2019年洋房及类别墅产品专题研究1043536592 (NXPowerLi

完善，区域印象较差
区域发展阶段
区域“婴儿”期
成功营销方向 重新定义区域价值，提升形象
重新定义朝阳公园及整体区域的价值，对比纽约的中央公 园、伦敦的海德公园及附近的精致建筑，引入“中央公园区” 概念，通过类比快速提升区域价值；
区域价值的重新定义大幅度提升了项目整体形象及知名度； 项目形象确立：中央公园区的顶级豪宅。
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项目(xiàngmù)营销方向确定 与执行
区域(qūyù)特征
区域发展阶段
成功营销方向
万柳，一个新兴的高档 (gāodàng)住宅热点区域， 上升势头强劲，区域在不断 完善建设中
区域“少年”期
基于区域价值，重新定义产品
重新定义产品，提出“告别空调暖气时代”，建立有别于周遍项目的形象 认知，建立全新产品价值体系； 提出全新产品概念，极易诱发客户的兴趣，在激烈竞争中成功突围。
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完成项目营销(yínɡ xiāo)动
作
将国外普遍使用的 遮阳卷帘引入到项目 中，让客户体验到国 际上先进的居住标准。
修改推广形象 推广形象以红色为主，视觉冲击
效果好，且整体形象具有很强的时尚
感。
修改案名 从“锦绣大地公寓”修改为“锋尚
时尚(shíshàng)感 国际公寓”，形象锋锐，超前，使人
举办印度珠宝展，展现了财富阶 层的时尚主张。
聘请曾经设计国际俱乐部的名师， 对项目10000平米的会所进行设计 。 会所内饰设计具备国际水准，软硬 件设备与国际接轨。
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身 份
感
完成项目(xiàngmù)营销动 作
前所未有的在私人小区公寓内，大胆创造出
一所超10000平方米的多功能超五星(wǔ xīnɡ)

近期的代表九溪十八岛、居礼、长堤花园、湖畔佳苑等；
本案 •居礼 •西郊九溪十八岛 •银涛高尔夫 •金水湾 •西郊美林馆 •西郊大公馆 •豪都国际花园 •湖畔佳苑 •丽都别墅 •长堤花园 •大豪山林 •绿波花园 •西郊园中园 •瑞虹西郊花园 •西郊紫郡
居礼
本案
瑞虹西郊花园
西郊紫郡
形态和价格分布
产品形态
该项目规划为独立别墅
、联排别墅、酒店式度
0.49
多种风格
假公寓、商业中心、 SPA休闲会所等，全部
对外出售或招租，价格
将略低于周边同等别墅
现代风格与江南
0.25 150幢左右 园林风格相融合 已动工，开盘时间未定
0.23 未定
未定 未定
未定 未定
未定 未定
0.5 未定
未定 未定
0.5 未定
未定 未定
南汇区8% 3%
3%
2% 2% 1%
长宁区11%
23% 松江区
青浦区 11%
17% 浦东新区
19% 闵行区
截止03年12月31日止，据不完全统计，上海市别墅项目区域分布排行为： 1、松江区：23％ 2、闵行区：19％ 3、浦东新区：17％ 4、青浦区和长宁区各占：11％ 5、南汇区：8％ 6、徐汇区和嘉定区各占：3％ 7、普陀区和奉贤区各占：2％ 8、宝山区：1％
7% 14%
79%
独立别墅 独立、双拼 联体、独立
从周边的别墅供给情况分析，独立别墅占到近8成，而独立与双拼的 混合型产品仅占到15%，说明该区域是一个以独立别墅为主导供应的
板块市场。
价格分析
8.33%
18.18%
54.54%
18.18%
<150 150-300 300-500 500-1000

全国别墅收集示例
香 山 清 琴
全国别墅收集示例
莫奈花园（北京）
莫奈花园位于温榆河中段，地处十多年前便已成熟的 中央别墅区内，交通便利。温榆河、罗马湖、龙腾世 纪文化公园、西侧专属公园，将莫奈花园包裹在一个 优美的大环境中，同时，近邻中央美术学院建筑设计 分院，国家高等艺术学府的浓郁人文气息与氤氲湖水 送来的鲜湿空气赋予莫奈花园特有的文化底蕴，联排、 叠拼、双拼、双跃高性价比第一居所，莫奈花园开启 临湖而居、从容开始智慧而有趣的别墅生活。
别墅产品调研探讨下
41、实际上，我们想要的不是针对犯 罪的法 律，而 是针对 疯狂的 法律。 ——马 克·吐温 42、法律的力量应当跟随着公民，就 像影子 跟随着 身体一 样。— —贝卡 利亚 43、法律和制度必须跟上人类思想进 步。— —杰弗 逊 44、人类受制于法律，法律受制于情 理。— —托·富 勒
全国别墅收集示例
檀 香 山
全国别墅收集示例
格拉斯小镇（北京）
格拉斯小镇是优山美地系列在北京的第二个项目，占 地4000亩，位于中央别墅区，是迄今为止北京最大规 模的别墅项目。项目紧邻温榆河，内部有3公里长的 老河湾蜿蜒穿过，以风格多元化的别墅产品为主。项 目含6大别墅分区和一个小镇中心，5万平方米的小镇 中心包括了五星级酒店、商业街、国际学校、高尔夫 学院等完善的配套设施，将成为中央别墅区的配套中 心。格拉斯小镇借鉴世界优秀小镇模式，创造中国新 镇示范标准。
45、法律的制定是为了保证每一个人 自由发 挥自己 的才能 ，而不 是为了 束缚他 的才能 。—— 罗伯斯 庇尔
全国别墅收集示例
紫 玉 山 庄
全国别墅收集示例
香山清琴（北京）
香山清琴位于香山脚下，占地25.3万平方米，仅151 栋别墅，每栋建筑拥有700-1200m2的私家院落和花 园，依山而筑，错落有致，围合庭院，大写意的立面 设计，丰富的穿廊灰空间，坡屋顶和平屋顶勾勒起伏 的天际线。该项目总建筑面积约21万平方米，有独栋、 双拼别墅等物业类型。北辰房地产正精心打造，在风 水宝地塑造新的精品佳作。

联排别墅专题研究报告（PPT43页)培 训课件 培训讲 义培训 ppt教程 管理课 件教程 ppt
下
上
下沉花园
采光井
采光天棚
地下层
下沉花园
一层
二层
总体布局类似独栋别墅
形态：面积大，建筑面积464平方米，两层； 一层客厅双向流线设计；
“L”形布局，南北独享私家花园，南向采光面大，客厅餐厅，主卧客厅均朝南。
因此双拼别墅的采光面为三面，而联排别墅只有端头户型的采光为三面，当中
缺
户型均为两面，独栋别墅是四面采光，因此联排别墅的采光性不如独栋和双拼
在身份及地位的象征上，联排别墅略逊一筹
点
纯经济型别墅区虽然容积率较低，但由于间距较小，造成社区的公共休闲空
间受到限制，大部分仅限于自身花园内活动，休闲、健身需求难以得到全面满
特征
比较注重项目选址，尽量余地、余绿、 余水，交通相对比较方便。
价位在同类别墅产品中较低，为中产阶 级中上层人士及新贵阶层度身定造。
户型设计丰富而前卫，有特色。
TOWNHOUSE与联排别墅
联排别墅只是TOWNHOUSE比较常见的一种产品形式，TOWNHOUSE 的正确译法应该为城 区住宅。因为TOWN的正确译法应该是叫城，国外的市中心就叫做DOWNTOWN，如果是一个大 学城也叫做UNIVERSITYTOWN，所以，TOWN只是区别与CITY，是指城而不是指大的城市，本 身并不意味着郊区城镇。
优
联排别墅的单价会略低，而总面积也会较小些，因此总价会比较便宜
叠加别墅一般都是两层一户，虽然是独立入户，单始终都是在一个单元内，
点
而且一般为4~5层，比较没有别墅的感觉，而联排别墅在一个竖向上均为一户，