2018年4月上海商业项目分析市场调研报告-大悦城

物中心。
K11
位于黄浦区，是一个艺 术与商业结合的购物中
心。
环贸IAPM
位于徐汇区，是一个高 端购物中心，汇聚了众
多国际品牌。
项目位置
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上海环球港
位于普陀区中山北路300号。
大悦城
位于闸北区西藏北路166号。
K11
位于黄浦区淮海中路300号。
环贸IAPM
位于徐汇区淮海中路999号。
项目规模
K11作为上海的时尚地标之一，吸引 了大量客流，周末和节假日的人流量 尤为密集。
消费能力
K11的顾客主要以年轻人和有一定消 费能力的中产阶级为主，消费能力较 强。
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环贸IAPM分析
建筑特色
现代设计风格
环贸IAPM的建筑外观采用现代设计风格，线条简洁明快，玻璃幕墙的使用增加了建筑的科技感和现代感。
线上线下融合
未来，实体购物中心将与线上平台进一步融合，通过数字化转型和创新 营销手段，提升消费者购物体验，实现线上线下互利共赢。
03
绿色环保
随着环保意识的普及，购物中心将更加注重绿色环保和可持续发展，通
过节能减排、环保材料使用等措施，提升企业形象和社会责任感。
可能面临的风险
经济波动
未来经济形势的不确定性可能对 消费市场产生影响，导致消费者 购买力下降，影响购物中心的客
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大悦城分析
建筑特色
现代设计风格
大悦城采用现代简约设计，外观 线条流畅，玻璃幕墙与金属材质 的结合，营造出时尚前卫的视觉 效果。
环保理念
建筑设计中融入绿色环保理念， 如采用节能照明系统、雨水收集 系统等，以降低能耗和资源浪费 。
商业布局

爱茜茜里、鲜芋仙、小杨生煎、巴黎贝甜
5、功能业态分区 一二层以零售业为主导，品牌涵盖了男女服饰、钟表首饰以及各类皮具，决定了项 目中端的档次。
一二层业态比例
休闲 餐饮 服务 1% 4% 2%
赛标体育
零售
玛莎 无印良品 NOVO
93%
楼面
档次
代表品牌 •LOTTUSSE、DKNY、COACH等 •钟表首饰柜台-TISSOT、CITIZEN等 Specchi Café、Haagen-Dazs
17% 67%
酒店式公寓
专属会所 41F-46F 酒店式公寓 32F-40F 甲级办公 5F-30F
月星环球港整体规划剖面示意
凯悦中餐厅 41F-46F 总部办公 32F-40F 顶级公馆 21F-30f 五星级酒店 5F-20F 超大型商业 B2-4F
功能特点：
总部办公：层高4.2米，单元式幕墙、 LOW-E玻璃、中央空调，创造舒适环境； 甲级办公：无柱式平面设计，空间利用率
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5、内部动线
整体动线设计十分清晰，形成圆形循环动线；内部动线为螺旋上升型，可以把客 群带到每一家商铺，有效地防止了死角问题；主动线宽6-10m，次动线宽3m。
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6、业态占比
上海大悦城共13层，地面11层，地下2层。业态分布主要以零售购物为主，在
数量和面积上分别占74%、48%；餐饮在数量上占22%，面积上占41%，在同类 购物中心中属较高水平；休闲娱乐在数量上占1%，面积上占7%；配套服务在 数量上占3%，面积上占4%。
未来，购物中心一定是一种生活方式，是人们一种消费形态，承载着经济性、社
会性、文化性和精神性，消费者到购物中心，终极目的是体验……因此，购物中 心应致力于创造独特的消费者体验，着力于更多娱乐性和社交化的增值服务，创 造新鲜有趣的主题和热点，重新构造与消费者的关系和“逛街”的快乐，以更好的 与消费者进行情感沟通和关系营销。

业态规划
项目觃划共10层，地面9层，地下1层，每一层均设有丌同癿主题。楼层设置上，B1为轻餐、超市，L1主打 国际精品时尚品牌，L2-L5为服饰零售，其中夗有品牌集合店或带有新体验癿旗舰店，L6为个性店铺，L7 是特色餐饮，L8、L9两个楼层为轻艺术街区和摩夛轮广场。高楼层癿餐饮娱乐迚行客单及客群癿分层，幵 呼应6楼以下癿零售业态，市场更加细分，覆盖面增广，满足丌同客层需求
运营策略
打造类百货品牌区，提升女性消费体验
针对女性独特癿贩物心理特点，吸收传统百货品类集群癿优势，选择盈利性高、丏女性特点突出癿品 类——内衣、美妆，具有首创性地在贩物中心内打造类百货品牌集合区。旨在强化同类消费品癿集合效 应，营造私密、唯美癿贩物氛围，提升女性消费者癿贩物体验。 多型内衣集合区，集合国内外知名内衣家居服泳装品牌，为爱美女性提供了自由尽情选贩癿浪漫空间。 美妆集合区不日本知名百货伊势丹合作，除了化妆品零售外，还包含SPA、美容沙龙等，为爱美女性提 供全斱位体验服务。
运营策略
运营策略
招商策略：以“定位组合理念”指导招商运营工作
以“年轻、时尚、潮流、品位”为品牌定位，采用模块组合、业态组合、形成楼层主题，幵通过模块招 商实斲管控。运用品牌商户分类模型迚行分枂管理，制定招商、调整策略和品牌组合斱案，指导推广、 运营对品牌商户癿扶持和服务。在品牌斱面则使用3:4:3原则，卲30％危定位型品牌，40％为销冝型品 牌，另外30％是区域特色品牌，来加强贩物中心整体销售
上海大悦城二期项目研究报告
项目简介
项目档案
开发商 商业面积 开业时间 项目定位 主力店 项目地址
项目档案
中粮置地 10.8万㎡ 2015.12.19
总建筑面积 客群定位 停车位

大悦城2018年财务分析综合报告 内部资料，妥善保管 第 1 页 共 3 页 大悦城2018年财务分析综合报告一、实现利润分析2018年实现利润为285,728.09万元，与2017年的239,479.48万元相比有较大增长，增长19.31%。

实现利润主要来自于内部经营业务，企业盈利基础比较可靠。

在营业收入变化不大的情况下营业利润大幅度上升，企业压缩成本费用支出的各项政策执行得比较成功。

二、成本费用分析2018年营业成本为811,778.65万元，与2017年的894,125.5万元相比有所下降，下降9.21%。

2018年销售费用为51,470.38万元，与2017年的53,215.75万元相比有所下降，下降3.28%。

2018年在销售费用下降情况下营业收入却获得了一定程度的增长，企业销售政策得当，措施得力，销售业务的管理水平明显提高。

2018年管理费用为61,336.37万元，与2017年的46,241.27万元相比有较大增长，增长32.64%。

2018年管理费用占营业收入的比例为4.34%，与2017年的3.29%相比有所提高，提高1.05个百分点。

企业经营业务的盈利水平也有所提高，管理费用增长合理。

2018年财务费用为101,663.33万元，与2017年的95,044.08万元相比有较大增长，增长6.96%。

三、资产结构分析2018年企业不合理资金占用项目较少，资产的盈力能力较强，资产结构合理。

与2017年相比，2018年存货占营业收入的比例出现不合理增长。

其他应收款增长过快。

从流动资产与收入变化情况来看，流动资产增长快于营业收入增长，资产的盈利能力并没有提高。

因此与2017年相比，资产结构趋于恶化。

四、偿债能力分析从支付能力来看，大悦城2018年是有现金支付能力的。

企业负债经营为正效应，增加负债有可能给企业创造利润。

五、盈利能力分析。