世界上房价最高的国家（2）

在东亚，日本、中国和韩国哪个国家的婚姻比例最高？婚姻作为家庭和社会制度中的基本组成部分，在东亚国家中占有着重要的地位。

然而，随着社会的发展和现代化程度的提高，三国的婚姻情况有着不同的发展趋势。

本文将介绍东亚三国的婚姻情况，并分析其背后的原因。

一、日本日本的婚姻率一直被认为是东亚国家中最低的。

根据日本内阁府的统计数据显示，自1980年代以来，日本的结婚率不断下降，到了2019年，结婚率达到历史最低点。

原因包括：经济压力增大、单身意识增强、成本过高、生育率下降等多方面原因。

1.经济压力增大经济压力是影响日本青年结婚的一个重要因素。

由于日本的物价水平极高，特别是房价，很多年轻人无法承受结婚的高昂费用。

此外，在日本，一般婚礼的费用非常高，且婚礼流程繁琐，这使得很多年轻人望而却步。

2.单身意识增强在过去的几十年中，日本社会出现了一个新的趋势——不婚族。

一些年轻人不愿意结婚，也不想要孩子，因为这会让他们失去自由。

加上日本的老龄化导致对物质的追求，而不是亲密的关系，成为日本人的主要需求。

因此，单身文化在日本逐渐兴起。

3.成本过高除了婚礼费用和房价之外，日本还有很多必须考虑的现金支出。

例如，结婚前需要花费时间准备见面会，双方家长需要见面、交换礼品、讨论婚礼的细节等。

这些都需要资金和时间，对于那些在经济上不够宽裕的家庭来说，这是一个严重的负担。

二、中国中国的婚姻比例一直保持着较高的水平。

中国人重视家庭，有“嫁出去的女儿，泼出去的水”的说法，所以一般情况下大多数的中国人都会选择成家立业。

1.文化传承尽管中国社会的现代化正在加速推进，但是中国的传统文化所强调的家庭观念，婚姻观念等一些习俗和传统仍在持续热传承。

2.生育意愿对于中国人而言，婚姻不是仅仅为了爱情，更是要为承担起社会责任而结婚。

因为在中国的传统观念中，孩子是家庭的延续和生命的延续；儿孙是自己最好的富贵。

这种子孙后代的意识直接影响了中国人结婚、生育的意愿。

3.社会压力增大在中国，不结婚好比不吃饭一样受到压力。

世界上国土面积最小的十个国家每个国家的国土面积各不相同。

下面店铺就为大家介绍一下世界上国土面积最小的10个国家吧.第一名梵蒂冈梵蒂冈城国,简称梵蒂冈或梵蒂冈城，是一个独立的主权国家，由于四面都与意大利接壤，故称“国中国”。

同时也是全世界天主教的中心——以教宗为首的教廷的所在地。

梵蒂冈是位于意大利首都罗马西北角高地的一个内陆城邦国家(国中国)，为大公教会(天主教会)最高权力机构圣座所在地，也是教宗驻地所在。

简而言之，梵蒂冈城，是梵蒂冈的首都，亦即国家，故曰“城国”。

作为世界六分之一人口的信仰中心，梵蒂冈也是全球领土面积最小(总面积0.44平方公里)人口最少的国家之一(2008年时约有990人)其前身为教宗国，自从1929年起以《拉特兰条约》确定为主权国家，接受圣座的直接统治，实施政教合一的政治体制。

由于圣座的行政机构——罗马教廷大部分机关均座落于梵蒂冈城内，故人们在使用“梵蒂冈”一词时，可能指梵蒂冈城国、“梵蒂冈”地区、圣座、或教宗的居所，端看其使用的场合而定。

虽然梵蒂冈并未制定任何有关官方语言的法律，但以意大利语最为常用。

第二名摩纳哥摩纳哥公国(法文：Principauté de Monaco，准确译名应为摩纳哥亲王国)是位于欧洲的一个城邦国家，也是世界第二小的国家(仅次于梵蒂冈)。

摩纳哥地处法国南部，除了靠地中海的南部海岸线之外，全境北、西、东三面皆由法国包围，主要是由摩纳哥旧城和随后建立起来的周遭地区组成。

作为世界上人口最稠密的国家之一，摩纳哥却也是一个典型的微型国家。

摩纳哥主要的收入来源之一是旅游业;每年都有许多人被摩纳哥的赌场和舒适气候所吸引。

该国在服务业和小型的、高附加值的、无污染的工业的多种经营上取得了较大的成功。

摩纳哥的生活水准很高，与邻国法国的大都市大体相当。

而无需缴纳所得税的制度吸引了大量其他欧洲国家的富裕避税移民。

世界十大城市排名篇一：全球房价最贵十大城市排行全球房价最贵十大城市排行中国房价高吗？对于国内人来讲，房价已经是难以承受的价位了，而也有许多人开始到国外去买房，放眼全球还是有许多地方房价很高的，我们来看看全球房价最贵的十大城市吧。

世界房价风云榜第一名：摩纳哥房屋每平方米平均价：47578美元上榜理由：仅有32796人口和1.95平方公里土地的欧洲小国摩纳哥，是蜷缩在法国南部地区的国中之国，在20xx年的世界房地产评比中荣升为全球第一的高房价国家。

该国房子的每平方米平均价为47578美元。

这个超过30万人民币1平方米的房价比排列世界第七位的法国巴黎12122美元高出三倍多。

世界房价风云榜第二名：莫斯科房屋每平米平均价：20853美元上榜理由：由于这样靠石油挣钱来得十分容易，所以在此之后的俄罗斯首都莫斯科房价也翻倍往上涨了近10倍左右。

一些城市中心地段的房价也从过去1000美元左右1平米涨到了1万美元左右。

据世界最贵房地产评比统计：莫斯科的房子均价已经达到20853美元，一举荣登了世界第二的亚军宝座。

世界房价风云榜第三名：伦敦房屋每平米平均价：20756美元上榜理由：英国首都伦敦被评上世界第三高房价之后，一直担心每平米20756美元高房价吓跑投资者，这对英国利用挣得的第三十届奥运会招商引资显然是巨大的高成本障碍。

一套有6间卧室和游泳池公寓，花费将会高达400万英镑，就连年薪600万英镑的足球明星巴拉克也坦言自己在伦敦还不起房。

世界房价风云榜第四名：东京房屋每平米平均价：17998美元上榜理由：在东京一套有3年楼龄的二手房，面积是78平米，总共花了近5000万日元。

位置好的两室一厅，大约要4000万日元，分期付款每月还20万日元，20年左右才能清账。

而上世纪80年代末,类似的房子大约要1亿日元。

按现有的分期付款月供计算，到了40年后才能够付清。

世界房价风云榜第五名：香港房屋每平方米平均价：16125美元上榜理由：尽管香港政府规定人均月收入不能低于7000港币，但持续多年高房价一直让60%左右的工薪阶层望楼惊叹！依靠政府的廉租房达到居者有其屋的社会稳定。

挪威物价房价介绍“通往北方之路”的挪威作为世界上幸福指数排名高的国家，一向是、旅行或者移民的热门，那么，你了解挪威的物价房价吗?今天我就为您介绍挪威物价房价介绍，希望能帮助到大家。

越来越多的中国人因对国内房地产市场的失望，放弃了国内房地产投资，转而向国外进军，开始了海外投资的项目。

在对投资项目所在国家，也是有一定考虑的，比如在挪威投资的中国人，一般都是投资度假房。

挪威本来就是一个风景优美的国家，吸引了很多旅游爱好者的喜爱，旅游业发展得风生水起。

而在其他各个领域的发展也是非常好的。

它还是全世界排名第三的富裕的国家。

旅游业的发达也带动了这里房产业投资的热门，而在这里每天人流量那么大，旅游业自然是投资房产的上上之选，也是首选。

挪威有一个特点，这里的物价很高，房价却很低，可以说是物价贵得惊人，房价低得惊人。

这样的情况在其他国家是难以出现的。

这边市中心100平米左右的房子都只卖人民币七十多万。

而偏远一点的地方，大约十五万元人民币就能买一栋别墅。

而这里随便一份工作，月薪都是在三万多以上。

挪威的人们几乎家家都有游艇，有小汽车，如果再有一栋位于风景优美区的别墅，那真是人间一大美事。

所以越来越多的中国人在挪威投资度假屋，不仅可以招揽来旅游的人们，根据他们各方面的要求，租给他们短时间居住，也能受到当地居民的青睐。

可以说是投资极低风险极低而回报率很高的投资。

据联合国统计，挪威富裕程度在世界上排名第三，许多家庭有游艇，人均拥有游艇的比例高达8比1，路上有房车，水上有游艇，这就是挪威人的生活。

其实那里的房价并不很贵，相对偏僻一些的地方，20万克朗就能买个别墅，1克朗兑人民币大约是7毛多，也就是说15万人民币就能拥有一套别墅。

在奥斯陆市中心的地带，100平方米的房子也就是100万克朗，折合人民币70多万元。

这对中国的有钱人真是小菜一碟，就是工薪阶层也是买得起的哟。

要花钱容易，有收入就行了，那挪威人的收入怎么样呢?热情的服务员告诉我说他们的工资大约是两万五千克朗(接近三万人民币)，一个清洁工的工资也大约如此。

世界各国房价一览世界各地的房价有多大差别？总体来看，国外房价要高于国内，但许多国家或地区的人均收入也远高于国内。

最接近：韩国韩国首尔的房价和地价在世界上名列前茅。

一套90多平方米的住宅，价格在1.5亿至2.5亿韩元之间(相当于人民币100万元至165万元)。

一名国家公务员要购置这样一套住宅，需要工作15年至18年。

最超前：美国美国都以每单元住宅来统计房价，若按中国的计算方式，折算成每平方米价格，则不足1100美元，和中国普通二线城市市区毛坯房单价基本相当。

美国人的消费观念十分超前，虽然年均可购约30平米的房子，但是如果按照消费后收入算的话，年均可购房平米数应该在10平米左右，一般工作1-3年的收入，就可以贷款在美国中部城市购买一幢200平米以上的别墅了。

如果换算到中国，这座别墅的价值应该在1500万左右，中国人需要工作百年才能购得。

最豪华：日本在东京市中心，买一套新造的公寓单元，建筑面积100平方米左右，折合人民币225万元。

不过，日本的房子是全装修的，包括卫生间和厨房，还有中央空调和地暖，所有材料都是无毒标准。

最炫富：瑞士瑞士是全世界房价最贵的国家之一。

一套100平方米的住宅售价为15万～20万瑞士法郎，约合90万～120万元人民币。

而瑞士人均收入相差不大，超市售货员的月薪为3000瑞士法郎，年薪合人民币20万元。

最普通：英国英国的房价，普通地区为200英镑/平方米，而伦敦地区的房价要贵一些，约合300～600英镑/平方米，一处480平方米的房产售价为17万英镑。

按照人民币计算，英国一般地区普通住宅售价约合3000～4000元/平方米；伦敦地区约合5000～1万元/平方米。

最悲惨：印度平均工资：21240元/年，平均房价：约5万元/平方米(单位：人民币)。

工资房价比：0.4，买房梦实现时间：200年。

从收入房价比来看，印度的高房价甚至秒杀了英国伦敦，但是需要解释的是，印度由于贫富差距过大，上述平均值，受人口和最低工资的影响会出现一些偏差。

为了从更多国家情况来看房价走势，整理了OECD数据库中20个国家（选取了1980年-2017年数据完整的18个国家，有1986-2017年数据的韩国，有2010-2017年数据的中国）的实际房价指数（和名义房价指数相对，剔除通胀影响）走势图和房价收入比（无中国数据，其他国家的也有些不太完整）。

此数据库中房价指数以2010年房价为100，房价收入比的基准年份不清楚，选取了年度数据。

19个国家38年房价走势大致可分为四类。

第一类包括瑞士、韩国、日本、南非、芬兰，20世纪80、90年代房价就出现过一轮明显的上涨和下跌，目前都没有超过历史最高点。

日本在1991年达到最高点172，2017年为109；韩国在1990年达到最高点160，2017年为101，都和最高点相差很大。

南非1983年113、2007年116是两个历史高点，2017年为98。

芬兰1989年为99，下降到1993年54的最低点而后上升，2010年达到最高点100，2017年为95；瑞士1989年达到130的最高点，2017年是128，基本恢复了。

由于房价曾经大跌过，房价收入比在此后很长时期也没有再明显上升。

第二类包括丹麦、爱尔兰、新西兰、西班牙、英国、美国，除了美国在2006年，其他5国都在2007年达到高点，然后下降。

新西兰、美国在2011年，丹麦、英国在2012年，西班牙、爱尔兰在2013年达到危机后低点，而后开始上升。

其中新西兰在危机后房价涨幅最大，目前是历史最高点。

房价收入比和房价指数类似，危机后下降而后上升。

这些国家看来受美国次贷危机影响较大，同频共振。

第三类包括澳大利亚、比利时、加拿大、法国、荷兰、挪威、瑞典，房价在2007年前后略有波动，总体相对平稳上升。

房价收入比也大体呈波动上升趋势。

第四类是德国。

房价指数从1980年到2008年的近30年间基本波动下行，2008年达到最低点，此后由于低利率环境使人们寻找投资渠道、更易负担得起抵押贷款，成为房价洼地、投资价值显现，移民、外来投资者涌入等原因，德国房价开始补涨。

房价收入比多少合理篇一：房价收入比不真实房地产有泡沫吗？按照租售比或者房价收入比，以及房地产总市值占gdp的比例，毫无疑问，中国房地产有泡沫。

温家宝总理在两会后的记者招待会中指出，目前的房价与居民的收入不匹配。

但是，中国住房价格泡沫挤到什么程度是合适的？必须建立中国自己的房价收入比与租售比的标准，用国外的标准或者用失真的数据人云亦云难免产生失误，甚至影响中国房地产改革的大局。

目前比较流行的说法认为，房价收入比在3到6倍为合理区间。

这一比例是上世纪90年代初世界银行专家在进行中国住房制度改革研究时，提出的一个世界银行认为“比较理想”的比例。

一些中国房地产研究机构显然认为中国的房价收入比，应该回到公认标准，比世界银行认可的理想状态高一些。

表面上看，房价收入比正在回归合理范围，但这一较为乐观的数据显然未能说服大众。

有网友根据“2011年当地城市人均可支配收入×家庭平均人口×合理房价收入比/90平方米”，计算了各地的“合理房价”。

如北京4387元/平方米、上海 4831元/平方米、广州 4573元/平方米、南京 4293元/平方米等。

其他机构的推测要悲观得多。

3月22日清华大学政治经济学研究中心、中国社科院社科文献出版社、河南财经政法大学联合发布的调查研究结果推算，我国城镇房价收入比为，一线城市房价收入比高达。

相比其他国际大城市，房价高到离谱。

伦敦房价收入比，首尔为，纽约为，悉尼为。

房价收入比相差如此之远，说明在推算房价收入比的过程中缺乏统一的标准与真实的数据来源。

按照此等数据，根本不可能得出客观的现实与务实的政策。

国际上通用的房价收入比的计算方式，是以住宅套价的中值除以家庭年收入的中值，而后得出新建房、二手房、所有住宅房价收入比的中值。

家庭年收入指家庭全部成员的年度税前收入，通常包括夫妇二人，家庭年收入同样取中值。

选取的住宅是新建住房、旧有住宅等。

这种计算方法得出的数据通常比较准确，因为根据纳税情况可以获得较为真实的收入，而旧有住宅等不可能存在阴阳合同等数据造假情况。

国外房地产发展研究探讨发达国家房地产市场发展历程及其特征，探索其发展经验与借鉴启示，对我国房地产市场的不断成熟与完善具有重要意义。

本专题以美国、澳大利亚、韩国和德国为研究对象，分析其房地产市场发展历程及特征，对我国实现房地产市场的有序推进具有重要启示。

CHINA REAL ESTATE1 中美住房价格比较的挑战随着中国经济近40年的快速发展，在城镇化和居民收入倍增的推动下中国房价持续攀升。

北京、上海、深圳等逐渐崛起为与纽约、巴黎、东京等比肩的国际大都市。

这些城市房价亦跟随城市发展扶摇直上，甚至大有超越之势。

关于中美房价的探讨亦众说纷纭。

囿于房地产市场具有复杂性，中美房价比较面临诸多困难。

从统计方法来看，较大的区域差异使得横向整体比较极易受到极端值的影响，使得刻画欠缺客观性。

另外，由于统计口径的差异以及避税等行为的影响，统计价格不一定能反映真实交易价格。

这导致中美房价比较可行性降低。

从房屋制度来看，中美房屋售价有使用面积和建筑面积的不同，中国房价需要除以得房率才能与美国房价相比较。

尤其是中美土地和税收制度差异较大。

一方面美国土地私有制度，房屋产权为永久产权；而中国普通住宅房屋产权为70年，这导致中美房价横向比较的逻辑起点不同；另一方面，美国房产税和物业费较重，房屋持有成本高。

而中国房屋交易税费集中在交易环节，而且较低。

这一差异暗示持有一套美国房屋的真实价格比交易价格要高得多。

从房屋产品来看，房屋特征值多个维度的差异，住房并非均质化的商品，住房的属性存在多个维度，其中很多属性并不容易进行量化，例中美房价比较分析——基于Numbeo国际房价统计数据库的实证研究付强 邱永辉摘要：在中美贸易摩擦的背景下，基于中美房屋制度、市场交易成本结构的复杂性与异质性，采用重点城市对标法，利用Numbeo国际房价统计数据库，对中美房价及其背后的因素进行比较研究。

研究发现，（1）美国房屋持有成本更高，但是中国的平均房价超过美国。

世界上房价最高的国家房价居高不下,相信是很多国家面临的问题。

对于中国人来说,超高的房价更是很让人难以承受的。

不过,放眼全球,还有许多国家的房价是令人难以想象的,以下是blanche小编分享给大家的关于世界上房价最高的国家，一起来看看世界房价最贵的国家有多贵吧!世界房价最贵的国家，2017全球城市房价排名第一名摩纳哥据悉摩纳哥已连续9年在排行榜排名第一，截止2015年12月，100万美元只能在摩纳哥购买17㎡的房子，也就是说摩纳哥房屋平均价格是58823美元/㎡(折合人民币约382352元/㎡)。

仅有32,796人口和1.95平方公里土地的欧洲小国摩纳哥，是蜷缩在法国南部地区的“国中之国”，其第一大城市蒙特卡洛与澳门、美国拉斯维加斯并称世界三大赌城。

不过各位不要以为摩纳哥房价世界第一，摩纳哥的人民就买不起房，这样想大家就太天真了。

2015年，摩纳哥国民经济营业额达95亿欧元，摩纳哥人的人均年收入超过10万美元，是美国的几十倍，这里是世界上最富有的国家之一。

假设一个年均收入100000美元(约合人民币65万元/年)的人要在蒙特卡洛购买一套80㎡的房子，需要持续工作47年。

第二名香港香港的住房市场是全世界第二昂贵的，用100万美元能够买到20㎡，折合人民币325485元/㎡。

香港房价一直高居世界之最，主要原因是香港地少人多，数据表明2015年香港人均居住面积不足16平米。

据香港特区政府调查显示，2015年第二季度香港家庭收入中位数为262800港币/年(约合人民币220515元/年)，假设一个中产家庭想要在香港市中心买一套80平的房子，需要不吃不喝持续工作118年才能买得起。

这两年，由于香港经济不景气，香港房价涨幅略有下降，但是仍然吸引了不少人投资。

早几年一直沉寂的星爷在香港房产界混的风生水起，投资商铺住宅赚的盆满钵满，被媒体冠以“铺王之王”的名头。

第三名伦敦伦敦是中国购房者海外购房的最热门城市之一，也是许多中国人留学向往之地。

华人在澳洲的真实生活如何华人在澳洲的真实生活如何1“澳洲环境优美，适合居住。

”澳洲自然风光优美，每年都会迎来无数海外人士，他们游玩澳洲悉尼港、大堡礁、卡塔丘塔国家公园、昆士兰苦难角等等各个景点，享受当地优美的自然风光，感受当地独特的文化魅力。

极其优美的自然风光，适合无数海外人士居住，不用遭受雾霾、食品安全等问题，非常宜居!2“澳洲福利丰厚，有保障!”澳洲丰厚的福利待遇吸引无数海外人士，他们登陆这片土地，享受到优质的福利待遇，如医疗福利、教育资源和养老保险等等方面的福利待遇，海外人士享受这些福利待遇，能够很好地保障自己的福利待遇，非常利好!人们在当地生活完全不用担心在当地的生活问题，当地的福利、津贴能够完全保障了人们的生活!澳大利亚技术移民的条件澳大利亚技术移民主要包括189签证、190签证和489签证。

申请澳大利亚技术移民需要先递交移民意向书EOI，并且获得移民邀请。

在申请澳大利亚技术移民签证时，申请人一般需要满足如下要求：1. 获得提名的职业在相关的技术职业列表上(SOL)。

澳洲技术移民的职业包括会计、审计、电子工程师、机械和生产工程师、其他工程专业人士、ICT业务和系统分析师、软件和应用程序员、计算机网络工程师等;2. 通过职业评估。

通过职业评估意味着澳大利亚技术移民已成功了一小半。

不同的职业的评估机构不同，要求也不同，申请者除了需要满足移民局的条件，可能还需要满足职业评估机构额外的申请条件;3. 年龄不超过50周岁。

考虑到移民周期的问题，澳臻移民建议申请者的年龄在48岁及以下;4. 根据澳洲技术移民的打分标准，满足获得移民邀请函的分数要求。

通常而言，申请人需要至少获得60分，部分热门职业，比如会计、IT行业等，如果想要顺利获得移民邀请，可能需要获得65分至70分之间;5. 满足英语成绩的要求。

澳大利亚技术移民的申请人需要雅思成绩至少取得4个6分，即听说读写四项，单项均不能低于6分;6. 部分申请人可能还需要获得澳大利亚州或领地政府提名，或是有澳洲直系亲属担保。

世界上最有钱的国家之全美最富裕20个城市四十几年来美国一直是世界最大的经济体，而全美多处的高科技枢纽掌控了美国的经济发展。

一份最新的研究列出全美最富裕的城市排行，其中加州和德州各有4个城市上榜前20个最富裕的城市；旧金山因有23.4%的人口年收入超过15万美元，登上全美最富裕的城市。

日前整理出全美最富裕的城市排名，其衡量指标是在超过50万人口数的城市中，找出年薪超过15万美元的人口比例，然后做排序。

旧金山因每4人就有近1人年收入超过15万美元，成为全美国最有钱的城市。

在圣荷西，年薪超过15万美元的人口比例为22.6%，排名全美第二富裕的城市。

加州的城市除了第一丶二名的旧金山和圣荷西之外，还有第5名的圣地牙哥（14.8%）以及第8名的洛杉矶（11.3%）。

同样有4个城市上榜「全美前20个最富裕的城市」是德州，分别是第9名的奥斯汀（11.1%）丶第12名的休士顿（10.0%）丶第15名的达拉斯（9.4%）以及第18名的沃斯堡（7.4%）。

美国首府华盛顿D.C.排名第三，年薪超过15万美元的人口比例为19%；而第一大城与金融中心纽约排第7名，年薪超过15万美元的人口比例为12.7%。

值得注意的是，在上榜「全美前20个最富裕的城市」中，旧金山丶华盛顿D.C.以及西雅图等3个城市的拥有学士学位的人口比例均高于50%，其中以西雅图的比例最高，达本网注明“来源：世界上最有钱的城市”的所有作品，版权均属于居外，未经本网授权不得转载、摘编或利用其它方式使用上述作品。

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此外，房价中位数以旧金山（742，900美元）和圣荷西（753，600美元）最高，远远超过其他的18个城市。

以下排行里，房价中位数金额分别参考房贷利率信息网站（2014年第4季数据）以及房地产交易数据库讯息网站Zillow（2015年2月数据）的信息。

1. 旧金山（San Francisco），加州人口：817，501年薪超过15万美元的人口比例：23.4%拥有学士学位的人口比例：52.4%房价中位数：$742，9002. 圣荷西（San Jose），加州人口：968，903年薪超过15万美元的人口比例：22.6%拥有学士学位的人口比例：37.4%房价中位数：$753，600（资料来源：Zillow）3. 华盛顿哥伦比亚特区（Washington， D.C.）人口：618，777本网注明“来源：世界上最有钱的城市”的所有作品，版权均属于居外，未经本网授权不得转载、摘编或利用其它方式使用上述作品。

房地产的国际经验：全球几种主要地产模式分析1998年以后头十年，我国房地产发展主要借鉴和采取的是“香港模式”。

可是随着房地产开发商垄断利润的同时，也聚焦了银行和信贷风险。

此模式不可持续，急需要一种新的模式作为补充，那就是后十年里同步进行的“美国模式”，以地产信托成为了房地产产业链中重要角色——虽然此时利润被平摊给整个产业链条中的各个环节、各个参与主体，可是同样聚焦了民间和社会资本，亦是聚焦了所谓的风险，从而亦是不可持续的。

尤其是在当下，基于我国地产快速发展所带来的的一系列社会问题和矛盾的时候，对于如何化解这些矛盾、地产金融风险与地产泡沫，及其缓解社会贫富差距等等问题？则成为重中之重。

因此当前我国急需一种更新的地产模式和经验的引入，于是，借鉴“新加坡模式”和“德国模式”的精髓之处则迫在眉睫。

原来，“新加坡模式”和“德国模式”成功的本质和共同之处在于，对于像住房这样事关民众公共方面的事情，政府并没有完全将其交给市场主导，而是由政府绝对主导，或者强行干预其间。

国际现存的几种典型的房地产发展模式：纵观国际房地产市场发展情况，主要存在以下几种典型模式：一种是以市场化资本运作为主、注重专业化细分和协作的“美国模式”；这种模式最大受益者是投资房地产的金融资本。

第二种是从融资、买地、建造，到卖房、管理都以开发企业为中心的“香港模式”；这种模式最大受益者是房地产开发商。

第三种就是分类分层，政府主导+市场同步进行的“新加坡模式”；它最为典型特点是政府的有为干预较多。

对照且回溯我国近二十年的房地产发展情况，从1998年起到2005年，所谓前期阶段，我国房地产开发模式吸取的主要是香港模式，此期间广深沪地区进入多家港资背景的地产开发商。

但若干年后“香港模式”逐渐暴露出一些问题：撇开地方政府卖地所得，房地产开发商成为暴利者，同时给商业银行聚集了巨大贷款风险，基于这几点，所以此后我国开始转向于“美国模式”，尤其自2005年以来到2016年的这个期间，“美国模式”成为中国地产圈最为向往的模式，这期间房地产信托成为重要的产物——与此同时“香港模式”持续并存。

菲律宾概况（The Republic of The Philippines），位于亚洲东南部，西濒南中国海，东临太平洋，是一个群岛国家，共有大小岛屿7,107个。

这些岛屿像一颗颗闪烁的明珠，星罗棋布地镶嵌在西太平洋的万顷碧波之中，菲律宾也因此拥有“西太平洋明珠”的美誉。

该共和国分吕宋、米沙鄢和棉兰老三大部分，是东南亚国家联盟（ASEAN）主要成员国，也是亚洲太平洋经济合作组织（APEC）的24成员国之一。

1945年10月24日联合国建立之时，菲律宾也是其中参与国家。

菲律宾大部分是由山地、高原和丘陵构成，北部属海洋性热带季风气候，南部属热带雨林气候，年平均气温27℃。

国土面积29.97万平方公里。

菲律宾在二战后的1950年代至1970年代之间，与日本、缅甸同属亚洲最富国之一；目前是新兴工业国家及世界的新兴市场之一。

菲律宾目前是全球人口最多的20个国家之一，也是东南亚地区人口增长率最高的国家。

2010年底菲律宾人口数量达9,401万。

菲律宾每年出生大约200万人，今年底全国总人口将达到9,580万人，人口增长率约2.04%。

2009年，世界银行曾发表报告预计2015年菲律宾人口将增至1亿。

菲律宾的产经结构以农业及工业为主，尤其着重于食品加工、纺织成衣以及电子、汽车组件等轻工业。

大部分的工业集中于马尼拉大都会的市郊。

此外，宿雾大都会近来也成为吸引外国及本地投资的另一个地点。

菲律宾的矿业有很大的潜力，拥有大量储备的铬铁矿、镍及铜。

近来在帕拉湾外岛发现的天然气，也是菲律宾丰富的地热、水力及煤炭等能源储备的一部分。

菲律宾为发展中国家，但贫富差距很大；首都马尼拉为国际第24大购买力城市。

马尼拉市是菲政治、经济和文化中心，是新旧交错、传统与现代融为一体的大都会。

总统府——马拉卡南宫位于马尼拉市内巴石河北岸。

最高立法机关国会大厦（参议院办公楼）和外交部，则在巴石河南岸。

奎松市郊新建的国会大厦为众议院所在地。

该市交通方便，公路四通八达，平民百姓的主要交通工具是公共汽车和五彩缤纷的称为“吉普尼”的小型汽车，而享有私人小轿车的居民也不少。

瑞士住宅市场特征解读及启示摘要：与其他国家相比，瑞士住宅市场有四大特征：一是瑞士居民主体以租房为主，房地产的自有化率比较低；二是瑞士的房价高，但住宅市场保持平稳，并未出现周期性的高潮阶段和低谷阶段；三是瑞士住宅市场的空置率很低；四是公共租赁房占据租赁市场的最大份额。

这些特征可以为我国的房地产政策的长效机制提供借鉴。

abstract： compared with other countries， the swiss housing market has four features， one is that the real estate ownership rate is relatively low， renting the house mainly；two is that though the swiss high prices， residential market remained stable； three is that the housing market vacancy rate is very low； four is that public rental housing rental market is occupied the largest share. these characteristics can provide reference to real estate long policy mechanism of our country.关键词：瑞士；住房自有；住房租赁key words： switzerland；housing ownership；rental housing 中图分类号：[f287.8] 文献标识码：a 文章编号：1006-4311（2012）31-0089-021 瑞士简介瑞士是一个位于欧洲中部的联邦制国家，面积约41285平方公里，人口约770万人，每平方公里的人口密度约为190人。