7月市场动态报告2

1 7月份东营房地产市场

动态报告

一、房产政策

（一）全国重要房产政策

发布时间 措施 政策要点 政策解读

2011年7月22日 中央政治局22日会议:楼市调控方向不改变力度不放松. 要坚持不懈搞好房地产市场调控和保障性住房建设，坚持调控决心不动摇、方向不改变、力度不放松，坚决遏制住房价格过快上涨，确保落实保障性住房建设计划，确保建设质量，确保分配公平。 确保房价稳定，大力保障和改善民生

2011年7月21日 国务院定调土地出让改革：推进商品房用地双向定价 所谓的双向定价,就是政府定价和市场定价。商品房以前都是市场定价，现在要控制房价，政府也要有个指导价，结合市场价，确立一个合理的价格。不能完全把土地和商品房交给开发商市场化操作，要有个可控的土地收益和房产价格，才能真正抑制住房价。 规范土地出让招拍挂制度,抑制房价

2011年7月19日 国资委:政策鼓励保障房建设 保1%~1.5%的毛利 鼓励房地产开发企业参与保障房建设

2011年7月18日 住建部：急查二三线城市楼市 将起草新限购名单 对于一些二三线城市房价过快上涨的情况，住建部已经开始紧急调查分析部分二三线城市和中小城市房价快速上涨的成因,并据此草拟新一轮的限购城市名单。 抑制二三线城市房价过快上涨

2011年7月12日 国务院：”国五条”政策 政策一：严格落实地方政府房地产市场调控和住房保障职责。政策二：完善相关政策措施,加大政府投入和贷款支持力度，确保今年1000万套保障性住房11月底前全部开工建设。政策三:继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，遏制投机投资性购房，合理引导住房需求。政策四:认真落实今年的住房用地供应计划,确保保障性住房用地，加快普通商品住房用地投放。政策五：规范住房租赁市场，抑制租金过快上涨. 进一步加强落实既有政策，并非新一轮调控政策

2011年7月11日 住建部和发改委：开发商不标实价暂停网签 针对无证售房、捂盘惜售、哄抬房价、发布虚假信息和广告、规避限购政策、违法返本销售和售后包租,以及不按规定明码标价、价外乱收费、价格欺诈等违法违规行为，两部门要求各地要依法依规严肃处理。 进一步落实明码标价政策

2 2011年7月11日 住建部:要求各地方加强住房租赁市场的监管 7月11日,住建部和发改委联合出台《关于加强房地产经纪管理进一步规范房地产交易秩序的通知》，就房地产经纪机构管理、房地产经纪人员管理、商品房预销售行为监管、住房租赁市场监管、建立规范化的日常动态监督管理机制、落实监督检查责任等方面进行了规范。 采取多种措施控制住房租金过快上涨，维护租赁关系的稳定。

2011年7月7日 上调金融机构人民币存贷款基准利率0.25个百分点 央行自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率0。25个百分点.一年期存、贷款利率分别提至3。5%和6。56％， 5年期以上的基准利率突破7的历史心理高位，达到7.05％ 幅度太小，不利房市，通胀难控,加息之路还长。

(二)观点

1、“限购令即将扩大到二三线城市"成为悬在开发商头顶的达摩克利斯之剑，促使部分开发企业放弃高价慢销模式，以降低价格快速走量来实现限购令出台前的最大化回款.

2、下半年常态化的调控政策不会放松、也不会改变力度.从国务院近日发布的“新国五条"看,未来房地产调控目标依然是针对房价，遏制投资投机炒房需求。并且在落实之前的一些列调控政策的同时，重点提到了对于房价上升迅速的二三线城市限购政策，进一步显示了政府调控的决心，下半年政策放松的可能性几乎没有.

3、“新国五条”不是加码，而是补漏。在一定程度上它将有效抑制楼市即将到来的“金九银十"。并通过落实之前的 “明码标价”、差别化住房信贷等政策继续引导楼市趋于理性的回归。

4、下半年，房价或将出现松动，只要中央调控政策不变、‘限购令’等持续，房价则“稳中微降”。在信贷收紧、按揭提高的情况下,土地市场渐趋规范，同时保障房在市场的投放，供求关系将得到合理改善。

5、东营楼市在调控下“量缩价稳”，日趋理性。“新国五条”出台后，二三线城市“限购”提上日程，而对于东营来讲，是否被列入限购城市，都会由于楼市调控的常态化加强市场的观望情绪，并且有效抑制了一部分投资需求。从7月份的成交量持续下滑来看,常态化的调控政策已经起到了一定的作用,并且限购等调控政策的连锁反应已经触及到了开发商资金回笼受阻、拿地意愿明显下降，这也直接导致了7月份无土地供应也无成交地块的“惨淡”土地交易市场.总体来看东营楼市在调控下“量缩价稳”，日趋理性。

3 二、东营市土地供应情况

7月份东营市区商业用地供应量为0，土地成交为0,由于受到限购等系列楼市调控政策的连锁反应，导致开发商拿地意愿降低，土地出让金大幅下滑。不仅是开发商，受限购影响深刻的还有地方政府，卖地成绩单“惨淡”便是明证，至7月已跌至谷底。

（一）2011年4-7月居住和商业用地新增供应量月度变化（面积、宗数）

4月5月6月7月73597.543298004-7月居住和商业用地新增供应量面积月度变化面积（㎡）4月5月6月7月123004-7月居住和商业用地新增供应量宗数月度变化宗数

（二）2011年7月居住和商业用地供应新增成交量月度变化(面积、宗数）

168070.410849339148384005月6月7月5-7月新增土地成交量住宅与商业用地面积月度变化住宅（㎡）商业（㎡）

4 三、各物业市场分析

（一）典型住宅项目

1、在售项目

区域 项目 物业类型 面积区间 均价（元/㎡） 剩余房源 月度动态

西城 里奥英伦 联排别墅、双拼别墅 联排别墅280—310㎡，双拼490-510㎡ 联排均价6300元/㎡；双拼均价7400元/㎡ 9套 5月29日开盘当日购房赠MINI宝马；参加小家电抽奖活动,中奖率高达50％，VIP客户送洋酒一支。

天业盛世龙城A区 小高层、高层 140㎡以上 5700元/㎡ 20余套 购房一次性付款9。8折、按揭9.9折

天业盛世龙城B区 小高层、高层 130㎡以上 5700元/㎡ 100余套 一次性付款98折,按揭无优惠。

领秀天成 小高层 130㎡、150㎡ 5500元/㎡ 50套 次性付款享98折优惠，按揭无优惠，老带新优惠进行中，7月18日之前，成功介绍客户认购住房者，赠送价值2000元的加油卡一张。

香缇公馆 小高层 100-120三居、160-170顶层复式 三居均价5290元/㎡

顶层复式5390元/㎡ 96套 购房优惠大礼包，预交5万抵6万,一次性付款尊享98折，按揭享受99折优惠！

海通.时代康桥2、3期 叠拼、复式 184—215㎡ 6000元/㎡ 196余套 一次性付款97折，按揭99折,凡购房者均可在享受折扣优惠的基础上总房款减1万元，老带新政策持续进行，双方各奖励2000元。

华泰国际豪园1期 高层 196—316㎡ 5500元/平米 剩余3套顶层复式 7.17开盘,推160套,后加推8号楼，共245套，接近售罄。开盘当天一次性9.2折，按揭9。3折

绿洲国际花园 多层 95—140㎡ 均价5800元/㎡ 剩余50套 尾盘。

东城

天昊梅园1期 多层 143—190㎡ 6089元/平米 15套在售，二期待开 8月购房，一次性付款尊享98折优惠，按揭享99折优惠的基础上，额外最高可享受2万元优惠。8月成交客户均赠送3000元旅游基金。

水城国际 平层、别墅 173-178㎡

380—400㎡ 6000元/平米,别墅6800—8600元/㎡ 28套平层,6套别墅 现购房一次性付款享98折优惠

阳光100沁园春 别墅 160-380㎡ 8000元/㎡ 20套 一次性付款95折，按揭98折。会员可多享0。5

5

东城

阳光100V6豪宅 多层 260—370㎡ 7500元/㎡ 20套 折优惠；持学生证或其它有效证件购房，前五套可立得8万种子基金

鑫都阳光丽景 多层 130㎡ 5600—6000元/㎡ 3套 一次性付款99折优惠，另

优惠3000元;按揭仅优惠3000元

齐龙世纪花园 叠拼、联排 270—430㎡ 联排均价7000元/㎡;叠拼1、2层均价6500元/㎡;3、4层均价5000元/㎡ 94余套 无优惠措施

绅派金湖帝景 平层、复式 186-507㎡ 均价7500元/㎡ 220套 5月份开盘至今仅销40余套。

格林星城1期 高层、小高层 140㎡—190㎡ 5400元/㎡ 20套 购房一次性付款者享受3%的优惠，首付60%优惠2％，首付40％优惠1％。

格林星城2期 高层、小高层 120—160㎡ 5400元/㎡ 80套 5月16二期加推。购房一次性付款者享受3%的优惠，首付60%优惠2％，首付40％优惠1％。

蓝天小区 小高层、复式 102—147㎡ 5300元/㎡ 30套 6月12开盘，一期100余套销售率70％。

新邦涌金门三期 小高层、高层 140—230㎡ 5850元/平米 55套 6月19日加推，次性付款98折，首付60％可享99折优惠。7月30号样板间开放。

东辰鉴墅 别墅、复式 复式199-325㎡

独栋429—544㎡ 复式5200-6000元/㎡

独栋14200元/㎡ 复式套2套、独栋8 尾盘

简析：

在售项目中库存量以小高层、高层、多层为主,另有少量的复式、别墅产品.其中在售小高层、高层、多层为140㎡以上的改善型产品，价格集中在5500—6000元/㎡，复式、别墅产品以230—325㎡以上的享受型产品为主，价格集中在7500—12000元/㎡之间，这些产品多属于项目中后期的剩余产品，户型较大，去化难度相对较大。

新盘去化速度较快.比如本月7月17号开盘的华泰国际豪园，推出160套高层，仅剩余3套顶层复式，较大的户型面积并没有影响其去化速度。其余的如领秀天成、新邦涌金门、蓝天小区销售成绩也都不错。究其原因一部分是由其项目地段、产品、价格所致,另一部分与开发商实力品牌影响不无关系。

6 2、近期待售项目

区域 项目 位置 总建筑面积 推售面积 产品类型 面积区间 预计面市时间 备注

东城 原香小镇 北一路与东四路交汇处 15万㎡ 96000 高层、小高层、花园洋房 65。69-184㎡ 8月底 现开始缴纳认购金5万抵6万

城发花园 东一路以东、府前街以北 28万㎡ 137000㎡ 小高层、高层 88-121㎡ 8月中下旬 一期推22套832套

悦来新城 北面为黄河路，西面为广州路，东面为东五路，南面为辽河路 36.6万㎡ 24975㎡ 小高层、联排 240-320㎡ 8月底9月初 推联排76套

奥林匹克花园三期官邸 东城府前大街与东四路交汇处 34408㎡ 34408㎡ 高层、顶层复式 主力户型138㎡、230㎡ 9月份推出 共计240套

蓝天小区 府前街以北、惠州路以西、辽河路以南 16486㎡ 16486㎡ 小高层 118㎡ 7月18日已获预售许可证 /

格林星城3期 北一路以北、胜利大街以西 35448㎡ 35448㎡ 小高层 未知 已动工 /

西城 盛世龙城C区 嬉水公园南邻，原东赵旧址 50余万㎡ 127185㎡ 小高层（1500套) 90—130㎡ 8月中旬推 /