业主大会成立工作方案

业主大会筹备工作预案

一、第一次业主大会会议的筹备工作

1、组织大会筹备组。业主大会筹备组应当在物业所在地的区房地产行政主管部门和街道办事处的指导下成立，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成，负责业主大会的筹备工作。还可以邀请社区居民委员会委员参加。

2、制定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容。

3、听取业主和相关人员的建议，结合本物业管理区域的实际情况，参照政府主管部门制定的示范文本，拟订《业主大会议事规则》草案和《业主公约》草案等有关文件。

4、确认业主身份，确定业主委员会在首次业主大会会议上的投票权数。

5、通过协商，确定业主委员会委员候选人产生办法及名单。业主既包括商品房购买者，也包括公有住房购买者和仍拥有物业的房地产开发企业。业主委员会委员，一般应当根据其实际拥有房屋的建筑面积，按照一定比例推荐。

6、做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

二、第一次业主大会召开的程序

筹备组自成立之日起30日内，在物业所在地的区政府房地产主管部门的指导下，组织业主召开首次业主大会会议。

1、由大会筹备组成员代表筹备组介绍大会的筹备情况。

2、由大会筹备组成员代表筹备组介绍业主委员候选人情况，候选人本人也可以自我介绍。 3、审议、通过《业主大会议事规则》和《业主公约》。

4、选举产生业主委员会委员。

5、审议、通过与物业管理相关的特别重大事项。

在第一次业主大会上，物业的建设单位还应当做出前期物业管理工作报告，物业管理企业还应当做出物业接管验收情况的报告。

《业主大会议事规则》应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定方法、业主委员会的组成和委员任期等事项依法做出约定。其中，业主投票权要根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。

《业主公约》应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法做出约定。

附1：文泉书苑小区业主大会议事规则

小区首次业主大会工作方案

根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》(国务院504号令)、住房和城乡建设部关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知(建房[2009]274号文)，龙廷世家小区依法成立业主委员会，本届业主大会工作方案如下：

一、筹委会决定自2012年3月20日起，在小区以书面征求意见方式召开小区业主大会。

二、本次业主大会决议事项有

1、选举产生第一届龙廷世家业主委员会委员；

2、表决通过《管理规约》；

3、表决通过《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》；

4、表决通过《小区物业服务合同》。

三、筹委会讨论通过《管理规约》（草案）、《业主大会议事规则》(草案)、《业主委员会工作规则》（草案）提交业主大会表决；确定小区业主名单及投票权数。

四、本届业主大会选举龙廷世家业主委员会委员7名，任期3年。

五、根据建房[2009]274号文第三十一条的规定，业主委员会委员应当符合下列条件

1、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；

2、遵守国家有关法律、法规；

3、遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

4、热心公益事业、责任心强，公正廉洁，具有社会公信力； 5、具有一定的组织能力；

6、具备必要的工作时间。

六、业主委员会委员候选人产生办法

1、候选人产生方式：本着公平、公开、公正的原则，候选人以自荐和经业主推荐的方式产生。

2、候选人报名时间：2012年3月12日至2012年3月20日

3、候选人报名所需证件：自荐人须携带填写完整的并有报名人本人亲笔签名的《业主委员会委员候选人自/推荐表》，能证明报名人为业主的房屋产权证明或购房合同和个人身份证等证件报名；被推荐人除携带自荐人所需材料外还得携带有推荐业主签名的推荐表。

4、资格审查：筹委会将根据本工作方案第五条和相关法律法规对报名人进行资格审查，报名人不符合业委会成员条件的，由筹委会书面通知报名人告知报名人不能成为候选报名人及原因。

物业集团业主大会和业主委员会成立工作指引

1、目的

为指导业主大会筹备和业主委员会选举工作的规范操作。

2、范围

适用于物业集团及下属各分公司。

3、职责

3.1物业集团负责本指引的编写、修改、发布和解释。

3.2各分公司负责本指引的具体实施，并提出修改的意见或建议。

3.3各分公司参照本指引和当地法规要求，编制具体操作细则。

3.4各分公司按照《物业集团信息报送管理办法》的要求及时上

报各项目相关信息。

4、成立业主大会筹备组

4.1小区热心业主联名向居（村）民委员会/社区工作站（以下

统称“居委会”）提交《成立首届业主大会筹备组申请书》和《关于

组建首届业主大会筹备组的倡议》；按当时居（村）委会沟通建议确

定，是否同时要报送街道办事处（镇人民政府）。

4.2居（村）委会确认后，在小区内张贴公示7日告知全体业主。

公示期间，业主可自荐参加筹备组，街道办、居委会也可推荐业主参加。

4.3筹备组由居委会代表、业主代表、建设单位或物业服务单位

代表以及街道办事处（镇人民政府）代表七至十五人组成，人数必须

为单数，其中业主代表不少于筹备组人数一半。

4.4筹备组成立后，应发布《业主大会筹备组成立公告》，且筹

备组名单须在小区内张贴公示7日。筹备组应当自组成之日起90日

内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

4.5居委会代表组织、协调业主大会的筹备工作，物业服务中心

配合业主大会的筹备工作。

5、拟定业主大会相关文件

5.1筹备组成立备案后，拟定《业主大会议事规则》和《业主公

约》征求意见稿。

5.2《业主大会议事规则》和《业主公约》征求意见稿应当经过

物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数

过半数的业主同意。其他根据法律法规规定需要满足特定表决条件的，

应遵照法律法规的规定执行。

5.3采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业

主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表

决意见应由业主本人签名。

5.4未参与表决的业主，其投票权数不计入已表决的多数票。6、推荐业委会候选人

小区首次业主大会工作方案

根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》(国务院504号令)、住房和城乡建设部关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知(建房[2009]274号文)，龙廷世家小区依法成立业主委员会，本届业主大会工作方案如下：

一、筹委会决定自2012年3月20日起，在小区以书面征求意见方式召开小区业主大会。

二、本次业主大会决议事项有

1、选举产生第一届龙廷世家业主委员会委员；

2、表决通过《管理规约》；

3、表决通过《业主大会议事规则》、《业主委员会工作规则》；

4、表决通过《小区物业服务合同》。

三、筹委会讨论通过《管理规约》（草案）、《业主大会议事规则》(草案)、《业主委员会工作规则》（草案）提交业主大会表决；确定小区业主名单及投票权数。

四、本届业主大会选举龙廷世家业主委员会委员7名，任期3年。

五、根据建房[2009]274号文第三十一条的规定，业主委员会委员应当符合下列条件

1、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；

2、遵守国家有关法律、法规；

3、遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；

4、热心公益事业、责任心强，公正廉洁，具有社会公信力； 5、具有一定的组织能力；

6、具备必要的工作时间。

六、业主委员会委员候选人产生办法

1、候选人产生方式：本着公平、公开、公正的原则，候选人以自荐和经业主推荐的方式产生。

2、候选人报名时间：2012年3月12日至2012年3月20日

3、候选人报名所需证件：自荐人须携带填写完整的并有报名人本人亲笔签名的《业主委员会委员候选人自/推荐表》，能证明报名人为业主的房屋产权证明或购房合同和个人身份证等证件报名；被推荐人除携带自荐人所需材料外还得携带有推荐业主签名的推荐表。

4、资格审查：筹委会将根据本工作方案第五条和相关法律法规对报名人进行资格审查，报名人不符合业委会成员条件的，由筹委会书面通知报名人告知报名人不能成为候选报名人及原因。