招商运营 管理制度

金科股份

商业招商、运营管理办法

（修订版）

第一章 总则

第一条 目的

为加强集团商业物业招商工作的内部管控，规范商业的招商和运营管理，使招商、运营工作更符合集团的经营现状，根据集团相关工作会议要求，特修订《金科股份商业招商、运营管理办法》（修订版）。

第二条 适用范围

本办法适用于集团总部商业地产部、所属各公司商业地产部（或地区商业管理公司）商业物业之招商及运营。

第二章 分则

第三条 商业系统职能划分

一、商业招商管理职能

（一） 集团商业地产部

1、招商总任务、阶段性招商任务、特定招商任务的分解和下达；

2、招商方案、租赁政策的审核批准；

3、招商进度、执行过程、任务达成率、费用控制率的指导、管理和考核；

4、视情况参与或直接开展招商执行工作。

（二） 各公司商业地产部（区域商业管理公司）

1、项目定位阶段对周边项目商业进行市场调研，分析周边楼盘的商业形态与租金水平，形成可行性报告；

2、拟订商业项目的招商方案、租赁政策；

3、进行各项目的商业招商工作，签订商业租赁合同；

4、根据项目销售情况进行补位招商;

5、商家关系的维护协调。

二、商业运营管理职能

（一） 集团商业地产部

1、年度租金总收入、年度新增租金收入、季度租金收入的分解和下达；

2、租金收取率的督导、考核；

3、运营方案的审核批准；

4、按季度定期检查各项目运营情况。

（二） 各公司商业地产部

1、收取租金、保证金、定金，对拖欠金额进行催收；

2、租赁文件存档，包括：《权利义务转让协议》、《放弃优先购买权声明》等；

3、定期对进驻商家进行回访，了解商家经营状况，及时处理纠纷；

4、建立月度租金收取报表，并按季报集团商业地产部备案。

（三） 商业管理公司

1、统一运营，根据运作进度和供求市场影响，不定期举办各种类型的促销活动，统一折扣优惠或部分商品折现等，既可以项目整体为单位，也可以部分品牌为单位，在适当范围内进行造势宣传；

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-- 第一部分 管理制度 招商是直接面向市场与客户的窗口，代表了公司及项目的形象。为保证项目招商工作开展的统一性、规范性、严肃性，提升公司的专业形象，特制定本管理规定。

一)工作守则

1、微笑服务:招商人员的职责包括推销项目及推广公司形象，是帮助公司与客户建立良好关系的基础，所以招商人员应在任何时间都要维持专业态度，“以客为尊”，经常保持笑容,态度诚恳,工作积极,并不断改良,让自己做得更好。

2、守时：守时应是一个招商人员所具有的最基本的工作习惯，不仅上班时间不迟到、不早退外；约见客户时一定要准时，切忌让客户等候。

3、纪律：招商人员必须遵守公司的各项规章制度及管理条例。

４、保密：招商人员必须遵守公司的保密原则，不得直接透露公司的客户资料，不得直接或间接透露公司员工资料,如薪金、佣金等;不得直接或间接透露公司策略、招商业绩或有关公司的业务秘密。

5、着装:在招商（或与项目相关的各类活动中 ）必须按照要求统一着装。

二）仪容着装规范

招商人员需着统一制服上岗，应保持良好的精神面貌，着装要整洁大方，必须佩带统一挂牌,女生必须化淡妆,用完餐后要及时补妆。

1、头发:头发最能表现出一个人的精神状态，要求精心的梳洗和护理，不能留比较新潮或者前卫的发型。男生头发长度前不能遮额，两侧不能过耳，后不能盖衣领;女生过肩长发及头发蓬松者要扎起,头发前不能过眉,两侧要露耳;

2、耳朵:耳朵内外须干净。男性不能佩戴任何耳环、耳饰。女性的耳环与耳饰不能过于夸张,应该保守一些,体现出端庄、大方的风格; --

-- 3、眼睛:眼睛应该干净，不能有任何看着不干净的东西留在眼睛附近。女性的眼睛化妆不能过于夸张,以淡妆为宜。眼镜也要保持干净；

４、手部:指甲要修剪整齐不留污垢,指甲长度男性不超过指尖1mm 女性不超过指尖2mm,双手保持清洁。女性若涂指甲油应该选择淡雅的颜色；

5、衬衫领带:衬衫最好能每天更换，注意袖口和领口是否有污垢或破损;领带颜色不宜太鲜艳，图案不宜太夸张。领带的打法要严谨，长度以下摆正好遮盖皮带扣为好；

招商管理办法

1总则商务关系是指在项目开发和经营过程中与商户之间的业务联系，是天域城商业发展战略的核心关系之一。建立、维护和发展良好的商户关系是项目开发的重要基础，是项目成功和持续经营的基本保证。天域城招商管理部统一负责与商户进行相关的签约、对接和协调，是天域城直接面向商户、面向市场的部门，也是落实“经营目标”的主要环节。天域城各相关部门和及业务方应予以配合，充分识别商户的价值以及对商户的预期，并用此筛选商户、指导业态布局、商户落位等活动。2招商管理工作责任界定2.1招商管理部是天域城招商业务管理部门。2.2业务方是天域城招商工作的委托方，特指招商外包服务机构或个人。业务方人员必须遵守职业道德，在乌市天山区行政范围内，遵守竞业原则，不得从事天域城以外招商工作。一旦被发现，除扣除其全部佣金外，天域城保留依法诉讼追究其个人行为以及其所在组织监管不力给天域城带来的经济损失。2.3运营管理部是负责统筹布局天域城业态，制定管理规则的专职部门。1)根据天域城或相关部门要求，参与天域城商业项目的业态规划；2)负责商户招商工作，制订相关招商计划并负责监督、审批、协调相关部门和业务方的工作；3)负责主力店招商合同的起草、洽谈和签订，负责主力店合同执行的监督和协调；4)负责及时取得主力店的初步技术条件，组织协调相关部门及业务方与主力店的具体技术对接工作；5)组织协调物业部与主力店洽谈并确定物业管理界面、相关费用，并签订物业管理合同。6)主持协调项目建设中与主力店的关系，如主力店的设计变更、主力店进场装修、物业移交和主力店开业等；运营管理部负责督办处理项目建设中出现的问题，直至达到合同中约定的相关要求。1/377)负责与主力店的公共关系工作；8)负责审查项目中有关主力店的对外宣传内容；9)负责所有对外商务谈判、商务来往信函、商务文件的档案管理工作。10)负责研究商业领域各业态的发展与特点，参与研究和总结天域城文旅的特点和发展。3普通商户参照天域城招商政策进行招商工作。主力店及品牌店严格按照《天域城招商管理制度》里的相关内容执行。3.1天域城相关部门及业务方应严格按照已确定的主力店有关要求执行和落实，在主力店进场后应积极协调配合。对涉及主力店的现场问题，天域城相关部门及业务方应立即告知天域城运营管理部，以便及时进行协调解决，不得擅自解决或拖延不报。4主力店需求的识别与评审4.1对于具体商业项目，天域城相关部门及业务方应分别针对以下两种情况，充分识别商户的价值以及对商户的预期，在此过程中，应充分考虑与主力店的长期合作协议的约定要求和商业运作相关的法律规定。主力店已有书面材料说明的（包括商务条件、技术条件、物业服务要求等）：应对其要求进行研讨和确认。4.2运营管理部负责组织各相关部门及业务方就上述方面的内容与主力店进行沟通和洽谈，按规定的作业流程，及时、准确地把握主力店对项目的要求。4.3商务洽谈过程中，天域城相关部门均应配合运营管理部工作，并在其职责范围内对完整、准确理解主力店要求负责。4.4招商合同拟定由运营管理部与主力店商户协商提出合同初稿，初步确定合作方式、坪效指标、交付条件、交付日期、物业费等商务条款。运营管理部组织天域城相关部门及专职律师会审合同初稿。如相关部门对合同中的条款有异议，须书面提交运营管理部统一与对方谈判解决，并将结果知会有关部门。合同文本拟定后由运营管理部提交有关领导批准后，与对方签署。4.5招商合同评审4.5.1在签订合作协议及合同前，运营管理部必须提请分管领导召集相关部门对合作协议、正式合同条款，及其附件进行评审，确保：1)规定内容完整，表达清晰、准确，没有含混之处；2/372)洽谈过程中未取得一致的问题均解决；3)公司有能力满足约定内容的要求。4.5.2合作文本和合同的评审意见必须形成书面记录，并由参与人员会签，承担相应的评审责任。4.6合同签署由运营管理部主持与主力店商户签署正式招商合同。合同签署完毕后，天域城综合管理部档案室和财务部留底，并知会设计管理部、品牌发展部、物业部等；财务部执行履约保证金手续。4.7合同变更和补充4.7.1由运营管理部主持会同双方协商处理。4.7.2针对协议（合同）变更要求，运营管理部必须提请分管领导指定相关部门负责对变更内容进行评审，经书面同意后方可签订。4.7.3变更条款经批准签订后，运营管理部负责以书面形式传递到各相关部门，并跟进各部门变更条款的执行情况。

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再上传必究 招商管理规章制度

（一）接洽商户

1、整理洽谈时所需的相关资料（宣传图册、平面图纸、租赁政策资料等），初步洽谈时不提供合同样本。

2、在办公现场谈判时，应主动接待前来咨询和商洽的商户。

3、招商人员要为商户介绍公司的租赁政策、公司的优势及发展前景。

4、对商户的姓名、电话、租赁项目、租赁场地的大小、目标位置及相关图片资料等均要详细记录。

5、对于投资商和经营商、品牌经营商要分类登记。

6、到供应商相关经营场所调研，了解其公司性质、资质、实力，要登记其经营项目及规模；并做出详细的评估和预估毛利及销量。

（二）商户评估、审查

1、招商人员提供商户详细资料，由项目负责人会同招商部经理审查商户实力，并填写意见。

2、评估、审查的内容：

（1商户所要求的位置，我方能否给予提供。

(2)商户所报品牌与我们整个购物中心定位是否相符。