物业公司绩效考核办法

物业管理绩效考核操作办法

一。 目的

为了规范各物业公司的绩效管理行为，持续改善和提高组织和员工绩效，进一步增强全体员工的责任心，充分调动员工的工作积极性和创造性，更好地规范各公司的日常运行管理，推进各项费用的及时收缴，保障各项经营目标的顺利达成，特制定本办法。

二. 考核对象

物业公司总经理、副总经理、项目经理；

三. 考核指标

（一）主要考核指标

序号 考核内容 考核对象 考核部门

/数据来源 总经理 副总经理 项目经理

1 收入 ● ● ● 集团财务部

2 净利润 ● ● ● 集团财务部

3 服务满意度 ● ● ● 集团地运部

4 服务处现场管理 ● ●(分管) ● 集团地运部

5 车位销售 ● ● ● 集团地运部

6 人员管理 ● ● ● 集团人资部

7 房屋维修管理 / ●(分管） ● 集团地运部

8 设施设备管理 / ●(分管) ● 集团地运部

9 绿化管理 / ●(分管) ● 集团地运部

10 维修资金及公共收益管理 / ●(分管） ● 集团地运部

11 制度流程/各类台帐建设计划完成率 ● ● ● 集团地运部

12 资金计划及费用预算的准确性 ● ● ● 集团财务部

13 重大安全事故 ● ● ● 集团地运部

14 营运管理规范性 ● ● ● 集团审计监察部

(二）月度收费指标

序号 考核内容 考核对象 考核部门

/数据来源 副总经理 项目经理

1 当期物业费收入 ● ● 集团财务部

2 清欠物业费收入 ● ● 集团财务部

3 收缴户数 ● ● 集团财务部

4 多种经营收入 ● ● 集团财务部

5 当期公共能耗费 ● ● 集团财务部

6 公共能耗费清欠 ● ● 集团财务部

（三）其他指标

序号 考核内容 考核对象 考核部门

/数据来源 副总经理 项目经理

1 超额车位销售收入 ● ● 集团财务部

2 超额多种经营收入 ● ● 集团财务部

3 增收节支收入 ● ● 集团财务部

4 超额使用维修资金及公共收益 ● ● 集团财务部

5 与地产结算收入 ● ● 集团财务部

四。 考核周期

1.项目经理实行按月考核，每月度兑现一次，当月未完成但在本季度内完成的，在本季度内兑现;季度内未完成而在半年或年度内完成的,不予兑现；

2.分管副总实行按季度考核，每季度兑现一次，当季度未完成的但在半年度内完成的，在半年度考核中兑现；半年度内未完成而在年度内完成的，不予兑现；

3。总经理实行按半年考核，每半年兑现一次，上半年未完成但年度内完成的，在年度考核中兑现；

4。主管及以下实行按月考核，考核方案由物业公司自行制定，报集团地产运营部审批、备案。

五. 考核依据

（一）主要考核指标

1. 收入指标：

(1)指标说明/评分规则：当年度实际到账的收入回款与预算目标值比较进行评价：该项得分=（实际回款值/预算目标值）＊90 ；

（2)其他说明：主要作为半年度年度考核指标；副总经理、项目经理的日常考核以月度收费指标替代；

2. 净利润指标:

（1）指标说明/评分规则：当年度净利润与当年度分解的目标值比较进行评价：该项得分=（实际完成值/目标值）*90，详见利润考核细则;

（2)月度指标以物业公司根据经批准的预算制定的月度计划为依据。

3。 服务满意度指标:

（1）指标说明/评分规则：根据每半年由集团组织的满意度调查数据与目标值进行比较评价：该项得分=（实际满意度值/目标值)*90;

(2)上半年以上年度满意度调查结果和本年度目标值的比值计算权重,下半年以本年度上半年满意度调查结果和本年度目标值的比值计算权重.

4. 服务处现场管理：

（1）指标说明/评分规则：从各项目保安、保洁、绿化、车辆、设备设施管理等现场管理的规范性方面进行评价:该项得分=（实际得分值/目标值）＊90；

（2）以集团运营部检查考核结果为依据。

5. 车位销售指标：

（1）指标说明/评分规则：当年度实际销售车位个数与年度计划指标值比较进行评价：该项得分=（实际销售车位个数/年度计划指标值）*90；

（2）月度考核以物业公司制定的月度销售计划为依据，以具体签约为准，当期未完成的滚动纳入到下一个考核期的销售任务；

（3)每发生一个项目未完成的，公司副总以上扣10分，依次累加，低于60分不再扣减。

6. 人员管理指标：

（1） 总经理、副总经理考核以人力资源部规定、要求为依据；

（2) 项目经理考核：

人均效能：全员人均服务面积进行评价，每高/低5％，加/扣10分；

培训计划完成率：100％，每低1％扣10分；

员工主动离职率：≤5％，每超1人扣10分.

7。 房屋售后维修管理指标：

（1） 指标说明/评分规则:从各项目服务中心房屋维修过程进度管理方面进行评价：该项得分=（实际得分值/目标值)＊90；

（2） 以六项房屋售后维修服务指标得分的算术平均值计算，具体详见《房屋售后维修服务绩效考核办法》。

8. 设施设备管理指标:

（1） 指标说明/评分规则：从各项目服务中心各项设备设施维护保养管理等方面进行评价：该项得分=（实际得分值/目标值）＊90;

（2） 以主要公共设施设备完好率为统计指标，完好率≥99％，每低1%扣10分，电梯故障停梯未及时修复的（业委会书面确认的除外），每次扣5分；

（3） 各项目依据《设施设备管理台帐》实行完好率分类统计，项目经理考核取本项目算术平均数,副总考核取所有项目算术平均数。

9。 绿化管理指标：

（1） 指标说明/评分规则:从各项目服务中心现场绿化维护管理方面进行评价：该项得分=（实际得分值/目标值）*90；

（2） 以现状为依据，酌情考核；因管理不善导致有绿化枯死的（树木枯死1棵以上或草坪枯死5㎡以上），每次扣10分。

10. 维修资金及公共收益管理指标：

（1)指标说明/评分规则：按照年度维修资金及公共收益使用计划完成情况进行评价：该项得分=(实际完成值/预算目标值）＊90；

（2)未按计划完成使用的部分，应经业委会书面确认，否则视同未完成；

（3）未完成计划的:每低10万元扣1分,不足10万元的按10万元计；

（4）超额完成计划的:每超10万元加1分，累计超过50万元的,加10分;50

万元以上的部分每超过10万元加2分,超过100万元以上部分，每超过10万元加3分,不足10万元的部分不计。

11. 制度流程/各类台帐建设计划完成率:（直接扣分项）

（1）以 2015年公司标准化建设计划清单完成情况评价;

(2）制度标准化建设每项未按时完成扣2分，完成质量不高酌情扣分；

（3）制度标准颁发后未在2周内宣贯培训的每次扣1分。

12. 资金计划及费用预算的准确性:（直接扣分项）

根据实际实际发生的资金支付及管理费用对比预算目标值进行评价。目标值:预算偏差率≤±10%，偏差10-15％扣1分、15％-25%扣2分，25％以上扣3分.

13. 重大安全事故：（直接扣分项）

从物业公司的人身安全、工程及房屋维修方面进行评价，目标值:0事故。出现人员致死致残的事故、经济损失在20万元以上的安全及质量事故每次扣10分,出现其他安全质量事故酌情扣分5—10分。

14. 营运管理规范性：（直接扣分项)出现分管人员违规违纪被集团通报处理的、房屋维修不及时的，视情节每次扣1—5分。

说明:各项指标的目标值以实际签订的绩效考核责任书确定的数据为准。

(二）月度收费指标

1。 月度收费指标以物业公司制定的月度收费计划为依据，当期未完成的滚动纳入到下一个考核期的收费任务;

2. 公共能耗费指标以上一个半年度实际发生额加上往欠费用的80％作为本半年度的收费指标目标值进行分解数据;

（三）其他指标

1。 超额车位销售收入：车位佣金溢价收入部分，实际数应减去相应税费、提成和奖励，直接纳入利润，不调整预算；

2。 超额多种经营收入:直接纳入利润，不调整预算；奖励办法另行制定;

3。 增收节支收入：由南京公司发起（提出申请及依据),报地运部核实（确认不影响服务品质的),由地运部牵头，相关部门(财务、成本、人力资源等）参

与,确认后纳入物业利润；

4。 超额使用维修资金及公共收益，由南京公司发起(提出申请及依据）,报地运部核实,经财务部确认后，参与考核；

5。 与地产结算收入：以实际结算为准,未结算的不纳入当月收入。

六. 考核评分细则

1。 各项考核以86-90分为100％完成，根据具体完成情况依次对相应得分*权重系数，得出该项考核得分，具体参照《各项考核明细表》；

2. 各物业公司根据年度预算计划，分解各项目的月度目标值，于每月25日前上报（地产运营部）下月各项指标任务,并同时下达至各物业项目；

3。 地产运营部根据各项目当月各项目标值,以及当月各实际完成情况，结合《各项考核明细表》计算出个项目当月绩效得分；

4。 绩效考核分数与绩效工资系数对应表：

序号 类别 绩效考核得分 绩效工资系数 绩效工资系数加减办法

1

加分 96分以上 1。13以上 每+1分+3％绩效工资

2 95-91分 1。1—1.02 每+1分+2％绩效工资

3 90—86分 1 /

4

扣分 85-81分 0。96-0。8 每-1分—4％绩效工资

5 80-76分 0。76-0。64 每-1分—4%绩效工资

6 75分以下 0.6-0 每—1分-4%绩效工资