业管理企业的头等大事。

一、风险的来源物业管理服务的风险是因物业管理企业的义务产生的，根据《物业管理条例》第36条“物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。

物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应法律责任。

”的规定，由于义务人未能全面履行法定和约定的义务，给权利人造成直接和间接经济损失和人身损害的，即产生了相应的法律风险和赔偿的法律责任。

二、风险的种类风险的类型可以依据管理服务的具体内容而确定。

具体来说分为：治安风险、车辆管理中车辆的损坏灭失风险、消防事故和隐患风险、物业及公共设施设备造成的风险和公共环境不安全因素造成的风险。

当然这并不能涵盖全部的风险，但基本包括了主要的方面。

1、治安风险是指由于外界第三人的过错和违法行为，给物管服务范围内的业主或非业主使用人造成人身损害和财产损失导致的物业管理服务风险，当前随着市场经济的发展，我国人口流动频繁，社会阶层收入差距增大，由此产生的治安问题如入室盗窃、抢夺、抢劫和故意伤害、故意杀人等相继发生在各小区，给物业管理服务工作带来极大的压力和风险。

2、车辆管理中车辆的损坏灭失风险指在物业小区内的停车场经营车辆停放服务过程中，车辆发生车身受损、车辆灭失等损坏的风险。

车辆停放服务通常由物业管理企业接受开发商或小区业主委员会的委托进行停车场的经营管理，并收取车辆停放服务费。

车辆停放期间车辆外表可能被儿童包括其他第三人用器具划伤，也可能会被其他停放车辆有意或无意碰撞而损坏，也有可能在停放期间被盗窃或抢劫。

浅析物业管理服务中的法律风险及防范【摘要】随着物业管理服务市场化、规范化程度的提高，法制化进程的加快以及客户维权意识的日益增强，物业管理服务从最初的无风险期已步入了高风险期，本文从物业管理服务行业现状及特点着手，运用法律视觉，简要分析了物业管理服务中的主要风险及防范措施，对于物业管理服务企业来说，具有一定的借鉴意义。

【关键词】物业管理；服务；法律风险；防范随着物业管理服务市场化、规范化程度的提高，法制化进程的加快以及客户维权意识的日益增强，物业管理服务从最初的无风险期已步入了高风险期，长庆油田矿区服务系统物业服务业务同样也面临着极大的风险与挑战。

目前国内物业管理服务市场经济秩序已初步建立，但配套的政策法规尚不能有效保护行业的健康发展，再加上物业服务企业自我保护意识淡薄，导致物业管理服务经营风险增大。

而物业管理服务行业利润相对较低，风险的承担可能使一个物业服务企业无法进行正常运营。

这些因素都不利于物业服务企业发展壮大，不利于整个行业的不断向前发展，这就使得如何规避物业服务经营风险，提高市场运作能力，成为当前物业管理服务行业目前的当务之急。

一、物业管理服务中的主要法律风险物业管理服务涉及小区住户和居民生活的方方面面，有事就找物业管理服务企业，解决不了或解决得不满意，就抱怨物业单位不好，有时甚至开口就以不交物业服务费相威胁。

不出事故则罢，出了事故就向物业单位索赔，这是物业单位所面临的严峻问题，也就是物业管理服务风险。

我们要防范各种物业服务风险，就先得从分析这些风险来自哪些方面，有何种防范措施来规避物业管理服务风险。

从长庆油田矿区服务系统的实际来看，物业管理服务风险主要包括：治安风险、车辆损坏及丢失风险、消防事故及隐患风险、物业及公共设施设备造成的风险和公共环境不安全因素造成的风险等。

二、物业管理服务中主要法律风险的防范措施（一）治安风险及防范所谓治安风险主要是指由于外界第三人的过错和违法行为，给物业管理服务范围内的业主或物业使用人造成人身损害、丧失生命和财产损失等风险，导致了物业管理服务风险。

物业租赁的经营风险及若干防范对策物业租赁业是一项具有潜力的产业，但同时也伴随着一定的经营风险。

为了避免或减少企业经营风险，必须采取一系列的防范措施。

本文将详细介绍物业租赁的经营风险及若干防范对策。

1.市场风险。

市场风险是指市场竞争激烈，投资者的需求、环境、政策等都可能发生或出现大变化，导致市场需求的下滑，从而引发企业经营风险。

2.资金风险。

资金风险是指企业在资金方面的不足或者资金周转紧张，导致企业无法正常进行日常经营，潜在的借贷风险及其它财务风险也会随之而来。

3.合同风险。

合同风险是指企业与用户签订的合同条款不对称，意思为企业担负更高的责任与风险，而用户却享有更多的权益，这可能导致企业面临一定的合同违约风险。

4.法律风险。

法律风险是指企业在经营过程中可能会遇到法律纠纷或违反法律规定，导致企业承担高额的赔偿和罚款。

5.管理风险。

管理风险是指由于企业管理制度不健全，员工业务素质不高，管理不到位，导致企业在日常经营过程中发生人为差错，从而引发更严重的经营风险。

1.理性选址。

市场风险大，在定位物业项目方面，应根据市场需求状况选取合适的位置，以降低市场需求变化的风险。

2.优化资金规划。

通过合理的资金规划，减少资金的紧张状况，避免资金周转不畅而导致企业的借贷风险和其它财务风险。

3.合同风险防范。

签订合同时，应注意合同条款不对称风险，采取对称化原则，并保证所有条款符合双方利益和中立原则。

4.法律风险评估。

企业应建立完善的法律风险评估机制，对合同执行、知识产权、环境保护等必要领域进行合理配置，有效规避涉法涉诉，从而减少法律风险。

5.提高管理水平。

企业应加强人事管理，建立健全的管理机制。

加强培训和教育，提高员工业务素质，健全内部监管机制，以防止人为差错而导致更严重的经营风险。

总之，物业租赁行业是一个颇具市场发展前景的产业，但同时引发了一定的经营风险。

因此，对于物业租赁企业来说，对其经营风险进行有效的防范，是企业持续安全运营的关键所在。

浅析物业服务中的法律风险及防范【摘要】业主维权意识的日益增强，法律制度的完善，以及社会经济结构的调整，物业服务已步入了高风险期，本文从物业服务行业现状着手，运用法律分析方法，概括提出物业服务行业中的存在的法律风险识别方法，希望对于物业服务企业具有借鉴作用。

【关键词】物业服务；法律风险；识别。

经过三十年发展，国内物业服务行业有了长足发展，成为社会、经济生活中不可或缺的行业。

但是，由于业主组织建设滞后，业主共同体没有形成，物业服务市场并没有能够按照经济规律建立起市场经济秩序。

随着业主权利意识的增强，物业服务企业与业主的权利冲突加剧，甚至成为社会问题，再加上物业服务企业风险意识淡薄，导致物业服务经营风险增大，企业合法利益无法保障。

随着房屋、配套设施老化，房屋以及设备损毁风险以及造成的侵权风险不断增大，物业服务从最初的无风险期已步入了高风险期，物业服务企业面临着极大的风险与挑战。

随着物价指数增长，劳动力成本增加，物业服务行业利润空间很低，因而风险的承担可能使一个物业服务企业无法进行正常运营。

如何规避物业服务经营风险，提升物业服务水平，提高市场运作能力，已经成为当前物业服务行业的当务之急。

一、物业服务中的主要法律风险目前，我国的物业服务模式涉及小区住户和居民生活的方方面面；另一方面，由于物业服务纠纷量大，情况复杂多样，纠纷解决机制不健全，形成服务困境，企业持续经营能力受到极大影响。

物业服务企业应当着眼于建立物业服务法律风险评估、控制机制，以最大限度地减少法律风险，将法律风险降低到可控制程度。

控制法律风险，首先识别法律风险，本文提供法律风险是别的两种方法。

一、管理流程识别法（一）外部法律环境变化带来的法律风险我国正处在经济、社会转型期。

由于经济、社会的转型，利益不断调整，因而法律、法规变动频繁，因此会给企业带来新的法律风险。

例如：劳动合同法的颁布，对企业劳动合同管理提出了新的要求，不签订劳动合同，可能需要双倍支付工资。

基金项目:2021年度广西高校中青年教师科研基础能力提升项目 民法典视角下物业服务企业风险防控的研究与实践(2021KY1144)㊂作者简介:张钰棠(1994-),女,壮族,广东化州人,硕士,广西建设职业技术学院专任教师,研究方向:企业管理㊂‘民法典“时代物业服务企业的管理风险及防范张钰棠㊀伍爱春(广西建设职业技术学院,广西南宁530003)摘㊀要:随着物业管理行业的飞速发展,物业服务企业进入黄金发展期,市场和行业的争夺愈演愈烈㊂笔者通过对广西物业服务企业进行调研发现,‘中华人民共和国民法典“(简称‘民法典“)的颁布给物业服务企业带来了更多的机会和挑战,同时也面临着更多新的经营㊁管理和法律风险点,主要有共有部分经营收益的处理㊁疫情常态化下的经营管理风险㊁消防火灾和设施设备的管理风险㊁高空抛物和治安防范风险等,从企业经营管理的角度提出了构建企业经营风险控制体系㊁行风险识别和全过程风险评价㊁提高从业人员的风险控制意识㊁购买责任险㊁借力信息化技术手段等措施,以期促进物业服务行业的健康发展㊂关键词:‘民法典“;物业管理风险;风险防范中图分类号:F27㊀㊀㊀㊀㊀文献标识码:A㊀㊀㊀㊀㊀㊀doi:10.19311/ki.1672-3198.2023.10.026㊀㊀2020年5月28日‘民法典“的出台,在物业服务行业引起了轩然大波,扩大了物业服务企业在管理和服务全过程的责任和义务,这将导致物业服务企业的经营管理风险增大,经营成本直线上升,是对行业和企业的更高要求㊁更大挑战㊂然而,中小型的物业服务企业的盈利能力有限,一些服务水平低㊁管理能力差的小规模物业公司已经处于亏损状态,面临着被行业淘汰的风险㊂因此,物业服务企业想要提升自身的行业竞争力,有效规避经营风险,需要不断改进服务理念和管理模式,实现自身的稳定可持续发展㊂笔者就‘民法典“中对物业服务企业影响较大条款进行梳理和研究,分析物业服务企业面临的新的经营管理风险点,在市场调查的基础上,提出物业服务企业风险防控的建议和对策,促进行业的健康发展,也是物业服务行业服务品质提升的重要方向㊂1㊀物业服务企业面临的风险1.1㊀调研企业的基本情况随着我国经济的蓬勃发展和房地产的大量开发,使物业服务企业的数量飞速增加,从2017年11.8万家增长到2020年近20万家,物业管理从业人员从2018年的904.7万到2020年已逾1000万㊂物业管理市场规模稳步提升,据统计,截至2020年,管理面积约330亿平方米,营业收入逾万亿,物业服务市场未来发展潜力空间巨大,规模㊁品质和科技将是未来物业服务企业在市场上竞争的重要能力㊂物业服务企业开始打造自身的品牌特色形象,广泛开展多经营业务,服务业态除了住宅物业,已经延伸至写字楼㊁商业㊁园区㊁高校和医院等方面㊂笔者所在的课题组对广西本土的19家物业服务企业的经营状况和风险进行了访问和调研,分析其经营状况及经营管理风险㊂参与调研的企业从业时间多为五至十年以上,其中私营企业占76.19%,比例最大,国有企业㊁国有控股企业㊁合资企业和其他类型企业分别占9.52%㊁4.76%㊁4.76%㊁4.76%,57.14%企业通过招投标获取物业项目,38.1%的企业所管辖项目是物业公司隶属的开发商项目㊂1.2㊀调研企业的经营现状调研显示,仅有38.1%的物业服务企业经营状况良好,其余企业在经营均遇到了一定程度的阻碍,其中有33.33%的企业所管辖项目有亏损情况,9.52%的企业因业主委员会解聘而退出项目,19.05%的企业面对经营困境选择了战略转移,将业务拓展至写字楼㊁学校等其他业态,并开展多种经营㊂许多企业表示,公司管理制度㊁市场壁垒㊁市场竞争程度㊁物业发展前景㊁相关政策和法律法规和‘民法典“的出台,对企业经营环境产生了很大影响㊂1.3㊀物业服务企业经营风险评估本次调研,对各企业经营过程中面临的风险进行了调查,多数企业均有对自身的物业经营和管理工作做了基本的风险评估,评估认为消防的风险性最高,其次是高空坠物风险㊁人身安全风险和设施设备风险㊂但在实际工作中,房屋质量风险(如房子渗水㊁墙面开裂等问题)出现概率最高,其次是消防火灾风险㊁高空坠物风险和设施设备风险㊂其中,房屋质量风险控制的难度最大,其次是消防风险㊁建设施工质量问题和高空㊃37㊃坠物风险㊂图1㊀物业管理工作实践中各种风险出现的概率2㊀‘民法典“时代物业服务企业的经营管理风险2.1㊀共有部分经营收益的处理问题‘民法典“更倾向于保护业主的权益,物业服务企业面临更为严峻的经营环境㊂‘民法典“第二百八十二条规定: 建设单位㊁物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入,在扣除合理成本之后,属于业主共有㊂ 明确了物业的公共收益全体业主共有㊂‘民法典“第九百四十三条还就物业服务企业的服务事项㊁负责人员㊁质量要求㊁收费项目㊁收费标准㊁履行情况㊁维修资金使用情况㊁业主共有部分的经营与收益情况的定期公开和报告做了规定,明确要求物业服务企业在利用物业公共部位开展多种经营业务时,需要经过全体业主表决,增大了企业开展多种经营服务的难度㊂今后,多种经营收支更透明化是大势所趋,但在实践中,物业服务企业很少主动公开业主共有部分的经营与收益情况㊂公共收益应如何公开和使用?物业服务企业是否有擅自占用和处分业主共有部分的行为?这些冲突导致业主起诉物业服务企业的案件屡屡发生㊂2.2㊀疫情常态化下的经营管理风险‘民法典“第二百八十五条规定 物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展相关工作㊂ 疫情常态化背景下,物业服务企业除了提供基础的物业服务之外,还承担着一线的疫情防控重任,常见的小区封控㊁出入口测温㊁外来人员报备㊁员工日常报备等,都是疫情出现之后增加的新工作,若所管项目为写字楼㊁商业㊁学校或医院等业态,每天来往人流量大㊁人员密集度高,疫情防控工作更加艰巨㊂这些新工作耗费了无数的人㊁财㊁物,使物业服务企业面临着更多的风险挑战和经营损失㊂2.3㊀消防火灾和设施设备管理风险近年来,住宅小区的消防安全隐患日渐突出,消防疏散通道的占用㊁楼梯口内堆放杂物㊁电动车违规充电等情况经常发生㊂‘民法典“第九百四十二条规定,对于违反治安㊁环保㊁消防等法律法规行为,物业服务企业具有制止㊁报告和协助处理义务㊂‘民法典“第一千二百五十四条㊁第一千二百五十三条㊁第一千二百五十七条还界定了物业服务企业对建筑物和物件损害的责任范围,极大地增加了物业消防火灾和设施设备的管理风险㊂2.4㊀高空抛物和治安防范管理风险在高层建筑越来越多的今天,小区高空抛物现象屡屡发生㊂‘民法典“第一千二百五十四条规定: 从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的,由侵权人依法承担侵权责任 ㊂从法律角度来说,高空坠物属于个人违法行为,由抛物者或抛物楼层群体承担法律责任和赔偿,但事实是物业服务企业往往无法袖手旁观,而是要动用人力和物力甚至是财力来全力配合业主解决,加重了管理的成本㊂‘民法典“还规定,对于违反治安㊁环保㊁消防等法律法规行为,物业服务企业具有制止㊁报告和协助处理义务㊂物业服务企业有义务维护每一个业主的生命财产安全,但物业小区是人口聚集地,人员构成复杂,治安设备不完善,时常容易发生治安防范隐患,加大了物业服务企业的管理风险和管理成本㊂3㊀‘民法典“时代下物业服务企业经营管理风险防范在‘民法典“时代下,物业服务企业为了更好地实现自身的经营管理目标㊁提高管理效率,规避可能发生的管理风险,需要在内部建立一套行之有效的企业经营风险控制体系,进行风险识别和全过程风险评价,通过增强风险意识㊁购买责任险㊁借力信息化手段等措施,进行合理有效的风险规避㊂3.1㊀构建企业经营风险控制体系通过良好的企业经营风险控制体系可以保证经营的效率,实现企业的管理目标㊂需在企业内部建立专门的风险防控机构,构建企业经营风险控制体系的全局化总体思路设计,制定科学化的实施措施,包括合同管理㊁财务评估㊁成本管理方案的规划㊁收入和费用的控制㊁服务质量监督㊁业主满意度调查等方面㊂伴随着物业服务公司经营业务和服务范围的不断扩大,物业服务合同的法律风险也随之增大㊂物业服务合同风险管控要贯穿于合同的再协商㊁签订㊁履行㊁完毕整个过程,才能有效避免合同纠纷㊂例如,在包干制的物业服务合同中一定要予以明确共有部分收益是否归入包干费用㊂物业服务企业要树立合同意识,熟悉相关政策法规,加大合同管理及监督检查力度,完善合同风险发生后补救制度㊂财务评估和资金风险管理应该作为企业经营风险控制体系的重点问题之一,要建立完善的财务管理方案和监督控制体系,贯穿物业管理工作的全过程,强化全㊃47㊃过程的财务资金风险的防范与控制意识,实现全员的参与,防止企业经济损失的风险发生㊂3.2㊀进行风险识别和全过程风险评价及时有效的风险管识别与全过程风险评价很大程度上可以帮助物业服务企业规避经营管理风险,减少风险出现的可能性㊂企业经营风险控制体系还包括要建立企业风险识别机制,能够系统地对物业日常管理和经营中存在的风险进行有效分析,感知风险并分析风险,建立 预防-管控-排查-处理-评价 的风险防控机制㊂其中,要重视对物业管理全过程的风险评价,包括前期管理风险㊁日常服务风险㊁早期介入与退出风险等,不断增强自身抵御风险的能力㊂此外,还要建立动态化的风险监控机制,定期对风险漏洞进行完善㊂3.3㊀提高从业人员的风险控制意识‘民法典“时代,物业服务企业更应积极主动进行转型和升级变革,以适应环境的发展变化㊂一是物业服务人员要树立科学的风险意识,在日常工作和物业服务工作中凭借自身优质的服务质量和管理水平,以及科学的风险意识来规避可能发生的风险㊂二是要设立企业经营风险控制体系和责任机构,形成 风险管理主要负责人-风险防控总监-风险管理员 的责任体系,落实岗位职责,以确保能够在最短的时间内启动风险应急预案,妥善地化解风险㊂三是要建立长期风险管理培训制度,帮助员工树立对风险的正确理解与态度,培养风险意识,在工作中能严肃认真地思考所负责的工作会产生怎样的风险,以及风险发生的后果,积极主动地为企业识别主要风险㊂此外,风险管理离不开一支具有专业化法律知识和物业管理知识的人才队伍作为支撑,物业服务企业要加强专业人才培养,在企业内部设立专门的风控岗位,聘请有丰富经验的风险专家担任风险控制体系的构建和风险评估工作,对业务进行流程改造和精细化管理㊂3.4㊀购买保险,进行风险转移‘民法典“的颁布大大提高了业主的法律意识和权利意识,物业服务企业与业主之间的法律纠纷与日俱增,企业逐渐难以承担日渐加大的索赔金额,购买保险也就成为了转嫁经营过程中可能发生的过失责任风险的一项有效经济手段㊂物业服务企业常用的保险包括物业管理责任险和公众责任险,能最大限度地保障物业使用者的经济利益和合法权益㊂当发生电动车火灾事故㊁设施设备事故㊁高空抛物事故㊁车辆管理事故㊁人身伤害㊁财产损失等物业常见的风险事故时,可以保障物业使用者的合法权益受到侵害时能够及时地得到赔偿,有效地为物业服务企业转移风险㊂3.5㊀借力信息化技术手段,实施智能化管理在当前互联网科学技术快速发展和运用的时代里,物业服务企业互联网㊁物联网㊁大数据㊁云计算等信息化技术手段实施智慧化管理,增强自身管理能力,化解经营管理风险,避免在数字化浪潮的发展中掉队㊂如能监测所有设备设施的运行状态和数据的设备设施智慧管理系统㊁人脸识别技术和自动报警功能㊁利用智能摄像头高清抓取高空抛物影像并拍照和自动识别电单车是否进入电梯等,在消防㊁治安防范㊁设施设备管理和高空抛物管理方面发挥了重要作用㊂此外,智慧物业管理的数字化平台也可以成为物业服务企业抵御风险的有力武器㊂充分发挥数字化平台数据监测㊁信息挖掘的优势,破解人力成本居高不下㊁管理流程混乱的难题,提升物业管理效率㊂依托数字化平台推动社区内部各类生活场景的数字化,推进智慧社区建设,打造便民惠民智慧服务圈㊂4㊀结论与展望‘民法典“的颁布实施使物业相关的法律法规更加完善㊁系统,体现了国家对物业行业的重视和指导㊂从物业服务企业经营管理的视角,通过在内部建立一套能进行风险识别和全过程风险评价的企业经营风险控制体系,提高全员风险意识㊁购买责任险㊁借力信息化手段等措施,能够在一定程度上有效地规避物业管理日常服务和经营中可能发生的风险㊂习近平总书记指出, 民法典颁布实施,并不意味着一劳永逸解决了民事法治建设的所有问题,仍然有许多问题需要在实践中检验㊁探索,还需要不断配套㊁补充㊁细化㊂ 在未来的一段时间里,物业服务行业仍需继续探索,不断深化改革,共同促进行业的健康发展㊂参考文献[1]张伟苇.‘民法典“时代物业服务企业的法律风险控制[J].法制博览,2021,(06).[2]中华人民共和国民法典[EB/OL].https:/// doc/24285488-25517578.html.[3]金丽华.基于物业经营风险控制的内控体系构建[J].管理观察,2018,38(11).㊃57㊃。