招商、运营管理办法
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金科股份 商业招商、运营管理办法 （修订版）
第一章 总则
第一条 目的
为加强集团商业物业招商工作的内部管控，规范商业 的招商和运营管理，使招商、运营工作更符合集团的经营 现状，根据集团相关工作会议要求，特修订《金科股份商 业招商、运营管理办法》 （修订版）。
第二条 适用范围
本办法适用于集团总部商业地产部、所属各公司商业 地产部（或地区商业管理公司）商业物业之招商及运营。
第二章 分则
第三条 商业系统职能划分 一、商业招商管理职能
（一） 集团商业地产部
1、招商总任务、 阶段性招商任务、 特定招商任务的分 解和下达；
2、招商方案、租赁政策的审核批准；
3、招商进度、执行过程、 任务达成率、费用控制率的 指导、管理和考核；
4、视情况参与或直接开展招商执行工作。
（二） 各公司商业地产部（区域商业管理公司）
1、项目定位阶段对周边项目商业进行市场调研， 分析 周边楼盘的商业形态与租金水平，形成可行性报告；
2、拟订商业项目的招商方案、租赁政策；
3、进行各项目的商业招商工作，签订商业租赁合同；
4、根据项目销售情况进行补位招商 ;
5、商家关系的维护协调。
二、商业运营管理职能
（一） 集团商业地产部
1、年度租金总收入、 年度新增租金收入、 季度租金收 入的分解和下达；
2、 租金收取率的督导、考核；
3、 运营方案的审核批准；
4、 按季度定期检查各项目运营情况。
（二） 各公司商业地产部
1、 收取租金、保证金、定金，对拖欠金额进行催收；
2、 租赁文件存档，包括：《权利义务转让协议》、《放 弃优先购买权声明》等；
3、 定期对进驻商家进行回访， 了解商家经营状况， 及 时处理纠纷；
4、 建立月度租金收取报表， 并按季报集团商业地产部 备案。
（三） 商业管理公司
1、 统一运营，根据运作进度和供求市场影响， 不定期 举办各种类型的促销活动，统一折扣优惠或部分商品折现
等，既可以项目整体为单位，也可以部分品牌为单位，在 适当范围内进行造势宣传；
2、 协调职能，协调解决开发商与租赁户之间的矛盾， 搭建两者间的桥梁，及时沟通、反馈各方信息；
3、 关注租赁商家的经营情况， 针对经营不善的个别商 家，及时运用调研市场、经营建议、运营整改等软性措施
和适当硬件支撑，若仍不能很好适应市场，及时清理，更 换新鲜血液，保持市场竞争力和良性循环轨道。
第三章细则
第四条商业形态划分
商业类型 面积 定位 辐射范围 是否销售
购物中心 6万川至10
万m2 集购物、餐饮、娱乐 为一体的商业中心 整个市区或单 个片区 以持有为
主
主题商业
街 2万m至6 万m2 有主题特色的商业
街 周边5.8公里 以内 以销售为
主
社区商业 根据地块临 街面排布 社区底商 本小区及周边
2公里内居民 销售
第五条商业招商原则 一、购物中心
（一） 在项目拿地前了解主力店的进驻意向，取得主 力店的物业设计标准，为项目商业设计提供支持；
（二） 在项目开盘前满足销售宣传要求，以合同、确 认函、意向协议等形式取得主力商家的初步确认；
（三） 编制招商方案时重点写明主力店的业态、 面积、
在整个商业中的位置并用图形示意，其他非主力店的招商 在招商方案中不用体现；
（四） 租赁合同中须用加粗字体注明： “租赁期内，甲
方有权将该商铺抵押、转让，甲方抵押、转让该商铺时不
再另行通知乙方，乙方自愿同意放弃该商铺的优先购买权”；
（五）主力店招商执行标准
业态 面积 楼层 年限
超市 5000 川至 10000 m2 负一层或顶层 三12年
百货 10000 m 至 20000 m 价值最低楼层 三20年
品牌快餐 300 m2 至 600 m2 一层、二层 三15年
普通餐饮 300 m2 至 800 m2 四层及以上 三6年
零售 100 m?至 500 m2 四层以下 三5年
影院 4000 m 至 7000 m 负一层或顶层 三15年
二、主题商业街
（一） 招商面积不超过商业总体量的 30% （含超市）；
（二） 在项目开盘前满足销售宣传要求，以合同、确 认函、意向协议等形式取得主力商家的初步确认；
（三） 主题商业街只对主力店进行招商，编制招商方
案时列明主力店的招商计划、面积、位置，根据后期销售 的需要再对非主力店进行补位招商；
（四） 超市、百货、电影院等大中型主力店原则上以 清水房形式进行交付，我司不提供空调、电梯、扶梯等专 用设施设备；
（五） 租赁合同中须用加粗字体注明： “租赁期内，甲
方有权将该商铺抵押、转让，甲方抵押、转让该商铺时不
再另行通知乙方，乙方自愿同意放弃该商铺的优先购买权”；
（六）主力店招商执行标准
业态 面积 楼层 租赁年限
超市 3000 m2 至 8000 m2 负一层 三15年
品牌快餐 300 m2 至 600 m2 一、二层 三15年
影院 2500 m 至 4000 m 顶层 三15年
娱乐 1000 m2 至 2000 m2 负一层及顶层 三12年
二、社区商业
原则上社区商业不进行招商，根据后期销售需要进行
招商，但招商面积不超过商业体量的 5%。
第六条商业运营管理原则
一、租售并举商业
（一） 租售并举的商业是指在商铺销售之前已经签订 了租赁合同（即先租后售的商业），当商铺销售时应签订《三 方权利义务转让协议》；
（二） 租售并举商业的运营主要是租金收取，各公司 商业地产部（区域商业管理公司）于每月 5日前将上月的 租金收取情况上报至集团；
（三） 租赁商家发生欠租行为时，应按照以下原则处
理：
预警机制 预警时间 介入部门 处理方式
绿色预警 缴纳日的前五日 商业地产部 电话提醒 蓝色预警 拖欠15日以上拒不缴纳 商业地产部 上门催收
黄色预警 拖欠30日以上拒不缴纳 商业地产部，法务部 律师函送达
红色预警 拖欠40日以上拒不缴纳 商业地产部，法务部 律师介入，进 入司法程序
二、持有型商业
（一） 持有型商业是指商业物业只租赁不销售，通过 收取租金获益，主要体现为购物中心，由项目所在公司成 立商业管理公司负责运营管理；
（二） 商业管理公司全权负责持有型商业项目的运营， 以及对物业服务过程中所涉及到的服务事项（含商业、仓 库、车位等相关配套物业）进行统一管理和收费；
（三） 持有型商业项目的物业服务工作人员的由商业 管理公司统一管理，劳动关系挂靠项目物业管理公司，相 关人员的薪酬由商业管理公司负责发放。
第四章附则
第七条 本管理办法以2011年发布的《金科集团商业 招商、运营管理办法（试行）》为蓝本，并结合集团商业发 展的现状进行的修订，本修订办法解释权归集团商业地产 部
金科地产集团股份有限公司
二O—二年四月二十七日
