南京别墅分析报告

市 场 情 况 简 介

汉 舍 · 中 国

2021年5月

第一章 南京别墅市场分布简析 根据目前南京别墅在售及前期具有一定影响别墅地理位置特征，在区域相对集中根底上对于南京别墅工程分部区域进行总结，并根据不同区域自然条件特征寻求南京别墅分布 ；

第二章 南京别墅市场定位研判

不同区域别墅由于定位的不同，造成了别墅售价及客户的巨大差异，结合南京目前重点别墅工程市场定位的差异，寻求不同区域内别墅的共性，为效劳工程寻求准确市场定位提供充足依据；

第三章 南京别墅市场价格分析

别墅市场由于消费群体的特征差异以及工程本身定位差异在价格上拉开较大的空间，从最廉价的远郊百万级别墅到300万左右主要别墅价格区间甚至千万级拥有独特资源的顶级别墅，其价格存在一定通性，研究后对于工程定价提供一定的市场依据；

第四章 南京别墅开发企业概览

别墅的开发与开发企业的企业特质具有一定的关联，对于别墅工程具有深刻认识并能够有效整合优质团队的开发商在别墅品质打造方面必然拥有其他工程所难以比较的优势，不同的团队对于工程的打造也会产生重大影响，通过对于南京在售别墅团队整合特点寻求关键所在；

第五章 南京城中区域重点别墅介绍

针对目标工程处于城中板块之特性，对于目前南京市场在售及售罄城中别墅工程中较有影响力或具有一定代表性的工程进行情况简介，对于工程今后定位提供市场实际参考。

第一章 南京别墅市场分布简析

依据目前登记在售别墅的主要分布区域来看，南京的别墅市场依据不同地理位置主要可以分为以下四大板块：

✓ 主城板块：主城区域，城东区域，仙林区域，河西区域

✓ 新区板块：江宁区域，浦口区域，六合区域

✓ 郊县板块：溧水区域，高淳区域

✓ 外地板块：镇江句容等···

从别墅的主要分布区域来看，除了城中区域依靠成熟的生活配套为根底外，其他区域的别墅都或多或少拥有独特的自然资源，虽然从位置上及生活配套上来看与主城的别墅难以比较，但是独特的山水资源成为吸引客户最主要的手段，再加上其相对低廉的价格使得各工程都对于城中的别墅消费群产生了足够的吸引力。由于别墅用地的叫停以及越来越稀缺的主城别墅供给量，新城、郊县的别墅凭借价格及资源优势取得了良好的销售成绩，特别是新区的别墅以仙林区域为例，在招商地产、栖霞地产等国内知名地产企业以及本地实力开发商的介入，已经成为别墅市场的主要消费区域。

实习目的：通过能某个别墅案例的深入学习，从别墅的功能、空间布局，结合其各个立面、剖面和平面的分析研究，对别墅的性质功能有更深入的了解，以帮助我们更好地做好别墅设计。

实习日期：2010年9月12日

实习内容：

别墅，即别业，是居宅之外用来享受生活的居所，是第二居所而非第一居所。现在普遍认识是，除“居住”这个住宅的基本功能以外，更主要体现生活品质及享用特点的高级住所，现在词义中通为独立的庄园式居所。

此次我查的资料是关于阿尔托的代表作——玛丽亚别墅，阿尔瓦·阿尔托是现代建筑的重要奠基人之一，芬兰建筑师。人情化建筑理论的倡导者，同时也是一位设计大师及艺术家。别墅平面呈L形，后面单设了一个蒸汽浴室，于是又形成了U形，围着院子，院子中间还有个很有情调的肾形游泳池。此别墅坐落于一片茂密的树林，充满了宁静感和舒适感，是我个人比较喜欢的。这个作品就算屋子里没有人，你也能想像一家人围着火炉聊天，坐在台阶上凝视，想着一家人穿着拖鞋睡衣走来走去，那种舒适感和私密性让你爱上这个家。

在这座建筑中，大体可以分成六个部分，即公共空间、主要用房、服务用房、画室、蒸气浴室、游泳池。首先，公共空间它包括门厅、衣帽间、起居室、书房、琴房、餐厅。入口、门厅的设计很精彩和到位，室内外空间层次分明而且连贯，书房与起居室及琴房相邻，相对私密的设计在强化功能的同时拉开了空间的层次。起居室和琴房相贯通，仅仅是通过地面的铺装，即是用材料的元素就区分开了空间的感受。餐厅通过起居室与各个部分联系，开窗的朝向上的景象给人以良好的就餐氛。第二，主要用房就是主卧室和次卧室。从一层到二层卧室只有一个上下的楼梯，阿尔托对于私密性的考虑是比较周到的，也是我们在做别墅设计时应该时刻注意的地方！第三，服务用房，它包括厨房、储物室和佣人房，服务人员的卫生间和桑拿房也一应齐全，我觉得这是比较人性的做法，也是阿尔托设计的一个特色吧。第四，由于别墅的主人是一位很有才干的女性，学过绘画，从事经销油漆和工业设计工作。因此，与其他一般的别墅相比，这个玛丽亚别墅多了一个独立的画室。第五，芬兰人的别墅自然少不了蒸气浴室，浴室与起居室相互对应，通过一条带顶棚的过廊连接，这一设计直接把参观建筑的人们带到了具有悠久历史的芬兰桑拿生活场景中去，翩翩的联想让人向往不禁。第六，肾形的游泳池是这一别墅景观设计中十分重要的元素，其形式感让人不得不把它同当时间的构成主义画派联系起来。空间的设计连贯流畅，功能结合得全理充分。

实用文档

赖特 美国现代主义先驱

赖特于1867年出生在美国威斯新州，他在大学中原来学习土木工程，后来转而从事建筑设计。他从十九世纪八十年代后期就开始在芝加哥从事建筑活动，曾在当时芝加哥学派建筑师沙利文的建筑事务所中工作过。

劳埃德·弗兰克赖特是美国的一位最重要的建筑师，在世界上享有盛誉。他设计的许多建筑受到普通的赞扬，是现代建筑中有价值的瑰宝。赖特对现代建筑有很大的影响，但是他的建筑思想和欧洲新建运动的代表人物有明显的差别，他走的是一条独特的道路。

赖特认为住宅不仅要合理安排卧室，起居室，餐橱，浴厕和书房使之便利日常生活，而且更重要的是增强家庭的内聚力，他的这一认识使他在新的住宅设计中把火炉置于住宅的核心位置，使它成为必不可少但又十分自然的场所。赖特的观念和方法影响了他的建筑。

赖特的建筑作品充满着天然气息和艺术魅力，其秘诀就在于他对材料的独特见解。

赖特对“简洁”的看法是受到了日本的影响，他十分赞赏日本宗教关于“净”的戒条，即净心和净身，视多余为罪恶，明显地对日本传统建筑发生过影响，主张在艺术上消除无意义的东西而使一切事物变得十分地自然有机，反朴归真。

赖特的主要作品有：东京帝国饭店、流水别墅、约翰逊蜡烛公司总部、西塔里埃森、古根汉姆美术馆、普赖斯大厦、唯一教堂、佛罗里达南方学院教堂等。 实用文档

草原风格

草原式住宅（Prairie Style）是赖特于1900年前后设计的一系列住宅，这类住宅大多坐落在郊外平坦的草地上，周围是树林，用地宽阔，环境优美。

建筑从实际生活需要出发，在布局、形体、以至取材上，特别注意同周围自然环境的配合，形成了一种具有浪漫主义闲情逸致及田园诗意般的典雅风格。平面呈十字形，增加室内外的联系。外墙做连续成排的门窗，打破旧式住宅的封闭性。建筑外观高低错落，坡屋顶悬挑很远，在墙上投下大片暗影。形成以横线条为主的构图，舒展安定，既具有美国建筑的传统风格，又突破了传统建筑的封闭性，很适合于美国中、西部草原地带的气候和地广人稀的特点。

重庆别墅市场分析

第一部分 重庆别墅市场发展概述

一、重庆别墅市场发展沿革

重庆的房地产市场起步较晚，远远落后于北京、上海等房地产市场发展成熟的城市。在重庆住宅市场的开发过程中，别墅产品也算是开发较早的产品，回顾重庆别墅产品的开发历程，我们大致可以分为三个阶段：

第一阶段：盲目开发期

八十年代末到九十年代初，受到沿海房地产开发热的影响，以及住房制度改革的实施，重庆的房地产开发也开始起步并逐渐升温，并且一开始就选择了住宅市场中的高端产品——别墅，这和九十年代初全国的第一次别墅开发热潮不无关系。但盲目的跟随沿海城市的脚步和对自身市场没有正确的判断以及对当地购买能力不实际的估计，注定了当时开发的别墅产品最终都会以失败而告终。

目前，在市场上我们仍旧能看到这些产品的影子，如位于南岸区的加拿大国际花园、五公里商学院后面的翠湖山庄、以及长江大桥南桥头的玫瑰山庄等。总体而言，这段时期的产品在设计理念、营销手段上都比较落后，缺乏经验，同时对市场的了解不充分，留下的大多都是教训。

第二阶段：市场调整期

伴随着第一阶段别墅开发的失败，在九十年代中期到2000年前，这段时期中重庆的别墅市场的开发相对处于一个十分淡静的时期，开发企业受到前期开发失败的影响，对别墅市场都变的十分谨慎，同时这一时期中，市场上大量花园小区的出现，使人们的目光渐渐转移向了普通商品住宅，而别墅产品也渐渐淡出人们的记忆。

然而，这一时期的别墅市场只能说是一个市场在进行调整的时期，开发企业在吸取了第一次失败的教训之后，在进行总结分析的同时准备着第二次的别墅开发。就在这一时期，出现了现在看来在重庆别墅市场发展具有里程碑意义的项目——锦绣山庄，这一项目在当时看来其地理位置、交通、周边配套都比较难以让人接受，但正式由于其先进的开发理念和物业管理水平，吸引了重庆第一批注重生活质量、拥有相当经济实力的精英。

第三阶段：重新启动期

这一时期从2000年持续到2002年左右，经过了近十年的开发，重庆的房地产开发，尤其是住宅市场的开发已经初具一定规模。这一时期不光开发水平有较大的提高，消费者的消费心理也日趋成熟，且随着重庆经济水平的迅速发展和居民收入水平的提高，市民对住宅的要求以及对价格承受能力的不断提高，高端产品的需求群体也在不断的扩大，这些都为重庆别墅的重新启动打下了基础。