我国房地产估价和商业银行金融风险防范
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我国房地产估价和商业银行金融风险防范研究摘要房地产估价是商业银行防范金融风险的有力工具，但是实践中房地产抵押估价存在着诸多问题，如估价方法选择不当、估价的时点性和融资的长期性相矛盾、估价机构地位尴尬、估价师素质参差不齐等。
针对上述问题，提出了完善房地产抵押贷款估价防范金融风险的若干措施。
关键词房地产估价商业银行金融风险防范
近年来，随着我国房地产业的高速发展并日趋成熟，房地产业已经成为了国民经济最重要的组成部分之一，牵一发而动全身。
同时房地产也是最容易产生泡沫经济、引发金融风险的行业，因此，作为联系商业银行金融风险和房地产市场纽带的房地产抵押贷款估价体系的健全就显得极为重要。
一、房地产抵押贷款估价是防范金融风险的有力工具
据《中国金融稳定报告（2011）》显示，截至2010年年末，主要金融机构房地产贷款余额9.35万亿元，同比增长27.5%，占各项贷款余额的20.5%。
鉴于房价攀升和房地产信贷规模较大的情况，央行强调需要关注房地产市场波动带来的宏观经济波动、房地产价格下跌和房地产信贷下降以及银行信贷损失等三大潜在风险。
由于银行贷款长期向大企业和重点行业集中，银行的经营风险正在上升。
如果房价出现较大幅度波动，将对银行的信贷资产价值与抵押品资产价值产生双重影响，使房地产市场波动风险高度集中于银行体系。
建设部、央行、银监会曾联合发出《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》，规定了商业银行在发放房地产抵押贷款前，应当确定房地产抵押价值。
因为作为抵押物的房地产的评估价格是确定贷款额度高低的最重要依据，每一笔贷款的审批都要以估价报告为前提。
如果房地产抵押价值被低估，抵押物的担保作用就得不到合理的利用。
相反，价值高估则会带来房地产信贷风险，持续性的价值高估甚至可能引发金融危机，危及整个国民经济的稳定。
房地产估价作为金融机构发放抵押贷款过程的中介环节，在防范金融风险中起着承上启下的重要作用，只有科学合理的把握好估价环节才能维持房地产市场的健康发展。
二、我国房地产估价防范金融风险存在的问题
（一）市场比较法带来的问题
房地产估价的三大基本方法为市场比较法、成本法和收益法，估价人员应该根据实际情况选择合理的估价方法进行估价工作。
建设部1999年颁布的《房地产估价规范》要求“有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法”。
因此，市场比较法在实际操作中应用的最广泛的估价方法，但是在房地产市场繁荣甚至过热的阶段，使用市场比较法进行估价容易增加金融风险。
市场比较法的原理是将估价对象在估价时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格作适当的修正和调整，以此估算估价对象的客观合理价格或价值，其一般化的公式为：
评估价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数
或评估价格＝可比实例成交价格±交易情况修正数额
市场比较法的本质是以近期的类似房地产交易价格为基准进行的估价。
当房地产市场过热、交易价格持续高于实际价格的合理范围时，依据此方法估算出的抵押物价格必然也会高出其真实价值，同时毕然的使银行扩大了贷款发放额度。
当房地产市场实现了理性回归，房地产交易价格重新回到合理区间时，抵押物的实际价格也逐渐显现出来，此时已经形成了银行信贷的安全隐患，可能导致将来的大量呆账、坏账。
（二）估价的时点性与融资的长期性相矛盾
房地产估价的一个显著特点便是具有时点性，即主要是对估价对象在当前的价格状况做出判断，而房地产抵押贷款的发放期限比较长，大部分属于中长期贷款项目，如个人住房贷款的发放期限最长可达30年。
房地产市场的扩张和收缩从长期来看总是沿着“复苏－繁荣－衰退－萧条”的周期循环往复，呈现出规律性的波动。
以日本为例，20世纪60年代后期～70年代前期和80年代后期经历了两次周期性波动。
由此推断，在房地产抵押贷款的偿还期内会经历数个房地产经济周期。
在房地产市场繁荣时期发放的抵押贷款，容易以高于抵押物长期均衡价值的估价结果确定贷款的发放额度。
一旦房地产市场开始进入衰退或萧条时期，抵押物的市场价格就会低于当初的估价结果。
此时如果借贷方无力按期还款，或者理性违约，就可能冲击银行资产的安全性，成为金融风险的诱因，甚
至引发金融危机。
（三）估价机构在房地产抵押贷款业务中处境尴尬
在房地产抵押贷款业务中，银行、评估机构和贷款客户三者缺一不可，但三者的关系却非常微妙，既相互依赖、相互制约，又相互利用、相互不信任。
三者的关系中，银行在贷款前处于最有利的地位。
房地产市场的繁荣为银行抵押贷款的发放提供了选择的余地，因此银行需要估价机构对贷款客户进行审查和监督，以此保证自身资金的安全性。
估价机构作为促成银行和客户联姻的纽带，其作用是很重要的，但在实际中，估价机构往往处于一个很尴尬的位置，一方面，要尽量满足客户所提出的种种要求，因为客户是估价报告的买方；另一方面，要兼顾银行的利益，因为估价报告要经过银行的审查，不合格的估价报告会被银行拒绝，这也可能造成银行对该估价机构的封杀。
银行、估价机构和贷款客户三者博弈已经成为估价行业公开的秘密，产生的原因主要是由于国情和制度方面的因素，但是这种局面却使估价机构丧失了其原有的公正性和独立性的原则，自然地加大了银行的系统风险。
（四）估价师素质参差不齐
在抵押估价事务中，估价师出具的抵押估价报告是银行给贷款方提供贷款额度的重要依据，银行在估价结果的基础上按一定的比例向贷款方提供贷款，因而估价师或估价机构应该对贷款负有相当的责任。
但是在实际操作中，估价师或估价机构的权利和义务是不对等的。
一旦贷款方违约，银行收回抵押物并对其进行依法拍卖时，
银行可能会因为估价值和拍卖金额相差太远而遭受巨大经济损失，然而估价师或估价机构并不会承担相应的责任，银行一般也不会把评估机构告上法庭。
三、完善房地产估价防范房地产金融风险的措施
（一）在估价时重视收益法的运用
收益法是预计估价对象未来的正常收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格。
收益法的本质是不仅仅考虑当前的市场形势，更重要的是对未来的市场走势和收益状况的把握。
运用收益法评估抵押物，就能够很好的克服市场比较法的缺陷和估价的时点性问题，测算出估价对象的长期合理价值，有效地防范可能在较长的贷款期发生的金融风险。
特别是在房地产市场过热，甚至在泡沫已经产生的情况下，运用收益法得到的估价结果往往会比市场比较法更接近该房地产的内在合理价值。
（二）银行应加强房地产抵押贷款估价的管理
银行应加强对估价报告以及估价机构的审核。
我国的银行对抵押物的评估价值尚未建立有效的审核制度，对评估结论的内涵和价值定义缺乏充分的了解和分析。
银行的信贷人员无法对不恰当的估价报告作出正确的判断，一般只能简单的以评估值的固定折扣确定贷款额度。
因此，银行的信贷人员有必要对房地产估价的理论和实务有所了解，在贷款审核中能够对估价报告合理与否有一个基本的判断。
估价机构的质量保证体系是在估价机构内部为减少面临的风险设置的一系列保证估价质量的组织模式。
银行在房地产贷款过程中，有必要了解和拥有估价机构质量保证体系的完整资料信息，指定资质高、信誉好、服务水平好的估价机构，并与估价行业实现资源共享，为防范风险创造条件。
（三）加强房地产估价行业建设
一是房地产估价行业主管部门要加快制定和完善房地产估价检验标准。
随着房地产抵押贷款规模的不断扩大，专业估价机构的抵押估价量也迅速增加。
但是许多估价机构服务质量低劣，出具不负责任的估价报告，其重要原因就在于估价成果质量检验制度的缺失。
由于客观标准的缺失，银行很难追究出具不实估价报告的估价机构和人员的责任。
因而加快制定和完善房地产估价检验标准应成为估价行业主管部门当前最重要的任务之一。
二是加强估价行业协会的统一建设。
虽然房地产估价师有自己的行业协会———中国房地产估价师与房地产经纪人学会，但就整个房地产估价市场来说，却是由建设部、国土资源部和财政部分头实施管理，相应的房地产估价师与房地产经纪人学会、土地估价师学会和注册会计师学会各行其政，多头管理，从而使估价标准难以统一，使我国估价理论和估价方法难以与国际接轨。
由于各部门的估价标准和估价程序不统一，这样就容易造成对同一标的物的估价结果差异较大，使得房地产估价的权威性弱化。
因此当前的重要任务之一就是加强行业协会的统一建设。
三是杜绝行业垄断行为，提倡公平竞争，切实保证机构的独立性。
当前的房地产估价市场中，相当一部分估价机构是由当初的政府机构脱钩改制成立的，这些估价机构在完成股份制改革后仍然与原单位保持暧昧的关系，通过这层关系估价机构能够相对容易的获得估价业务，甚至垄断市场。
估价行业主管部门和行业协会应该尽快通过完善制度，杜绝行业垄断，提倡公平竞争，促进行业主管部门、行业协会和估价机构等有关各方的良性互动。
此外估价行业管理部门和行业管理协会方面还可以通过建立地区统一的房地产市
场信息数据库来为行业的健康发展提供有效服务。
参考文献：
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